פרויקט תמ"א 38 בפתח-תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס
מכירת דירת מגורים הממוקמת בבניין שנמצא בהליכי תמ"א 38 על סוגיו השונים, מעלה קושי מהותי בשאלה מהן חבויות המס שיוטלו לבסוף על המוכר. הפער הרב בין שיעורי המס החלים על מכירת דירת מגורים "מושלמת" ובין "זכות לדירת מגורים" יכול להשפיע דרמטית על כדאיות העסקה, ולכן יש להיות ערניים לכך ולכלול זאת במסגרת שיקולי המוכר לעיתוי המכירה של דירת המגורים.
בפרויקט חיזוק: הדייר נשאר עם דירתו שתורחב ותחוזק כנגד רעידות אדמה. מכירת הדירה לאחר החתימה על הסכם התמ"א ועוד קודם להתקיימות התנאים המתלים בהסכם התמ"א, מעוררת שאלה האם בצמוד למכירת הדירה קיימות זכויות בנייה החייבות בשיעורי מס גבוהים יותר? הטעם לכך הוא שהדייר מוכר את דירתו בשווי גבוה, וזאת בשל צפי עתידי לחיזוק והרחבת דירת המגורים. הדבר יכול להיות נכון גם לאחר התקיימות התנאים המתלים ועוד קודם לחיזוק הדירה, בהנחה שדירת המגורים עדיין נחשבת ראויה למגורים במועד מכירתה, מה שלרוב קורה בדרך-כלל בעסקאות חיזוק.
בפרויקט הריסה ובנייה מחדש: סוגיית המס סבוכה יותר. לכאורה, בטרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א עם היזם, נדמה שמכירת דירת המגורים תתחייב בשיעורי מס מוטבים. עם זאת, עמדת רשות המסים גורסת כי עצם החתימה על הסכם תמ"א יוצרת מכירה מבחינת המהות שלה ומאחר שהדירה מיועדת להריסה, לא בהכרח זכאים בעליה להקלות המס על מכירת דירת מגורים.
כאשר מתקיימים התנאים המתלים בהסכם תמ"א של הריסה ובנייה מחדש, סוגיית המס סבוכה אף יותר. אם דירת המגורים טרם נהרסה, לכאורה זכאי המוכר להטבות המס על מכירת דירת המגורים. עם זאת, עמדת רשות המסים היא כי עוד טרם התקיימות התנאים המתלים ואף עוד בטרם נהרסה דירת המגורים, המוכר אינו מוכר "דירת מגורים" אלא "זכות לקבלת דירת מגורים" בבניין חדש שייבנה - ומשכך המכירה אינה זכאית להטבות המס הניתנות בעת מכירת דירת מגורים.
עניין דומה נדון בימים אלו בוועדת ערר מיסוי מקרקעין. מהו הדין כאשר בעל דירה התקשר בעסקת תמ"א 38/2 וחלף הפטור המוקנה בחוק ביקש לממש פטור אישי למכירת דירת המגורים אבל הפרויקט טרם החל, והוא מבקש למכור את דירתו היום? עמדת רשות המסים היא כי הדירה אינה מהווה דירת מגורים אלא זכות לדירה עתידית, ולכן הוא לא זכאי לפטור ממכירת דירת מגורים.
לעומת זאת, רשות המסים מציגה עמדה מקלה על מכירת דירת מגורים בפרויקט תמ"א של הריסה ובנייה שהסתיים. במקרה שכזה, במכירת דירת מגורים חדשה שבנייתה הושלמה במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש לא יהיה צורך בתקופת אחזקה בדירה של 18 חודשים, שכן תקופת המגורים בדירה הישנה תיכנס גם היא במניין התקופה של האחזקה הנדרשת בדירה.
הכותב הוא עורך דין במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות', ומומחה במיסוי מקרקעין