גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בסבך המשכנתאות: ארבע סיבות לדאגה בעקבות העלייה בהיקף ההלוואות לדיור

נתוני בנק ישראל הראו אמנם שיא נוסף בהיקף הכספי של משכנתאות שנלקחו באפריל - אך לצידם שורה של מדדים מטרידים ● הקונים משעבדים חלק גדול יותר מהדירה ומהמשכורת, ומקווים לטוב

בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash

נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, היו יותר מדי טובים. על אף סגר הקורונה, שאליו התלווה חג הפסח עם מיעוט ימי העסקים, בחודש אפריל האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-5 מיליארד שקל.

זהו היקף המשכנתאות השני בגובהו בחודש אפריל בעשור האחרון - אפריל היחיד שמקדים אותו, וגם זה בפער מזערי, הוא אפריל 2019. אז איך יכול להיות כל כך טוב, כשבשטח המצב רע, וחודש אפריל יסתכם ככל הנראה כאחד מהחודשים החלשים ביותר בהיקפי עסקאות הנדל"ן שבו?

עיון לעומק בנתונים מעלה כמה מדדים מדאיגים שחבויים בתוך המספרים האופטימיים לכאורה.

רוב המדדים שבדקנו אינם מעידים בהכרח על בעיה כשלעצמם, ועובדה שבחלק מהם הופיעו נתונים בעייתיים יותר בעבר. ואולם כל המדדים יחד, ובמיוחד נתוני הדחיות וההקפאות של המשכנתאות, מאותתים על בעיות אפשריות ללווים, ומעלים תהייה בלתי נמנעת עד כמה מי שנכנס עכשיו לשוק הדירות עושה זאת מתוך מודעות לכך שאנו נמצאים בפתחה של תקופה מסוכנת, גם אם הדירה נרכשה במחיר נוח יחסית. 

1. מדד הדחייה: הציבור דוחה תשלומים

סך היתרה על משכנתאות מגיעה ל-380.4 מיליארד שקל. כ-92.5 מיליארד מהן, שמהוות רבע מכלל היקפי המשכנתאות, מוגדרות הלוואות בגרייס, כלומר הלוואות מוקפאות עם מועדי פירעון דחויים. עד לחודש מרץ השנה, היקף המשכנתאות בגרייס הגיע לרמה של כ-3% מכלל יתרת המשכנתאות.

שיעור המשכנתאות בהקפאה

הזינוק של כמות הדחיות מעיד על ציבור שנמצא בחרדה קיומית-כלכלית, בחוסר ודאות וברצון לחסוך כמה שיותר הוצאות בהווה, באמצעות דחייה של מה שאפשר לעתיד. זו ראייה מדאיגה, שצריך יהיה לעקוב אחריה בחודשים הקרובים. ככל שממדי הדחיות יגדלו - זו תהיה אינדיקציה להתפתחויות לא טובות שעוברות על המשק בכללותו.

על רקע המציאות שזכורה לנו היטב מחודש אפריל, מי שנכנס לשוק המשכנתאות - לקח על עצמו הימור לא פשוט, שבעתיד הקרוב יוכל לדעת עד כמה היה נכון. 

2. מדד מחיר למשתכן: המשתכנים חוששים לאבד את הדירות יותר מאשר הם חוששים מהקורונה

מספר העסקאות במחיר למשתכן הגיע לשיא בתקופה האחרונה, והגענו למצב שבו כחמישית מכלל לווי המשכנתה החודשיים, הגיעו מפלח השוק של זוכי מחיר למשתכן.
אם מישהו ציפה שבחודשים מרץ-אפריל השיעור הזה יקטן - טעות הייתה בידו, ומתחילת השנה נתח הלווים של מחיר למשתכן מתקרב והולך להיות רבע מכלל הלווים החודשיים.
בנקאי משכנתאות בכירים מעידים שבניגוד למשפרי דיור, שנרתעים מלמכור ולרכוש נכסים בימים הללו, זוכי מחיר למשתכן חוששים שאם יוותרו על הדירות המוזלות - יחמיצו הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש דירות מוזלות. משום כך הם מעדיפים להמשיך עם הרכישות גם באווירה כללית של חוסר ודאות במשק ושיעור אבטלה גבוה.

הם גם הסיבה העיקרית לכך, שמדדי ה-LTV וההחזרים החודשיים בתקופה הזו, הראו עליות משמעותיות.

שיעור ההלוואות למחיר למשתכן מכלל המשכנתאות

זו כמובן סיבה גדולה לדאגה, משום שזוכי מחיר למשתכן נחשבים בדרך כלל לחוליה החלשה ביותר בעולם הדיור הישראלי - זוגות צעירים בתחילת הקריירה המקצועית שלהם, עם הון עצמי קטן, עם שכר צנוע יחסית, ועם ביטחון תעסוקתי רופף, בוודאי בתקופה של אבטלה גואה.

אם למרות זאת הם ממשיכים לשדר בימים אלה מצב עסקים כרגיל - כנראה שיש מקום לדאגה. 

3. מדד ההחזרים: הציבור לוקח משכנתאות בהחזרים גבוהים יחסית להכנסתו

מדד ההחזרים הוא מדד מתעתע. הוא בודק עד כמה ההחזרים החודשיים שמשלמים הלווים מעיקים על ההכנסה הפנויה שלהם באמצעות מדידה של היחס בין ההחזרים להכנסה.

כלל האצבע קובע שרצוי שהחזרי המשכנתה החודשיים יהיו נמוכים מ-30% מההכנסה של משק הבית. בתחילת העשור הקודם נמצאו חודשים שבהם למעלה מ-40% מהלווים לקחו משכנתאות בהחזרים שעלו על ה-30% מהכנסתם, היו אלה חודשי שיא מבחינת המדד הזה, שהעידו על כך שאנשים האמינו אז שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, והיו מוכנים להיכנס להוצאות גבוהות על החזרי המשכנתה, כנראה משום שגם צפו שהצמיחה תימשך וגם שכרם יעלה.

שיעור המשכנתאות בהחזר של 30% מההכנסה ומעלה

ואולם בשנים האחרונות המדד הזה נרגע בסך הכול, וירד לרמה של כ-30% מכלל המשכנתאות, ובשנה שעברה אף ירד מה-30%.

אבל בחודש אפריל הוא זינק לכמעט 35%, וזה סימן מדאיג. ברור שאנו נמצאים לפתחו של משבר, שאיננו יודעים בדיוק מה עומקו וכמה זמן יארך, אבל הוא מפחיד. נתוני האבטלה גבוהים והיו גבוהים גם בחודש אפריל, כשהציבור נטל את המשכנתאות הללו.
לפיכך, יש הבדל עצום בין המצב לפני תשע-עשר שנים למצבנו היום. לקיחת משכנתאות עם החזרים גבוהים היא אף פעם לא נתון טוב, אבל ממדי המשכנתאות הללו מאפריל השנה הם מדאיגים ממש. 

4. מדד ה-LTV: הדירות שייכות לבנקים יותר מאשר ללווים

מדד ה-LTV) LOAN TO VALUE) בודק בפשטות את היחס בין המשכנתה שנלקחה לבין מחיר הנכס. מקובל שאם המשכנתה מהווה יותר מ-60% משווי הנכס - מדובר במשכנתאות גבוהות. הם נחשבות מסוכנות יותר, ולכן בדרך כלל גם משלמים עליהן ריבית גבוהה יותר.

משכנתאות בשיעור מימון של 60% ומעלה

אם בנוסף לזה ההחזרים החודשיים שלוויהן צריכים לשלם עולים על 30% מהכנסתם החודשית (ראו מדד מס' 3) - המצב בעייתי במיוחד.

גם מדד זה אינו תמיד חד משמעי, ובפני עצמו אינו מעיד בהכרח על בעיה, כשהוא גבוה. לדוגמה, כששוק ההשקעות בנדל"ן היה בשיא, מספר ההלוואות ב-LTV גבוה היה גדול, מכיוון שמשקיעים רבים שמחו לשלם על נכסים שרכשו בעזרת מינוף גבוה, מתוך חישוב שדמי השכירות ישלמו על ההחזרים החודשיים על המשכנתה, ואולי אפילו ישאירו להם עודף.

בשנים האחרונות המשקיעים הודרו מהשוק, וחוזי המשכנתאות שניתנו ביחס LTV גבוה עמד על 25%-30%.

ואולם ככל שמספר העסקאות שבוצעו מכוח תוכנית מחיר למשתכן עלה - עלה גם שיעור המשכנתאות ב-LTV גבוה, עד שבאפריל הוא חצה את רף ה-40%. כלומר, יותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר היו ב-LTV גבוה מ-60%, או בלשון העם, "הדירה שייכת לבנק יותר מאשר לרוכש" - ובהתאם לכך מן הסתם גם הריביות.

הקפיצה נובעת משתי התנהגויות סותרות: מצד אחד משפרי הדיור והמשקיעים שהחליטו בתקופה הזו שלא לקחת הימור, ולדחות את עסקאות הנדל"ן שלהם עד שידעו טוב יותר להיכן פני המשק מועדות, ולאן ילכו המחירים.

לעומתם, רוכשי הדירות במחיר למשתכן החליטו שהוזלת הדירות יותר משמעותית להם מסיכוני הקורונה, והם המשיכו לנהור לבנקים למשכנתאות, כפי שראינו. 

עוד כתבות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

שומרות את הכסף בקופה: הקורונה כיווצה ב-40% את היקף הדיבידנדים שחילקו החברות הציבוריות במחצית 2020

במחצית הראשונה של השנה חילקו החברות הציבוריות דיבידנדים בהיקף כולל של 5.7 מיליארד שקל, לעומת 9.5 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2019 ● המחלקות הגדולות ביותר - חברות מגזר הנדל"ן; הירידה החדה ביותר - במגזר האנרגיה

מפגינים ושוטרים בוול סטריט, ניו יורק, בתחילת החודש / צילום: JOEL MARKLUND, רויטרס

3 דברים שאתם צריכים לדעת לפני פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט

הבנקים יפרסמו השבוע דוחות, לצד נטפליקס שנהנתה מההייפ כתוצאה מהסגר שנכפה על הצופים וחברת התעופה דלתא בצל המשבר בענף התעופה ● מניות הטכנולוגיה הן אלו שבעיקר מובילות את העליות בוול סטריט ● טסלה שועטת קדימה לקראת פרסום הדוחות

משרדי וויקס בת"א / צילום: בז רטנר, רויטרס

חברת השקעות אמריקאית מחזיקה מניות Wix בשווי 1.6 מיליארד דולר

על רקע העליות החדות במניה, הגדילה T. Rowe Price את החזקותיה ב-Wix, והפכה לבעלת המניות הגדולה בחברת האינטרנט עם 10.5% מההון

מסעדה סגורה לפי תקנות הסגר / צילום: בר לביא, גלובס

ועדת כלכלה: יותר מ-10% מענף ההסעדה נסגר כליל, אין סיכוי לשיקום ענף האירועים בטווח הקרוב

לפי ההערכות עד סוף השנה מספר המסעדות שייסגרו יטפס ל-5,000, ובין 100 ל-120 אלף עובדים יפוטרו ● המשנה למנכ"ל משרד הבריאות, פרופ' איתמר גרוטו, ציין בתגובה כי "בניגוד לתחבורה ציבורית או אפילו בתי כנסת, כשאנשים אוכלים אז מורידים מסיכות ויש סיכון משמעותי להדבקה"

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יאפשר הקפאת החזרי "הקרן" במשכנתאות לתקופה של שנתיים

לאור התארכות המשבר הכלכלי הבנק יאפשר החל מאוגוסט להקפיא את תשלומי קרן המשכנתא עד שנתיים ● בתקופה זו, ישלמו הלקוחות את הריבית על המשכנתא בלבד

עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס

טענות נגד עדי קייזמן? קבלו עשרה כללים להשקעת נדל"ן בטוחה בחו"ל

הסערה שעוררה פעילות חברות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין היא רק האחרונה בשרשרת של טענות שנשמעו כלפי יזמים שמציעים השקעות במדינות אחרות ● בעזרת עו"ד מאיר נוסבאום, יצאנו לשרטט את 10 עצות הזהב למשקיעי נדל"ן מעבר לים ● האזינו

בזק / צילום: תקשורת תאגידית בזק

בזק קיבלה אישור לשדרוג מהירות הגלישה ל-200 מגה

שר התקשורת יועז הנדל הסיר את החשש של הדרג המקצועי מכך שהשדרוג יפגע בפריסת הסיבים האופטיים ● השירות ייכנס לתוקף בעוד ארבעה חודשים

מוטי גוטמן/ צילום:יחצ

מטריקס רוכשת שליטה בחברת המיכון המשרדי גסטטנרטק מידי קרן סקיי לפי שווי של כ-100 מיליון שקל

למטריקס, שרכשה 51% ממניות גסטטנרטק ב-50 מיליון שקל, אופציה לרכישת יתרת מניות החברה, המספקת פתרונות כוללים בתחום שירותי ההדפסה והפקת מסמכים ● התשואה לקרן סקיי על השקעתה בגסטטנרטק - מעל 100%

הבניין החדש של בנק ישראל / צילום: עמירם ברקת

עובדי בנק ישראל מסרבים להיכנס לבניין החדש

לטענת הוועד, העבודות בבניין החדש טרם הסתיימו ויש בו מפגעים רבים שמסכנים את בריאות העובדים ● בנק ישראל: "הנהלת בנק ישראל לא תעמוד מאחורי צעד שיש בו סיכון, ולו המזערי, לבריאות העובדים"

מטוס אל על / צילום: יואב יערי

מניו יורק דרך ירושלים: נחשף המשקיע שרוצה לרכוש את אל על

אלי רוזנברג (30), בנו של המיליארדר הניו יורקי קני רוזנברג המתגורר בירושלים, הוא האיש שמעוניין לרכוש את החברה ●  בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" כי נציגו של רוזנברג ביקש להתחיל בהליך בעזרת תא"ל במיל' ראם עמינח

קמעונאית המוצרים לבית בסגנון יפני מוג׳י / צילום: שאטרסטוק

בצל הקורונה: קמעונאית המוצרים לבית Muji ארה״ב הגישה בקשה להגנה מפני נושים

בכך מצטרפת קמעונאית המוצרים לבית בסגנון יפני לשורה של קמעונאיות שכבר עשו זאת, על רקע השפעות משבר הקורונה על הענף ברחבי העולם ● החברה: "מוג׳י קיבלה החלטה לבצע ארגון מחדש בעסקיה מתוך כוונה לשרת טוב יותר את הקהילה שלנו"

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

שר האוצר כ"ץ הקפיץ את מניות הנדל"ן בבורסה בעד 13%

מדד ת"א 35 עלה ב-1.2%, ת"א 90 טיפס ב-1.3% ומדד הבנקים עלה ב-1.6% ● אינפימר המשיכה ליהנות מההסבה לתחום הקנאביס ● פסגות: "התוכנית הכלכלית אינה מכילה צעדים להאצת הפעילות הכלכלית, אלא נועדה בראש ובראשונה לתת לציבור אויר לנשימה"

מוצרי חלב, סופרמרקט / צילום: תמר מצפי

יתחרה בתנובה וגד: המותג משק צוריאל נכנס לקטגוריית גבינות השמנת

המחלבה שנרכשה על ידי החברה המרכזית לפני 13 שנה, משיקה גבינות שמנת עם 25% אחוזי שומן, ומקווה לקחת נתח משמעותי מהמכירות בו ● מדובר במוצר שיימכר במדפים בלבד, ולא במעדניה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Abir Sultan, AP

מר כלכלה מודה באחריות להתפשטות הגל השני, מפייס את החרדים ומנסה למנוע בחירות רביעיות

ראש הממשלה נתניהו קיבל בשבועות האחרונים תחזיות שחורות המוחקות את מרבית ההישגים הכלכליים שלו, יודע שמגזרים כלכליים שלמים בציבור שנפגעו קשה רואים בו את האשם בכך שלא קיבלו פיצוי מספק ומנסה להסביר את האיטיות בתגובה ● ואיך כל זה קשור לממשלה הרחבה עם כחול לבן

ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מס הרכישה למשקיעי נדל"ן יקוצץ במסגרת התקציב

מאז יוני 2015 הוטל על משקיעי נדל"ן מס מוגדל, כדי לסלקם מהשוק - הדבר הביא לירידת הכנסות המדינה ממסים במאות מיליוני שקלים בשנה ● ההערכות הרווחות היא כי המס יושב לרמתו הקודמת של 5%

ינון יוגב / צילום: לומי ברנטל

עסקה ראשונה לקרן אלומה: רוכשת 85% מתיבר החזקות תמורת 50 מיליון שקל

אלומה החליטה להיכנס לתחום ההקמה של אתרים סלולריים על רקע הביקוש לאתרים חדשים והצורך של החברות הסלולריות להפחית עלויות שכירות

שני תרחישים לבעלי המשכנתאות / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

האם בקרוב נראה דירות רבות מגיעות לכינוס נכסים? שני תרחישים ליום הדין של בעלי המשכנתאות

האם החד הורית שעובדת בתחום הכנסים המושבת ואין לה כסף להחזרים החודשיים • הזוג שהבנק חזר בו מאישור המשכנתה שלהם • והקונה שספג הרעה בתנאי ההלוואה שלו תוך כדי עסקת הרכישה ● מה מצפה לבעלי המשכנתאות בעקבות הגל השני

מפגינים נגד אלימות משטרתית. הרפובליקאים הצעירים קרובים יותר בדעותיהם לבני דורם הדמוקרטים / צילום: John Minchillo, Associated Press

הגיע הזמן להכיר את ארה"ב של העשור הבא

עולם מופלא נפרס בפני ילידי הדור שלאחר מלחמת העולם השנייה, ולעומתם בני דור ה-Y בגרו לשוק שבו משרות מעמד הביניים הצטמצמו • המבוגרים צברו נכסים, ובמקביל קוצצו מסים ומימון התקציב התחלף ממסים לחוב • המילניאלס הם אלה שיצטרכו לשלם את החובות

מוכר בכניסה לחנות מחכה ללקוחות. העסקים מתקשים לחזור לשגרה לאחר תקופת הסגר הממושכת / צילום: כדיה לוי, גלובס

הגרף היומי: כמה שנות חיים הציל הסגר וכמה זה עלה לנו?

כלכלנים ניסו לחשב כמה שנות חיים הרווחנו בסגר במרץ-מאי, מה הייתה העלות של כל שנת חיים שחסכנו והאם זה היה "כדאי" ● אז כמה חיים נחסכו?

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 10-11 ביולי

בסופ"ש באיכילוב: 14 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים