לא מעט עסקאות נדל"ן בישראל למכירת דירות מגורים נעשות בשלב שבו הבנייה טרם הושלמה, ולעתים אף טרם החלה. במקרה כזה, מחיר הדירה הנרכשת סופי, והבטוחה שהיזם מעניק לרוכש סגורה וברורה (בהתאם לחוק המכר) - ומחושבת על פי הסכום שבו נרכשה הדירה החדשה ועל פי הסכומים ששולמו.
לא פעם, רוכש דירה מקבלן מחליט במהלך הבנייה למכור את הדירה לצד שלישי, והרוכש היה נכנס לנעליו מול היזם או הקבלן.
כאן יש בעיה בפירוש הסעיף הרלוונטי בחוק המכר: לעתים קרובות במהלך תקופת הבנייה מחיר הדירה יאמיר, בוודאי בסביבת עליית מחירים כמו של השנים האחרונות, אולם הערבות על הדירה נותרת אותה ערבות שקיבל הרוכש הראשון, על פי מחיר הדירה החדשה שסוכם במקור. על פי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש, אולם הדבר לא מיושם בפועל וגם לא בטוח שאפשרי.
הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם לאחרונה טיוטה להתייעצות בעניין הלאקונה הזו. זוהי התייעצות ראשונית, שעתידה לפתוח דיון מקצועי שבסופו תתקבל החלטה.
על פי עמדת הממונה בטיוטה, שהגיעה לידי "גלובס", בעת מכירה של דירה "על הנייר" בין אדם פרטי ובין רוכש חדש - לא ניתן יהיה לגבות מחיר העולה על הבטוחות שניתנו לבעל הדירה המקורי. בטיוטה מציג הממונה על חוק המכר שתי דוגמאות למצבים אפשריים: פרויקט בליווי בנקאי לצד פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה.
דוגמה 1: ליווי בנקאי
אדם פרטי רוכש מקבלן דירה שעתידה להימסר לו שלוש שנים מאוחר יותר. המחיר הוא 2 מיליון שקל, אולם הוא משלם רק מיליון שקל ועל סכום זה מקבל את הערבות הבנקאית.
שנה מאוחר יותר מחליט הרוכש למכור את הדירה במחיר גבוה מזה שרכש - 2.5 מיליון שקל. במסמך הטיוטה, הממונה על חוק המכר מניח שהרוכש החדש ישלם את מיליון למוכר, ועוד מיליון ליזם במועד שנקבע מראש, ויקבל כמו הרוכש הראשון ערבות חוק מכר על המיליון הראשון. חצי המיליון הנותרים בדוגמה זו הם לב הבעיה. כפי שכותב הממונה בטיוטה: "על חצי מיליון השקלים הנוספים, שאינם חלק מהמחיר הראשוני, אין אפשרות לרוכש 1 לספק בטוחות חוק מכר".
ומה מציע הממונה במקרה הזה? "את חצי מיליון השקלים ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בסעיף 2א' לחוק המכר, כלומר לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מבטוחות החוק". במקרה זה, המוכר יוכל לקבל את יתרת הכסף, סכום לא מבוטל של חצי מיליון שקל, רק שנתיים מאוחר יותר, במקרה הטוב - אם המסירה תתבצע בזמן המתוכנן.
דוגמה 2: הערת אזהרה
רוכש הדירה מהקבלן מקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. גם כאן מדובר בדירה שנרכשה שלוש שנים לפני מועד המסירה המתוכנן, ושוב עם תג מחיר של 2 מיליון שקל. הרוכש משלם מיליון שקל בשלב הראשון וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה על פי מה שנקבע בחוק המכר. שנה מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למכור אותה לרוכש פרטי בעבור 2.5 מיליון שקל.
במקרה הזה, כותב הממונה, הסכום שניתן לגבות מהרוכש הוא "החלק אשר נגבה בהתאם לתקנות אך בהתאם לתמורה החדשה שנקבעה. כלומר, 50% מ-2.5 מיליון שקל.
"ככל שהיזם יתקדם בבנייה ויבצע גבייה, כך ניתן לגבות את החלק היחסי מהיתרה של הרווח. במועד מסירת הדירה, ניתן יהיה להשלים את כלל התמורה לכל הצדדים". כלומר, שוב מגיעים למצב שבו המוכר לא יכול לקבל את התשלום בעת העסקה אלא שנתיים מאוחר יותר לכל הפחות - והפעם מדובר בסכום גבוה אף יותר.
הבעיה: תשלום רק במסירה
כל מי שמכיר את העסקאות בענף הנדל"ן מבין מיד את הבעייתיות הכרוכה באפשרות הזו, משום שלא פעם מוכר דירה ירצה ויצטרך את הסכום המלא לרכישת דירה אחרת.
בסיום הטיוטה כותב הממונה על חוק המכר: "אי עמידה בהוראות לעיל, עלולה לחשוף את מוכר הדירה ונותן המשכנתה לסנקציות הקבועות בחוק המכר". השורה הזו חושפת עוד שאלה אפשרית - האם מוכר דירה שאינו קבלן או יזם, שמוכר דירה במהלך בנייה, עשוי לחשוף עצמו לביקורת ואף לסנקציות מצידו של הממונה על חוק המכר?
"עמדת הממונה כפי שמשתקפת מנייר העמדה עלולה ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל', אומר עו"ד אמיר דרמר ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן. "עמדה זו, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות 'על הנייר'. הלכה למעשה, עמדה זו עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות 'על הנייר' ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם. ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מפני יזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".
ממשרד השיכון נמסר: "נייר העמדה המוצג בכתבה הינו טיוטה ראשונית בלבד אשר נכתבה לצורך דיון מקצועי פנימי. לטיוטה זאת אין כל תוקף מקצועי, ואנו מבקשים מהציבור לא להתייחס אליה. אם וכאשר יוחלט על פרסום נייר עמדה בנושא, הדבר יובא לידיעת הציבור כמקובל".