גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במשרד השיכון בודקים: האם חוק המכר יטיל אחריות על אדם פרטי שמוכר דירה בבנייה?

אדם פרטי מוכר דירה שרכש מקבלן "על הנייר" והיא עדיין בבנייה ● הקבלן ערב רק למחיר המקורי של הדירה, ולפי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש בין המחיר המקורי למחיר המכירה לצד שלישי ● כיום הדבר לא מיושם, ובמשרד השיכון בודקים אפשרות לשינוי

לא מעט עסקאות נדל"ן בישראל למכירת דירות מגורים נעשות בשלב שבו הבנייה טרם הושלמה, ולעתים אף טרם החלה. במקרה כזה, מחיר הדירה הנרכשת סופי, והבטוחה שהיזם מעניק לרוכש סגורה וברורה (בהתאם לחוק המכר) - ומחושבת על פי הסכום שבו נרכשה הדירה החדשה ועל פי הסכומים ששולמו.

לא פעם, רוכש דירה מקבלן מחליט במהלך הבנייה למכור את הדירה לצד שלישי, והרוכש היה נכנס לנעליו מול היזם או הקבלן.

כאן יש בעיה בפירוש הסעיף הרלוונטי בחוק המכר: לעתים קרובות במהלך תקופת הבנייה מחיר הדירה יאמיר, בוודאי בסביבת עליית מחירים כמו של השנים האחרונות, אולם הערבות על הדירה נותרת אותה ערבות שקיבל הרוכש הראשון, על פי מחיר הדירה החדשה שסוכם במקור. על פי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש, אולם הדבר לא מיושם בפועל וגם לא בטוח שאפשרי.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם לאחרונה טיוטה להתייעצות בעניין הלאקונה הזו. זוהי התייעצות ראשונית, שעתידה לפתוח דיון מקצועי שבסופו תתקבל החלטה.

על פי עמדת הממונה בטיוטה, שהגיעה לידי "גלובס", בעת מכירה של דירה "על הנייר" בין אדם פרטי ובין רוכש חדש - לא ניתן יהיה לגבות מחיר העולה על הבטוחות שניתנו לבעל הדירה המקורי. בטיוטה מציג הממונה על חוק המכר שתי דוגמאות למצבים אפשריים: פרויקט בליווי בנקאי לצד פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה.

דוגמה 1: ליווי בנקאי

אדם פרטי רוכש מקבלן דירה שעתידה להימסר לו שלוש שנים מאוחר יותר. המחיר הוא 2 מיליון שקל, אולם הוא משלם רק מיליון שקל ועל סכום זה מקבל את הערבות הבנקאית.
שנה מאוחר יותר מחליט הרוכש למכור את הדירה במחיר גבוה מזה שרכש - 2.5 מיליון שקל. במסמך הטיוטה, הממונה על חוק המכר מניח שהרוכש החדש ישלם את מיליון למוכר, ועוד מיליון ליזם במועד שנקבע מראש, ויקבל כמו הרוכש הראשון ערבות חוק מכר על המיליון הראשון. חצי המיליון הנותרים בדוגמה זו הם לב הבעיה. כפי שכותב הממונה בטיוטה: "על חצי מיליון השקלים הנוספים, שאינם חלק מהמחיר הראשוני, אין אפשרות לרוכש 1 לספק בטוחות חוק מכר".

ומה מציע הממונה במקרה הזה? "את חצי מיליון השקלים ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בסעיף 2א' לחוק המכר, כלומר לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מבטוחות החוק". במקרה זה, המוכר יוכל לקבל את יתרת הכסף, סכום לא מבוטל של חצי מיליון שקל, רק שנתיים מאוחר יותר, במקרה הטוב - אם המסירה תתבצע בזמן המתוכנן.

דוגמה 2: הערת אזהרה

רוכש הדירה מהקבלן מקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. גם כאן מדובר בדירה שנרכשה שלוש שנים לפני מועד המסירה המתוכנן, ושוב עם תג מחיר של 2 מיליון שקל. הרוכש משלם מיליון שקל בשלב הראשון וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה על פי מה שנקבע בחוק המכר. שנה מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למכור אותה לרוכש פרטי בעבור 2.5 מיליון שקל.

במקרה הזה, כותב הממונה, הסכום שניתן לגבות מהרוכש הוא "החלק אשר נגבה בהתאם לתקנות אך בהתאם לתמורה החדשה שנקבעה. כלומר, 50% מ-2.5 מיליון שקל.
"ככל שהיזם יתקדם בבנייה ויבצע גבייה, כך ניתן לגבות את החלק היחסי מהיתרה של הרווח. במועד מסירת הדירה, ניתן יהיה להשלים את כלל התמורה לכל הצדדים". כלומר, שוב מגיעים למצב שבו המוכר לא יכול לקבל את התשלום בעת העסקה אלא שנתיים מאוחר יותר לכל הפחות - והפעם מדובר בסכום גבוה אף יותר.

הבעיה: תשלום רק במסירה

כל מי שמכיר את העסקאות בענף הנדל"ן מבין מיד את הבעייתיות הכרוכה באפשרות הזו, משום שלא פעם מוכר דירה ירצה ויצטרך את הסכום המלא לרכישת דירה אחרת.
בסיום הטיוטה כותב הממונה על חוק המכר: "אי עמידה בהוראות לעיל, עלולה לחשוף את מוכר הדירה ונותן המשכנתה לסנקציות הקבועות בחוק המכר". השורה הזו חושפת עוד שאלה אפשרית - האם מוכר דירה שאינו קבלן או יזם, שמוכר דירה במהלך בנייה, עשוי לחשוף עצמו לביקורת ואף לסנקציות מצידו של הממונה על חוק המכר?

"עמדת הממונה כפי שמשתקפת מנייר העמדה עלולה ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל', אומר עו"ד אמיר דרמר ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן. "עמדה זו, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות 'על הנייר'. הלכה למעשה, עמדה זו עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות 'על הנייר' ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם. ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מפני יזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".

ממשרד השיכון נמסר: "נייר העמדה המוצג בכתבה הינו טיוטה ראשונית בלבד אשר נכתבה לצורך דיון מקצועי פנימי. לטיוטה זאת אין כל תוקף מקצועי, ואנו מבקשים מהציבור לא להתייחס אליה. אם וכאשר יוחלט על פרסום נייר עמדה בנושא, הדבר יובא לידיעת הציבור כמקובל". 

עוד כתבות

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה