גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במשרד השיכון בודקים: האם חוק המכר יטיל אחריות על אדם פרטי שמוכר דירה בבנייה?

אדם פרטי מוכר דירה שרכש מקבלן "על הנייר" והיא עדיין בבנייה ● הקבלן ערב רק למחיר המקורי של הדירה, ולפי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש בין המחיר המקורי למחיר המכירה לצד שלישי ● כיום הדבר לא מיושם, ובמשרד השיכון בודקים אפשרות לשינוי

לא מעט עסקאות נדל"ן בישראל למכירת דירות מגורים נעשות בשלב שבו הבנייה טרם הושלמה, ולעתים אף טרם החלה. במקרה כזה, מחיר הדירה הנרכשת סופי, והבטוחה שהיזם מעניק לרוכש סגורה וברורה (בהתאם לחוק המכר) - ומחושבת על פי הסכום שבו נרכשה הדירה החדשה ועל פי הסכומים ששולמו.

לא פעם, רוכש דירה מקבלן מחליט במהלך הבנייה למכור את הדירה לצד שלישי, והרוכש היה נכנס לנעליו מול היזם או הקבלן.

כאן יש בעיה בפירוש הסעיף הרלוונטי בחוק המכר: לעתים קרובות במהלך תקופת הבנייה מחיר הדירה יאמיר, בוודאי בסביבת עליית מחירים כמו של השנים האחרונות, אולם הערבות על הדירה נותרת אותה ערבות שקיבל הרוכש הראשון, על פי מחיר הדירה החדשה שסוכם במקור. על פי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש, אולם הדבר לא מיושם בפועל וגם לא בטוח שאפשרי.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם לאחרונה טיוטה להתייעצות בעניין הלאקונה הזו. זוהי התייעצות ראשונית, שעתידה לפתוח דיון מקצועי שבסופו תתקבל החלטה.

על פי עמדת הממונה בטיוטה, שהגיעה לידי "גלובס", בעת מכירה של דירה "על הנייר" בין אדם פרטי ובין רוכש חדש - לא ניתן יהיה לגבות מחיר העולה על הבטוחות שניתנו לבעל הדירה המקורי. בטיוטה מציג הממונה על חוק המכר שתי דוגמאות למצבים אפשריים: פרויקט בליווי בנקאי לצד פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה.

דוגמה 1: ליווי בנקאי

אדם פרטי רוכש מקבלן דירה שעתידה להימסר לו שלוש שנים מאוחר יותר. המחיר הוא 2 מיליון שקל, אולם הוא משלם רק מיליון שקל ועל סכום זה מקבל את הערבות הבנקאית.
שנה מאוחר יותר מחליט הרוכש למכור את הדירה במחיר גבוה מזה שרכש - 2.5 מיליון שקל. במסמך הטיוטה, הממונה על חוק המכר מניח שהרוכש החדש ישלם את מיליון למוכר, ועוד מיליון ליזם במועד שנקבע מראש, ויקבל כמו הרוכש הראשון ערבות חוק מכר על המיליון הראשון. חצי המיליון הנותרים בדוגמה זו הם לב הבעיה. כפי שכותב הממונה בטיוטה: "על חצי מיליון השקלים הנוספים, שאינם חלק מהמחיר הראשוני, אין אפשרות לרוכש 1 לספק בטוחות חוק מכר".

ומה מציע הממונה במקרה הזה? "את חצי מיליון השקלים ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בסעיף 2א' לחוק המכר, כלומר לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מבטוחות החוק". במקרה זה, המוכר יוכל לקבל את יתרת הכסף, סכום לא מבוטל של חצי מיליון שקל, רק שנתיים מאוחר יותר, במקרה הטוב - אם המסירה תתבצע בזמן המתוכנן.

דוגמה 2: הערת אזהרה

רוכש הדירה מהקבלן מקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. גם כאן מדובר בדירה שנרכשה שלוש שנים לפני מועד המסירה המתוכנן, ושוב עם תג מחיר של 2 מיליון שקל. הרוכש משלם מיליון שקל בשלב הראשון וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה על פי מה שנקבע בחוק המכר. שנה מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למכור אותה לרוכש פרטי בעבור 2.5 מיליון שקל.

במקרה הזה, כותב הממונה, הסכום שניתן לגבות מהרוכש הוא "החלק אשר נגבה בהתאם לתקנות אך בהתאם לתמורה החדשה שנקבעה. כלומר, 50% מ-2.5 מיליון שקל.
"ככל שהיזם יתקדם בבנייה ויבצע גבייה, כך ניתן לגבות את החלק היחסי מהיתרה של הרווח. במועד מסירת הדירה, ניתן יהיה להשלים את כלל התמורה לכל הצדדים". כלומר, שוב מגיעים למצב שבו המוכר לא יכול לקבל את התשלום בעת העסקה אלא שנתיים מאוחר יותר לכל הפחות - והפעם מדובר בסכום גבוה אף יותר.

הבעיה: תשלום רק במסירה

כל מי שמכיר את העסקאות בענף הנדל"ן מבין מיד את הבעייתיות הכרוכה באפשרות הזו, משום שלא פעם מוכר דירה ירצה ויצטרך את הסכום המלא לרכישת דירה אחרת.
בסיום הטיוטה כותב הממונה על חוק המכר: "אי עמידה בהוראות לעיל, עלולה לחשוף את מוכר הדירה ונותן המשכנתה לסנקציות הקבועות בחוק המכר". השורה הזו חושפת עוד שאלה אפשרית - האם מוכר דירה שאינו קבלן או יזם, שמוכר דירה במהלך בנייה, עשוי לחשוף עצמו לביקורת ואף לסנקציות מצידו של הממונה על חוק המכר?

"עמדת הממונה כפי שמשתקפת מנייר העמדה עלולה ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל', אומר עו"ד אמיר דרמר ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן. "עמדה זו, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות 'על הנייר'. הלכה למעשה, עמדה זו עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות 'על הנייר' ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם. ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מפני יזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".

ממשרד השיכון נמסר: "נייר העמדה המוצג בכתבה הינו טיוטה ראשונית בלבד אשר נכתבה לצורך דיון מקצועי פנימי. לטיוטה זאת אין כל תוקף מקצועי, ואנו מבקשים מהציבור לא להתייחס אליה. אם וכאשר יוחלט על פרסום נייר עמדה בנושא, הדבר יובא לידיעת הציבור כמקובל". 

עוד כתבות

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

5,000 מהנדסים חדשים: רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה