חניה בבניין משותף / צילום: בר-אל
לפני עשרה חודשים אפשרה המפקחת על המקרקעין יעל ענתבי-שרון, בנסיבות מוגדרות, להצמיד חניות או שטחי חצרות לדירות הקיימות במסגרת תמ"א 38/1, וזאת בהסכמת שני שלישים מבעלי הדירות. לאחרונה קיבל בית המשפט את הערעור על פסק דינה של המפקחת וקבע כי לא ניתן להקים חניון עבור בעלי הדירות הקיימות במסגרת פרויקט חיזוק, אלא בהסכמה פה-אחד.
בפסק דינו עושה בית המשפט אבחנה בין הצמדת שטחים בחצר הבניין לדירות היזם, לבין הצמדה לדירות הבעלים הקיימים. כשמדובר בדירות היזם, הטענה היא כי ההצמדה לדירות אלה היא חלק אינהרנטי מההתקשרות עם היזם, והיא נחוצה לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט וזאת כדי לייצר את הכלכליות הנדרשת. לגבי הדירות הקיימות, נקבע כי ניתן לבצע את הפרויקט ללא אותן הצמדות. משכך, נקבע כי לגבי הצמדות אלה נדרשת הסמכה של 100% מבעלי הדירות.
הפועל היוצא הוא שבעל דירה יחיד אשר התנגד לביצועו של פרויקט מנע מ-17 בעלי דירות נוספים בבית המשותף את ביצועו, וזאת לאחר שנים רבות של עבודה, עמל וכסף שהושקעו על-ידי היזם.
נדמה כי יש בהבחנה הזו חוסר היגיון. גם ההבחנה בין בעלי הדירות הקיימים לדירות החדשות נראית בעייתית: האם מבחינת האינטרס הציבורי נרצה להביא למצב שבו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, דווקא לבעלי הדירות החדשות יוקנה מעמד ייחודי בבניין? ואם ניתן להשתמש בקרקע כמשאב כלכלי לצורך ביצוע הפרויקט, וממילא ניתן לייצר בה חניות ואפילו תת-קרקעיות, מדוע נגרע דווקא מזכויות הבעלים הקיימים בקרקע ונאפשר הקמת החניות לבעלי הדירות החדשים בלבד?
בית המשפט ביסס את פסיקתו על הוראות חוק החיזוק, לפיהן נקבע במפורש כי לצורך ביצוע עבודות ברכוש המשותף שמטרתן הרחבת הדירות הקיימות, ניתן להסתפק ברוב של 60% מבעלי הדירות הקיימים; ואילו לצורך בניית דירות חדשות, כלומר דירות היזם והצמדת שטחים אליהן, יש צורך ברוב של 2/3 מבעלי הדירות. אלא שהצמדת שטח לדירה קיימת אינו מהווה הרחבה של דירה קיימת ואינו הצמדה לדירה חדשה.
לטעמנו, התוצאה אליה הגיע בית המשפט נותנת למעשה זכות וטו לבעל דירה יחיד אשר בכוחו לשלול השבחה והנאה מהותיים מהקרקע מכל שכניו.
לא זו אף זו, לעתים רבות ההצמדות בקרקע לדירות הקיימות הן חיוניות לשם יצירת איזון ושוויון בין בעלי הדירות הקיימים, ומניעתן באופן גורף גוררת מצבים בלתי ראויים של חוסר שוויון קיצוני בין בעלי הדירות ומקשה על יישום פרויקטים של חיזוק הבניין הקיים. כך למשל, לא פעם נמצא כי במסגרת פרויקט חיזוק ניתן להרחיב רק חלק מהדירות הקיימות, ולא פעם האיזון שאליו מגיעים הצדדים הוא באמצעות הצמדת חניות לדירות שלא יורחבו. ברם, לפי גישת בית המשפט המחוזי, נראה כי איזון כזה יחייב הסכמה של כלל בעלי הדירות הקיימים.
אגב, למרות שבית המשפט נמנע מלהכריע בסוגיה זו, נוכח נימוקי פסק הדין קשה לראות כיצד יהיה אפשר להצמיד שטחי חצר מקבילים בהיקפם לשטחי המרפסות שיתווספו לדירות העליונות, אף שהדבר מתבקש לשם איזון בין בעלי הדירות הקיימים.
הכותבת שותפה במשרד עורכי דין מינצר-כרמן נסים העוסק בייצוג בעלי דירות בהסכמי התחדשות עירונית ותמ"א 38.
בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים עש"א 7187-10-19 ילין ואח' נ' גורן ואח'54678313ניתן ב- 27 אפריל 2020
*(מס' תיק 5/583/2017)