מגדל TOHA/ צילום: אמיר מאירי
אחד מהפרויקטים המסמלים במידה משמעותית את פריחת ענף המשרדים בישראל בשנים האחרונות, ובמרכז גוש דן בפרט, הוא מגדל TOHA היוקרתי, הממוקם בצומת דרכים מרכזית בת"א - סמוך למחלף השלום.
מגדל זה, בצומת הרחובות תוצרת הארץ, יגאל אלון ודרך השלום (מתחם תוצרת הארץ), נמצא מרחק הליכה מלא מעט מגדלי משרדים חדשים נוספים שצצו באזור בשנים האחרונות, כחלק מההתרחבות המואצת של הסקטור. כמו מרבית עמיתיו ל"שכונה", נהנה גם הוא מביקושים גבוהים שסייעו לאכלוסו המהיר.
הצלחת שיווקו של השלב הראשון בפרויקט, TOHA1, שבנייתו הסתיימה בסוף שנת 2018, עוררה את תיאבון יזמיות הפרויקט - אמות וגב ים - המחזיקות בו בשותפות שווה. השתיים, מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, החליטו להוציא לדרך על קרקע סמוכה את פרויקט ההמשך - TOHA2, המתוכנן להיות רחב יותר משמעותית, גם בגודל וגם בהיקף ההשקעה.
אלא שכעת, לנוכח חוסר הוודאות האופף את עתיד הענף, שחווה טלטלה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה והמעבר הכפוי של חלק גדול מיושבי המשרדים לעבודה מהבית, עשויה הקמת פרויקט ההמשך הגרנדיוזי להפוך למקרה בוחן, שממנו ניתן יהיה ללמוד על עתיד הצמיחה של שוק המשרדים בישראל, ובאזור המרכז בפרט.
בהתאם ללוחות הזמנים שגיבשו אמות וגב ים, מתקרבת נקודת ההכרעה שקבעו השתיים לגבי המשך ההקמה של הנכס, שאותו ניתן להגדיר כפרויקט הדגל שלהן. על רקע סימני השאלה הקשורים לעתיד הצמיחה בענף - נראה כי ההחלטה בנושא, הצפויה בשנה הבאה, לא תהיה פשוטה עבורן. זאת בעיקר לנוכח ההשקעה הענקית הדרושה להשלמתו - כ-2 מיליארד שקל (מחצית הסכום כל חברה) - כפול מההשקעה שנדרשה למגדל TOHA1.
השוכרת המרכזית במגדל TOHA1 - וויוורק
פרויקט TOHA1 נחשב כאמור להצלחה, ולפי הנתונים שמציגות החברות, הוא מאוכלס בכ-90% - כששטחי המשרדים מושכרים במלואם. מגדל זה, שאוכלס לראשונה בשנה שעברה, ומאז הניב להן רווחי שערוך נאים של מאות מיליוני שקלים, מוגדר על-ידי החברות כ"יוקרתי וייחודי הנבנה בסטנדרט הגבוה ביותר בישראל". שווי הנכס מוערך כיום בכ-1.5 מיליארד שקל.
גב ים ואמות צופות ממנו רווח תפעולי נקי (NOI) שנתי של כ-100 מיליון שקל בתפוסה מלאה, "על סמך החוזים שנחתמו וצפי ליתרת ההשכרות". בסיכום הרבעון הראשון דיווחו על NOI של כ-10 מיליון שקל מהנכס, אחרי קרוב ל-30 מיליון שקל בשנת 2019 כולה.
השוכרת המרכזית ב-TOHA1 היא ענקית חללי העבודה המשותפים וויוורק (WeWork) - תחום המועד להיפגע בגלל ריבוי שוכרים שלא כולם בעלי איתנות פיננסית גבוהה. עוד הרבה לפני בהלת הקורונה עברה וויוורק טלטלה משמעותית בפעילותה בעקבות כישלון הנפקתה בארה"ב במהלך 2019 - מה שעורר חששות לגבי האפשרות שתיקלע למצוקה תזרימית ומחסור במזומנים שיקשו עליה בתשלום שכר הדירה.
ככל הידוע, וויוורק חתמה ב-2017 על הסכם ארוך-טווח מול גב ים ואמות (שבהמשך הורחב), כך שהיא משכירה שש קומות ב-TOHA1 למשך 15 שנה, בהיקף עסקה של כ-300 מיליון שקל. פעילות הנדל"ן של וויוורק בישראל מתבצעת במשותף עם חברת אמפא של שלומי פוגל והאחים נקש, אשר ככל הידוע הינה צד להסכם השכירות ב-TOHA1. לאחרונים עסקים נוספים הכוללים את חברת התעופה ארקיע ומלונות, אשר מתמודדים גם הם עם אתגרים משמעותיים לנוכח פגיעת הקורונה.
כך או אחרת, בשלב הנוכחי אמות וגב ים משדרות שביעות רצון מהעסקה עם וויוורק. במסגרת שיחת המשקיעים הבהיר מוסלר, כי וויוורק שילמה את מלוא שכר הדירה עבור החודשים אפריל ומאי, למעט "פריסה קטנה ומינורית", והוסיף כי "אנחנו יודעים שלוויוורק יש שוכרי משנה חזקים - חברות המאכלסות חלקי קומות וקומות שלמות, והם נאחזים בכל השטחים שיש להם".
במבט על כלל נכסיהן של אמות וגב ים, ההכנסות מוויוורק מהוות כ-2% מסך התקבולים של כל אחת מהן. נוסף לוויוורק, בין השוכרות ב-TOHA1 שמזכירות גב ים ואמות בדוחות נמנות החברות מוטורולה, תופין, טראקס, אקמאי ודסק"ש.
"לחברות עוד לא היה זמן להתארגן"
לפי העדכונים מהדוחות הכספיים האחרונים של אמות וגב ים, הסתיימו עבודות דיפון החניון של TOHA2 והחלו עבודות החפירה, בהשקעה מינורית יחסית, של כמה עשרות מיליוני שקלים, ובהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו מראש. זאת מסכום השקעה מוערך של כ-300 מיליון שקל (מחצית הסכום כל חברה) הנדרש לשלב העבודות הנוכחי - של דיפון, הקמת חניון, עבודות פיתוח והמשך תכנון.
כפי שהסביר באחרונה אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, בשיחת ועידה עם משקיעים לאחר פרסום דוחות הרבעון הראשון של החברה, בהתייחסות ל-TOHA2, "קיבלנו החלטה לבצע את המרתפים והחניונים כדי להקדים את לוחות הזמנים, ובשנת 2021 נקבל את ההחלטה אם להתקדם או לא להתקדם עם המגדל".
לדבריו, "אנחנו נמצאים במעקב מלא ובשליטה מלאה עליו מבחינת הביצוע, ונמצאים בשלבים סופיים של קבלת זכויות הבנייה עבורו. אנחנו נמצאים בהליך של ערר סופי ומטפלים בתכנון של המגדל".
לגבי הישיבה בבית הוסיף מוסלר, כי מבדיקה שביצעה אמות מול החברות, נוסף לקשיים לוגיסטיים של חלק מהעובדים לגבי מציאת סידור לילדים, "לחברות עוד לא היה הזמן להתארגן כדי לבדוק איך לשמור על העובדים שלהם, כדי שחלילה לא תהיה הדבקה של מחלקה או אזור שלם. זה דבר חדש וכנראה שזה גם חלק מתהליך עד שיישבו בצורה מלאה במשרדים, ויש כאלה שכבר מתחילים ללכת בכיוון הזה".
עוד הוסיף מוסלר, כי "אנחנו עדיין בלב הסערה, ולא יודעים לאן העניינים יתפתחו מבחינת הקורונה לגבי שינויים בהרגלים ותפוסות. יכול להיות שיהיו דיירים שירצו להגדיל שטחים כדי לשמור על שמירת מרחק".
TOHA2 נחשב לאחד מהפרויקטים המשמעותיים בצנרת הייזום של אמות וגב ים, ויש מי שמגדיר אותו כ"יהלום שבכתר" שלהן. הוא עשוי, על בסיס התכנון המורכב שלו, להפוך לאייקון בקו הרקיע של תל אביב, עם שטחים עיליים בהיקף מצרפי של כ-200 אלף מ"ר בשני המגדלים יחד.
לפי הנתונים שמציגות אמות וגב ים, TOHA2 צפוי לכלול שטח של כ-140 אלף מ"ר עילי ברוטו בכ-70 קומות, לעומת כ-89 אלף מ"ר ב-TOHA1 (כ-57 אלף מ"ר שטח עילי בכ-30 קומות). השימוש העיקרי בו צפוי להיות דומה - משרדים, נוסף עלשטחי מסחר, ומלונאות שיהיה אפשר לשלב בו, לפי החלטת היזמיות והאישורים שיתקבלו.
כאמור, אמות וגב ים הן שתיים מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל - כל אחת מהן עם שטחי השכרה בהיקף של קרוב ל-1 מיליון מ"ר. כחלק מהכיוון הכללי בבורסה, מניות שתי החברות מציגות שחיקה של כ-20% בערכן מתחילת השנה - ומשקפות לגב ים שווי נוכחי של כ-4.4 מיליארד שקל ולאמות שווי נוכחי של כ-7.2 מיליארד שקל.