בנייני המשרדים על גדות נתיבי איילון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
החוקים של נדל"ן המשרדים משתנים, והראשונים לשאת במחיר הקורונה הם מגדלי המשרדים של קבוצות רכישה, ואחרים שבהם יש ריבוי בעלים. סקר שהגיע לידי "גלובס" מעלה כי בעלי שטחים ריקים באזור ת"א שמוצעים להשכרה במגדלים הללו, מסכימים להוריד לעתים מעל 10% מדמי השכירות. לעומת זאת, מגדלים שנמצאים בבעלות אחת שומרים על רמות מחיר דומות לאלה שלפני הקורונה.
הסקר שערכה מחלקת הנכסים של חברת ניהול הנכסים נת"מ, שעתיד להתפרסם כחלק מניתוח השוק החצי שנתי שעורכת החברה, כלל עשרה מגדלים בתל אביב ובסביבתה, וניתן להוציא ממנו כמה תובנות: הראשונה והמובהקת ביותר - מסתמנת חלוקה ברורה בין מגדלים המוחזקים בידי קבוצות רכישה (ריבוי בעלים) ובין מגדלים בבעלות חברה גדולה. אצל קבוצות הרכישה, שמאופיינות בבעלים רבים שמחזיקים כל אחד בשטחים קטנים, מזהים ירידה במחיר, בעוד שבמגדלים שמוחזקים על ידי גורם אחד - לא ניכרים שינויי מחירים, לפי שעה.
הבעלות: לקבוצות רכישה קשה יותר
כך למשל מגדלי עזריאלי והקריה שומרים על אותם דמי השכירות משנה שעברה, ואילו מגדלים כמו WE, מידטאון, רסיטל ואחרים סובלים מירידות מחירים בשטחים הפנויים. הירידות אינן אחידות, ולעתים חוצות את ה-10%. מבין המגדלים הנסקרים, המגדל שבו מחיר שטח פנוי שמוצע כיום להשכרה ירד בשיעור הגבוה ביותר היה מגדל השחר בגבעתיים, שבו מחיר השכירות ברמת גמר מלאה ירד מ-85 שקל ל-70 שקל, כ-18% ירידה.
בעלי שטחים במגדלי משרדים בקבוצות רכישה סובלים מבעיה כפולה: הראשונה - לחצים כלכליים ישירים עליהם, שמאלצים אותם להשכיר את השטחים במהירות האפשרית, גם אם מדובר בהתפשרות; השנייה - מכיוון שהם מחזיקים בדרך כלל בשטחים קטנים, של עד מאות מ"ר בודדים, השוכרים שלהם הם פירמות קטנות, שהן בין הנפגעות הגדולות ממשבר הקורונה.
"הם רוצים להשכיר את השטח, ואין להם סבלנות. אם מישהו רוצה לשכור שטחים לשנה-שנתיים - מוכנים להוריד לו שכר דירה, העיקר שתהיה עסקה", מסביר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בחברת נת"מ. "לא נתקלנו במישהו שרצה להחזיר אלפי מ"ר, אבל כן רואים מגמה של החזר של 200 או 400 מ"ר. חברות סטארט-אפ קטנות, נותני שירותים; היו משרדי עורכי דין שישבו במשרדים של 120-200 מ"ר והחזירו את המשרדים לבעלי הנכסים או שחיפשו שוכרים חדשים, כי הגיעו למסקנה שיותר משתלם לעבוד מהבית בתקופה הקרובה. היו לנו כמה לקוחות שביקשו מאיתנו למצוא להם שוכרים", אומר בן צבי קליין.
"התופעה הזו לא מיוחדת לטיפוס כזה או אחר של מבנים, והיא הגיעה אלינו גם ממגדלים וגם ממבנים לאורך ציר החשמונאים, יגאל אלון ומנחם בגין. בעלי סטארט-אפים קטנים סיפרו שנקלעו למצב בלתי אפשרי, כי ציפו לעשות גיוס אבל נוכחו שזה בלתי אפשרי וגם לא יכולים לממן משכורות ושכ"ד. לכן הם עוברים לעבוד מהבית".
לדברי צחי סופרין מבעלי קבוצת סופרין, מארגנת קבוצות רכישה שארגנה בין היתר שתיים מהקבוצות שבנו את המגדלים שנבדקו (מגדלי WE בשיתוף פנדום ומגדל השחר בשיתוף תדהר): "חלקם של העסקים הקטנים והבינוניים במשק גדול ומשמעותי ואת זה מבינים משתמשי הקצה שמהווים חלק נכבד מקבוצות הרכישה וגם המשקיעים המבקשים להיות חלק מקבוצה המקימה פרויקט מניב. משקיעים אלה יכולים לעמוד בירידת מחיר זמנית כיוון שנכנסו לעסקה עם יתרון מחיר שהיה נמוך ממחיר השוק.עסקאות של שוכרים קטנים ובינוניים הנמצאים בחוזים גמישים וקצרים יותר מחברות ענק השוכרות קומות שלמות, חשופים יותר לעיני הענף, אבל אני מעריך שמצב של רצון לשפר את תנאי החוזה, לקבל מחיר מועדף או להכניס שוכרי משנה קיים גם אצל השוכרים הגדולים, אבל נשאר מתחת לפני השטח".
השטחים: ההיצע בשוק בעלייה
כ-2,600 חברים יש בקבוצת הפייסבוק "משרדים להשכרה מפה לאוזן", שאפשר להעלות בה פרסומות למשרדים קטנים שמתפנים. טל ספיבק, מייסד הקבוצה, הוא פרסומאי שמתמחה בנדל"ן. לדבריו, מאנליזה של הפוסטים שעולים בקבוצה הוא מזהה את השינוי שהביאה איתה הקורונה לתחום הנדל"ן לתעסוקה: "אנחנו בתקופת למידה שבה כל הצדדים, בעלי המשרדים והשוכרים, לומדים איך להתנהל. עד לחודש מרץ בכל כמה ימים עלה פוסט. ממועד זה הקבוצה התחילה לייצר הרבה יותר טראפיק, וכמות הפוסטים בשבועות האחרונים עלתה ב-150%. יש ימים שאנחנו מגיעים ל-20 פוסטים, שמציעים בעיקר משרדים להשכרה. ובכל יום יש עשרות בקשות להצטרף לקבוצה".
מה ניתן ללמוד מכך לדעתך?
"הקבוצה היא מעין אקוסיסטם שמספר על הסיסטם הכללי. ניתן לראות שיש חברות שלא חזרו לעבוד מהמשרדים שלהן ויש חברות שהתקפלו ונעלמו והמשרדים שלהן עומדים להשכרה. כמו כן, יש משרדים שהקטינו את כמות העובדים שלהן ויש להן משרדים ריקים - אני רואה הרבה מאוד מודעות של סאבלטים. משרדים בתוך משרדים".
בועז ניצן, מנהל פרויקטים בחברת דוד רז ניהול-תיאום-פיקוח, המתמחה בהקמת משרדים, מזהה גם הוא ירידה בביקוש לשטחים: "חברות רבות לא החזירו את כל העובדים מחל"ת. הן הבינו שהעבודה מהבית יעילה ולא מורידה מהכנסות החברה ואפילו נותנת עידוד לעובדים. המון חברות שאנחנו מלווים אותן שוקלות להקטין את שטח המשרד ב-20%-25% וזה משפיע מאוד על חיפוש המשרדים החדשים".
המחירים: הפערים רק ילכו ויתרחבו
גם לפני הקורונה נפער פער של 10% ויותר בין מחירי שטחי המשרדים שמשווקים במגדלים עם בעלים אחד לבין משרדים שמשווקים על ידי חברי קבוצות רכישה.
"פערי המחירים היו גדולים גם ביום שלפני הקורונה וכעת רק ילכו ויתרחבו", אומרת נטלי מרשל, בעלים של חברת מרשל המתמחה בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב וכיום משווקת את אינפיניטי פארק ברעננה, ואת מתחם האלף בראשון לציון, ובעבר שיווקה את מגדלי אלון.
"אבל בשבועיים האחרונים אנחנו רואים ירידה מן הגדר של חברות גדולות שהתכוונו טרום הקורונה לבצע מהלך של מעבר משרד. אם היינו בהאטה מאז אמצע מרץ, בשבועיים האחרונים חברות חוזרות למסלול ומחדשות את המגעים ואת המו"מ בנושא", מציינת מרשל.
המתווך איציק בנזימן מבני ברק מדווח דווקא על ירידה חדה בביקוש למשרדים: "משרדים במגדלי בסר או ברחוב רבי עקיבא בבניין לב העיר BTC שוממים לאחר שהרבה הבינו שאפשר לעבוד מהבית, או שפשוט קרסו כלכלית, או שבעלי עסקים פיטרו עובדים והמשרדים נשארו יתומים, ומחפשים בנרות להשכיר אותם ובעקבות כך מורידים מחירים. הורדת המחירים עומדת על 10%־15%. אני מדגיש שזה לא המצב בכל מקום בעיר".
ספיבק: "אני מעריך שיש ירידה של 15%-30% במחירי השכירות. יש להביא בחשבון שהסכמי השכירות קצרים יותר עכשיו, כי אף אחד לא יודע מה הולך לבוא ולכן הן השוכרים והן המשכירים לא רוצים להתחייב".
"במגדלים שבהם מלכתחילה יש יותר תנודתיות במחיר בגלל ריבוי בעלים, נראה כעת תנודתיות מתעצמת בהתאם למצב הכלכלי ולאיתנות הפיננסית של השוכרים והמשכירים", סבורה מרשל.
במגדלים שנמצאים תחת בעלים אחד כאמור לא ניכר עדיין שינוי ממשי. חברה ששוכרת אלפי מ"ר, לא תשנה במהירות את המשרדים שלה, גם משום שבדרך כלל היא בעלת יציבות גדולה יותר מאשר שוכרים קטנים, וגם משום שנוהלי העבודה שלה גמישים פחות.
"לא ראינו שוויתרו על אלפי מ"ר, אבל חברות שטרום עידן הקורונה רצו לשכור 8,000 מ"ר היום מצמצמות את התכנון ל-6,000 מ"ר, מתוך הנחה שחלק מהעובדים יעבדו מהבית, או שיעברו לעבוד במשמרות. זו ההשפעה הישירה של הקורונה", אומר בן צבי קליין.
עו"ד אמיר חן, שותף בכיר וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פישר-בכר-חן-וול-אוריון, מספר שבמשרדו עובדים 245 עורכי דין ובסך הכול כ-400 עובדים. המשרד עומד לעבור למגדל עזריאלי החדש, AZRIELI TOWN, שיאוכלס בסוף השנה, ושכר שם 10,000 מ"ר בקומות 23-29: "במקומות רבים בעולם עברו לשבת בחללי עבודה משותפים. לא רק הייטקיסטים, אלא גם פירמות, בעיקר משרדי רואי חשבון. הבניין של דלויט באמסטרדם הוא דוגמה. שם, גם אם אתה השותף הבכיר ביותר, אתה מתקשר בבוקר למשרד ומודיעים לך באיזה עמדה תשב באותו היום. אין לך חדר משלך. אנחנו התלבטנו איך לשבת ובסוף החלטנו שאנחנו רוצים חללי ועידה וגם חדרים לכולם, לא גדולים.
"עוד לפני המשבר הבנו שאפשר לתת לחלק מהאנשים לעבוד מהבית. זה קשור בעיקר לבעיות התנועה. להגיע לפה זה סיפור ובזבוז זמן נוראי. זה מתאים בעיקר לעורכי הדין היותר המבוגרים. זה שהצלחנו לעבוד באופן מלא מהבית יצר שינוי. החלטנו לתת לחלק מהאנשים לעבוד יום-יומיים בשבוע, להצטמצם קצת בשטח ולייעד שתי קומות במשרדים, שטח של 2,800 מ"ר, להשכרת משנה".
בחברת קלטורה, המייצרת פלטפורמה לניהול באמצעות וידאו, צפויים להיפרד מ-30%-25% משטחי המשרדים, 3,800 מ"ר במגדלי פז ברמת גן, ולהערכת החברה מדובר בחיסכון של 200 אלף דולר בחודש, הכולל את דמי השכירות, ארנונה, ניקיון, אוכל חשמל, אחזקה ודמי ניהול. לדברי סיגל סרור,סמנכ"לית משאבי אנוש של קלטורה, מבדיקה שערכה בחברות אחרות שמתכוונות לעבור לעבודה היברידית מהבית (כלומר חלק מהבית חלק מהעבודה), צפויה ירידה של 20%־30% בשטחי המשרדים.
אלכס פרוטאס, מנכ"ל קבוצת יוניטסק שמספקת שירותי מחשוב לארגונים גדולים, מעריך שהחברה תקטין ב-60% את שטח המשרדים. עד היום החזיקה החברה 1,600 מ"ר במתחמי regus. "נצטרך 500 מ"ר כדי לדאוג לפגישת מינגלינג אחת לשבוע".
החוזים: השוכרים מעדיפים לטווח קצר
עוד עניין ששונה מאוד בשוק הנוכחי, הוא הקפדה מצד השוכרים לדרוש חתימה על חוזים קצרי טווח ועל נקודות יציאה. "הם דורשים מבעלי המשרדים חוזים לשנתיים, או לשנה עם אופציה שנתית לחזור ולשכור את השטחים, או חוזים לחמש שנים, אבל עם נקודות יציאה. פעם היו דוחים דרישות כאלה על הסף. היום מוכנים לקבל אותן", אומר אור בן צבי קליין.
ניצן: "חברות הנדל"ן המניב, בעלי הבית, כדוגמת גב ים, עזריאלי, אמות, היו נותנים לשוכרים תמיד הקצב (תקציב) לצורך בניית פנים מעטפת, בסכומים שנעו בין 2,500-2,000 שקל למ"ר ברוטו. זו הייתה ההשתתפות שלהן בבניית הפנים. הקורונה גרמה לכך שלקוחות הקצה דורשים הקצב יותר גדול. הביקושים פחות גדולים, השוכרים לא רוצים להוציא כסף מהכיס שלהם והם יותר חזקים כעת במו"מ. הם יכולים פשוט לדרוש.
"דבר נוסף זה אורך השכירויות. בעבר, כשהלנדלורד נתן לך הקצב לפנים הוא דרש ממך שכירות ארוכת טווח - מינימום חמש שנים עם הארכה לחמש שנים והיית מקבל קנס אם היית יוצא. היום החברות מעדיפות חוזי שכירות קצרי טווח ככל שניתן, ובעלי הבית גם מוותרים על הקנס. מי שמרוויחות מזה הן חברות חללי העבודה המשותפים, משום שהן מאפשרות חוזים קצרי טווח ונהנות מתפוסה גבוהה".
השורה התחתונה: לא כולם יעבדו מהבית
התעלומה הגדולה היא עד כמה המציאות שבה מקומות עבודה רבים מעדיפים לצמצם את שהות העובדים במשרדים ולהגדיל את נוהלי העבודה מהבית, תשרוד גם אחרי הקורונה.
"אין לי תשובה בדוקה. אצל חברות ההייטק ייתכן שנחוש שינויים בגלל העבודה מהבית, כי הן יחליטו שיומיים בשבוע עובדים מהבית או לערוך משמרות עובדים על החדרים", אומר בן צבי קליין. "עניין אחר חשוב הוא ה'עסקים התומכים'. חברות בהרצליה פיתוח לא יחזרו לעבוד מהמשרדים אם המסעדות למטה לא יעבדו. אם הכול מסביב סגור - מה הטעם להביא אותם? שם וברמת החייל יש למסעדות ערך חשוב.
"מקומות שהם יותר 'שגרתיים' כמו חברות פיננסיות וביטוח, יחזרו לדפוס העבודה הקודם. כל חברות הביטוח חזרו למשרדים לעבוד אחרי חודשיים.
"בנוסף חשוב להדגיש שהעבודה מהבית היא לא משהו שאפשרי לכולם, קח לדוגמה זוג הייטקיסטים עם שני ילדים שגרים בדירת שלושה חדרים במרכז ת"א - מאוד קשה לנהל משם צוות. זה היה נחמד לשלושה חודשים, אבל קשה לי לראות כיצד כולם נשארים לעבוד מהבית. אנחנו צריכים את החברותא, לשבת ולפגוש אנשים. ואם יישארו יום בשבוע, יש לזה השפעה מינורית על שטחי המשרדים".
בנוגע למגמת היציאה של חברות שונות מתל אביב למעגל שני ושלישי אומרת מרשל כי "הרוב המכריע של עובדי ההייטק הם לא בני עשרים וקצת שגרים במרכז תל אביב ובאים לעבודה על קורקינט. השדרה המרכזית של העובדים הם אנשים בני 30 פלוס, הם התחתנו ונולדו להם ילדים ורובם כבר יצאו מהעיר הגדולה. סביר שנראה התעצמות של תופעה קיימת נוספת שבה חברות שמוציאות את המטה המרכזי לאזור יותר נגיש ופחות יקר, ומשאירות משרד בוטיק לקבוצה קטנה של טאלנטים צעירים. ברור מאליו שכל יציאה כזו מהעיר הגדולה למעגל השני משמעותה חיסכון של עשרות אחוזים בדמי השכירות. בתקופה כזו זהו דבר משמעותי עבור כל מי שנפגע במשבר הנוכחי", היא מסכמת.
ובאמת, בזמן האחרון רואים ירידה מן הגדר של חברות גדולות שהתכוונו לעבור משרד, ובדומה לענף המגורים - הכול נעשה כיום בהילוך איטי ובהיסוס גדול. הפרסומים המדאיגים על ממדי המיתון שהולך ומתגבש - ודאי שלא מעודדים צעדים דרמטיים בימים אלה.
איך מצמצמים משרד? "כבר לא מושיבים 50 איש בחלל"
לחברה שרוצה לצמצם שטח יש כמה אפשרויות: לנצל נקודת יציאה בחוזה כדי להקטין את השטח, או להשכיר חלק בשכירות משנה. איך זה עובד?
■ למי מתאים לקצץ: להייטק פחות, לשירותים יותר
אדריכלית ורד גינדי, העוסקת בעיצוב משרדים (ובין היתר אחראית לעיצוב של משרדי מיקרוסופט החדשים בהרצליה פיתוח שייפתחו בקרוב), אומרת: "קצת מוקדם להבין מה קורה, אבל אני חושבת שניתן להבחין בין חברות טכנולוגיה והייטק לבין חברות שנותנות שירותים, כמו משרדי עורכי דין, חברות ביטוח ואדריכלים. רוב חברות הטכנולוגיה, המבוססות על עבודת צוות, על DNA משותף של החברה, מבקשות לתת לעובדים שלהן תחושת שייכות, של ביחדנ'ס, together.
גינדי: "החברות האלה מדברות על יום עבודה מהבית. זה עוזר להן לרווח את המשרדים שלהן לפי התו הסגול. החברות נותנות השירות מדברות על עבודה של יומיים מהבית. הן הבינו שהן צריכות פחות שטח".
■ התכנון: מחלל גדול לחללים קטנים
"בסופו של דבר אנשים חייבים להיפגש. אנחנו זקוקים למשרדים והם לא ימותו. אנחנו חייבים להתחכך, להעביר ידע משותף. מצד שני, אני רואה מגמה שבה אנחנו עושים פחות ופחות חללים משותפים. הקורונה הייתה קטליזטור. אם הייתה מגמה כזאת של 'שכונות', אז עכשיו אנחנו מדברים על אינטימיות, על חדרי צוות. לא מושיבים 100 וגם לא 50 איש בחלל".
עדי ינקוביץ', מנהלת תחום אופרציה עסקית בחברת ההייטק סייבריזן, והדר יקיר, מנהלת השיווק של החברה, מספרות על המציאות החדשה: "הארגון עבד מדהים בצורה וירטואלית בתקופת הקורונה. אנשים עבדו מהבית קשה והיו יצירתיים, הבנו שהיינו רוצים לאפשר לעובדים שלנו סוג אחר של חיים".
מרכז הפיתוח של החברה, שבו 230 עובדים, ממוקם בשתי קומות במגדלי אלון בתל אביב. השתיים מספרות שבימים אלה נבחנת התאמת החלל הקיים למצב החדש: "החלל שלנו לא משרת את הצרכים היום. אחת האופציות שאנחנו בוחנים כעת היא לעבור מחללי ישיבות גדולים לחללי זום קטנים. מעבר לזה אנחנו מדברים על מודל היברידי, שבו יש ימים קבועים של עבודה מהבית וימים של עבודה מהמשרד".