בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, היו יותר מדי טובים. על אף סגר הקורונה, שאליו התלווה חג הפסח עם מיעוט ימי העסקים, בחודש אפריל האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5 מיליארד שקל.
זהו היקף המשכנתאות השני בגובהו בחודש אפריל בעשור האחרון - אפריל היחיד שמקדים אותו, וגם זה בפער מזערי, הוא אפריל 2019. אז איך יכול להיות כל כך טוב, כשבשטח המצב רע, וחודש אפריל יסתכם ככל הנראה כאחד מהחודשים החלשים ביותר בהיקפי עסקאות הנדל"ן שבו?
עיון לעומק בנתונים מעלה כמה מדדים מדאיגים שחבויים בתוך המספרים האופטימיים לכאורה.
רוב המדדים שבדקנו אינם מעידים בהכרח על בעיה כשלעצמם, ועובדה שבחלק מהם הופיעו נתונים בעייתיים יותר בעבר. ואולם כל המדדים יחד, ובמיוחד נתוני הדחיות וההקפאות של המשכנתאות, מאותתים על בעיות אפשריות ללווים, ומעלים תהייה בלתי נמנעת עד כמה מי שנכנס עכשיו לשוק הדירות עושה זאת מתוך מודעות לכך שאנו נמצאים בפתחה של תקופה מסוכנת, גם אם הדירה נרכשה במחיר נוח יחסית.
1. מדד הדחייה: הציבור דוחה תשלומים
סך היתרה על משכנתאות מגיעה ל-380.4 מיליארד שקל. כ-92.5 מיליארד מהן, שמהוות רבע מכלל היקפי המשכנתאות, מוגדרות הלוואות בגרייס, כלומר הלוואות מוקפאות עם מועדי פירעון דחויים. עד לחודש מרץ השנה, היקף המשכנתאות בגרייס הגיע לרמה של כ-3% מכלל יתרת המשכנתאות.
הזינוק של כמות הדחיות מעיד על ציבור שנמצא בחרדה קיומית-כלכלית, בחוסר ודאות וברצון לחסוך כמה שיותר הוצאות בהווה, באמצעות דחייה של מה שאפשר לעתיד. זו ראייה מדאיגה, שצריך יהיה לעקוב אחריה בחודשים הקרובים. ככל שממדי הדחיות יגדלו - זו תהיה אינדיקציה להתפתחויות לא טובות שעוברות על המשק בכללותו.
על רקע המציאות שזכורה לנו היטב מחודש אפריל, מי שנכנס לשוק המשכנתאות - לקח על עצמו הימור לא פשוט, שבעתיד הקרוב יוכל לדעת עד כמה היה נכון.
2. מדד מחיר למשתכן: המשתכנים חוששים לאבד את הדירות יותר מאשר הם חוששים מהקורונה
מספר העסקאות במחיר למשתכן הגיע לשיא בתקופה האחרונה, והגענו למצב שבו כחמישית מכלל לווי המשכנתה החודשיים, הגיעו מפלח השוק של זוכי מחיר למשתכן.
אם מישהו ציפה שבחודשים מרץ-אפריל השיעור הזה יקטן - טעות הייתה בידו, ומתחילת השנה נתח הלווים של מחיר למשתכן מתקרב והולך להיות רבע מכלל הלווים החודשיים.
בנקאי משכנתאות בכירים מעידים שבניגוד למשפרי דיור, שנרתעים מלמכור ולרכוש נכסים בימים הללו, זוכי מחיר למשתכן חוששים שאם יוותרו על הדירות המוזלות - יחמיצו הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש דירות מוזלות. משום כך הם מעדיפים להמשיך עם הרכישות גם באווירה כללית של חוסר ודאות במשק ושיעור אבטלה גבוה.
הם גם הסיבה העיקרית לכך, שמדדי ה-LTV וההחזרים החודשיים בתקופה הזו, הראו עליות משמעותיות.
זו כמובן סיבה גדולה לדאגה, משום שזוכי מחיר למשתכן נחשבים בדרך כלל לחוליה החלשה ביותר בעולם הדיור הישראלי - זוגות צעירים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם, עם הון עצמי קטן, עם שכר צנוע יחסית, ועם ביטחון תעסוקתי רופף, בוודאי בתקופה של אבטלה גואה.
אם למרות זאת הם ממשיכים לשדר בימים אלה מצב עסקים כרגיל - כנראה שיש מקום לדאגה.
3. מדד ההחזרים: הציבור לוקח משכנתאות בהחזרים גבוהים יחסית להכנסתו
מדד ההחזרים הוא מדד מתעתע. הוא בודק עד כמה ההחזרים החודשיים שמשלמים הלווים מעיקים על ההכנסה הפנויה שלהם באמצעות מדידה של היחס בין ההחזרים להכנסה.
כלל האצבע קובע שרצוי שהחזרי המשכנתה החודשיים יהיו נמוכים מ-30% מההכנסה של משק הבית. בתחילת העשור הקודם נמצאו חודשים שבהם למעלה מ-40% מהלווים לקחו משכנתאות בהחזרים שעלו על ה-30% מהכנסתם, היו אלה חודשי שיא מבחינת המדד הזה, שהעידו על כך שאנשים האמינו אז שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, והיו מוכנים להיכנס להוצאות גבוהות על החזרי המשכנתה, כנראה משום שגם צפו שהצמיחה תימשך וגם שכרם יעלה.
ואולם בשנים האחרונות המדד הזה נרגע בסך הכול, וירד לרמה של כ-30% מכלל המשכנתאות, ובשנה שעברה אף ירד מה-30%.
אבל בחודש אפריל הוא זינק לכמעט 35%, וזה סימן מדאיג. ברור שאנו נמצאים לפתחו של משבר, שאיננו יודעים בדיוק מה עומקו וכמה זמן יארך, אבל הוא מפחיד. נתוני האבטלה גבוהים והיו גבוהים גם בחודש אפריל, כשהציבור נטל את המשכנתאות הללו.
לפיכך, יש הבדל עצום בין המצב לפני תשע-עשר שנים למצבנו היום. לקיחת משכנתאות עם החזרים גבוהים היא אף פעם לא נתון טוב, אבל ממדי המשכנתאות הללו מאפריל השנה הם מדאיגים ממש.
4. מדד ה-LTV: הדירות שייכות לבנקים יותר מאשר ללווים
מדד ה-LTV) LOAN TO VALUE) בודק בפשטות את היחס בין המשכנתה שנלקחה לבין מחיר הנכס. מקובל שאם המשכנתה מהווה יותר מ-60% משווי הנכס - מדובר במשכנתאות גבוהות. הם נחשבות מסוכנות יותר, ולכן בדרך כלל גם משלמים עליהן ריבית גבוהה יותר.
אם בנוסף לזה ההחזרים החודשיים שלוויהן צריכים לשלם עולים על 30% מהכנסתם החודשית (ראו מדד מס' 3) - המצב בעייתי במיוחד.
גם מדד זה אינו תמיד חד משמעי, ובפני עצמו אינו מעיד בהכרח על בעיה, כשהוא גבוה. לדוגמה, כששוק ההשקעות בנדל"ן היה בשיא, מספר ההלוואות ב-LTV גבוה היה גדול, מכיוון שמשקיעים רבים שמחו לשלם על נכסים שרכשו בעזרת מינוף גבוה, מתוך חישוב שדמי השכירות ישלמו על ההחזרים החודשיים על המשכנתה, ואולי אפילו ישאירו להם עודף.
בשנים האחרונות המשקיעים הודרו מהשוק, וחוזי המשכנתאות שניתנו ביחס LTV גבוה עמד על 25%-30%.
ואולם ככל שמספר העסקאות שבוצעו מכוח תוכנית מחיר למשתכן עלה - עלה גם שיעור המשכנתאות ב-LTV גבוה, עד שבאפריל הוא חצה את רף ה-40%. כלומר, יותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היו ב-LTV גבוה מ-60%, או בלשון העם, "הדירה שייכת לבנק יותר מאשר לרוכש" - ובהתאם לכך מן הסתם גם הריביות.
הקפיצה נובעת משתי התנהגויות סותרות: מצד אחד משפרי הדיור והמשקיעים שהחליטו בתקופה הזו שלא לקחת הימור, ולדחות את עסקאות הנדל"ן שלהם עד שידעו טוב יותר להיכן פני המשק מועדות, ולאן ילכו המחירים.
לעומתם, רוכשי הדירות במחיר למשתכן החליטו שהוזלת הדירות יותר משמעותית להם מסיכוני הקורונה, והם המשיכו לנהור לבנקים למשכנתאות, כפי שראינו.