אילוסטרציה / צילום: שאטרסטוק
רקע: לאחרונה דן בית משפט השלום בקריות בשאלה האם אפשר שזכרון דברים בין רוכש לקונה יהיה גם "הסכם מחייב" לצורך תשלום דמי תיווך. "הסכם מחייב" הוא תנאי יסודי בחוק המתווכים שרק עם קיומו (בנוסף לכך שהמתווך בעל רישיון בתוקף והוא הגורם היעיל בעסקה) זכאי המתווך לדמי התיווך.
ישנם מקרים שבהם נחתם זכרון דברים, אולם מסיבות שונות לא נחתם לבסוף חוזה המכר. אבל האם מתמלא התנאי של "הסכם מחייב" כשנחתם בין הצדדים לעסקה "זיכרון דברים"?
המחלוקת: במקרה שלפנינו, מדובר בבעלי נכס שחתמו על זכרון דברים למכירת הדירה שבבעלותם. המתווך קידם עסקה למכירת הדירה, אולם ההסכם למכירת הדירה בוטל בהסכמה כעבור למעלה מחודשיים, כשהרוכשים גילו ליקויים שהיה על המוכרים ליידע אותם על קיומם והם לא עשו כן.
המתווך דרש את מלוא דמי התיווך על סמך זכרון הדברים שנחתם בין הקונים למוכרים, אולם הם טענו כי אינם חייבים לשלם דמי תיווך כיוון שלא צוין בהזמנת שירותי התיווך כי למתווך יגיעו דמי תיווך כשייחתם זכרון דברים. המתווכים טענו לעומת זאת, כי די בחתימת זכרון הדברים בכדי להקנות להם זכות לקבל דמי תיווך.
ההחלטה: בית המשפט העליון קבע כבר בעבר כי בכדי שזכרון הדברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד שהצדדים גמרו אומר להתקשר בחוזה והתנאים החשובים ברורים ומופיעים בו. זכרון דברים הכולל את התנאים הרלוונטיים הוא "הסכם מחייב" העומד בפני עצמו גם אם לא נחתם לאחר מכן חוזה.
במקרה שלפנינו בית המשפט קבע כי בין הצדדים נחתם זכרון דברים שהכיל את התנאים המינימליים, ולכן הוא בגדר הסכם מחייב.
יתרה מכך, בזכרון הדברים נקבע בנוסף שמי שיפר אותו ישלם פיצוי מוסכם של 10%. מכאן הסיק בית המשפט, כי הצדדים עצמם ראו בזכרון הדברים "הסכם מחייב" לכל דבר ועניין שכן הם קבעו בנוסף סנקציה בשל הפרתו.
בית המשפט דחה בצדק את טענת הנתבעים כי היה על המתווכים לציין בהזמנת שירותי תיווך כי דמי התיווך יגיעו להם גם אם ייחתם אך ורק זכרון דברים. אין צורך בהכנסת הוראה שכזו בהסכמי התיווך. ככל שזכרון הדברים כולל את התנאים המינימליים לעיל ומלמד על כך שהצדדים גמרו אומר להתקשר בחוזה הוא הופך "להסכם מחייב" ודי בחתימתו בכדי לזכות את המתווך בדמי תיווך.
תא"מ 53790-01-18 תור ואח' נ' סגל ואח'
הכותב עו"ד מתמחה במקרקעין ובדיני תיווך מקרקעין