ההשפעה המלאה של מגפת הקורונה על שוק הדיור טרם החלה להתגלות, למעט התכווצות טבעית של היקפי העסקאות, אולם הנתונים שפרסמה הלמ"ס אתמול (ו') נותנים הצצה למציאות שציפתה לנו אלמלא המגפה. ל-2020 היה סיכוי מצוין למחוק את כל הישגיי משרד האוצר ולהחזיר את קצב עליית מחירי הדירות לזה מלפני חמש שנים.
מנתוני הלמ"ס עולה כי ברבעון הראשון של השנה, הישראלים שילמו את המחיר הממוצע הגבוה ביותר אי פעם על דירה - 1.6 מיליון שקל. זאת על אף הקצב הגבוה של מכירת דירות במסגרת "מחיר למשתכן". מחירי הדירות החדשות, שחלק ניכר מהן נמכרו במסגרת התוכנית הממשלתית, עלו ב-3% מתחילת השנה.
בנוסף, ברבעון הראשון של השנה זינק מדד מחירי הדירות בכמעט 2%. מדובר בקצב שנתי של כמעט 8%, ממש כמו זה של שנת 2015, שבה החל משה כחלון את הקדנציה שלו כשר אוצר.
המחירים זינקו בירושלים וברמת גן, בנתניה דווקא ירדו
לראשונה מפרסמת הלמ"ס את מחירי הדירות ב-16 הערים הגדולות לפי גודלן, וזאת בהתאם להמלצות הוועדה לשיפור נתוני הדיור, מלפני כשלוש שנים. מדובר במחירים שמהווים למעשה ממוצעים פשוטים של מחירי העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון.
כך, למשל, בבית שמש, מחירי הדירות הממוצעים בעיר זינקו בין אפריל 2019 למרץ 2020 ב-18%; ברמת גן עלו מחירי הדירות ב-11.2% בשנה הזו, לרמה ממוצעת של 2.19 מיליון שקל. מחירי הדירות 4.5-5 חדרים בעיר כיכבו עם עלייה של 12%; שתי השכנות חולון ובת ים רשמו עליית מחירי דירות ממוצעת של כ-10% בשנה האחרונה.
מבין שלוש הערים הגדולות, בולטת ירושלים, עם עלייה של 8.3% במחיר במהלך השנה הנמדדת. בחיפה המחירים עלו ב-7.7%, ואילו בתל אביב נרשמה עלייה מתונה יחסית של 3.4%. ואולם, היו גם ירידות מחיר. בנתניה נרשמו ירידות מחיר ממוצעת של 4.2%.
פרסום הנתונים האלו הם התקדמות חשובה ביותר, אך ישנה הסתייגות כבדה אחת - גודל המדגם. בחלק מסוגי הדירות שכלולים בסקירה, בוצעו כמויות קטנות מאוד של דירות, לא הרבה יותר מעשר, ועל כן קשה להקיש מהן מסקנות מעמיקות מידי; במקומות כמו כפר סבא, בני ברק, ובת ים, בוצעו פחות מ-300 עסקאות ברבעון הראשון של השנה, כך שקשה לדעת עד כמה המידע מהימן; במקומות כמו אשקלון ובית שמש בוצעו הרבה עסקאות ברבעון הזה, למעלה מ-500 עסקאות, ואולם נראה כי רובן בוצעו בדירות חדשות (במסגרת מחיר למשתכן, אך לא רק), כך שאין הממצאים מבהירים מה רמות המחירים האמיתיות בערים הללו.
ואולם - מדובר במידע רב ערך, שמשכלל את הפרסומים מלפני מספר שנים על ידי השמאי הממשלתי, שהופסקו בתואנה שאת מלאכת הסטטיסטיקה של מחירי הדיור צריכה לערוך הלמ"ס בלבד.
מה צפוי לנו כעת?
השאלה הגדולה היא כיצד נראה שוק הנדל"ן כעת ואיך הוא יראה אחרי משבר הקורונה. מפרסומי הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי מספר העסקאות בחודש מרץ היה נמוך בכ-30% מאלה שהיו בחודש פברואר; חודש אפריל, שאת חלקו הגדול בילו תושבי המדינה בסגר, צפוי לרשום שפל היסטורי במספר העסקאות החודשי.
בנק ישראל צפוי בימים הקרובים לפרסם נתוני משכנתאות שנלקחו בחודש אפריל, והן צפויות להגיע לסביבות 5 מיליארד שקל. מדובר אמנם בירידה גדולה לעומת מרץ, שבו נרשמו שיאי משכנתאות חודשיות של 8.8 מיליארד שקל, ואולם עדיין מדובר ברמה גבוהה של משכנתאות, במיוחד לנוכח המצב. לפיכך שוק הנדל"ן אינו מת. בנקאים עימם שוחחנו הסבירו, כי חלק גדול מהמשכנתאות נלקחו על ידי זוכי מחיר למשתכן, שהחליטו שלא לוותר על הדירות שרכשו ולרכוש אותן על אף חוסר הוודאות.
ומה קורה עם מחירי העסקאות? משיחות עם שמאים ומתווכים עולה כי בחודש אפריל אכן בוצעו מעט מאוד עסקאות; כעת בחודש במאי, שבו הופשרו חלק גדול מהמגבלות על האזרחים בשל המגפה, קצב העסקאות הואץ, ואולם לא ניכרת ירידת מחיר מובהקת.
ככלל נראה, כי השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן תבוא לידי ביטוי בעיקר בנתוני חודשי הקיץ. אז ממדי האבטלה יתייצבו, וניתן יהיה להבין, לאיזה סוג של משק חוזרת מדינת ישראל, ואילו פגיעות כלכליות של הקורונה נותרו חסרות מרפא.