יורם בן פורת / צילום: פאלאס להבים
"הקורונה נחתה עלינו כמו כולם בלי הרבה הבנה על מה עומד להתרחש", אומר יורם בן פורת, מנהל תחום הדיור המוגן בקבוצת עזריאלי.
ברשת שבן פורת מנהל יש מבני דיור מוגן בתל אביב (ליד בית החולים איכילוב), ברעננה (ליד בית לוינשטיין), במודיעין ואחד חדש בלהבים. בימים אלה מתוכננים פרויקטים במזרח ראשון לציון ועל קניון מלחה בירושלים. בסה"כ 1,144 יח"ד ועוד 550 בתכנון ובהקמה.
דיירי בתי האבות והדיור המוגן מוגדרים כאוכלוסייה בסיכון גבוה ולכן היו סגורים במתחמי המגורים שלהם במשך זמן רב. בבתי האבות, בעיקר הסיעודיים, היה שיעור גבוה של הדבקות. בדיור המוגן - שם כל דייר חי בדירה משלו - לא נרשמו שיעורי הדבקה חריגים.
הקורונה הציבה בפני המוסדות המטפלים בקשישים אתגר גדול. תוכל להרחיב על ההתמודדות שלכם עם הנושא?
"עשינו התאמות מהירות. רכשנו בתוך ימים בודדים ציוד וסגרנו את הבתים הרבה לפני בקשת המדינה. מתוך כ-1,100 דיירים ועוד 500 עובדים, עשינו בדיקות ל-1,100 איש. תחת עולם הקורונה אנחנו מייצרים עולם תוכן מקסימלי לדיירים שלנו".
איך הדיירים שלכם הגיבו להגבלות, למשל להיפגש עם המשפחות שלהם?
"אני חושב שחוסר ההתייחסות של הממשלה לנתק של הדיירים מהעולם החיצון ומהמשפחות שלהם הוא בעיה שעוד נתמודד איתה. עם הקורונה נצליח, אבל עם הנפש יש לנו עוד דרך ארוכה. המבוגרים סובלים מהיעדר האפשרות להסתובב חופשיים. בעיניי, אנחנו חייבים לטשטש את המשך ההסגר שנכפה עליהם".
אתה חושב שהקורונה תביא לירידה בביקוש לדיור המוגן?
"90% מהקשישים במדינת ישראל חיים בדירות שלהם. בדיור המוגן גרים בקושי 3%. אני לא מדבר על בתי אבות. לדעתי, מה שחווים אלה שחיים בדירות שלהם קשה עוד יותר. יש בידוד, נתק, חוסר יכולת לזוז. בדיור המוגן זה עובד אחרת, לכן אני חושב שנראה ביקוש מוגבר לדיור מוגן. להישאר עם הבן זוג בדירה סגורה ולדבר עם הילדים מהמרפסת במשך חודשיים זה לא אנושי ולא משנה באיזה גיל".
"צריך קרקע גדולה ולא יקרה"
בן פורת מכהן בתפקידו החל משנת 2013. בטרם מונה לתפקיד זה, שימש במשך כ-14 שנה כמנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון.
קבוצת עזריאלי ידועה בעיקר כיזמית של הקמת קניוני ענק. הקניונים של הקבוצה בתל אביב, ברמת גן (קניון איילון), במודיעין, במלחה בירושלים ובראשון לציון, הפכו למוקדים ולציוני דרך במרחב האורבני.
הכניסה לתחום הדיור המוגן, אומר בן פורת, לא הייתה מובנת מאליה עבור הקבוצה: "לפני כשש שנים וחצי הגעתי לקבוצת עזריאלי והצגתי את הרעיון של תחום דיור מוגן. זה היה לא פשוט. קבוצת עזריאלי מאוד יציבה, והתחום הזה, שהוא עתיר כוח אדם ומקצוענות, ולא נוצץ או הייטקי, היה חדש להם. שנה שלמה בדקנו את השוק. לפני פטירתו של דוד עזריאלי עוד הספקנו לרכוש את המגרש שעליו הוקם הדיור המוגן במודיעין וזה הביא הרבה אתגר ונחת. אחרי שנתיים נפתחה לפנינו הזדמנות ורכשנו את פאלאס בתל אביב ואז כבר הייתה לנו פעילות".
עד כמה הפעילות משמעותית?
"כדי שנבין את קנה המידה - כל פרויקט שלנו הוא בהיקף של כ-45 אלף מ"ר ובעלות של 400 מיליון שקל".
על פי הדוח השנתי לשנת 2019 שפרסמה עזריאלי בסוף מרץ, תחום הדיור המוגן אמנם עדיין קטן יחסית בהיקפו, אך הוא אחד הצומחים בה. ה-FFO (תזרים המזומנים הנובע מהפעילות השוטפת) של פעילות הדיור המוגן של הקבוצה - גדל מ-45 מיליון שקל בשנת 2017 ל-165 מיליון שקל ב-2018, וירד מעט ל-153 מיליון שקל בשנת 2019. בקבוצה ייחסו את הגידול הזה לאכלוס של פאלאס במודיעין. כעת הם מתחילים לאכלס את הבית החדש ביישוב להבים. על פי החברה, נחתמו עד כה הסכמים ואופציות לגבי 106 דירות שהן כ-44% מדירות שלב א' של הפרויקט.
רבים מבני הגיל השלישי מעדיפים לגור במרכזי הערים, ליד מוקדי המסחר והתרבות ובקרבת תחבורה ציבורית נוחה. מאיפה בא הרעיון להקים בית דיור מוגן ביישוב להבים?
"הבחירה בלהבים קשורה, קודם כול, לזמינות קרקעות. הכי נכון זה לבנות במרכזי ערים, אבל במקומות אלה יש בעיה של קרקעות ושל מחיר. בסוף אני צריך לייצר מוצר שדייר יוכל לרכוש אותו ממני. כשהסתובבנו לפני שלוש שנים וחצי בלהבים היו כאלה שהיה להם ספק. אני, לעומת זאת, לאורך כל הדרך הסברתי לקבוצה שיש ביקוש כבוש שלא מטופל, מאילת ועד אשדוד. יש קהל ויש מודעות והכול צריך להתאים לסביבה. ביישוב קצת נבהלו בהתחלה, אבל מהר מאוד הבינו את היתרון של כניסת קבוצת עזריאלי ליישוב.
"להבים זה יישוב יוקרתי מאוד וקרוב לכביש 6 ולתחנת רכבת. בנוסף לכך, אין קרקעות בכזה סדר גודל בבאר שבע".
"הבית הזה מעסיק 220 עובדים"
איזה יתרון יש ליישוב וילות כמו להבים מנוכחות של קומפלקס דיור מוגן בסביבתו?
"דיור מוגן תורם לקהילה באופן ישיר. הבית הזה מעסיק כ-220 עובדים. כבר עכשיו, כשליש הם מלהבים. אני מדבר על רופאים, אחיות, כוח עזר, טבחים, אחזקה. אופי המבנה הוא שקט מאוד, משתלב בקהילה והוא פתוח לקהל. אין חג שבו אנחנו לא מזמינים את היישוב פנימה".
מי האנשים שבאים לגור בבית דיור מוגן בלהבים?
"כשהחלטנו בקבוצת מגדלי הים התיכון להקים בנורדיה בשרון כפר גמלאים, ומדובר על 60 דונם, שאלו אותי לא פעם מי ישב שם. היום נורדיה שווה 500 מיליון שקל והיא בתפוסה מלאה. רבים מהאנשים שגרים ברשת שלנו, שבאים מחתך סוציו אקונומי 7 ומעלה, ממשיכים בעיסוקים שלהם. מי שבא לדיור מוגן זה מבחירה. 80% מהדיירים שלנו מוכרים את הדירות שלהם ומשלמים כך את הפיקדון. כדי לחיות אצלנו ברווחה הם צריכים לפחות פנסיה אחת. התדמית שמציירים שזה נורא יקר, היא לא נכונה. זה בקושי 10% יותר מאשר בבית".
תוכל לתת קצת אומדן על מחירים?
"המחיר בלהבים של פיקדון ינוע בין מיליון שקלים ל-1.6 מיליון. דמי אחזקה יעלו 7-8 אלף שקלים, וזה כולל 80% מההוצאות. ההוצאות הנוספות הן בעיקר על מזון. אפשר לבשל בדירה או לאכול בחדר האוכל. צריך להבין שמחיר למ"ר בלהבים עומד על 15 אלף שקל. אותו מ"ר בת"א עומד על 54 אלף שקל, ברעננה, על 38 אלף שקל".
אתם צופים שאנשים ממרכז הארץ יבואו ללהבים?
"שליש מהבית מגיע מהדרום. שליש נוסף יגיע מרדיוס הרבה יותר גדול ושליש נוסף יגיע מכל הארץ. הדינמיקה היא של חבר מביא חבר. במודיעין יש לנו קהילה חיפאית ענקית".