מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר, גלובס
משבר הקורונה אמנם לא פגע בצורה ישירה בפעילותה השוטפת של קרן ההשקעות בנדל"ן מגוריט, אולם לזעזוע שייצר בשווקים ולירידות החדות בבורסות בארץ ובעולם היו השלכות שליליות על תוצאות הרבעון הראשון ב-2020 שהציגה החברה.
כך, בזמן שמגוריט מציגה למשקיעים תחזיות אופטימיות לגבי עתיד פעילותה בתחום הדירות להשכרה, בעיקר בזכות הצמיחה שהיא צופה בה, תוצאותיה הכספיות והירידות החדות במניה משקפות בשלב הנוכחי מציאות אחרת לגמרי.
בסיכום רבעוני הציגה מגוריט הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל.
אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.
עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.
במגוריט מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP "נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%", מ-77 אגורות בסוף שנת 2019 ל-52 אגורות בסוף מרץ 2020. כיום עומד שער המניה על כ-55 אגורות, כך שבסך הכול מציגה המניה ירידה של קרוב ל-30% מתחילת השנה, ומשקפת למגוריט שווי נוכחי של כ-520 מיליון שקל. מאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט ביותר מ-40%.
במסגרת עסקת ה-SWAP של מגוריט, לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה במקרה שמחיר מניית מגוריט יורד מתחת ל-60 אגורות, אולם בחברה מציינים כי הצדדים הגיעו להבנות שלא לסיים את העסקה, וכי מגוריט תעמיד לבנק בטוחות לשם כך. מדובר בעסקת החלף שבמסגרתה במקרה של עליית ערך מניית החברה, הבנק ישלם לחברה תוספת, ובמקרה של ירידת ערך, תקצה מגוריט לבנק מניות נוספות.
לגבי ירידת ערך הני"ע שלה בסיכום רבעוני, במגוריט מציינים כי אלה כוללים "בעיקר איגרות חוב בדירוג ממוצע של A מינוס ומעלה". מגוריט משקיעה חלק מיתרות המזומנים שלה "באפיקים שונים בשוק ההון", ואחרי גיוס הון של כ-400 מיליון שקל שביצעה בנובמבר 2019, היקף השקעותיה במסגרת זו מצטברות לכ-100 מיליון שקל, באמצעות 6 גופי ניהול השקעות, עיקרן בשוק האג"ח, ובהיקף "זניח לחברה" באפיק מנייתי. מאז סיום הרבעון ההתאוששות בשווקים קיזזה חלק מההפסד הרבעוני, והוא עומד כיום על כ-5.5 מיליון שקל.
תחזיק כ-1,140 דירות עד שנת 2024
מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים, והיו"ר הוא ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).
לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.
בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.
עוד מציינת החברה כי עד היום גייסה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי, כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.
לגבי השפעות הקורונה על הפעילות השוטפת, במגוריט מציינים כי בשלב הנוכחי "לא חלה השפעה מהותית על הכנסות החברה משכר דירה, ולא חל שינוי מהותי בשיעור התפוסה הממוצע בפרויקטים המניבים".
כן צוין כי "בחלק מהמקרים נאותה החברה לסייע לשוכרים שהיו זקוקים לסיוע בדרך של הפחתת היקף הפקדונות שהופקדו בידיה על ידי חלק מהדיירים, לתקופה מוסכמת שלאחריה יידרשו השוכרים הללו להגדיל את הפיקדון לסכומו המקורי".
עוד מסרה מגוריט כי ברמת גיוסי החוב של החברה, היא "בוחנת אפשרויות לקבלת מימון מגופים שונים, בהם בנקים וחברות ביטוח, לצד מעקב שוטף אחר תנאי המימון הפוטנציאלים בשוק ההון".
מהדוחות עולה עוד כי הכנסותיה הרבעוניות של מגוריט מהשכרת נכסים והפעלתם כמעט והוכפלו, לכ-5 מיליון שקל, בעיקר בזכות רכישת דירות בפרויקט הרצליה הילס, נוסף להשכרה מלאה של דירות שנרכשו במהלך 2019. אולם היקף השערוכים שביצעה הצטמצם, וכן היא רשמה עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות, בעיקר בגין עלייה בדמי הניהול לחברת הניהול שלה ואופציות שהוקצו לה.