גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי שרכשתם דירה: חמישה טיפים לחיסכון במשכנתא

תהיתם פעם למה סכום המשכנתא שהשכן שלכם מחזיר נמוך יותר למרות שנטלתם את אותה ההלוואה? יש כמה קריטריונים שצריך לחשוב עליהם בעת תכנון המשכנתא על מנת להפוך אותה למיטבית

לפני נטילת משכנתא חשוב לבחון הצעות ולמצות את האפשרויות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
לפני נטילת משכנתא חשוב לבחון הצעות ולמצות את האפשרויות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף הפניקס

רכישת דירה היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר של מרבית האנשים במהלך חייהם. היא כוללת קבלת החלטות על תמהיל ההון העצמי מול גובה המשכנתא, ביצוע סקר שוק, פיזור סיכונים, קביעת תקופת ההחזר ובחירת ביטוח המשכנתא. קבלת החלטות נבונה בכל אחד מהקריטריונים הללו עשויה להביא בסופו של דבר לחיסכון מצטבר משמעותי לאורך משך חיי המשכנתא, שיכול להגיע גם ל-30 שנה. איך תעשו זאת נכון?

טיפ ראשון: מציאת הביטוח המתאים ביותר

נתחיל אולי דווקא מהסוף, מנקודה חשובה שלעיתים מתעלמים ממנה, אבל היא מהותית. זאת מאחר שנטילת משכנתא לא כוללת רק את גובה ההחזר החודשי. בעת לקיחת משכנתא, חובה על הלווה לרכוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. ביטוחים אלה נועדו להגן על החזר ההלוואה (במקרה שהלווה נפטר, דרך ביטוח החיים) ועל הנכס, שעד להחזר מלוא המשכנתא משועבד לבנק. נהלי בנק ישראל למתן הלוואות לדיור (משכנתאות) קובעים כי ללווה יש אפשרות לרכוש את ביטוח המשכנתא באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק או באופן עצמאי באמצעות אחת מחברות הביטוח. עם זאת, במקרה שהלווה לא דואג לרכוש את הביטוחים הנדרשים בכוחות עצמו, רשאי הבנק לבטח אותו באופן כפוי, על חשבון הלווה והכול בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה עליו חתם בלוקחו את המשכנתא.

בנוסף לכך, ביטוח המשכנתא (מבנה) שנעשה דרך סוכנות הביטוח של הבנק לא כולל הרחבת ביטוח צד ג' - מרכיב ביטוחי חשוב מאוד בכל מה שנוגע לדירות; הוא מהווה כיסוי מפני כל אירוע ביטוחי שיכול להשפיע על צד ג' - כמו למשל נזק לשכן מהדירה או פגיעה ברכוש ובתשתיות הבניין. לכן רצוי כי הלווה יבצע בנוסף לביטוח המבנה וביטוח החיים גם ביטוח צד ג' דרך סוכן הביטוח שעובד עם הבנק, או לחלופין, ידאג לבטח עצמו באופן פרטי דרך סוכן ביטוח או חברת ביטוח בביטוח שכולל את כל שלושת המרכיבים (מבנה, חיים וצד ג') בפוליסה אחת.

שוק הביטוח היום הוא מאוד תחרותי ובעוד שמרכיבי הפוליסות דומים בין חברה לחברה, לא כך לגבי העלות והשירות. חברת הביטוח "הפניקס", למשל, מציעה לרוכשי דירות עם משכנתא להוזיל את מחיר הביטוח, בכפוף לבדיקה ולהשוואה. הצעת הביטוח של "הפניקס" SMART כוללת בתוכה גם ביטוח מבנה, גם ביטוח חיים וגם צד ג', בתוספת של עד חודשיים במתנה..

חשוב לדעת בנוסף כי ביטוח משכנתא ניתן להחלפה בכל עת. באפשרותכם להשוות בכל עת את המצב הקיים בשוק ולבדוק היכן אתם עומדים מבחינת כיסוי ועלויות. ניתן להיעזר לשם כך במחשבוני רשות שוק ההון, הביטוח והחיסכון לביטוח דירה, שכוללים התייחסות גם לביטוח מבנה ולצד ג'. כמו גם התייחסות לביטוח חיים למשכנתא. אפשר באמצעות האתר להשוות את הפרמיות ולבצע את ההחלפה, אם יש בכך צורך. ניתן להתייעץ לשם כך גם עם סוכן הביטוח או עם אנשי המכירות בחברות הביטוח. כך ניתן לזכות בביטוח המתאים ביותר, מבלי להכביד ולהוסיף תשלומים גבוהים על תשלומי החזר המשכנתא.

עבור שקט נפשי, חשבו היטב על סכם ההחזר החודשי / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

טיפ שני: לשמור חלק מההון העצמי

עבור רוב רוכשי הדירות, הרכישה ממומנת בחלקה מהון עצמי וחלקה האחר באמצעות המשכנתא. עם זאת, רכישת דירה איננה כוללת רק את עלות הדירה עצמה, אלא גם הוצאות שוטפות. אלו יכולים להיות כל מיני תשלומים חד פעמיים, כגון עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו, עו"ד, שמאות, תיווך ועוד; מצטרפים אליהם תשלומים מתמשכים שיכולים לכלול שיפוץ של הדירה, החלפת מטבח, התקנת תוספות כמו מיזוג ועוד.

לכן, במצב שבו תנצלו את מלוא ההון העצמי שלכם ותיקחו משכנתא רק על ההפרש לצורך רכישת הדירה, אתם עלולים להיוותר חנוקים כלכלית לאחר מכן. ללא כסף נזיל לצורך ההוצאות השוטפות. במקרה הזה, אמנם, החוב שלכם יהיה קטן יותר, אך כאמור, תפגעו בגמישות ובנזילות שלכם. לעומת זאת, אם תשאירו חלק מההון העצמי בצד לצורך הוצאות שוטפות שאינן קשורות לדירה (כמו רכישת רכב, נופש שנתי, מימון לימודים ועוד), תשמרו על הגמישות הפיננסית (אבל כמובן שכך במקביל גובה החוב, המשכנתא שלקחתם, גדל).

טיפ שלישי: סקר שוק

כמו בכל עסקה שאנחנו עורכים, בוודאי בעסקה הפיננסית הגדולה של חיינו, חשוב לבצע סקר שוק. להשוות בין הבנקים והמסלולים שהם מציעים למשכנתא. בנק ישראל אמנם מגדיר את היסוד שמהווה את החישוב לריבית על המשכנתאות, אך בין הבנקים השונים יש תחרות מסוימת. הריביות שהם מציעים שונות וכך גם מסלולי ההחזר. השוואה בין כמה הצעות שונות מאפשרת לבחור את הטובה ביותר.

עריכת סקר שוק גם מאפשרת ללווים להתמקח מול הבנקים השונים. הידיעה כי במקום אחד מוצעים לכם תנאים טובים יותר מסייעת לשפר עמדות במשא ומתן. ניתן לשם כך להיעזר גם ביועץ משכנתאות וכמובן שצריך לקחת בחשבון את עלות הייעוץ. במקרים רבים היא מתגמדת לעומת החיסכון בעלות המשכנתא.

טיפ רביעי: פיזור סיכונים

נטילת משכנתא אינה רק קבלת הלוואה בריבית ובתנאים מסויימים, בדומה לתיק השקעות, גם במשכנתא יש פיזור סיכונים. הדבר בא לידי ביטוי בחלוקת ההלוואה למסלולים, כאשר כל מסלול מאופיין בסוג אחר של ריבית.

יש מסלולים עם ריביות קבועות, יש כאלו צמודי מדד, או ריבית שמשתנה כל חמש שנים, ריבית פריים ועוד. חלק מהתוכנית של נטילת המשכנתא הוא פיזור הסכום הכללי בין המסלולים השונים ובין תנאי הריביות השונים. כך, למשל, אם בזמן לקיחת המשכנתא חלה עלייה גדולה בריבית במשק, וכל ההלוואה שלכם היא במסלול ריבית משתנה, גובה החזר המשכנתא יקפוץ בהתאם. מנגד, אם הריבית תרד, דווקא תרוויחו. פיזור ההלוואה למסלולים שונים עם תנאי ריבית שונים מאפשרת לפזר את הסיכון מתנודות בריבית לאורך תקופת ההלוואה. לדוגמה, חלק מהסכום במסלול עם ריבית קבועה, חלק במסלול עם ריבית משתנה, חלק במסלול צמוד מדד וכן הלאה. זאת כחלק מתהליך המשא ומתן על הריביות מול הבנק.

טיפ חמישי: לחשוב היטב על תקופת ההחזר

לבסוף, מי לא היה רוצה לסיים את תשלומי המשכנתא כמה שיותר מהר. אבל יש סיבה שבגינה מראש נטלנו משכנתא ולא מימנו את כל רכישת הדירה מההון העצמי - נזילות ההון שבידנו. לכן, גם כשמחשבים את גובה החזר המשכנתא שניתן לעמוד בו, ובהתאם פורסים את זמן ההלוואה, חשוב לקחת כמה פרמטרים בחשבון.

הגורם החשוב ביותר הוא ההכנסה החודשית הקבועה שלנו. מומלץ שלא להכביד עם גובה ההחזר ולהותיר אותו נמוך מ-30% מההכנסה החודשית - כדי לאפשר מקום גם להוצאות אחרות וכאלה שהן בלתי צפויות. בנוסף, גם יציבות בהכנסות חשובה. אם, למשל, כעת הכנסתכם אינה גבוהה אך בעתיד היא צפויה לגדול ולהתייצב, כדאי לכם לפרוס את המשכנתא לזמן ארוך יותר. אם המצב הפוך (הכנסתכם כעת גבוהה ובעתיד תקטן), אולי כדאי לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר, אם ניתן.

בשורה התחתונה, שמירה על חמשת הטיפים הללו יכולה להביא לחיסכון משמעותי בכל הכרוך לנטילת משכנתא. חיסכון שכזה יכול לבוא לידי ביטוי במאות שקלים בחודש, שבמצטבר, בהלוואה של 15, 20 או אפילו 30 שנה, יכול להגיע לסכומים משמעותיים שאותם ניתן יהיה להקדיש לטובת מטרות אחרות.

עוד כתבות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב