שלט עידוד שנתלה מחוץ לחלון דירה בארץ בצל הסגר בתקופת הקורונה / צילום: שלומי יוסף, גלובס
1. מחירי הדירות: הפוליטיקה אשמה
שרי הממשלה החדשים שעתידים לטפל בתחום הדיור, יעקב ליצמן ואריה דרעי, אינם נחשבים לחסידים גדולים של מדיניות הדיור של שר האוצר היוצא, משה כחלון.
ללא כוונה העניקה להם הלמ"ס בסוף השבוע סיבה נוספת לנטוש את המדיניות הזו. צבר נתוני הדיור שפורסם על הרבעון הראשון של השנה, ערב השבעת הממשלה המיועדת, החזיר את קצב עליית מחירי הדירות ל-2015, השנה שבה פתח כחלון את כהונתו.
שלושת מדדי מחירי הדירות האחרונים הם הגבוהים ביותר מאז ינואר-פברואר בשנה שעברה. מדד זה נרשם אחרי שראש הממשלה בנימין נתניהו הודיע על פירוק הממשלה והליכה לבחירות שהחלו את הסאגה שעוברת כיום מדינת ישראל.
בסך-הכול בשלושת החודשים הללו, מדד מחירי הדירות עלה בכמעט 2%, מה שמגלם קצב שנתי של כמעט 8%, שליווה את החודשים הראשונים לכהונת כחלון. בנוסף, מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון הראשון של 2020 חצו לראשונה את רף ה-1.6 מיליון שקל.
למעשה, מאז החל נתניהו במסעות הבחירות האחרונים, בדצמבר 2018, מחירי הדירות עלו ב-4.5%. לפני הרכבת הממשלה הנוכחית קצב העליות גובר - וזו אינה הפתעה.כבר הוכח ממערכות הבחירות בעשור האחרון, כי אי יציבות פוליטית תורמת לעליות מחירים; 2019-2020 הן בראש ובראשונה שנות טלטלה פוליטית.
בימים כתיקונם ניתן היה לומר שקצב העליות הזה מחייב את הממשלה להפיק במהירות לקחים ולגבש תוכניות דיור חלופיות במהירות. כמו שהדברים נראים עכשיו, ספק גדול אם זה יקרה, אבל לפחות הקורונה הגיעה כדי להכניס את המשק לבוץ עמוק, שישפיע מן הסתם גם על שוק הנדל"ן.
הלמ"ס פרסמה לראשונה בשבוע שעבר נתונים על הדירות ב-16 הערים הגדולות, לפי מספרי חדרים, והממצאים יעניינו מאוד את שרי השיכון והפנים החדשים.
שיאנית העליות הייתה העיר בית שמש: מחירי הדירות הממוצעים בעיר זינקו בשנה שבין אפריל 2019 למרץ 2020 בכ-18%, ל-1.41 מיליון שקל, ובמיוחד מחירי הדירות של 5.5-6 חדרים, שבהם נרשמה עליית מחיר של כ-20% לממוצע של 1.65 מיליון שקל, מה שמראה כנראה על הצורך הגדול של תושבי העיר המתחרדת בדירות גדולות.
אחריה במדרג העליות רמת גן, שבה מחירי הדירות עלו ב-11.2% בשנה הזו, לרמה ממוצעת של 2.19 מיליון שקל. דירות 4.5-5 חדרים הן אלה שרשמו את ההתייקרות הגדולה ביותר - עם עליית מחיר של 12% ל-2.84 מיליון שקל בממוצע. ככל הנראה דירות חדשות או משופצות שנמכרו במסגרת התמ"א - העלו את רמת העסקאות.
עוד בלטו בעליות חולון ובת ים, שבכל אחת מהן התייקרו הדירות ב-10%.
מבין שלוש הערים הגדולות, בולטת ירושלים, עם עלייה של 8.3% במחיר במהלך השנה הנמדדת, ל-2.14 מיליון שקל בממוצע לדירה. בתל אביב נרשמה עלייה מתונה יותר של 3.4%.
בערים אחרות היו גם ירידות: באשקלון ובנתניה ירדו המחירים ב-3.2% וב-3.4% בהתאמה.
לא ברור כיצד ייראה המדד בחודש הבא, על רקע מיעוט העסקאות שנרשמות בשבועות האחרונים בגלל סגר הקורונה. בבריטניה, למשל, הוחלט שלא לפרסם את המדד הזה כלל עקב מיעוט עסקאות. למעשה, את התמונה האמיתית נוכל לגלות רק בסוף הרבעון השלישי.
2. שכר הדירה: בעלייה למרות המגפה
על פי נתוני הלמ"ס העדכניים מיום שישי האחרון, מחיר שכר דירה בישראל מגיע ל-4,029 שקל לחודש בממוצע. בשנה האחרונה מדד שירותי הדירות לבודק הסכמי שכירות חדשים ומתחדשים, עלה ב-2.3%; חצי מאותה עלייה, 1.2% נרשם בחודש מרץ האחרון, שבו פגשנו את הקורונה. האם יש בכך רמז לעתיד לבוא לשוק השכירות?
עד כה לא נדונו בהרחבה המשמעויות של המדיניות של כחלון, להרחיק משקיעים מהשוק, אבל שוק זה סובל מירידה של כ-23 אלף דירות, מזה כחמש שנים, בעקבות מכירת דירות אינטנסיבית של משקיעים, שכחלון החליט להילחם בהם, בעיקר באמצעות מיסוי - העלאת מס הרכישה על דירה שנייה.
ואולם דווקא בעת הקורונה, כשהביקושים לרכישת דירות צפויים לרדת בגלל היעדר יכולת, מה שאמור לעלות הוא שוק ההשכרה.
ברבעון הראשון של השנה חלה ירידה בקצב המכירות של דירות, אולי כי המשקיעים נוכחו לגלות כי מחירי הדירות שבו לעלות, ואולי כי הם צופים שהממשלה הקרובה תשנה את יחסה כלפיהם.
ברמת המאקרו, הירידה בהיצע טרם השפיעה על השוק, אולי משום שחלק ניכר מהדירות שנמכרו היו באזורי פריפריה שהוצפו בדירות להשכרה.
ואולם ברמות מקומיות מחירי השכירות ממשיכים לעלות, ועל פי הלמ"ס בשלוש השנים האחרונות שוכרי דירות נאלצו להוסיף אלפי שקלים בשנה לדמי השכירות שלהם. מנתוני הלמ"ס עולה כי באשקלון דמי השכירות עלו בתקופה זו בכ-18%, באשדוד בכ-14%, בתל אביב ובבת ים ב-10%.
בלמ"ס פרסמו גם בדיקה רבעונית של חוזי השכירות שנחתמו בין ינואר למרץ השנה, וגם היא העלתה ממצאים דומים - מגמת העלייה נמשכת. הנתונים מראים כי שכר הדירה בחוזים גבוה ב-3.3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2019. באפריל נרשמה ירידה שולית.
ואגב, הסיפורים מחממי הלב ששמענו על משכירי דירות שהסכימו לוותר על שכר דירה של חודש, לדחות את התשלום או לתת הנחה, היו כנראה רק אנקדוטות. על פי בדיקה שערכו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עם כל הכבוד לסולידריות רק 3% מבעלי הדירות נתנו הנחה לשוכרים בעקבות משבר הקורונה.
"ההנחה הייתה שבאופן חריג, יהיו ירידות מחירים זמניות של שוכרים המצויים תחת חוזה שנתי, על מנת להקל על שוכרים שנפגעו כלכלית ומבקשים מבעלי הבית הקלות זמניות בשכר הדירה. ייתכן שזו הסיבה שמדד שכר הדירה רשם בחודש אפריל ירידה של כמה נקודות האחוז, אבל מדובר בירידה זניחה, בדיוק כמו כמות בעלי הדירות הנדיבים.
גלגולו של מדד: הלמ"ס תפרסם מחירים ב-16 ערים
ביחד עם המדד פרסמה הלמ"ס לראשונה את מחירי הדירות ב-16 הערים הגדולות, וזאת בהתאם להמלצות הוועדה לשיפור נתוני הדיור, מלפני כשלוש שנים. הכוונה היא לפרסם עתה את המחירים האלה אחת לרבעון.
מדובר במחירים שמהווים למעשה ממוצעים פשוטים של מחירי העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון.
הנתונים האלה באים כתחליף לסקירת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שפורסמו עד 2017. השמאי פרסם ממוצעי דירות 4 חדרים ב-16 ערים, והפסיק בגלל לחץ מצד שר האוצר משה כחלון והלמ"ס - שטענו שריבוי הגורמים שמפרסמים מחירים מבלבל את הציבור.
יש להתייחס בזהירות לנתונים הללו, שכן מדובר בממוצעים פשוטים של מחירי העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון בערים שונות, מה שהופך את מהימנותם תלויה מאוד בגודלי המדגמים השונים. כך, בחלק מסוגי הדירות שכלולים בסקירה, בוצעו כ-10 עסקאות ברבעון, ועל כן קשה להקיש מהן מסקנות מעמיקות מידי; במקומות כמו כפר סבא, בני ברק, ובת ים, בוצעו פחות מ-300 עסקאות ברבעון הראשון של השנה, שזה לא הרבה יחסית לערים גדולות; מצד שני, במקומות כמו אשקלון ובית שמש בוצעו הרבה עסקאות ברבעון הזה, למעלה מ-500 במספר ואולם נראה כי חלק ניכר מהן בוצעו בדירות חדשות (במסגרת מחיר למשתכן, אך לא רק), כך שאין הממצאים מבהירים, מה רמות המחירים האמיתיות בערים הללו.
