גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במשרד השיכון בודקים: האם חוק המכר יטיל אחריות על אדם פרטי שמוכר דירה בבנייה?

אדם פרטי מוכר דירה שרכש מקבלן "על הנייר" והיא עדיין בבנייה ● הקבלן ערב רק למחיר המקורי של הדירה, ולפי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש בין המחיר המקורי למחיר המכירה לצד שלישי ● כיום הדבר לא מיושם, ובמשרד השיכון בודקים אפשרות לשינוי

פרויקט בנייה של חברת תדהר, בפרויקט פסגות אפק / צילום: יח"צ
פרויקט בנייה של חברת תדהר, בפרויקט פסגות אפק / צילום: יח"צ

לא מעט עסקאות נדל"ן בישראל למכירת דירות מגורים נעשות בשלב שבו הבנייה טרם הושלמה, ולעתים אף טרם החלה. במקרה כזה, מחיר הדירה הנרכשת סופי, והבטוחה שהיזם מעניק לרוכש סגורה וברורה (בהתאם לחוק המכר) - ומחושבת על פי הסכום שבו נרכשה הדירה החדשה ועל פי הסכומים ששולמו.

לא פעם, רוכש דירה מקבלן מחליט במהלך הבנייה למכור את הדירה לצד שלישי, והרוכש היה נכנס לנעליו מול היזם או הקבלן.

כאן יש בעיה בפירוש הסעיף הרלוונטי בחוק המכר: לעתים קרובות במהלך תקופת הבנייה מחיר הדירה יאמיר, בוודאי בסביבת עליית מחירים כמו של השנים האחרונות, אולם הערבות על הדירה נותרת אותה ערבות שקיבל הרוכש הראשון, על פי מחיר הדירה החדשה שסוכם במקור. על פי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש, אולם הדבר לא מיושם בפועל וגם לא בטוח שאפשרי.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם לאחרונה טיוטה להתייעצות בעניין הלאקונה הזו. זוהי התייעצות ראשונית, שעתידה לפתוח דיון מקצועי שבסופו תתקבל החלטה.

על פי עמדת הממונה בטיוטה, שהגיעה לידי "גלובס", בעת מכירה של דירה "על הנייר" בין אדם פרטי ובין רוכש חדש - לא ניתן יהיה לגבות מחיר העולה על הבטוחות שניתנו לבעל הדירה המקורי. בטיוטה מציג הממונה על חוק המכר שתי דוגמאות למצבים אפשריים: פרויקט בליווי בנקאי לצד פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה.

דוגמה 1: ליווי בנקאי

אדם פרטי רוכש מקבלן דירה שעתידה להימסר לו שלוש שנים מאוחר יותר. המחיר הוא 2 מיליון שקל, אולם הוא משלם רק מיליון שקל ועל סכום זה מקבל את הערבות הבנקאית.
שנה מאוחר יותר מחליט הרוכש למכור את הדירה במחיר גבוה מזה שרכש - 2.5 מיליון שקל. במסמך הטיוטה, הממונה על חוק המכר מניח שהרוכש החדש ישלם את מיליון למוכר, ועוד מיליון ליזם במועד שנקבע מראש, ויקבל כמו הרוכש הראשון ערבות חוק מכר על המיליון הראשון. חצי המיליון הנותרים בדוגמה זו הם לב הבעיה. כפי שכותב הממונה בטיוטה: "על חצי מיליון השקלים הנוספים, שאינם חלק מהמחיר הראשוני, אין אפשרות לרוכש 1 לספק בטוחות חוק מכר".

ומה מציע הממונה במקרה הזה? "את חצי מיליון השקלים ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בסעיף 2א' לחוק המכר, כלומר לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מבטוחות החוק". במקרה זה, המוכר יוכל לקבל את יתרת הכסף, סכום לא מבוטל של חצי מיליון שקל, רק שנתיים מאוחר יותר, במקרה הטוב - אם המסירה תתבצע בזמן המתוכנן.

דוגמה 2: הערת אזהרה

רוכש הדירה מהקבלן מקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. גם כאן מדובר בדירה שנרכשה שלוש שנים לפני מועד המסירה המתוכנן, ושוב עם תג מחיר של 2 מיליון שקל. הרוכש משלם מיליון שקל בשלב הראשון וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה על פי מה שנקבע בחוק המכר. שנה מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למכור אותה לרוכש פרטי בעבור 2.5 מיליון שקל.

במקרה הזה, כותב הממונה, הסכום שניתן לגבות מהרוכש הוא "החלק אשר נגבה בהתאם לתקנות אך בהתאם לתמורה החדשה שנקבעה. כלומר, 50% מ-2.5 מיליון שקל.
"ככל שהיזם יתקדם בבנייה ויבצע גבייה, כך ניתן לגבות את החלק היחסי מהיתרה של הרווח. במועד מסירת הדירה, ניתן יהיה להשלים את כלל התמורה לכל הצדדים". כלומר, שוב מגיעים למצב שבו המוכר לא יכול לקבל את התשלום בעת העסקה אלא שנתיים מאוחר יותר לכל הפחות - והפעם מדובר בסכום גבוה אף יותר.

הבעיה: תשלום רק במסירה

כל מי שמכיר את העסקאות בענף הנדל"ן מבין מיד את הבעייתיות הכרוכה באפשרות הזו, משום שלא פעם מוכר דירה ירצה ויצטרך את הסכום המלא לרכישת דירה אחרת.
בסיום הטיוטה כותב הממונה על חוק המכר: "אי עמידה בהוראות לעיל, עלולה לחשוף את מוכר הדירה ונותן המשכנתה לסנקציות הקבועות בחוק המכר". השורה הזו חושפת עוד שאלה אפשרית - האם מוכר דירה שאינו קבלן או יזם, שמוכר דירה במהלך בנייה, עשוי לחשוף עצמו לביקורת ואף לסנקציות מצידו של הממונה על חוק המכר?

"עמדת הממונה כפי שמשתקפת מנייר העמדה עלולה ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל', אומר עו"ד אמיר דרמר ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן. "עמדה זו, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות 'על הנייר'. הלכה למעשה, עמדה זו עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות 'על הנייר' ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם. ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מפני יזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".

ממשרד השיכון נמסר: "נייר העמדה המוצג בכתבה הינו טיוטה ראשונית בלבד אשר נכתבה לצורך דיון מקצועי פנימי. לטיוטה זאת אין כל תוקף מקצועי, ואנו מבקשים מהציבור לא להתייחס אליה. אם וכאשר יוחלט על פרסום נייר עמדה בנושא, הדבר יובא לידיעת הציבור כמקובל". 

עוד כתבות

צילום מתוך הסרט ‘מסכי עשן: המלכודת הדיגיטלית’. מתעלם במופגן ממנהלי החברות הגדולות  / צילום: נטפליקס

מה נטפליקס שכחה לספר לנו בסרט החדש והמדובר על הרשתות החברתיות

הסרט "The Social Dilemma" דן בבעיות אמיתיות שיצרו פייסבוק, טוויטר ודומותיהן, אך הוא מציג תמונה חד צדדית ומתעלם מאסטרטגיות ושיטות פעולה דומות שבהן נוקטת נטפליקס עצמה ● זהירות, ספוילרים

האתר הנטוש של פרויקט פרי בסט בלוד - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: בר אל, גלובס

לוקחי המשכנתאות בלחץ, וגם המלווים של אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

הגל השני בא לידי ביטוי בעלייה בדחיית משכנתאות באוגוסט, החשיפה העצומה של קרן האשראי "אקספו" לקריסה של קבוצת פרי נחשפת, השמאים מקבלים גב מהשמאי הממשלתי, והפודקאסט "כסף בקיר" עם פרק שסוגר את העונה השנייה

מתוך הפרסומת של נייקי / צילום: צילום מסך

שעת יצירה: איך הצליחה פרסומת אחת עם אפס ימי צילום להפוך לאייקונית

אפילו בלי יום צילום אחד, אלא באמצעות עריכה בלבד, הצליחו ב-NIKE לייצר סרטון שכולו יצירת אמנות אחת גדולה ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

בתוך הדיימונד פרינסס / צילום: רויטרס - Kim Kyung Hoon

שיט בלהות: כך נראו שבועיים גורליים בין מסדרונות הדיימונד פרינסס

בפברואר השנה גילמה אוניית תענוגות אחת את הכוכבת הראשית במה שיהפוך למופע האימים של הנגיף בעולם כולו: שאננות, בידוד, פחד, תקווה ומוות ● לפנינו תיאור של השבועיים הגורליים שבהם שטה האונייה כפצצת זמן מתקתקת ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

בנימין נתניהו / צילום: Matt Rourke, Associated Press

נתניהו מטיל את האחריות לגל השני על פתיחת מערכת החינוך

בסרטון שפרסם הערב, מציין ראש הממשלה כי פתיחת אולמות האירועים ומערכת החינוך היו טעות ● נתניהו האשים גם את "ההחלטות הפופוליסטיות בכנסת"

מחסום משטרתי בתל אביב. המשטרה פרסה מחסומים ברחבי הכבישים בערים כדי לפקח על הגבלות התנועה של הממשלה בצל הקורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

ההייטק, התעשיות הביטחוניות וחלק מהפיננסים יוחרגו מהסגר. אלו עוד הקלות ניתנו ברגע האחרון?

ההקלות סוכמו לאחר שבישיבת הממשלה אושר מתווה מחמיר לסגר שאינו מאפשר לעסקים שאינם מוגדרים חיוניים לפעול בתכונת מצומצמת ● כ"ץ: "אני גאה בכך שאחרי מאבק קשה הצלחתי היום לשנות את מתווה סגירת המגזר הפרטי ובניגוד לכוונה שהסתמנה אתמול"

חיילים צרפתים חוזרים ממשימה באפריקה / צילום: Fred Marie, רויטרס

תוכניות של הצבא האירופי נתקלות במציאות מלחמתית באפריקה

הדחיפה של נשיא צרפת להמעיט בהישענות של הצבא על ארה"ב, שזוכה לזלזול מהנשיא טראמפ, מתמודדת עתה עם מאבקים בסאהל

זאב אבלס / צילום: איל יצהר

היו"ר הוותיק יוחלף: מה צפוי בבנק אגוד לאחר השלמת המיזוג עם מזרחי טפחות

לאחר שבעלי המניות באגוד נענו להצעת הרכש, צפוי שינוי בזהות חברי הדירקטוריון באגוד, בהם גם היו"ר זאב אבלס ● אחרי שיושגו הבנות על מספר עובדי אגוד שיפרשו, והלקוחות ייקלטו במזרחי טפחות, יחל השלב שיבסס את הבנק הממוזג כשלישי בגודלו בענף

מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

עלייה מטאורית, התרסקות מהירה: הסיפור המלא של קבוצת אלדד פרי

ההתנהלות הראוותנית, הקמפיינים המנופחים, הקפיצה הגדולה לבנייה של מאות דירות בבת אחת: סיפור נסיקתו של אלדד פרי שהחברה שלו הגיעה החודש להקפאת הליכים • "הוא כריזמטי מאוד, עושה רושם של מישהו אמין"

עליבאבא. חינכה את השוק מחדש / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כיצד Nike סגרה 5,000 חנויות והמשיכה להרוויח? הכירו את הדרוויניזם הדיגיטלי

הקורונה חילקה באופן אכזרי את העולם העסקי: ארגונים ללא נכסים דיגיטליים לעומת כאלו שציידו את עצמם מבעוד מועד ● לרגל השנה החדשה, שווה ללמוד מ-NIKE ,easy עלי באבא ואחרים אשר ניווטו את הארגון למקום הנכון ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

הפגנה בעזה נגד השלום בין ישראל לאמירויות / צילום: Mohammed Salem, רויטרס

הדילמה הפלסטינית: התנגדות לשלום בין האמירויות לישראל או הצלת הכלכלה

המנהיגים הפלסטיניים מתקשים להתרגל ליחסים החמים בין ישראל לאבו דאבי ודובאי, אבל יש כבר קולות שקוראים להם לרכך את עמדתם ● דוח חדש של ארגון זכויות האדם "גישה" מלמד כי הקורונה והשלכותיה הביאו את העזתים למצב קריטי, ולשיאי אבטלה ועוני

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

רמי לוי בחוץ: תשובה צפוי לחתום עם קרן ארבל השקעה בדלק ישראל תמורת 450 מיליון שקל

העסקה עם קרן ארבל חוזרת להיות רלוונטית ולפי הערכות צפויה להיחתם עד כניסת יום הכיפורים ● קרן ארבל תעמיד לדלק את התמורה בעסקה מורכבת שעשויה להניב לה תשואה של 10% לחמש שנים בתוספת של 20% ממניות דלק ישראל

ZOOM. קשה למצוא ארגון או מוסד לימודים שפסח על השימוש במערכת  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אקדמיה אנלוגית בעידן דיגיטלי: מערכת ההשכלה הגבוהה חייבת להשתנות

כדי להתאים את עצמה לשוק העבודה המשתנה, האקדמיה צריכה לעבור למודל פתוח וגמיש, ולהפסיק להגן על מערכת התארים המסורתית

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

נביא הזעם של 2008 בטוח: "הולך להיות כמו המשבר הקודם, רק יותר גרוע"

הוא חזה את המשבר ב-2008 והפך לאחד מהכלכלנים הנודעים בעולם; כעת חוזר פרופ' נוריאל רוביני ומזהיר בריאיון בלעדי ל"גלובס" כי הדרך להתאוששות מהקורונה תהיה ארוכה וכואבת • ויש לו גם אמירה מפתיעה לקראת הבחירות בארה"ב: "טראמפ רק מעמיד פנים שהוא פופוליסט" ● האזינו

פרויקט "המארג" בסינגפור / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עיר בתוך עיר: האם מתחמי הדיור שמספקים לנו הכל הם התשובה לאושר?

למקום המגורים חשיבות גדולה לתחושת האושר והרווחה, וגם האדריכלים נרתמים ליצירת סוגים חדשים של בנייה עירונית: קומפלקסים שיודעים לספק את כל הצרכים, ממגורים ועבודה ועד ספורט וטבע ● היתרונות של עיר קטנה בלי לוותר על העיר הגדולה ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

ירדן ג’רבי (מימין) באולימפיאדת ריו 2016 / צילום: Markus Schreiber, Associated Press

כדורגל ישראלי? עדיף להשקיע את הכסף במגוון ענפים שימשכו גם עוד נשים

רק 1.2% מאוכלוסיית ישראל עוסקים בספורט תחרותי, כך לפי נתוני משרד הספורט שנחשפו לבקשת "גלובס" ● ההשקעה הרבה בכדורגל ובכדורסל ניכרת והם הענפים הפופולריים ביותר, אך בעלי דומיננטיות גברית מוחלטת ● נשים מהוות פחות מרבע מהספורטאים המקצועיים

תיירות בים המלח / צילום: Shutterstock

"ככל שישראל תהיה מדינה פתוחה וירוקה נצליח להחזיר את מספרי התיירים"

אביטל קוצר-אדרי ונירה פישר ייצגו עד לאחרונה את ישראל כמנהלות לשכות התיירות באיטליה ובשבדיה בהתאמה ● כעת, לאחר שגויסו למטה השיווק במשרד התיירות, השתיים מתמודדות עם אחד האתגרים המורכבים בקריירה המקצועית שלהן: החזרת האירופאים ארצה, ועדיף בכמויות שלפני המשבר

קלמן ליבסקינד / צילום: יונתן בלום, גלובס

המקרה של ליבסקינד וסגל: תמרור אזהרה לתקשורת הימנית

השבוע הפך קלמן ליבסקינד, שתחקיריו על מערכת אכיפת החוק נישאו על גלי האהדה של הליכוד, ל"שופרו" של מנדלבליט, והוא לא היחיד ● אנשי תקשורת בעלי דעות ימניות נמצאים בין הפטיש לסדן: משמאל, תוקפים ומשמיצים אותם ובימין דורשים מהם הזדהות מוחלטת עם דף המסרים של נתניהו

ב.מ.וו פלאג-אין X1 / צילום: יח"צ

כוח ירוק: ב.מ.וו פלאג-אין החדשה מרגיעה את המצפון ומשמחת את הלב

גרסת הפלאג-אין החדשה של ה-X1 יכולה להרגיע את המצפון הסביבתי של מחבקי העצים, אך גם לספק הרבה הנעה והנאה למי ששילם כדי לקבל ב.מ.וו אמיתית