הקרקע בקריית ים / צילום: אסף גסטפרוינד
חברת א.פ.י נתיב ייזום פרויקטים, בבעלות איש העסקים שמחה גריידינגר, זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקרקע בעיר קריית ים, עליה ניתן לבנות 141 דירות. מדובר בשטח בהיקף 22.5 דונם בשכונת נווה חוף הסמוכה לים. למכרז הוגשו 10 הצעות, עובדה שמלמדת על התעניינות רבה בשטח.
עם זאת, מבחינת המחירים, נראה כי מרבית החברות שניגשו למכרז תמחרו אותה באופן שונה מההצעה הזוכה. ממוצע ההצעות עמד על כ-43.3 מיליון שקל, כאשר המחיר שבו נרכשה הקרקע עומד על 75.6 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח). ההצעה השנייה בגובהה שהוגשה במכרז עמדה על כ-52.1 מיליון שקל - הפרש של למעלה מ-20 מיליון שקל מההצעה הזוכה.
בדיקה שמאית שקיים שמאי המקרקעין ויו"ר מחוז חיפה והצפון של לשכת שמאי המקרקעין, עו"ד אסף גסטפרוינד, למגרש, מצביעה על כך שההצעה הזוכה גבוהה ביחס לשוק המקומי. אמנם מיקום הקרקע אידאלי על הנייר, אך על פי התב"ע, לא לכל הדירות יש נוף לים, מה שמשפיע גם על הערך במונחים של קרקע ליחידת דיור.
על פי הבדיקה, שהגיעה לידי "גלובס", שטח דירה ממוצע בתב"ע עומד על 133 מ"ר כולל ממ"ד, ועוד 12 מ"ר מרפסת. לפי הבדיקה שווי קרקע ליח"ד ללא נוף ים נע בין 320-250 אלף שקל, כאשר שווי קרקע לדירות עם נוף לים גבוה משמעותית, ויכול להגיע עד לכ-50% יותר. כלומר, סביב 650 אלף שקל. בשורה התחתונה של הבדיקה מעריך גסטפרוינד כי שווי הקרקע עומד על כ-39 מיליון שקל (לא כולל הוצאות פיתוח של כ-19 מיליון שקל. א"ח), שווי המקורב לרוב ההצעות שהוגשו למכרז. "הקרקע אכן במיקום אטרקטיבי, קריית ים מתפתחת ואכן נראה כי העתיד שלה די מבטיח, אולם למרות זאת, המסקנה הבלתי נמנעת היא שהקרקע נרכשה במחיר גבוה מאוד שאינו משקף את שווי השוק", מסביר גסטפרוינד.
בניגוד למרבית המכרזים שפרסמה רמ"י בשנים האחרונות, המכרז בקריית ים איננו מכרז במסגרת מחיר למשתכן, דבר שנראה כי לא רק שלא הרתיע קבלנים - אלא אפילו קרץ להם להתמודד במכרז. בין היתר מטרת מחיר למשתכן הייתה לרסן את עליית מחירי הקרקעות שנבעה מהשיטה הרווחת שהבטיחה את הזכייה לכל המרבה במחיר. המכרז הנוכחי מזכיר עד כמה התחום רגיש לשינויים ולא תמיד תומך ברמת המחירים בשטח.