דירה למכירה ברחוב שלמה המלך בתל אביב / צילום: שירי דובר, גלובס
אחרי קיפאון של חודשיים, השוק הישראלי עושה צעדים ראשונים מחוץ לבית. חלק מהעובדים שבים מהחל"ת למקומות העבודה שלהם, ואפילו להתעניין בדירות למכירה או להשכרה. אחרי חודשיים שבהם היינו ספונים בבית ואפילו לא הורשינו לראות דירות, לעבור דירות או לשפץ, ומעט מאוד חוזים נחתמו, נראה כי יש התעוררות מחודשת, אך זהירה, בעסקאות חדשות.
גם בבנקים מדווחים על התעניינות במשכנתאות חדשות ועל ירידה בבקשות לדחיית משכנתאות קיימות. האם ההתעניינות הזו מעידה על חזרה הדרגתית לשגרה או רק על ניסיונות לחזור לעסקים כרגיל? מבחינת שוקי הנדל"ן והמשכנתאות עולה כי שניהם רחוקים מאוד מתקופת הטרום קורונה, ואותה התעניינות שמגלים אנשים בדירות ובמשכנתאות, יכולה להתפוגג במהירות, אם יחול שינוי שלילי במצב.
1. היצע הדירות גדל, אבל מספר העסקאות ירד
לפי נתוני אתר יד 2, מספר המודעות החדשות ליום של דירות למכירה באמצע פברואר עמד על 674 בשבוע בממוצע ועל 85 בלבד, בתקופת שיא המשבר (11.4.20-5.4.20). בשבוע שעבר עמד מספר המודעות החדשות על 723.
ממוצע מספר המודעות החדשות של דירות להשכרה ליום באמצע פברואר עמד על 801 בשבוע, בתקופת שיא המשבר על 373, ובשבוע שעבר על 1,333 עסקאות.
האם הנסיקה מעידה על התעניינות רבה יותר או דווקא על היצע גדול יותר עקב המשבר? עדיין אין מספיק נתונים שיבהירו את התמונה.
מחירי הדירות למכירה משקפים ירידה מזערית בלבד. המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים למכירה בתל אביב בחודשים שקדמו למשבר הקורונה היה 2,301,505 שקלים ובחודשיים האחרונים (מרץ, אפריל) 2,287,852 שקלים. כלומר, ירידה של 0.6% בלבד. בחיפה ניכרת מגמה הפוכה. מחירה של דירה בתקופה שקדמה לקורונה היה 1,477,774 שקל ובחודשיים האחרונים 1,497,527 שקל - עליה של 1.3%. בבאר שבע אין שינוי. המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים לפני ובתקופת הקורונה לא השתנה ועומד על כ- 1,168,170 שקל.
גם במחירי השכירות ישנם שינויים מזעריים: דמי השכירות הממוצעים של דירת 3 חדרים בתל אביב בתקופה שלפני הקורונה היה 7,170 שקל ובחודשים מרץ ואפריל 7,009 שקלים. המחיר בחיפה היה 2,965 שקל ובתקופת הקורונה 3,004 שקל. בקריית מוצקין עמד המחיר על 2,885 שקל ובתקופת הקורונה על 2,984 שקל. המחיר באילת היה ונשאר 3,562 שקל.
ראוי להבהיר שהמחירים במודעות הם מבוקשים בלבד ולא מחירי העסקאות שבוצעו, לכן הם לרוב גבוהים יותר ממחיר העסקאות בפועל.
מספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו במרץ-אפריל טרם פורסם. מדוח ראשוני שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר לפני מספר שבועות עלה, כי מספר העסקאות בחודש מרץ ירד בכ-40% יחסית לפברואר; השמאי הממשלתי, אוהד עיני, מסר בכינוס שמאים בזום שנערך בסוף השבוע, כי על פי רשות המסים הירידה בכמות העסקאות באה לידי ביטוי ב-30% בחודש מרץ, ובמספר גדול אף יותר בחודש אפריל.
בשיחה עם איציק לוי, יו"ר איגוד המתווכים בישראל, הוא מספר שמבחינת ציבור המתווכים המצב חריג ושגם אם יש עניין במכירה או השכרה של דירות, כפי שניכר מנתוני אתר יד 2, הרי שרבים חוששים להכניס לבתיהם זרים. לצורך העניין גיבשה לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית אסטרטגיית יציאה מהמשבר והמציאה "תו סגול של לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית", שמבוסס על דרישות משרד הבריאות לחזרה לעבודה של עסקים. חבר לשכה שיהיה מעוניין לקבל את התו הסגול של הלשכה יחתום על כתב התחייבות כלפי הלשכה המבהיר כי הוא מתחייב לשמור על הגנה מקסימלית על עצמו, בעלי הנכס והקונים/שוכרים.
2. דחיית משכנתאות: הפניות לבנקים פחתו
"שוק המשכנתאות בישראל מתנהג בדומה לעקומת הקורונה. כשהיא עלתה בתלילות - מספר הבקשות לדחיית משכנתאות עלה בתלילות; עכשיו כשהעקומה השתטחה מאוד - גם הפניות לדחיות השתטחו, ומרמה של אלפי פניות ביום, הגענו לעשרות בודדות". כך מתאר בנקאי בכיר את המתחולל בשוק הזה בתקופה האחרונה. במקביל לירידה התלולה בדחיית משכנתאות, מדווחים בנקאים, כי הם נתקלים בחזרה מהוססת של רוכשי דירות לשוק.
"בהלת הקורונה" באה לידי ביטוי במספר היבטים. ראשית, חודש מרץ האחרון רשם את השיא החודשי כל הזמנים בלקיחת משכנתאות - 8.7 מיליארד שקל. חלק מאותו שיא יוחס לביקושים הגדולים שהיו בשוק טרם מגפת הקורונה, וחלק אחר, שבא לידי ביטוי במחצית השנייה של מרץ, בא מקרב רוכשי דירות שהקדימו את מימוש ההלוואות שלהם, מחשש להעלאות ריבית בגלל המג פה.
ההערכות הן, כי באפריל המספרים יהיו נמוכים בהרבה מרץ, ואולם שיא השפל של שוק הדירות המדולדל שהתקיים בצל שיאה של המגפה, יירשם ככל הנראה דווקא במאי-יוני.
היבט אחר בשוק המשכנתאות בא לידי ביטוי באפשרות שניתנה למשקי הבית ולעסקים להתמודד עם המצב, באמצעות דחייה של תשלומי הלוואות. מתחילת המשבר ועד סוף חודש אפריל הבנקים דחו הלוואות ל-448,676 לקוחות בכל מגזרי הפעילות בסך מצטבר של 5.2 מיליארד שקל; עם הלקוחות שקיבלו דחייה, נמנים 130,213 לקוחות שקיבלו דחייה בתשלום משכנתאות בהיקף כולל של 1.8 מיליארד שקל.
אורך הדחייה המקורית שנקבעה להלוואות הגיע לשלושה חודשים. בסוף השבוע שעבר הודיע בנק ישראל כי דחיית תשלומי המשכנתאות תוארך לשישה חודשים.
הארכת מועד ההקפאה מעלה את האפשרות שבמהלך יוני יהיו משקי בית שיבקשו להאריך את ההקפאה המקורית שניתנה להם בשלושה חודשים נוספים ובכך לממש את ההנחיות האחרונות של בנק ישראל. הבכירים מעריכים, כי ממדי גל הפניות הזה, תלויים במידה רבה במצב הקורונה ובחזרת המשק לשגרה ולתעסוקה.
3. הריביות: עלייה לצורך ירידה
היבט שלישי של השפעת הקורונה על שוק המשכנתאות בא לידי ביטוי בגובה הריביות. הריבית ממוצעת על משכנתה בחודש אפריל עלתה ביותר מחצי אחוז. המגזר שעלה במידה המשמעותית ביותר הייתה הריבית הקבועה (צמודה ולא צמודה). מנתוני בנק ישראל עולה, כי הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד עלתה מ-2.62% בחודש פברואר ל-3.2% באפריל.
כעת הריביות יורדות אף הן. מאיר וידר, מנכ"ל חברת הייעוץ במשכנתאות וידר משכנתאות, מספר כי הריביות במשכנתאות חדשות ירדו מאז סוף אפריל ובתחילת מאי בצורה משמעותית והגיעו לריביות קבועות לא צמודות של כ-3.3%-3.6% לתקופה של כ-25 שנים. בנוסף, המרווח מהפריים גם הוא חזר לעמוד על מרווח של כ-0.6% כך שהריבית הכוללת של מרכיב הפריים עומד כיום על כ-1%. בסך-הכול הריביות הנגבות היום גבוהות במעט מהריביות של חודש פברואר.
4. ביקוש למשכנתאות: בעיקר אצל זוכי מחיר למשתכן
לאחרונה יש ניצנים של התעניינות לקוחות במשכנתאות חדשות. "רוכשים שהיו על הגדר בתקופת הקורונה חזרו למגרש הרכישות והביקושים נהיו קשיחים יותר וכמות מתעניינים הגיעה לכ-80% מהביקושים שהיו לפני תקופת הקורונה", מעריך וידר. לדבריו, הבנקים למשכנתאות נפתחו ובעקבות זאת גם היכולת לניהול של מו"מ מול הבנקים על תנאי המשכנתאות עלו והבנקים נלחמים על כל ביצוע של משכנתה ואף מגדילים לפרסם זאת בפרסומות בכל מדיה אפשרית.
"כרגע אנחנו רואים 2 סגמנטים עיקריים של אנשים שרוצים לממש משכנתאות: הגדול ביותר הוא הציבור של זוכי מחיר למשתכן, שרובם החליטו שאינם מוכנים לוותר על הדירות שזכו בהן; אחרים מנצלים את ההנחיות החדשות של בנק ישראל, לאפשר לקחת הלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס. משפרי הדיור לעומת זה, נתונים בהקפאה", מספר אחד מהבנקאים.