גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פס"ד: גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים

יורשים שקיבלו זכות בקרקע בעסקת קומבינציה התבקשו לשלם עליה מס כמו על דירה שנייה - ולא מס על קרקע, שהוא נמוך יותר ● ביהמ"ש בחר פרשנות נרחבת

גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים / איור: גיל ג'יבלי, גלובס
גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

רקע: דירת מגורים היא נכס מרכזי בכל משפחה בישראל, וסוגיות המס הכרוכות בה הן חשובות ומשפיעות, בין היתר, על שיעור מס הרכישה שייגבה בגינה. כאשר הנכס הנרכש הוא דירת מגורים, מגמת חוק מיסוי מקרקעין היא להקל בשיעורי מס הרכישה, אם מדובר בדירה המהווה דירתו היחידה של הרוכש. לעומת זאת, במקרה שהדירה הנרכשת אינה דירתו היחידה של הרוכש, שיעור מס הרכישה יהיה גבוה אף יותר משיעור מס הרכישה במקרה של רכישת קרקע - 8% לעומת 5%-6%.

איך קובעים את סיווג הנכס: במקרה שלפנינו, קיבלו העוררים במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין. לגבי אותם מקרקעין נחתמה לפני כן עסקת קומבינציה במסגרתה התחייב קבלן לבנות עבור נותני המתנה דירות מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין ביקש לסווג את הזכויות שהתקבלו במתנה כ"דירות מגורים". מנגד, העוררים טענו שרכשו קרקע, החייבת במס רכישה בשיעור נמוך יותר בנסיבות העניין.

הפתרון למחלוקת בין הצדדים נעוץ בהגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה לפי סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לפי הגדרה זו, גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה עשויה להיחשב כדירת מגורים, וזאת "למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה". באותו מקרה, נותני המתנה לא התחייבו בעצמם לסיים את הבנייה. עם זאת, העוררים קיבלו לידיהם מנותני המתנה נכס הכולל התחייבות להשלמת הבנייה של הדירות על ידי הקבלן.

השאלה שבמחלוקת הייתה האם ההתחייבות של הקבלן לסיום הבנייה נחשבת כ"התחייבות מצד המוכר", שאז יסווגו הנכסים שהתקבלו במתנה כדירות מגורים.

ההחלטה: בית המשפט קבע כי פרשנות המונח "דירת מגורים" היא פרשנות רחבה. הדבר עולה מההגדרה עצמה, הנותנת משקל רב לזיהוי הנכס שעתיד לקום על המקרקעין, ועל כוונת הרוכש לייעד את הדירה למגורים בעתיד תוך זמן סביר (ר’ הלכת פרידמן - ע"א 278/84).

במקרה זה, מבחינת התוכן הכלכלי של העסקה, מדובר בהעברת אגד זכויות, הניתנות לאכיפה, וכוללות התחייבות להשלמת בניית הדירות. זאת, בדומה להתחייבות של קבלן בונה בעת מכירת "דירה על הנייר".

כמו כן, נותני המתנה המחו לעוררים את זכויותיהם כלפי הקבלן, כך שגם על פי ההסכם - אם הקבלן לא היה עומד בהתחייבויותיו ולא היה משלים את הבנייה, לעוררים הייתה זכות תביעה כלפיו.

יש לשים את הדגש על הדרישה שהרוכש יקבל נכס שעמו מועברת התחייבות, שכבר היתה בידי המוכר, להביא לסיום הבנייה. במקרה כזה, ניתן להתייחס לנותני מתנה כמי שיש בידיהם התחייבות להביא לסיום הבנייה וממילא הם רשאים להעביר את החייבות זו לאחר - מקבלי המתנה. לכן, במקרה זה ניתן לומר כי מדובר בהתחייבות מצד המוכר להשלמת הבנייה ולסווג את הנכסים שהועברו כבמתנה כדירות מגורים.

עוד הוסיף בית המשפט, כי גם בחינת שווי העסקה מובילה לאותה מסקנה - המקרקעין שהועברו הם אינם המקרקעין שהיו בידי נותני המתנה קודם לעסקת הקומבינציה, אלא מקרקעין ששטחם מצומצם יותר וכולל עמו התחייבות להשלמת בנייה. לפיכך, שווי העסקה משקף את מהות העסקה - העברת דירות מגורים גמורות.

לסיכום, בית המשפט פירש באופן מרחיב את המונח "התחייבות מצד המוכר", בדרך הכוללת גם התחייבות שהעביר המוכר לרוכש, ושהגורם האחראי לביצועה הוא צד ג’ (יזם/קבלן). 

ו"ע 59441-10-17.

הכותב מבעלי משרד עו"ד מאיר מזרחי ושות’

עוד כתבות

ערן יסעור ופיליפ גלדר / צילום: רפי דלויה, יח"צ

ביהמ"ש אישר את העברת מוצר השנה לזכיינות של איזי מוקדי; הזכיין הקודם מקים מיזם מתחרה

נדחתה בקשה לצו מניעה זמני שהגישה פורום פאבלישינג ישראל נגד החברה העולמית והזכיין החדש מטעמה ● ערן יסעור, בעל השליטה בזכיינית הקודמת, מקים מיזם עצמאי שיתחרה בה

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו / צילום: שלומי יוסף

האם החו"לניקים החרדים קיבלו פטור מלא ממגבלות הקורונה?

אפס הגבלות קורונה על חו"לניקים אמריקאים שיגיעו ללמוד בישיבות? ליברמן סתם מעליל ● המשרוקית של "גלובס"

 

מטילי זהב בבית זיקוק באוגנדה. עלות כריית הזהב משתנה משמעותית בין מכרות שונים בעולם / צילום: BAZ RATNER

מחיר הזהב זינק לשיא כל הזמנים. האם זה הזמן להשקיע?

מחירה של אונקיית זהב הגיע בימים האחרונים לשיא של כל הזמנים, אחרי שטיפס ביולי בכ-10% על רקע משבר הקורונה וחוסר הוודאות בכלכלה העולמית ● לאן הוא ממשיך מכאן? תלוי את מי שואלים

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה את תקנות הניוד החדשות של קופות הגמל

התיקון אמור להביא להגברת התחרות בין החברות ושיפור מצבם של החוסכים, לרבות הוזלה בדמי הניהול ● עוד אושרה תקנה הקובעת כי במידה והחוסכים הגיעו לגיל 60 לפחות, יוכלו להעביר את חסכונם מקופת גמל להשקעה לקופת גמל לקצבה

האסטרונאוטים בוב בנקן ודאג הרלי, Spacex / צילום: AP Photo, AP

"ברוכים הבאים לכדור הארץ ותודה שטסתם ב-SpaceX"

החללית של SpaceX נחתה אמש בשלום מול חופי פלורידה ● זו הפעם הראשונה שבה חללית מסחרית נשאה והחזירה אנשים מתחנת החלל הבינלאומית שמקיפה את כדור הארץ ● בואינג תבצע ניסוי גם היא מאוחר יותר השנה

מחלקת מונשמי קורונה / צילום: ראובן קסטרו, וואלה !NEWS

דוח חדש מגלה: מאז פרצה הקורונה בישראל נוספו רק 20 מיטות לבתי החולים

כך לפי דוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת ● משרד הבריאות: מדובר בנתונים שגויים שלא ברור מה מקורם וכיצד חושבו

שר התרבות והספורט חילי טרופר / צילום: איציק הררי, דוברות הכנסת

לאחר חודשים בלי פרנסה: אמנים יופיעו בגנים הלאומיים

משרד התרבות והספורט ורשות הטבע והגנים יקיימו באוגוסט הופעות של אמני רחוב ומוזיקאים בגנים הלאומיים ברחבי הארץ ● היקף ההשקעה בפרויקט עומד על 1.2 מיליון שקל והוא ימומן על ידי מפעל הפיס ומשרד התרבות והספורט

יפעת שאשא ביטון בועדת הקורונה / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

"בלתי נתפס שהכל נפתח ורק עולם התרבות נשאר מאחורה"

דיון סוער בועדת הקורונה נסוב סביב הגבלות הממשלה - גרוטו הבטיח ש"יש כוונה כללית לפתוח את עולם התרבות", ויו"ר הועדה, יפעת שאשא ביטון דרשה תאריך יעד לפתיחה הזאת ● ויכוח אחר פרץ כאשר ח"כ יוליה מלינובסקי טענה כי 70% מהתחלואה היא במגזר החרדי

פקקים באיילון / צילום: איל יצהר, גלובס

הגבלות על רכבים במגזר הציבורי? כנראה שלא בקרוב

הדוח החדש של הארגון מותח ביקורת על כשלים בני עשרות שנים בתחום זיהום האוויר מתחבורה בארץ ● בין ההמלצות לתיקון המצב: ביטול החזרים על מס הסולר, הטלת מס מבוסס נסועה וביטול הטבות הרכב במגזר הציבורי ● לאור ניסיון העבר, הסיכויים שבאוצר יתייחסו אליהן ברצינות הם קלושים

תור משתרך מחוץ לשירות התעסוקה ביוטה / צילום: Rick Bowmer, AP

הגרף היומי: מענק לכל אזרח יצא לדרך, על מה בזבזו אותו בארה"ב?

העברת כסף ישירות לאזרחים היא לא המצאה ישראלית - כחלק מחבילת הסיוע בארה"ב לפני מספר חודשים, חולקו צ'קים ליותר ממאה מיליון אזרחים אמריקאים ● על מה הם הוציאו את הכסף?

המחלקה לחקירות שוטרים / צילום: רפי קוץ

ביקורת על מח"ש שלא מיצתה חקירה בעניינו של קצין משטרה שהורה לשקר ולכתוב כזבים בדוח פעולה משטרתי

הפרשה נגעה לעניינו של קצין משטרה, שלכאורה הורה לשקר בדוח פעולה משטרתי, וכתוצאה מרישום זה נאלצה התביעה המשטרתית לחזור בה מכתב אישום ולשחרר ממעצר חשודים בעבירות פליליות

אלדד פרי / צילום: איל יצהר

מדוע הטיל משרד השיכון עיצום כספי של 800 אלף שקל על פרי נדל"ן

במשרד הממונה על חוק המכר במשרד השיכון בדקו בשנה האחרונה אם בחלק מהפרויקט,בהם מציגה את עצמה פרי נדל"ן כמארגנת קבוצת רכישה, הוטעו הלקוחות לחשוב כי הם רוכשים דירות בפרויקט יזמי ● הבוקר הוטל על החברה לחתום על מתווה תיקון ליקויים ועיצום כספי על סך 800 אלף שקל

המוסד לביטוח לאומי צילום איל יצהר

מבקר המדינה על ביטוח לאומי: פרויקט המחשוב השאפתני מתעכב, ובינתיים התקציב התנפח במאות מיליוני שקלים

הפרויקט שאמור היה להסתיים השנה בתום כעשור של פיתוח, צפוי להימשך עד 2028 בעלות של כ-1.4 מיליארד שקל ● המבקר ממליץ לביטוח לאומי לשתף פעולה עם "רשות התקשוב הממשלתי", ולבחון את הצטרפות הביטוח הלאומי לאתר gov.il המאגד את כלל השירותים והמידע הממשלתיים לאזרח

אצילי (מימין) ומיכה / צילום: לירון מולדובן, וואלה! ספורט

פרשת הכדורגלנים: שיטת מצליח היא לא דרך לנהל משבר תקשורתי

גיבוש תמונת מציאות מהימנה הוא הצעד הבסיסי ביותר בניהול משבר ● שמירה על הקלפים קרובים לחזה ומשחק פוקר עם המציאות תוביל לניהול שגוי שמשלמים עליו מחיר כבד ● מה לא הבינו הכדורגלנים לאחר שזכו לתמיכת אוהדי הקבוצה שלהם?

מימין: מארק צוקרברג, טים קוק וסאטיה נדלה / צילום: shtterstock, Reuters

הנדל"ן של אפל: ענקיות הטק רוצות לפתור את מצוקת הדיור בחוף המערבי של ארה"ב

ענקיות טק רבות התחייבו בשנה שעברה לפרויקטים רב-שנתיים שקשורים בדיור ● ההתחייבויות הללו באות אחרי שנים של התייקרות בעלויות הדיור בעמק הסיליקון ובסיאטל, כאשר הגידול בתעסוקה גבוה יותר מהיקף הבנייה החדשה ותושבים ותיקים נאלצו לעזוב

טנקים של צה"ל ברמת הגולן / צילום: Ariel Schalit, AP

תקרית לילית בגבול סוריה: צה"ל חיסל חוליית מחבלים שהניחו מטענים

כוח מיוחד של מגלן שביצע מארב בדרום רמת הגולן, זיהה ארבעה מחבלים בעת שהניחו כמה מטענים בקרבת גדר הגבול ● הכוח, יחד עם כלי טיס שהוזנק למקום ביצעו ירי במקביל על החוליה ופגעו בהם ● צה"ל: "רואים במשטר הסורי אחראי לכל פעולה הנעשית בשטחו"

"טקס האשכבה" לתעשיית התרבות שקיימו בשבוע שעבר עובדי תעשיית האירועים מול קריית הממשלה בירושלים / צילום: מטה המאבק להצלת עולם התרבות, האירועים והמופעים

"הכסף שנשאר בסוף מצחיק. המחירים שלי נמוכים ב-40%-50%"

גלעד אלפסי, בן 46, מחזאי ובימאי תיאטרון ומנהל אומנותי של אירועים ופסטיבלים ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, בטינה טאובר / צילום: עינת לברון, גלובס

הסיפור המוזר על שופטת המחוזי והמינויים השנויים במחלוקת בתיקי חדלות פירעון

עו"ד ליאור מזור מונה ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה 12 פעמים לבעל תפקיד בתקופה של 3 שנים בלבד, כשמחצית מהמינויים נעשו ע"י השופטת בטינה טאובר ● נציב התלונות על השופטים קבע שהדבר "מעורר תמיהה"

מעון ראש הממשלה החדש  /  הדמיה: רם כרמי אדריכלים ועדה כרמי-מלמד אדריכלים

פרויקט בית רה"מ החדש: 11 שנה, השקעה של מיליוני שקלים בתכנון ובהכנות, ועכשיו מחפשים מקום אחר

דוח מבקר המדינה קובע שעל אף ההסכמה בדבר נחיצותו של מבנה חדש עבור ראש הממשלה והצורך בקידומו, אפילו תהליך תיכנונו עדיין לא הושלם בגלל שהשב"כ לא עודכן בתוכנית שינוי הכניסה לירושלים ● משרד רה"מ: "הוחלט באופן מיידי על השהיית הפרויקט במיקום שנקבע"

חיים כץ / צילום: רפי קוץ, גלובס

הצעת חוק: דוח הבדלי שכר בין נשים לגברים בכל חברה עם מעל ל-100 עובדים

ועדת העבודה, הרווחה והבריאות אישרה לקריאה ראשונה הצעת חוק שתחייב חברות המעסיקות מעל ל-100 עובדים לפרסם דוח שנתי על הבדלי השכר בארגון בין גברים לנשים ● התאגדות התעשיינים מתנגדת למהלך