שבי שניאורסון. מצאה פוטנציאל בשוק הנדל"ן בלוד / צילום: איל יצהר, גלובס
"בשנת 2008 פנתה אליי חברה ואמרה לי: 'שמעתי שבלוד יש דירות במחירים ממש ממש נמוכים. תעשי לי טובה, את גרה בלוד, תחפשי לי דירה להשקעה!' לא הבנתי כלום בנדל"ן, הייתי אז מורה למחול" - כך מתארת שבי שניאורסון את הדרך המפתיעה שבה החל הרומן שלה עם עולם הנדל"ן וההשקעות בעיר מגוריה. "הלכתי בין משרדי תיווך וישבתי עם מתווכים ובדקתי לה דירות להשקעה, זו הייתה ההתחלה. ואז אמרתי לעצמי: 'רגע, אולי אני אקנה גם לעצמי', כי בדיוק היה לי כסף שהשתחרר".
בתוך זמן קצר, מספרת שניאורסון, רכשה חברתה שתי דירות, והיא קנתה דירה ב-210 אלף שקל, שהכניסה משכירות 2,000 שקל בחודש. לדבריה, זו הייתה דירה קטנה ברחוב פנקס, שנמצאת ליד השכונה שבה היא מתגוררת. "הדירה נמצאת שתי דקות הליכה מהרכבת ושתי דקות הליכה משכונת חב"ד שבה אני גרה, מקום מעולה. הדירה של ה-210 אלף שקל שווה היום 950 אלף שקל".
מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.
והיא עדיין בחזקתך?
"לא! מכרתי אותה וקניתי משהו אחר. עשיתי כמה דברים טובים ונכונים, וככה התחלתי", היא אומרת. כמעט בלי אוויר היא ממשיכה את הסיפור. "סיפרתי לחברה אחרת על העסקה ואחרי שבוע האבא שלה מתקשר אליי. הוא גר בלונדון, ואומר לי, 'שלום, שמעתי שקנית דירה ב-210 אלף שקל. אני רוצה שתקני גם לי בבקשה דירה'.
"אני מתקשרת לסוכנות אנגלו סכסון שקניתי דרכה, ואני אומרת להם, 'יש מישהו שרוצה גם הוא לקנות דירה, אבל אם אני מביאה לכם לקוח, אני רוצה לקבל על זה תיווך'. אז הם אמרו לי, 'את לא מתווכת את לא יכולה לקבל דמי תיווך, אבל אנחנו בדיוק מחפשים'. אז יום למחרת באתי לראיון עבודה וביום שאחריו התחלתי לעבוד בתחום".
את שניאורסון פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס" שמארח אנשים שהחליטו להשקיע בנדל"ן. היא בת 44, אם לחמישה וסבתא לארבעה. את ההשקעות הפרטיות שלה היא מרכזת בלוד, וגם את העבודה שלה, שלדבריה, נעשית בעיקר מול משקיעים.
"המחירים של כל הדירות בלוד עלו בצורה מטורפת ב-12 השנים האחרונות, ועדיין ממשיכים לעלות. למה אנחנו עדיין במגמת עלייה? בגלל כל מיני תמורות שקורות בעיר - אם זה בנייה מסביב שגורמת לעליית ערך הנכסים וגם כי יש עוד אנשים שנכנסים ללוד".
ביקוש והיצע.
"לגמרי".
אפשר להבין ממך שאת ממליצה בלוד לחפש נכסים שיש בהם צפי להתחדשות עירונית?
"זה להקפיץ את הכסף בהרבה".
אבל את יודעת, הפרויקטים האלה גם יכולים להיתקע. אנחנו רואים פרויקטים נתקעים להמון שנים.
"זה נכון, ומכיוון שהדירות הללו מתומחרות כבר מעל למחיר השוק (הכוונה שהמוכר מגלם חלק מעליית הערך העתידית בשל פרויקט פינוי-בינוי עתידי. ג"ל), אתה צריך לראות שהשכירות תהיה יפה עבור מה שקנית".
לוד נמצאת לדעתך היום על הרדאר של משקיעי נדלן?
"חד משמעית כן".
בפילוח הנכסים שאתם מוכרים, אתם יודעים להגיד, נניח כמה מהדירות שמכרתם בשנים האחרונות היו למשקיעים?
"אני יודעת להגיד על עצמי - אני מכרתי בשנים האלה מאות דירות למשקיעים. 70%-80% מהלקוחות שלי זה משקיעים. אנשים לא מגיעים סתם ללוד. אנחנו נמצאים במרכז הארץ, בין תל אביב לירושלים, בין ראשון לציון לשוהם ומודיעין. הכי הכי מרכז זה לוד".
תראי, יש לעיר סטיגמה לא טובה לעומת מקומות אחרים שציינת.
"נכון, אבל לאט לאט הדברים שבגללם אנשים לא קנו הופכים למזעריים. הפשע צומצם. אם במקומות אחרים בארץ יש עצירה או ירידה קלה במחיר, בלוד המחירים עולים".
מה טווחי המחירים כיום בעיר, בדגש על נכסים שמבוקשים על משקיעים?
"דירת שלושה חדרים עולה פחות או יותר מיליון שקלים. הדירה הכי זולה שיש לי כרגע על המדף של שלושה חדרים היא במחיר של 765 אלף שקל".
ולמה היא כזו זולה?
"כי היא במקום לא משהו, בשכונה לא משהו, היא דירה קטנה של 58 מ"ר, והיא ממוקמת בקומה האחרונה. לדעתי זו עדיין עסקה טובה כי מחיר הדירה יעלה, וזה אזור שבעתיד יהיה בו פינוי-בינוי והוא יתפתח.
"דירות זולות אחרות יש למשל ברמת אשכול, אזור מתפתח של התחדשות עירונית. שם אפשר להשיג דירות במחירים של מינימום 790 אלף שקל ועד למיליון שקלים. מי שמוכר במיליון, זה כבר משקיעים שאומרים 'יאללה בוא נעשה את הכסף שלנו על הדירות שקנינו בעבר'".
אי אפשר לדבר על מחירים בלי להזכיר את נושא התשואות. במרכז הארץ טווחי התשואות נמוכים ונעים בין 2% ל־3%. לאן משקיע צריך לכוון כשהוא מחפש דירה בלוד?
"טווחי התשואות למשקיעים נעים בין 3%-4% לשנה, זה נחמד ועושה יותר כסף מהבנק, אבל מי שקונה בלוד צריך להסתכל קדימה, על עליית ערך הנכס. זה הכסף הגדול. אני לפעמים קונה דירות להשקעה לטווח ארוך שזה יהיה אצלי כמה שנים. ולפעמים כדי למכור ולהמשיך הלאה".