רחוב דפנה בתל אביב. פרויקט הפינוי בינוי נתקע / צילום: איל יצהר, גלובס
מי שנכנס לאתר האינטרנט של יזמית הנדל"ן אאורה, יגלה שם בין עשרות הפרויקטים של החברה את פרויקט מתחם דפנה. "מתחם דפנה", נכתב באתר, "נמצא בלב תל אביב, בסמוך לבית החולים איכילוב ולבית המשפט, לתחנת הרכבת סבידור ולכיכר המדינה. במסגרת הפרויקט ייבנה מגדל מגורים יוקרתי, בן 25 קומות ובו דירות מעוצבות עם מרפסות שמש, פיתוח סביבתי, מועדון דיירים יוקרתי, מבואה מפוארת עם שומר צמוד וחניה תת-קרקעית".
שלוש שנים חלפו מאז דיווחה אאורה לבורסה על זכייתה במכרז להקמת הפרויקט, השוכן על דרך נמיר ורחוב דפנה בתל אביב. במסגרת הפרויקט, כך דיווחה אאורה, היא תהרוס 69 דירות ישנות ותבנה 208 חדשות - 30 מהן מיועדות להשכרה ארוכת טווח, לצד שטחי מסחר בקומת הקרקע ומבנה ציבור. תמהיל הדירות יכלול דירות החל מ-3 ועד 6 חדרים, וכן מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.
אבל אף שמדובר במיקום סופר-מבוקש בתל אביב, הפרויקט לא מתקדם כל כך מהר.
תת-המתחם שבו זכתה אאורה הוא אחד ממבין שישה במתחם דפנה, שכולם צפויים לעבור תהליך של פינוי-בינוי, שבמהלכו ייבנו כ-1,400 דירות חדשות במקום 471 ישנות. בחמישה מתתי-המתחמים היזמים הם חברת נווה, חברה-בת של נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, בשיתוף עם חברת תדהר, שרכשה בזמנו את זכויותיו במתחם של עו"ד יורם יוסיפוף ז"ל, שהחזיק זכויות רבות במתחם.
בחלק מתתי-המתחמים השיגו נווה ותדהר את הרוב הדרוש מקרב הדיירים, של 80%, לתחילת ביצוע הפרויקט: כך למשל, במתחמים 5 ו-2 כבר הושג הרוב הדרוש, אך באחרים עדיין לא גובש רוב של 80%. עניין של זמן, מעריכים גורמים המקורבים לנושא.
שונה בתכלית השינוי הוא המצב במתחם 6, שם חתומים הדיירים מול שני יזמים: כ-60% חתומים מול אאורה, בעוד כ-30% חתומים מול אקרו נדל"ן ותדהר. היתר - יושבים על הגדר. העובדה הזו, מודים גורמים בקרב הדיירים, יוצרת מבוי סתום. "הפרויקט תקוע", מודה אחד הדיירים, וזאת למרות שאאורה זכתה במכרז, והיא מצידה מתקדמת לפי אבני הדרך כאילו אין מגבלת רוב. נכון לעכשיו, כל עוד לא תצליח אאורה לשכנע חלק מ"היושבים על הגדר" לחתום מולה, וכן להעביר אליה חלק מחתומי אקרו - אין פרויקט. לפני כשבועיים פרסם משרד המשפטים הצעה להקטין את הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי בינוי מ-80% ל-66% בלבד. אם זה יקרה - מהלך השגת הרוב בתת-מתחם 6 בדפנה, יהיה פשוט בהרבה.
רקע: מכרז שהוא "דיירים אוריינטד"
נחזור קצת אחורה: הרעיון בדבר פרויקט פינוי בינוי במתחם דפנה מסתובב כבר כעשרים שנים. לדברי עו"ד רן הירש, המתגורר במתחם ואף יושב בנציגות של דיירי מתחם 6, הוא זה שנטע את הרעיון בקרב אנשי העירייה, עוד לפני שמישהו ידע מה זה פינוי בינוי. בשלב כלשהו התחילו שני אחים שהחזיקו כמה דירות במתחם להחתים דיירים. החתימות נאספו בעיקר מדיירי תתי-המתחמים 1-5, בעוד שבתת-מתחם 6 הוחתמו משום מה רק בודדים. למה? אף אחד לא יודע לתת לכך תשובה, ויש המעריכים כי ב-6 קמה אופוזיציה בשעתו. על הדרך נאלצו להתמודד גם עם התנגדות של דיירי שיכון הקצינים הסמוך, שטענו כי הפרויקט המתוכנן יסתיר להם את השמש. ההתנגדות נדחתה.
בטרם נכנסה אאורה לתת-מתחם 6, תמונת המצב שם הייתה כזו: חלק מהדיירים היו חתומים היסטורית בהסכמי "נו שופ" (הסכמים המקנים בלעדיות) מול נווה (אז נווה גד). כמה דיירים במתחם, שסברו שההסכמים מול נווה אינם טובים, החליטו לקחת את העניינים לידיים. הם בחרו בחברת יסודות כמינהלת מטעם הדיירים; במשרד עו"ד יגאל ארנון כמייצגם; באדריכל משה צור ובשמאית נחמה בוגין. בתום עבודה מפורטת ומאומצת פורסם מכרז הקורא ליזמים להרים את הכפפה. במכרז, נוסף לאאורה, השתתפו חברות מובילות, כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים, אשדר, אזורים, תדהר ואקרו נדל"ן. המכרז קבע מינימום, ומי שהציע את התמורה הגבוהה ביותר מעבר לכך, היה אמור להיות הזוכה. "זה לא היה משא ומתן", מספר אחד הדיירים, "אנחנו קבענו מה אנחנו דורשים, והיזמים שהתמודדו התאימו את עצמם לדרישות שלנו, בשונה ממקרים אחרים שבהם נעשה מו"מ".
"ראיינו חברות ניהול", מספר חבר בנציגות, "ובחרנו ביסודות. אחרי זה עשינו מכרז כדי לבחור אדריכל, שמאית, ועו"ד. הכול מאוד פורמליסטי ומסודר, הקפדנו שזה יהיה מאוד שקוף. המכרז כולו הוא 'דיירים אוריינטד'. היו כמה הצעות, ואאורה נתנה את ההצעה הכי טובה מבחינת התמורה לדיירים".
אאורה התחייבה, בין היתר, לתת תוספת של 36 מ"ר לדירה, חניה, ושדרוג משמעותי בקומות: כך, דיירי תת-מתחם 6, שכיום כולל ארבע קומות, יקבלו דירות בקומות 11-21, ואילו הדירות בקומות שמתחת, שמחירן נמוך יותר, יישארו בידי היזם לשיווק בשוק חופשי.
גורמים בתתי-המתחמים האחרים אומרים כי ההצעה של אאורה היא בגדר התאבדות כלכלית, וכי אין סיכוי שהחברה תצא מהפרויקט ברווח.
בכל מקרה, לא ברור אם לפני או אחרי הזכייה של אאורה, ההסכמים שהיו לחלק מהדיירים מול נווה, פקעו, ולוואקום הזה נכנסה קבוצה הכוללת את תדהר, רוגובין, אקרו נדלן, וחצור-וינלס, העוסקת בייזום פרויקטים. המצב יצר אנומליה כלשהי: מצד אחד, אאורה זכתה במכרז שעשו הדיירים עצמם. מצד שני, חלק מהדיירים חתומים עם גורם אחר.
עם הזמן, החליטו למעשה כל הגורמים היזמיים - למעט אקרו - לסגת מתת-מתחם 6. באתר האינטרנט של נווה, למשל, מצוין כי פרויקט ההתחדשות העירונית שלה בדפנה כולל את מתחמים 1-5 בלבד.
מאז הזכייה ועד עתה היו מעת לעת דיבורים בין אאורה לאקרו בדבר שיתוף פעולה אפשרי בפרויקט, אך הדבר לא הניב תוצאות, וגורמים המקורבים לנושא טוענים כי לאור העובדה שאאורה מחזיקה במרבית החתימות, אקרו אינה מקדמת כל תהליך בתת-מתחם 6, ובפועל, ויתרה אף היא על המתחם.
התסבוכת: "טורקים את הטלפון"
אלא שגם אם אקרו שומרת על פסיביות, לא כך הדיירים החתומים מולה. אלה שכרו את עו"ד ארנון יהב, המייצג דיירים גם בכמה מהמתחמים האחרים, והם דבקים בחתימותיהם לאקרו ובהתנגדותם לאאורה. עד היום, לא ברור מה הרקע לכך: דיירים ב-6 יודעים רק לומר שאנשי "קבוצת יהב", "לא מוכנים לדבר עם שאר הדיירים, כשמתקשרים אליהם הם טורקים את הטלפון, ולמעשה הם לא מציגים שום נימוק ולא מאפשרים שום פתח לתקשורת. למעשה, אנחנו אפילו לא יודעים אם הם חתומים כלפי מישהו".
"אם את שואלת אותי", אומר גורם המקורב לנושא, "ההתנגדות אינה עניינית, כי אאורה באמת נותנת תמורה גבוהה, בטח בהשוואה למה שמקבלים דיירי המתחמים האחרים, אלא זו התנגדות אמוציונלית. נוצר חוסר אמון בין שתי הקבוצות".
אחת הפעילות בקבוצה, בלהה הרמן, לא הייתה מוכנה להשיב לפניית "גלובס", ואילו יהב, שטען כי עליו לקבל אישור מלקוחותיו בטרם יסכים לדבר, שב ואמר כי לקוחותיו אינם מעוניינים לשתף פעולה לצורך הכתבה.
בהתבטאויות עבר של חלק מאותם דיירים, שלא לציטוט, הם טענו כי יש מי מהדיירים (החתום מול אאורה) שקשור ליסודות, הם גם הביעו מורת רוח מכך שיסודות שותפה עם אאורה בפרויקט פינוי בינוי אחר, ברמת השרון (מה שלכאורה העניק יתרון לאאורה), וכן מהעובדה שיסודות גובה שכר טרחה של 6% משווי העסקה, מה שעלול לפגום ברווחיות של הפרויקט עבור היזם ובסופו של דבר, לאי מימוש של הפרויקט.
קובי ילוביץ', מנכ"ל יסודות, בתגובה: "התמודדתי בעבר עם הטענות האלה. יסודות לא הביאה את אאורה - אאורה נבחרה במכרז שערכו הדיירים, והמעורבות של יסודות הביאה לכך שהתמורה לדיירים מוקסמה. הפרויקט יהיה גמור אולי בשנת 2025, כך שעד אז יסודות עובדת בלי כסף. מעבר לזה, אני מממן משכר הטרחה את האדריכל, את השמאית, ואת עוה"ד".
"המכרז שעשינו היה אמור לענות על הבעיות העיקריות", מספר אחד הדיירים ב-6. "היה חשוב לנו שהמפרט הטכני של הדירות יהיה מאוד מפורט, כדי שלא אפשר יהיה לעגל פינות. הכנו את החוזה מראש, המכרז היה מאוד מסודר, זה היה מכרז אמיתי, לא היו העדפות ליזם כזה או אחר, ואאורה הגישה את ההצעה הטובה ביותר מבחינת הקצאת שטחים וגודל הדירות.
"אבל אז, מסיבות שלא ברורות לי, נכנסו לתמונה משרד עו"ד יהב, והדיירים חתמו מול אקרו. התוצאה היא שהמיעוט הזה שחתום מול אקרו, תוקע את הפרויקט. בינתיים, אאורה מתקדמים עם התכנון, אבל מתקשים להגיע לרוב של 80% שדרוש, בגלל המיעוט. עד שלא יפתרו את הבעיה, אולי עם הפרויקט יהיה תקוע".
היושבים על הגדר: מחכים לראות מי הרוב
זה באשר לקבוצה המתנגדת. מלבדם, יש גם את היושבים על הגדר. חלקם דיירים קשישים, שבאופן טבעי חוששים, אך לא רק: יש ביניהם גם מי שמחזיקים בדירות ב-6, אך כלל לא מתגוררים בהן, אלא משכירים אותן, ולהם לכאורה, אמור להיות האינטרס הגדול ביותר לקדם את הפרויקט. אלא שהמציאות, לא תמיד עובדת לפי מה שנראה רציונלי.
אחד מאותם דיירים שאינם חתומים מול אף גורם, הוא עו"ד יצחק מירון, המחזיק בדירה בתת-מתחם 6, ובכמה דירות נוספות בתתי-המתחמים האחרים. בסמוך למתחם ניצבת ישיבה תיכונית על שם אביו ז"ל, אליהו מירון, ומירון רצה שלתלמידי המכינה יהיה היכן להתגורר, ולצורך כך הוא אומר, רכש כמה דירות. בכל אופן, מספר דיירים במתחם 6 ממתינים למוצא פיו של מירון, ומי שיצליח להחתים את מירון, הם יחתמו לו בעקבותיו.
מירון אומר שאין לו עמדה לכאן או לכאן, ושהוא יחתום "למי שיוכיח שהוא מסוגל להחתים 80%". כלומר, הוא מסביר, אם יבוא אחד מהגורמים, ויראה שיש לו קצת למעלה מ-70% מהחתימות, כך שהצטרפותו של מירון ומי שנוהים אחריו, תשיג את הרוב של 80%, לו הוא יחתום.
בקבוצה החתומה מול אאורה היו שמחים לו מירון היה חותם כבר עכשיו, ובעקבותיו שאר "אנשיו", כך שכוחם יגדל ואז אולי יצלחו ביתר קלות את משימת השגת הרוב. חלקם חוששים שהמבוי הסתום יוביל לכך שלאאורה יימאס, והיא תיסוג מהפרויקט, והם ייצאו קרחים מכאן ומכאן.
בינתיים, חלק מתתי-המתחמים כבר שיפרו את התנאים מול היזמים, למשל, תת-מתחם 5, שדייריו שכרו את שירותיהם של עו"ד שמואל לכנר, מנהל מחלקת נדל"ן בנשיץ ברנדס, ושותפתו, עו"ד שירה אוזיק. בתת-מתחם 3, שגם את דייריו לכנר מייצג, השגת הרוב קשה יותר, אך ב-2, המיוצגים בידי יהב (אותו יהב המייצג את הדיירים המתנגדים מ-6) כבר יש רוב של 95% ועומדים לפני קבלת היתר.
דיירי 6, ש"על העץ" יש בידיהם ההצעה הטובה ביותר, המעניקה להם את התמורה הגבוהה ביותר, בהשוואה לדיירי תתי-המתחמים האחרים, עומדים וצופים בהתרחשות בעיניים כלות. "הסיטואציה הזו, שבה המיעוט לא מאפשר לרוב לממש את רצונו", אומר אחד הדיירים בקבוצה, "ותוקע את הפרויקט, היא לא סבירה. אם המדינה חושבת להתקדם עם פינוי בינוי, היא צריכה להפעיל רגולציה יותר כבדה ברוב התהליך, ולקבוע שפרויקט יכול לצאת לדרך ברגע שיש רוב. עד שהמדינה לא תשנה את החוק, פרויקטים יישארו תקועים, כמו הפרויקט הזה".