תיבות דואר בבנין / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
רקע: אדם קיבל במתנה דירה מאחותו. עסקת המתנה לא נסתיימה ברישום, לא דווחה בזמן אמת לרשויות המס וגם לא נרשמה בגינה לזכותו הערת אזהרה. לימים הוכרזה האחות כפושטת רגל והנושים ביקשו לעקל גם את הדירה אשר לטענתה הועברה לאחיה, 12 שנים קודם לכן.
החלטה: בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי זכותו החוזית של האח גוברת על העיקול, אף שהדירה לא נרשמה על שמו. פסיקה זו עומדת בניגוד לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון בעניין לניאדו, שם ניתנה עדיפות לזכותו של המעקל המאוחר בזמן.
מפסק הדין עולה כי לשיטת בית המשפט המחוזי, נסיבותיו החריגות של המקרה מצדיקות סטייה מהלכת לניאדו. זאת, לאחר ששוכנע כי עסקת המתנה בין החייבת לבין אחיה הייתה עסקה תקפה שנערכה בתום לב ללא מניעים פסולים בצידה, ובשים לב לכך שהחייבת לא הייתה נתונה בקשיים כלכליים במועד שבו נטען כי בוצעה עסקת המתנה עם האח. עוד ציין ביהמ"ש שהן החייבת והן אחיה נהגו משך השנים שחלפו מאז מועד הענקה, בדירה, כדירה שבבעלותו של האח.
בגדר כך, העניק בית המשפט המחוזי משקל נכבד לכך שהחייבת לא העמידה את הדירה, על אף שנותרה רשומה על שמה, כבטוחה לפירעון חובות ולא מכרה אותה לטובת החזר חובות, למרות שעשתה כן ביחס לנכסים אחרים שהיו בבעלותה.
ניתוח: בית המשפט המחוזי מקבל בפסק הדין את העובדה שהאדם הסביר אינו ממהר תמיד, ובעיקר במערכות יחסים משפחתיות, לעגן את זכויותיו ברישום. כלומר לשיטתו, כאשר אנו עושים "עסקים בתוך המשפחה" סביר בהחלט שלא נמהר לדאוג לרישום מכר של דירה במרשם המקרקעין ולדווח עליה לרשויות המס.
אין ספק כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניחן בגישה אנושית. עם זאת, לא ניתן שלא להרהר אחר תוצאותיה והשלכותיה של פסיקה זו במישור המערכתי ובתחום מקרקעין.
ניהול מרשם מקרקעין מסודר נועד לא רק למנוע עסקאות נוגדות, שאין ספק שקיומן מוביל לתקלות משפטיות ועל פי רוב גם להתדיינות משפטית מורכבת ומיותרת, אלא גם, ובעיקר, להבטיח קיומו של מקור רשמי פתוח לקהל הרחב שהעיון בו יספק מידע אמין ובזמן אמת באשר למצבת הבעלויות בנכסים. ואכן, על פי דין, וכדי להבטיח את אמינות המרשם, רק הסדרת הזכות ברישום אמורה להקנות לבעליה את הגנות "הקניין".
קשה מאוד להשלים עם מצב דברים שבו מי שאינו פועל להסדרת הרישום, כאשר אין כל סיבה או מניעה אובייקטיבית מלעשות כן, ועל פני תקופה ממושכת, זוכה לעדיפות דומה לזו של בעל הקניין הרשום.
כאשר לא מבוצע רישום זכויות ללא סיבה נראית לעין, קיים טעם לחשוד, לחקור ולברר האם אי הרישום שירת תכלית או העניק יתרונות בלתי הוגנים למי מהצדדים לעסקה, על מנת למנוע מניפולציות שסופן בתוצאה המקפחת צד שלישי שבפעל בתום לב ובהסתמך על המרשם.
כך למשל, לא מן הנמנע כי בפרשה הנ"ל לא בוצע רישום הזכויות על שם האח, דווקא משום שהוא עצמו היה שרוי בקשיים כלכליים במועד ההענקה, עובדה שלא הייתה שנויה במחלוקת.
לא למותר לציין כי עצם היכולת להימנע מביצוע הרישום ועדיין להיות מוכר (מכוח הפסיקה) כבעלים הזכאי להגנות הקניין, פותחת פתח רחב עוד יותר להתנהלות מכוונת ומגמתית בהקשר זה ומייצרת אפליה בין מי שפועלים כדין לרישום הזכויות על שמם ומי שאינם עושים זאת.
פסיקה זו עלולה גם לפגוע במאמצים שאותם מבקש המחוקק לקדם בשנים האחרונות לטובת שכלולו של שוק האשראי בישראל, בין היתר, באמצעות יצירת מאגרי מידע אמינים ושקופים שיאפשרו קבלת החלטות בעלות אופי כלכלי על בסיס מידע מלא ויוזילו עלויות מימון, לתועלת המשק בכללותו.
פש"ר 58846-02-16 בראון רובינשטיין ואח' נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'
הכותבת: שותפה מייסדת במזור בית הלחמי עורכי דין מתמחים במקרקעין חדלות פירעון וכינוסים