גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במשרד השיכון בודקים: האם חוק המכר יטיל אחריות על אדם פרטי שמוכר דירה בבנייה?

אדם פרטי מוכר דירה שרכש מקבלן "על הנייר" והיא עדיין בבנייה ● הקבלן ערב רק למחיר המקורי של הדירה, ולפי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש בין המחיר המקורי למחיר המכירה לצד שלישי ● כיום הדבר לא מיושם, ובמשרד השיכון בודקים אפשרות לשינוי

פרויקט בנייה של חברת תדהר, בפרויקט פסגות אפק / צילום: יח"צ
פרויקט בנייה של חברת תדהר, בפרויקט פסגות אפק / צילום: יח"צ

לא מעט עסקאות נדל"ן בישראל למכירת דירות מגורים נעשות בשלב שבו הבנייה טרם הושלמה, ולעתים אף טרם החלה. במקרה כזה, מחיר הדירה הנרכשת סופי, והבטוחה שהיזם מעניק לרוכש סגורה וברורה (בהתאם לחוק המכר) - ומחושבת על פי הסכום שבו נרכשה הדירה החדשה ועל פי הסכומים ששולמו.

לא פעם, רוכש דירה מקבלן מחליט במהלך הבנייה למכור את הדירה לצד שלישי, והרוכש היה נכנס לנעליו מול היזם או הקבלן.

כאן יש בעיה בפירוש הסעיף הרלוונטי בחוק המכר: לעתים קרובות במהלך תקופת הבנייה מחיר הדירה יאמיר, בוודאי בסביבת עליית מחירים כמו של השנים האחרונות, אולם הערבות על הדירה נותרת אותה ערבות שקיבל הרוכש הראשון, על פי מחיר הדירה החדשה שסוכם במקור. על פי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש, אולם הדבר לא מיושם בפועל וגם לא בטוח שאפשרי.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם לאחרונה טיוטה להתייעצות בעניין הלאקונה הזו. זוהי התייעצות ראשונית, שעתידה לפתוח דיון מקצועי שבסופו תתקבל החלטה.

על פי עמדת הממונה בטיוטה, שהגיעה לידי "גלובס", בעת מכירה של דירה "על הנייר" בין אדם פרטי ובין רוכש חדש - לא ניתן יהיה לגבות מחיר העולה על הבטוחות שניתנו לבעל הדירה המקורי. בטיוטה מציג הממונה על חוק המכר שתי דוגמאות למצבים אפשריים: פרויקט בליווי בנקאי לצד פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה.

דוגמה 1: ליווי בנקאי

אדם פרטי רוכש מקבלן דירה שעתידה להימסר לו שלוש שנים מאוחר יותר. המחיר הוא 2 מיליון שקל, אולם הוא משלם רק מיליון שקל ועל סכום זה מקבל את הערבות הבנקאית.
שנה מאוחר יותר מחליט הרוכש למכור את הדירה במחיר גבוה מזה שרכש - 2.5 מיליון שקל. במסמך הטיוטה, הממונה על חוק המכר מניח שהרוכש החדש ישלם את מיליון למוכר, ועוד מיליון ליזם במועד שנקבע מראש, ויקבל כמו הרוכש הראשון ערבות חוק מכר על המיליון הראשון. חצי המיליון הנותרים בדוגמה זו הם לב הבעיה. כפי שכותב הממונה בטיוטה: "על חצי מיליון השקלים הנוספים, שאינם חלק מהמחיר הראשוני, אין אפשרות לרוכש 1 לספק בטוחות חוק מכר".

ומה מציע הממונה במקרה הזה? "את חצי מיליון השקלים ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בסעיף 2א' לחוק המכר, כלומר לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מבטוחות החוק". במקרה זה, המוכר יוכל לקבל את יתרת הכסף, סכום לא מבוטל של חצי מיליון שקל, רק שנתיים מאוחר יותר, במקרה הטוב - אם המסירה תתבצע בזמן המתוכנן.

דוגמה 2: הערת אזהרה

רוכש הדירה מהקבלן מקבל בטוחה בדמות הערת אזהרה. גם כאן מדובר בדירה שנרכשה שלוש שנים לפני מועד המסירה המתוכנן, ושוב עם תג מחיר של 2 מיליון שקל. הרוכש משלם מיליון שקל בשלב הראשון וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה על פי מה שנקבע בחוק המכר. שנה מאוחר יותר מבקש בעל הדירה למכור אותה לרוכש פרטי בעבור 2.5 מיליון שקל.

במקרה הזה, כותב הממונה, הסכום שניתן לגבות מהרוכש הוא "החלק אשר נגבה בהתאם לתקנות אך בהתאם לתמורה החדשה שנקבעה. כלומר, 50% מ-2.5 מיליון שקל.
"ככל שהיזם יתקדם בבנייה ויבצע גבייה, כך ניתן לגבות את החלק היחסי מהיתרה של הרווח. במועד מסירת הדירה, ניתן יהיה להשלים את כלל התמורה לכל הצדדים". כלומר, שוב מגיעים למצב שבו המוכר לא יכול לקבל את התשלום בעת העסקה אלא שנתיים מאוחר יותר לכל הפחות - והפעם מדובר בסכום גבוה אף יותר.

הבעיה: תשלום רק במסירה

כל מי שמכיר את העסקאות בענף הנדל"ן מבין מיד את הבעייתיות הכרוכה באפשרות הזו, משום שלא פעם מוכר דירה ירצה ויצטרך את הסכום המלא לרכישת דירה אחרת.
בסיום הטיוטה כותב הממונה על חוק המכר: "אי עמידה בהוראות לעיל, עלולה לחשוף את מוכר הדירה ונותן המשכנתה לסנקציות הקבועות בחוק המכר". השורה הזו חושפת עוד שאלה אפשרית - האם מוכר דירה שאינו קבלן או יזם, שמוכר דירה במהלך בנייה, עשוי לחשוף עצמו לביקורת ואף לסנקציות מצידו של הממונה על חוק המכר?

"עמדת הממונה כפי שמשתקפת מנייר העמדה עלולה ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל', אומר עו"ד אמיר דרמר ממשרד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן. "עמדה זו, כמו גם האחריות שמטיל הממונה על המוכר, מערימה קשיים משמעותיים על מנגנון ביצוע עסקאות 'על הנייר'. הלכה למעשה, עמדה זו עלולה לגרום לפגיעה ברוכשי ומוכרי דירות 'על הנייר' ולסכל את האפשרות של ביצוע עסקאות בשלב מוקדם. ראוי לבחון בכובד ראש האם הוראות חוק המכר, שנועדו בעיקרן להגן על רוכש מפני יזם, יתערבו במערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".

ממשרד השיכון נמסר: "נייר העמדה המוצג בכתבה הינו טיוטה ראשונית בלבד אשר נכתבה לצורך דיון מקצועי פנימי. לטיוטה זאת אין כל תוקף מקצועי, ואנו מבקשים מהציבור לא להתייחס אליה. אם וכאשר יוחלט על פרסום נייר עמדה בנושא, הדבר יובא לידיעת הציבור כמקובל". 

עוד כתבות

ליאת בן ארי  / צילום: שלומי יוסף

עיריית ראש העין: "אין מניעה לאשר בקשת ליאת בן-ארי לפיצול הדירה"

עו"ד ליאת בן-ארי-שווקי זומנה לחקירה בחשד כי היא ובעלה ביצעו עבירת בנייה של פיצול ללא היתר בבית שרכשו בעיר ● גם הבעל, אביב שווקי, זומן לחקירה ● מעיריית ראש העין נמסר: "היועמ"שים של העירייה והוועדה לתכנון ולבניה סבורים כי אין מניעה משפטית לאשר הבקשה"

מכבי תל אביב

משוקולד עד גיימינג: הכירו את הספונסרית החדשה של מכבי ת"א

את פוקס, הספונסרית העיקרית של מכבי ת"א, תחליף חברת הגיימינג הבינלאומית פלייטיקה (Playtika) עם מתן חסות למועדון הכדורסל לחמש שנים ● וגם: לילך אשר טופילסקי, לשעבר מנכ"לית בנק דיסקונט והיום דירקטורית בחברת קמהדע מונתה ליו"ר החברה

בני גנץ ובנימין נתניהו בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הצעת החוק לדחיית הגשת תקציב המדינה אושרה בקריאה טרומית

הצעת החוק תעבור לוועדת כספים להכנה לקריאה ראשונה ● סיעת יהדות התורה החליטה לתת חופש הצבעה לחבריה

יעקב לוקסנבורג, בעל השליטה בלפידות קפיטל  / צילום: יח"צ

דניה סיבוס תקים בנייני משרדים בראשון לציון וברומניה

החברה שבשליטת לפידות קפיטל, חתמה על שני הסכמים חדשים להקמת הבניינים ● שתי העסקאות יניבו לדניה סיבוס הכנסות של 206 מיליון שקל

סאנה מרין

המנהיגה הצעירה ביותר בעולם שוברת שיאי אהדה בפינלנד אחרי משבר הקורונה

היא נאבקה לשרוד כלכלית בילדותה, גדלה במשפחה חד-מינית, לא נותנת לפוליטיקה להשתלט על חייה ומכונה "המנהיגה של דור האינסטגרם" ● בגיל 34, כשהיא מובילה את הממשלה הנשית ביותר אי פעם ומתמודדת בהצלחה עם משבר הקורונה, סאנה מרין עושה היסטוריה

ח"כ יאיר לפיד במליאת הכנסת / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

לפיד תוקף: "אם היית מקשיב לאבי לא היית עם שלושה כתבי אישום"

חילופי דברים קשים בין יו"ר האופוזיציה, יאיר לפיד, לראש הממשלה בנימין נתניהו לפני ההצבעה על הצעת החוק של יש עתיד, לפיה נשיא המדינה לא יטיל את התפקיד להרכבת הממשלה על חבר כנסת שהוגש נגדו כתב אישום ● הצעת החוק של לפיד נפלה בהצבעה שמית

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

ועדת הכלכלה אישרה: החזר החוב של חברות התעופה לנוסעים יידחה ל-1 באוקטובר

במטרה לאפשר אורך נשימה לחברות התעופה הוחלט בוועדה לדחות את מועד ההחזר שנקבע בתחילה ל-14 באוגוסט ● ח"כ מרגי: "למרות התסכול מהתיקון הנוכחי, הדבר מתבקש מאחר והחלופה של קריסת חברות התעופה היא גרועה יותר"

קמאלה האריס בקליפורניה, 2019  / צילום: Richard Vogel, Associated Press

המינוי ההיסטורי של ביידן: האם קמאלה האריס תהיה "הנשיאה החליפית"

היא אישה, היא שחורה, היא נראית ונשמעת כמו העתיד ● מינויה ההיסטורי של קמאלה האריס למועמדת הדמוקרטים לסגן נשיא מעניק כיוון ודגש, שטראמפ יתקשה להתמודד אתו ● אבל צריך לזכור שלסגן נשיא בארה"ב יש השפעה רק אם הנשיא מאפשר אותה

קניון שבעת הכוכבים בחודש שעבר. חיכוכים בין קבוצות אופנה גדולות לקניונים / צילום: כדיה לוי, גלובס

מאזן האימה החדש של הקניונים: זארה מכתיבה מודל תשלומים חדש והיא לא היחידה

כך נראה המאבק בין רשתות האופנה לחברות הנדל"ן על השכירות ודמי הניהול בימי הקורונה • החנויות דורשות שהקניונים יתחשבו בפדיונות הקורסים שלהן • חלק מהקניונים נתנו "הקלות קורונה", אבל נשמעות גם טענות על ניצול המצב • האם ההפסדים של מליסרון ברבעון האחרון הם רק קצה הקרחון?

בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס

עוד חבל ליזמים: המדינה מאריכה תוקפן של החלטות תכנוניות

בכדי להקל על עבודתם של מגישי בקשות בתחום הבנייה בתקופת הקורונה, הוחלט על מספר צעדים שיגמישו את העבודה ויאריכו תוקף של החלטות

משה ממרוד / צילום: סיון פרג'

הציבור נשאר בבית עם המזגן - ותדיראן נהנית מביקושי שיא

מלבד מכירות השיא, החברה נהנתה גם מירידה בעלויות הרכש ובשער הדולר, "וכן מגידול מהכרה ברווח בגין פרויקט התייעלות אנרגטית בבתי חולים" ● לדברי תדיראן, "לנגיף הקורונה והשלכותיו לא היתה השפעה מהותית על עסקי החברה"

עליית מחירים. קורקינטים בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

רוכבות על הגל: חברות הקורקינטים השיתופיים נהנות מגידול במספר המשתמשים - ומעלות מחירים

אחרי שהחברות חוו פגיעה משמעותית בהיקף השימושים במהלך הסגר, כעת הן מדווחות על עלייה ● לאחרונה עדכנה ווינד כי היא מייקרת את המחיר לדקת רכיבה ובירד שינתה את המחירים גם כן ● יחד עם הגידול עולה שיעור הנפגעים בתאונות דרכים

בדיקות קורונה של אבוט לבורטוריס / צילום: David J. Phillip, Associated Press

ההשקעות שמנצחות את הקורונה: גם מניות הציוד הרפואי מספקות את הסחורה

כולם מדברים על הביצועים הפנומנליים של חברות הטכנולוגיה והנאסד"ק, שעלו ב-60% מאז שהתחיל התיקון בשווקים בסוף מרץ ● אבל, האם שמתם לב לכך שמניות חברות הציוד הרפואי עלו בדיוק באותם שיעורים?

השלט של קניון שבעת הכוכבי / צילום: כדיה לוי, גלובס

הקניון שמיתג את עצמו כמשפחתי וספג מכה מנסה לתת ללקוחות תחושת ביטחון

הקורונה שינתה את טעם הקונים הישראלים ואחד הנפגעים הוא קניון שבעת הכוכבים שנאלץ לסגור בשבת ● שמשון מרפוגל, המשנה למנכ"ל הכשרת הישוב, הבעלים של קניון שבעת הכוכבים: "אני עובר שוכר שוכר, רואה את המספרים ונותן להם הקלות" ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

ארומה סניף טאגור / צילום: שני מוזס, גלובס

ארומה ת"א ממשיכה בסגירת הסניפים: הפעם ברמת אביב

ל"גלובס" נודע כי ארומה ת"א סוגרת את סניף רמת אביב במרכז המסחרי טאגור ● הסגירה הנוכחית שמצטרפת לשלושה סניפים נוספים שנסגרו במהלך משבר הקורונה ● ברשת מציינים כי מדובר בסגירה שתוכננה עוד לפני השפעות משבר הקורונה על הענף

נשיאת בית הדין הארצי לעבודה, השופטת ורדה וירט ליבנה / צילום: יח"צ

ביה"ד הארצי מצמצם את ההגדרה של "יחסי מרות" לצורך הוכחה של הטרדה מינית

ביה"ד הארצי לעבודה הפך את פסיקתו של ביה"ד האזורי, וקבע כי לא התקיימו יחסי מרות בין שני עובדים שניהלו מערכת יחסים ● זאת, בין היתר, בנימוק כי ההשפעה והשליטה של העובד על העובדת לא היו בעלי נפח המעורר חשש כי העובדת הסכימה ליחסים בשל ההשפעה

אלדד קובלנץ / צילום: דן חיימוביץ

סערה בתאגיד בעקבות הפרסום ב"גלובס": "אפליה של החטיבה הערבית ועובדיה"

אגודת העיתונאים בירושלים מאשימה את הנהלת תאגיד השידור הציבורי באפליה של החטיבה ועובדיה ● הרקע, פרסום אודות זימון לשימוע שקיבל מנהל החטיבה בעקבות דוח פנימי שמצא ליקויים

חלון ראווה ובו שלט להשכרה. אחד מבין אלפי עסקים שנאלצו לסגור בגלל המשבר הכלכלי / צילום: כדיה לוי, גלובס

גם נתוני מע"מ מאשרים: ככל שהעסק קטן כך הוא נפגע יותר מהקורונה

ניתוח של רשות המסים מגלה כי עסקים בעלי מחזור של עד 300 אלף שקל הכי נפגעו • יותר ממחצית העוסקים הזעירים ספגו ירידה של יותר מ-34% בהכנסות • הנתון המפתיע: פחות עסקים נסגרו השנה

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אורי אילן / צילום: אביהו שפירא

אושרו להפקדה תוכניות המתאר לישובים סחנין ועראבה

תוכנית המתאר לסחנין כוללת תוספת של 7,720 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של כ-60,000 תושבים ● תוכנית המתאר לעראבה, כוללת תוספת של 5,900 יחידות דיור

בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, דוברות הכנסת

רה"מ נתניהו: "אתמול פורסם עוד פוסט שקרא לאונס רעייתי"

במהלך סיור במפעל גילרו בבית שמש אמר ראש הממשלה כי קיים פוסט נוסף בו התבטאות מינית חריפה נגד שרה נתניהו, וטען כי לא ננקטת שום פעולה על כך ● עוד התייחס לתקציב ולמשבר הכלכלי: "מקווה מאוד שנוכל להציג תקציב בימים הקרובים"