גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בסבך המשכנתאות: ארבע סיבות לדאגה בעקבות העלייה בהיקף ההלוואות לדיור

נתוני בנק ישראל הראו אמנם שיא נוסף בהיקף הכספי של משכנתאות שנלקחו באפריל - אך לצידם שורה של מדדים מטרידים ● הקונים משעבדים חלק גדול יותר מהדירה ומהמשכורת, ומקווים לטוב

בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, היו יותר מדי טובים. על אף סגר הקורונה, שאליו התלווה חג הפסח עם מיעוט ימי העסקים, בחודש אפריל האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5 מיליארד שקל.

זהו היקף המשכנתאות השני בגובהו בחודש אפריל בעשור האחרון - אפריל היחיד שמקדים אותו, וגם זה בפער מזערי, הוא אפריל 2019. אז איך יכול להיות כל כך טוב, כשבשטח המצב רע, וחודש אפריל יסתכם ככל הנראה כאחד מהחודשים החלשים ביותר בהיקפי עסקאות הנדל"ן שבו?

עיון לעומק בנתונים מעלה כמה מדדים מדאיגים שחבויים בתוך המספרים האופטימיים לכאורה.

רוב המדדים שבדקנו אינם מעידים בהכרח על בעיה כשלעצמם, ועובדה שבחלק מהם הופיעו נתונים בעייתיים יותר בעבר. ואולם כל המדדים יחד, ובמיוחד נתוני הדחיות וההקפאות של המשכנתאות, מאותתים על בעיות אפשריות ללווים, ומעלים תהייה בלתי נמנעת עד כמה מי שנכנס עכשיו לשוק הדירות עושה זאת מתוך מודעות לכך שאנו נמצאים בפתחה של תקופה מסוכנת, גם אם הדירה נרכשה במחיר נוח יחסית. 

1. מדד הדחייה: הציבור דוחה תשלומים

סך היתרה על משכנתאות מגיעה ל-380.4 מיליארד שקל. כ-92.5 מיליארד מהן, שמהוות רבע מכלל היקפי המשכנתאות, מוגדרות הלוואות בגרייס, כלומר הלוואות מוקפאות עם מועדי פירעון דחויים. עד לחודש מרץ השנה, היקף המשכנתאות בגרייס הגיע לרמה של כ-3% מכלל יתרת המשכנתאות.

שיעור המשכנתאות בהקפאה

הזינוק של כמות הדחיות מעיד על ציבור שנמצא בחרדה קיומית-כלכלית, בחוסר ודאות וברצון לחסוך כמה שיותר הוצאות בהווה, באמצעות דחייה של מה שאפשר לעתיד. זו ראייה מדאיגה, שצריך יהיה לעקוב אחריה בחודשים הקרובים. ככל שממדי הדחיות יגדלו - זו תהיה אינדיקציה להתפתחויות לא טובות שעוברות על המשק בכללותו.

על רקע המציאות שזכורה לנו היטב מחודש אפריל, מי שנכנס לשוק המשכנתאות - לקח על עצמו הימור לא פשוט, שבעתיד הקרוב יוכל לדעת עד כמה היה נכון. 

2. מדד מחיר למשתכן: המשתכנים חוששים לאבד את הדירות יותר מאשר הם חוששים מהקורונה

מספר העסקאות במחיר למשתכן הגיע לשיא בתקופה האחרונה, והגענו למצב שבו כחמישית מכלל לווי המשכנתה החודשיים, הגיעו מפלח השוק של זוכי מחיר למשתכן.
אם מישהו ציפה שבחודשים מרץ-אפריל השיעור הזה יקטן - טעות הייתה בידו, ומתחילת השנה נתח הלווים של מחיר למשתכן מתקרב והולך להיות רבע מכלל הלווים החודשיים.
בנקאי משכנתאות בכירים מעידים שבניגוד למשפרי דיור, שנרתעים מלמכור ולרכוש נכסים בימים הללו, זוכי מחיר למשתכן חוששים שאם יוותרו על הדירות המוזלות - יחמיצו הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש דירות מוזלות. משום כך הם מעדיפים להמשיך עם הרכישות גם באווירה כללית של חוסר ודאות במשק ושיעור אבטלה גבוה.

הם גם הסיבה העיקרית לכך, שמדדי ה-LTV וההחזרים החודשיים בתקופה הזו, הראו עליות משמעותיות.

שיעור ההלוואות למחיר למשתכן מכלל המשכנתאות

זו כמובן סיבה גדולה לדאגה, משום שזוכי מחיר למשתכן נחשבים בדרך כלל לחוליה החלשה ביותר בעולם הדיור הישראלי - זוגות צעירים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם, עם הון עצמי קטן, עם שכר צנוע יחסית, ועם ביטחון תעסוקתי רופף, בוודאי בתקופה של אבטלה גואה.

אם למרות זאת הם ממשיכים לשדר בימים אלה מצב עסקים כרגיל - כנראה שיש מקום לדאגה. 

3. מדד ההחזרים: הציבור לוקח משכנתאות בהחזרים גבוהים יחסית להכנסתו

מדד ההחזרים הוא מדד מתעתע. הוא בודק עד כמה ההחזרים החודשיים שמשלמים הלווים מעיקים על ההכנסה הפנויה שלהם באמצעות מדידה של היחס בין ההחזרים להכנסה.

כלל האצבע קובע שרצוי שהחזרי המשכנתה החודשיים יהיו נמוכים מ-30% מההכנסה של משק הבית. בתחילת העשור הקודם נמצאו חודשים שבהם למעלה מ-40% מהלווים לקחו משכנתאות בהחזרים שעלו על ה-30% מהכנסתם, היו אלה חודשי שיא מבחינת המדד הזה, שהעידו על כך שאנשים האמינו אז שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, והיו מוכנים להיכנס להוצאות גבוהות על החזרי המשכנתה, כנראה משום שגם צפו שהצמיחה תימשך וגם שכרם יעלה.

שיעור המשכנתאות בהחזר של 30% מההכנסה ומעלה

ואולם בשנים האחרונות המדד הזה נרגע בסך הכול, וירד לרמה של כ-30% מכלל המשכנתאות, ובשנה שעברה אף ירד מה-30%.

אבל בחודש אפריל הוא זינק לכמעט 35%, וזה סימן מדאיג. ברור שאנו נמצאים לפתחו של משבר, שאיננו יודעים בדיוק מה עומקו וכמה זמן יארך, אבל הוא מפחיד. נתוני האבטלה גבוהים והיו גבוהים גם בחודש אפריל, כשהציבור נטל את המשכנתאות הללו.
לפיכך, יש הבדל עצום בין המצב לפני תשע-עשר שנים למצבנו היום. לקיחת משכנתאות עם החזרים גבוהים היא אף פעם לא נתון טוב, אבל ממדי המשכנתאות הללו מאפריל השנה הם מדאיגים ממש. 

4. מדד ה-LTV: הדירות שייכות לבנקים יותר מאשר ללווים

מדד ה-LTV) LOAN TO VALUE) בודק בפשטות את היחס בין המשכנתה שנלקחה לבין מחיר הנכס. מקובל שאם המשכנתה מהווה יותר מ-60% משווי הנכס - מדובר במשכנתאות גבוהות. הם נחשבות מסוכנות יותר, ולכן בדרך כלל גם משלמים עליהן ריבית גבוהה יותר.

משכנתאות בשיעור מימון של 60% ומעלה

אם בנוסף לזה ההחזרים החודשיים שלוויהן צריכים לשלם עולים על 30% מהכנסתם החודשית (ראו מדד מס' 3) - המצב בעייתי במיוחד.

גם מדד זה אינו תמיד חד משמעי, ובפני עצמו אינו מעיד בהכרח על בעיה, כשהוא גבוה. לדוגמה, כששוק ההשקעות בנדל"ן היה בשיא, מספר ההלוואות ב-LTV גבוה היה גדול, מכיוון שמשקיעים רבים שמחו לשלם על נכסים שרכשו בעזרת מינוף גבוה, מתוך חישוב שדמי השכירות ישלמו על ההחזרים החודשיים על המשכנתה, ואולי אפילו ישאירו להם עודף.

בשנים האחרונות המשקיעים הודרו מהשוק, וחוזי המשכנתאות שניתנו ביחס LTV גבוה עמד על 25%-30%.

ואולם ככל שמספר העסקאות שבוצעו מכוח תוכנית מחיר למשתכן עלה - עלה גם שיעור המשכנתאות ב-LTV גבוה, עד שבאפריל הוא חצה את רף ה-40%. כלומר, יותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היו ב-LTV גבוה מ-60%, או בלשון העם, "הדירה שייכת לבנק יותר מאשר לרוכש" - ובהתאם לכך מן הסתם גם הריביות.

הקפיצה נובעת משתי התנהגויות סותרות: מצד אחד משפרי הדיור והמשקיעים שהחליטו בתקופה הזו שלא לקחת הימור, ולדחות את עסקאות הנדל"ן שלהם עד שידעו טוב יותר להיכן פני המשק מועדות, ולאן ילכו המחירים.

לעומתם, רוכשי הדירות במחיר למשתכן החליטו שהוזלת הדירות יותר משמעותית להם מסיכוני הקורונה, והם המשיכו לנהור לבנקים למשכנתאות, כפי שראינו. 

עוד כתבות

מטוס F-15 של חיל האוויר האמריקאי / צילום: Reuters, Mark Cosgrove

מערכת ישראלית תשמש את הצבא האמריקאי

לגלובס נודע כי מערכת של חברת TSG הישראלית תוטמע בצבא האמריקאי, כחלק מעסקה בגובה מאות אלפי דולרים

חלוקת רכוש בגירושים / איור: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בעלה לשעבר ● השופטת יעל וילנר הרחיבה בכך את הלכת השיתוף הספציפי וקבעה כי היא תחול אם ניתן להסיק מהתנהגות בני הזוג על הסכמה בפועל לשתף בנכס ● עוד נקבע כי הכלל עשוי לחול גם על נכס שאינו בהכרח דירת המגורים המשפחתית

יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן

רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?

התמתנות קצב האינפלציה, הירידה בתשואות האג"ח והצפי להורדת ריבית - מאותתים על הקלה גם בריבית המשכנתאות ● אבל בבנקים לא ממהרים להפחית לפני שייראו מגמה חיובית לאורך זמן

טל יעקובסון, מנכ''ל פריון / צילום: אוהד דיין

איך לדבר על שיווק בשפה שסמנכ"לי כספים מבינים, והקשר ל-AI

תעשיית הפרסום הדיגיטלי צמאה לא רק ליצירתיות, אלא גם לאופטימיזציה ומדידה עסקית, אומר טל יעקובסון מנכ"ל פריון, שרכשה את Greenbids המתמחה ברכש מדיה מבוסס בינה מלאכותית ● "עכשיו אנחנו בשוק של 750 מיליארד דולר, שמחבר קריאייטיב, מדיה וטכנולוגיה"

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

פגיעה ישירה של טיל איראני בממ''ד בפתח תקווה / צילום: Reuters, Matan Golan

המיקום האופטימלי של הממ"ד: חיצוני, בניגוד לכיוון הטילים

בעקבות המלחמה עם איראן - יש שטוענים, כי אולי הממ"דים אולי הגנו על יושביהם, אך לא במידה מספקת ● המהנדס ד"ר בני ברוש: "מה שקיבלנו עד עכשיו, רקטות וטילים קטנים מעזה ומלבנון - היה נמוך יותר מרמת המוכנות של הממ"דים" ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

לא חברת שבבים: זו שיאנית העליות המפתיעה של וול סטריט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

שלמה אליהו, בעל השליטה במגדל / צילום: תמר מצפי

לחץ המכירות על מניית מגדל השתחרר, ואליהו כבר מורווח מעל 3 מיליארד שקל

מימוש אופציות על־ידי גופים מוסדיים הכביד עד לאחרונה על מניית מגדל ● בעל השליטה, שלמה אליהו, יכול כעת לחייך, אך השקעה במדד הביטוח הייתה מניבה לו תשואה של פי כמה וכמה

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

בניין האיחוד האירופי / צילום: Shutterstock

אירופה מוכנה להסכם סחר עם ארה"ב, אך לא ללא תמורה

האיחוד שואף שהסכם הסחר עם ארה"ב יכלול מכס אחיד של 10% על חלק נרחב מהיצוא האירופי, אך מבקש מהאמריקאים התחייבויות להפחתת מכסים בתחומים מרכזיים כמו תרופות, אלכוהול, שבבים ומטוסי נוסעים