עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס
טענות של משקיעים כלפי חברות שהיו בשליטת איש העסקים עדי קייזמן בברלין, הגיעו לאחרונה עד כדי תביעות משפטיות. זו לא הפעם הראשונה שמשקיעים פרטיים ניצבים מול חברות שמשווקות נכסים מעבר לים, ומעלים טענות שונות על הבטחות שלא קוימו ועל כסף שהלך לאיבוד. בלי להיכנס לגוף הטענות, ולהסברים מצד החברות, פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", "כסף בקיר", אירח את עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה בליווי עסקאות בינלאומיות, ובעזרתו יצרנו עשרה כללים עבור משקיעים שמעוניינים לצאת מחוץ לגבולות ישראל.
מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס , בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.
1. לא לוותר על מראה עיניים
"בדרך כלל אנשים רואים אצל היזמים תוכניות ומצגות של מסמכים, אבל ניירות זה לא מספיק", אומר נוסבאום ומוסיף שגם אם משקיעים בסכומים יחסית קטנים, חובה להשקיע בעלות הנסיעה לחו"ל (בזמנים שאינם זמני קורונה כמובן). "גם אם משקיעים הון עצמי נמוך של 50 אלף דולר, עדיין חשוב להוציא 5,000 דולר בשביל לנסוע ולראות את הנכס בעיניים, ולהתייעץ עם אנשים מקומיים. חשוב לדעת באיזה שכונה הנכס נמצא, אולי תגלו שזו שכונת רפאים? אם לא תסעו, לא תדעו".
2. לעשות בירור על המשווקים
"לרוב, אנשים לא משקיעים באופן ישיר בנכסים, למרות שזו גם אפשרות. במקרים כאלה חשוב להכיר את החברה שמשווקת לכם את הנכסים".
לאיזה רמה של בדיקה אתה מכוון?
"בדיוק הבוקר קפץ לי פרויקט בגיאורגיה שחברה מפרסמת. במקרה שלה אני יכול להיכנס לדן אנד ברדסטריט ולכל מיני מדדים של חברות אחרות ולהתחיל להכיר אותה. "אם מדובר בחברה בחו"ל, חשוב מאוד ליצור קשר עם עו"ד מקומי כדי לקבל חוות דעת באופן אובייקטיבי על החברה".
ואם אני לא מוצא פרטים?
"ודאי שאם החברה שמציעה לך להשקיע זה הפרויקט הראשון שלה, לא הייתי הולך על זה. ואם חברה שיש עליה כתבות שליליות בעיתונים, ואזהרות זה צריך להדליק נורות אדומות".
3. לחפש פער תשואות משמעותי מישראל
לדברי נוסבאום, המוטיבציות להיכנס להשקעה בחו"ל קשורות להון עצמי נמוך אך לא פחות חשוב מכך - לתשואות גבוהות מאלה שניתן להשיג בישראל. "בוא נשים את האצבע לצורך העניין על 5% תשואה שזו תשואה סבירה למשקיע נדל"ן לנכס בישראל".
בישראל זו כבר תשואה יפה.
"תלוי אם הנכס הוא מסחרי, או למגורים. לנסוע לחו"ל בשביל התשואה הזו? לא שווה. אנחנו חייבים שהתשואה בחו"ל תשקף את הסיכונים שאנחנו לוקחים".
מה המספר שאליו אתה מכוון?
"ככלל אצבע, לעניות דעתי 8%-9% תשואה, אחרת אין מה לדבר. וזאת בגלל הסיכונים או החשיפות. הם צריכים להיות משוקללים בתוך התשואה".
4. לברר את סוג הבעלות בנכס
"יש כל מיני צורות השקעה", מזכיר נוסבאום. וחשוב להבין את סוג הבעלות על הנכס. "השאלה אם אני נכנס להשקעה באופן ישיר או דרך חברה שהיא רק בבעלותי או דרך חברה שיש בה עוד בעלי מניות עם הסכמי שיתוף. ככל שאני נכנס עם יותר אנשים שהם צד ג' שלא קשורים אלי לתוך העסקה אני מתקשה למוכר את הנכס אני מתקשה לעשות איתו דברים אחרים כמו שינויי תכנון.
"ניקח לדוגמה קרקע בגרמניה שבעתיד להיבנות עליה מלון. אני יכול להיכנס להשקעה כבעל מניות שמחזיק בקרקע, באופן ישיר כבעלים בקרקע. האם אני נכנס תחת הסכם שיתוף עם עוד אנשים אחרים, כך שאני לא רק בעלים בקרקע, אלא שחדרים 1-10 מיוחסים אלי? זה חשוב מהמון סיבות. סיבה ראשונה היא המיסוי. יש הבדל ענק בין השקעה בחברה בחו"ל לבין באופן ישיר. יש מסלולים מופחתים להכנסה משכר דירה, שאם אני מחזיק אותה באופן אחר, אני לא אקבל אותם.
"גם עניין המימוש הוא קריטי. בסוף אנחנו משקיעים כדי שיהיה לנו כסף. ואנחנו רוצים אותו זמין. זה שיש לנו קרקע בגרמניה זה נחמד, אבל לא מספיק. צריך ללכת למכולת מתישהו. בחו"ל קשה יותר לממש, וכדי שלא יהיו לי קשיים בשלב המימוש, אני צריך ליצור מנגנונים למימוש שאינם תלויים באנשים אחרים או ביזמים אחרים.
"גם אם אתה הולך לקנות נכס בשותפות עם עוד אנשים, שזה בסדר, חשוב להקפיד שהיחידה שלך תהיה נפרדת. תשקיעו בחברות, בהרבה חברות ביחד, אבל שאני אוכל מחר לקום בבוקר ולהגיד את החברה שלי אני מעביר הלאה, ואני לא צריך אישורים מבעלים אחרים".
5. להעדיף השקעה ישירה, בטוחה יותר
"באופן אישי אני חושב שהשקעה באופן ישיר היא הכי טובה. לא רק מבחינת המימוש אלא גם מבחינת הבטוחות", אומר נוסבאום. "ההשקעה הטובה ביותר בחו"ל היא השקעה שבה אם תיכנס לנסח הטאבו באותה מדינה, תראה את השם הפרטי שלך רשום על הנכס - לא חברה ולא דברים אחרים.
"אם זה לא אפשרי - ויש מדינות שבהן דורשים ממך להשקיע רק דרך חברה מקומית - אז העדיפות היא דרך חברה מקומית שאתה בעל המניות שלה ב-100 אחוז".
6. לבדוק מי מייצג אתכם
"בהסכם ביני לבין היזם, אני יכול להשתמש בעו"ד שלי אבל לא בעו"ד של היזם", הוא אומר, וזה לדבריו עניין בסיסי. "יזמים רציניים", הוא אומר, ידאגו להעמיד עבורנו גורמים מקומיים בלתי תלויים.
"נתקלתי ביזמים שמספרים סיפורים על מה שקורה בחו"ל אבל הם לא נתמכים במה שקורה שם במציאות. אתם צריכים להכיר את כל מרכיבי העסקה משני הצדדים. הרבה פעמים כשיושבים עם יזמים בארץ מקבלים סקירה כללית על רגולציה מיסויית ומשפטית בחו"ל. אבל זה לא מספיק".
מה אני אמור לעשות? נניח שהנכס בפולין, אני לא מבין פולנית.
"יזם רציני צריך להחזיק יועץ מקומי שיכול לענות במיילים בטלפון למשקיעים פוטנציאליים ולהרגיע אותם לגבי הדרך שבה הם נכנסים לעסקה", אומר נוסבאום.
לדבריו, היזמים גם ירוויחו מכך. "אני מכיר יזמים שעושים את זה. וזה טוב ליזם. הוא מוריד מעצמו כל מיני התחייבויות".
7. להבין איך הכסף נכנס לישראל
נוסבאום מזכיר שבשנים האחרונות הרגולציה בתחום הבנקאי התהדקה. "לבנקים קשה יותר מאשר בעבר לקבל כספים מחו"ל, גם אם הכול ברור ועל סמך הסכמים", הוא מזהיר. כשמדובר במדינות פחות מפותחות, קשה עוד יותר לקבל כספים. קוסטה ריקה, לדוגמה, הפכה יעד למשקיעים שקנו שם בשנים האחרונות קרקעות. אבל לקבל כסף מחברה מקומית שם ולהכניס אותו לארץ, זה שונה ממדינות כמו גרמניה או ספרד.
בעניין הזה הוא ממליץ להיעזר ביזם, ולהבין את המתווה מהרגע הראשון, ולא פחות חשוב מכך - ליידע את הבנק.
נתקלת במצבים שאנשים התקשו להכניס כסף ארצה?
"כן. ראיתי מקרים שבהם הכסף מגיע לארץ ומתחילים לעשות בעיות והוא תקוע בחשבונות מעבר ומחזירים אותו למקום שהוא כבר לא שלי, ולך תרדוף אחרי הכסף. ואני מדבר על מקרים שהכול היה חוקי".
8. לא לשכוח את ההוצאות השוטפות
לדברי נוסבאום, הכלל הזה חשוב למי שמבצע את העסקה בעצמו, אך אולי אפילו יותר כשבוחרים במסלול של השקעה דרך משווקים. "דברים האלו חשוב שתהיה התחייבות מצד היזם למקסימום ההוצאות. נתקלתי לא מעט במקרים שההוצאות היו אמורות להיות 500 דולר או 1,000 דולר לחודש, והגיעו לאלפי דולרים בחודש על כל מיני דברים לא צפויים.
"כל הידע נמצא אצל היזם, ואם הוא לא יכול להגיד לך 'תשמע מעל סכום כזה אין תשלום ואם יהיה אני אשלם', זה אומר שהוא לא בטוח בעצמו ואם הוא לא בטוח בעצמו, אני לא נכנס להשקעה".
9. להקפיד על שקיפות מירבית
קיים ניגוד עניינים מובנה בין היזם המשווק לבין הלקוח הסופי שמעוניין לרכוש נכס. "ברור שכולם צריכים להרוויח, אבל לכל אחד האינטרס שלו", מזכיר נוסבאום, ומציין כי מירב הידע נמצא אצל היזם, ולכן "שקיפות היא כלל בסיסי. בסוף שנה, כל המשקיעים צריכים לקבל דו"חות ברורים של החברה - הוצאות, הכנסות, משקיעים חדשים וכו' . מעבר לכך אדם מסוים שרוצה מידע בנקודת זמן מסוימת פונה להנהלת חשבונות ותוך כמה ימים זכאי לקבל פירוט. במקום שלא שקופים איתך, זה תמרור אזהרה".
10. להכין תוכנית עסקית משלכם
האם אתם מחפשים השקעה לעסקת תשואה או לעסקת רווח? השוק מלא בהצעות, ויש הבדל ענק. יש מי שמציעים 'בוא תקנה נשפץ ונמכור', ויש כאלה שאומרים 'תשים כסף ונבנה נכס ונשכיר להרבה שנים ואחר כך נמכור'. אתה צריך להבין מה אתה רוצה האם אתה צריך את הכסף כמה זמן יש לך לחכות.
"מי שאין לו זמן לחשוב שלא ישקיע בחו"ל - שיקנה נכס בישראל ויגמור את הסיפור. רכישה בחו"ל היא עסקה מסובכת. נכון שההון העצמי הוא נמוך וזה הזדמנות, אבל מי שלא יכול לחשוב ולא מבין את המשחק ולא יכול לשקלל בראש את הדברים, זה לא בשבילו".