גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא רק נדל"ן: הימור פיננסי כושל עלה למגוריט בהפסד של 17 מיליון שקל

בקרן הנדל"ן מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP נובעת מהירידה החריגה בשער מניית מגוריט ● לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה בשל ירידת מחיר המניה, אולם מגוריט הגיעה להבנות עם הבנק שיימנע מכך, כנגד העמדת בטוחות מצידה

מתי דב, מנכ"ל מגוריט  / צילום: איל יצהר, גלובס
מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה אמנם לא פגע בצורה ישירה בפעילותה השוטפת של קרן ההשקעות בנדל"ן מגוריט, אולם לזעזוע שייצר בשווקים ולירידות החדות בבורסות בארץ ובעולם היו השלכות שליליות על תוצאות הרבעון הראשון ב-2020 שהציגה החברה.

כך, בזמן שמגוריט  מציגה למשקיעים תחזיות אופטימיות לגבי עתיד פעילותה בתחום הדירות להשכרה, בעיקר בזכות הצמיחה שהיא צופה בה, תוצאותיה הכספיות והירידות החדות במניה משקפות בשלב הנוכחי מציאות אחרת לגמרי.

בסיכום רבעוני הציגה מגוריט הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל. 

אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.

עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.

במגוריט מציינים כי ההפרשה בגין עסקת ה-SWAP "נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%", מ-77 אגורות בסוף שנת 2019 ל-52 אגורות בסוף מרץ 2020. כיום עומד שער המניה על כ-55 אגורות, כך שבסך הכול מציגה המניה ירידה של קרוב ל-30% מתחילת השנה, ומשקפת למגוריט שווי נוכחי של כ-520 מיליון שקל. מאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט ביותר מ-40%.

במסגרת עסקת ה-SWAP של מגוריט, לבנק מולו נחתמה העסקה יש אפשרות לסיים אותה במקרה שמחיר מניית מגוריט יורד מתחת ל-60 אגורות, אולם בחברה מציינים כי הצדדים הגיעו להבנות שלא לסיים את העסקה, וכי מגוריט תעמיד לבנק בטוחות לשם כך. מדובר בעסקת החלף שבמסגרתה במקרה של עליית ערך מניית החברה, הבנק ישלם לחברה תוספת, ובמקרה של ירידת ערך, תקצה מגוריט לבנק מניות נוספות.

לגבי ירידת ערך הני"ע שלה בסיכום רבעוני, במגוריט מציינים כי אלה כוללים "בעיקר איגרות חוב בדירוג ממוצע של A מינוס ומעלה". מגוריט משקיעה חלק מיתרות המזומנים שלה "באפיקים שונים בשוק ההון", ואחרי גיוס הון של כ-400 מיליון שקל שביצעה בנובמבר 2019, היקף השקעותיה במסגרת זו מצטברות לכ-100 מיליון שקל, באמצעות 6 גופי ניהול השקעות, עיקרן בשוק האג"ח, ובהיקף "זניח לחברה" באפיק מנייתי. מאז סיום הרבעון ההתאוששות בשווקים קיזזה חלק מההפסד הרבעוני, והוא עומד כיום על כ-5.5 מיליון שקל.

תחזיק כ-1,140 דירות עד שנת 2024  

מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים, והיו"ר הוא ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).

לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.

בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.

עוד מציינת החברה כי עד היום גייסה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי, כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.

לגבי השפעות הקורונה על הפעילות השוטפת, במגוריט מציינים כי בשלב הנוכחי "לא חלה השפעה מהותית על הכנסות החברה משכר דירה, ולא חל שינוי מהותי בשיעור התפוסה הממוצע בפרויקטים המניבים".

כן צוין כי "בחלק מהמקרים נאותה החברה לסייע לשוכרים שהיו זקוקים לסיוע בדרך של הפחתת היקף הפקדונות שהופקדו בידיה על ידי חלק מהדיירים, לתקופה מוסכמת שלאחריה יידרשו השוכרים הללו להגדיל את הפיקדון לסכומו המקורי".

עוד מסרה מגוריט כי ברמת גיוסי החוב של החברה, היא "בוחנת אפשרויות לקבלת מימון מגופים שונים, בהם בנקים וחברות ביטוח, לצד מעקב שוטף אחר תנאי המימון הפוטנציאלים בשוק ההון".

מהדוחות עולה עוד כי הכנסותיה הרבעוניות של מגוריט מהשכרת נכסים והפעלתם כמעט והוכפלו, לכ-5 מיליון שקל, בעיקר בזכות רכישת דירות בפרויקט הרצליה הילס, נוסף להשכרה מלאה של דירות שנרכשו במהלך 2019. אולם היקף השערוכים שביצעה הצטמצם, וכן היא רשמה עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות, בעיקר בגין עלייה בדמי הניהול לחברת הניהול שלה ואופציות שהוקצו לה. 

עוד כתבות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; מיקרו־סטרטג'י יורדת ב-10%, שיאומי עולה ב-12%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות