גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

טענות נגד עדי קייזמן? קבלו עשרה כללים להשקעת נדל"ן בטוחה בחו"ל

הסערה שעוררה פעילות חברות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין היא רק האחרונה בשרשרת של טענות שנשמעו כלפי יזמים שמציעים השקעות במדינות אחרות ● בעזרת עו"ד מאיר נוסבאום, יצאנו לשרטט את 10 עצות הזהב למשקיעי נדל"ן מעבר לים ● האזינו

עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס

טענות של משקיעים כלפי חברות שהיו בשליטת איש העסקים עדי קייזמן בברלין, הגיעו לאחרונה עד כדי תביעות משפטיות. זו לא הפעם הראשונה שמשקיעים פרטיים ניצבים מול חברות שמשווקות נכסים מעבר לים, ומעלים טענות שונות על הבטחות שלא קוימו ועל כסף שהלך לאיבוד. בלי להיכנס לגוף הטענות, ולהסברים מצד החברות, פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", "כסף בקיר", אירח את עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה בליווי עסקאות בינלאומיות, ובעזרתו יצרנו עשרה כללים עבור משקיעים שמעוניינים לצאת מחוץ לגבולות ישראל.

מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס , בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

עדי קייזמן / צילום: ענבל מרמרי

1. לא לוותר על מראה עיניים

"בדרך כלל אנשים רואים אצל היזמים תוכניות ומצגות של מסמכים, אבל ניירות זה לא מספיק", אומר נוסבאום ומוסיף שגם אם משקיעים בסכומים יחסית קטנים, חובה להשקיע בעלות הנסיעה לחו"ל (בזמנים שאינם זמני קורונה כמובן). "גם אם משקיעים הון עצמי נמוך של 50 אלף דולר, עדיין חשוב להוציא 5,000 דולר בשביל לנסוע ולראות את הנכס בעיניים, ולהתייעץ עם אנשים מקומיים. חשוב לדעת באיזה שכונה הנכס נמצא, אולי תגלו שזו שכונת רפאים? אם לא תסעו, לא תדעו".

2. לעשות בירור על המשווקים

"לרוב, אנשים לא משקיעים באופן ישיר בנכסים, למרות שזו גם אפשרות. במקרים כאלה חשוב להכיר את החברה שמשווקת לכם את הנכסים".

לאיזה רמה של בדיקה אתה מכוון?

"בדיוק הבוקר קפץ לי פרויקט בגיאורגיה שחברה מפרסמת. במקרה שלה אני יכול להיכנס לדן אנד ברדסטריט ולכל מיני מדדים של חברות אחרות ולהתחיל להכיר אותה. "אם מדובר בחברה בחו"ל, חשוב מאוד ליצור קשר עם עו"ד מקומי כדי לקבל חוות דעת באופן אובייקטיבי על החברה".

  ואם אני לא מוצא פרטים?

"ודאי שאם החברה שמציעה לך להשקיע זה הפרויקט הראשון שלה, לא הייתי הולך על זה. ואם חברה שיש עליה כתבות שליליות בעיתונים, ואזהרות זה צריך להדליק נורות אדומות".

3. לחפש פער תשואות משמעותי מישראל

לדברי נוסבאום, המוטיבציות להיכנס להשקעה בחו"ל קשורות להון עצמי נמוך אך לא פחות חשוב מכך - לתשואות גבוהות מאלה שניתן להשיג בישראל. "בוא נשים את האצבע לצורך העניין על 5% תשואה שזו תשואה סבירה למשקיע נדל"ן לנכס בישראל".
בישראל זו כבר תשואה יפה.

"תלוי אם הנכס הוא מסחרי, או למגורים. לנסוע לחו"ל בשביל התשואה הזו? לא שווה. אנחנו חייבים שהתשואה בחו"ל תשקף את הסיכונים שאנחנו לוקחים".

  מה המספר שאליו אתה מכוון?

"ככלל אצבע, לעניות דעתי 8%-9% תשואה, אחרת אין מה לדבר. וזאת בגלל הסיכונים או החשיפות. הם צריכים להיות משוקללים בתוך התשואה".

4. לברר את סוג הבעלות בנכס

"יש כל מיני צורות השקעה", מזכיר נוסבאום. וחשוב להבין את סוג הבעלות על הנכס. "השאלה אם אני נכנס להשקעה באופן ישיר או דרך חברה שהיא רק בבעלותי או דרך חברה שיש בה עוד בעלי מניות עם הסכמי שיתוף. ככל שאני נכנס עם יותר אנשים שהם צד ג' שלא קשורים אלי לתוך העסקה אני מתקשה למוכר את הנכס אני מתקשה לעשות איתו דברים אחרים כמו שינויי תכנון.

"ניקח לדוגמה קרקע בגרמניה שבעתיד להיבנות עליה מלון. אני יכול להיכנס להשקעה כבעל מניות שמחזיק בקרקע, באופן ישיר כבעלים בקרקע. האם אני נכנס תחת הסכם שיתוף עם עוד אנשים אחרים, כך שאני לא רק בעלים בקרקע, אלא שחדרים 1-10 מיוחסים אלי? זה חשוב מהמון סיבות. סיבה ראשונה היא המיסוי. יש הבדל ענק בין השקעה בחברה בחו"ל לבין באופן ישיר. יש מסלולים מופחתים להכנסה משכר דירה, שאם אני מחזיק אותה באופן אחר, אני לא אקבל אותם.

"גם עניין המימוש הוא קריטי. בסוף אנחנו משקיעים כדי שיהיה לנו כסף. ואנחנו רוצים אותו זמין. זה שיש לנו קרקע בגרמניה זה נחמד, אבל לא מספיק. צריך ללכת למכולת מתישהו. בחו"ל קשה יותר לממש, וכדי שלא יהיו לי קשיים בשלב המימוש, אני צריך ליצור מנגנונים למימוש שאינם תלויים באנשים אחרים או ביזמים אחרים.

"גם אם אתה הולך לקנות נכס בשותפות עם עוד אנשים, שזה בסדר, חשוב להקפיד שהיחידה שלך תהיה נפרדת. תשקיעו בחברות, בהרבה חברות ביחד, אבל שאני אוכל מחר לקום בבוקר ולהגיד את החברה שלי אני מעביר הלאה, ואני לא צריך אישורים מבעלים אחרים".

5. להעדיף השקעה ישירה, בטוחה יותר

"באופן אישי אני חושב שהשקעה באופן ישיר היא הכי טובה. לא רק מבחינת המימוש אלא גם מבחינת הבטוחות", אומר נוסבאום. "ההשקעה הטובה ביותר בחו"ל היא השקעה שבה אם תיכנס לנסח הטאבו באותה מדינה, תראה את השם הפרטי שלך רשום על הנכס - לא חברה ולא דברים אחרים.

"אם זה לא אפשרי - ויש מדינות שבהן דורשים ממך להשקיע רק דרך חברה מקומית - אז העדיפות היא דרך חברה מקומית שאתה בעל המניות שלה ב-100 אחוז".

6. לבדוק מי מייצג אתכם

"בהסכם ביני לבין היזם, אני יכול להשתמש בעו"ד שלי אבל לא בעו"ד של היזם", הוא אומר, וזה לדבריו עניין בסיסי. "יזמים רציניים", הוא אומר, ידאגו להעמיד עבורנו גורמים מקומיים בלתי תלויים.

"נתקלתי ביזמים שמספרים סיפורים על מה שקורה בחו"ל אבל הם לא נתמכים במה שקורה שם במציאות. אתם צריכים להכיר את כל מרכיבי העסקה משני הצדדים. הרבה פעמים כשיושבים עם יזמים בארץ מקבלים סקירה כללית על רגולציה מיסויית ומשפטית בחו"ל. אבל זה לא מספיק".

  מה אני אמור לעשות? נניח שהנכס בפולין, אני לא מבין פולנית.

"יזם רציני צריך להחזיק יועץ מקומי שיכול לענות במיילים בטלפון למשקיעים פוטנציאליים ולהרגיע אותם לגבי הדרך שבה הם נכנסים לעסקה", אומר נוסבאום.

לדבריו, היזמים גם ירוויחו מכך. "אני מכיר יזמים שעושים את זה. וזה טוב ליזם. הוא מוריד מעצמו כל מיני התחייבויות".

7. להבין איך הכסף נכנס לישראל

נוסבאום מזכיר שבשנים האחרונות הרגולציה בתחום הבנקאי התהדקה. "לבנקים קשה יותר מאשר בעבר לקבל כספים מחו"ל, גם אם הכול ברור ועל סמך הסכמים", הוא מזהיר. כשמדובר במדינות פחות מפותחות, קשה עוד יותר לקבל כספים. קוסטה ריקה, לדוגמה, הפכה יעד למשקיעים שקנו שם בשנים האחרונות קרקעות. אבל לקבל כסף מחברה מקומית שם ולהכניס אותו לארץ, זה שונה ממדינות כמו גרמניה או ספרד.

בעניין הזה הוא ממליץ להיעזר ביזם, ולהבין את המתווה מהרגע הראשון, ולא פחות חשוב מכך - ליידע את הבנק.

  נתקלת במצבים שאנשים התקשו להכניס כסף ארצה?

"כן. ראיתי מקרים שבהם הכסף מגיע לארץ ומתחילים לעשות בעיות והוא תקוע בחשבונות מעבר ומחזירים אותו למקום שהוא כבר לא שלי, ולך תרדוף אחרי הכסף. ואני מדבר על מקרים שהכול היה חוקי".

8. לא לשכוח את ההוצאות השוטפות

לדברי נוסבאום, הכלל הזה חשוב למי שמבצע את העסקה בעצמו, אך אולי אפילו יותר כשבוחרים במסלול של השקעה דרך משווקים. "דברים האלו חשוב שתהיה התחייבות מצד היזם למקסימום ההוצאות. נתקלתי לא מעט במקרים שההוצאות היו אמורות להיות 500 דולר או 1,000 דולר לחודש, והגיעו לאלפי דולרים בחודש על כל מיני דברים לא צפויים.

"כל הידע נמצא אצל היזם, ואם הוא לא יכול להגיד לך 'תשמע מעל סכום כזה אין תשלום ואם יהיה אני אשלם', זה אומר שהוא לא בטוח בעצמו ואם הוא לא בטוח בעצמו, אני לא נכנס להשקעה".

9. להקפיד על שקיפות מירבית

קיים ניגוד עניינים מובנה בין היזם המשווק לבין הלקוח הסופי שמעוניין לרכוש נכס. "ברור שכולם צריכים להרוויח, אבל לכל אחד האינטרס שלו", מזכיר נוסבאום, ומציין כי מירב הידע נמצא אצל היזם, ולכן "שקיפות היא כלל בסיסי. בסוף שנה, כל המשקיעים צריכים לקבל דו"חות ברורים של החברה - הוצאות, הכנסות, משקיעים חדשים וכו' . מעבר לכך אדם מסוים שרוצה מידע בנקודת זמן מסוימת פונה להנהלת חשבונות ותוך כמה ימים זכאי לקבל פירוט. במקום שלא שקופים איתך, זה תמרור אזהרה".

10. להכין תוכנית עסקית משלכם

האם אתם מחפשים השקעה לעסקת תשואה או לעסקת רווח? השוק מלא בהצעות, ויש הבדל ענק. יש מי שמציעים 'בוא תקנה נשפץ ונמכור', ויש כאלה שאומרים 'תשים כסף ונבנה נכס ונשכיר להרבה שנים ואחר כך נמכור'. אתה צריך להבין מה אתה רוצה האם אתה צריך את הכסף כמה זמן יש לך לחכות.

"מי שאין לו זמן לחשוב שלא ישקיע בחו"ל - שיקנה נכס בישראל ויגמור את הסיפור. רכישה בחו"ל היא עסקה מסובכת. נכון שההון העצמי הוא נמוך וזה הזדמנות, אבל מי שלא יכול לחשוב ולא מבין את המשחק ולא יכול לשקלל בראש את הדברים, זה לא בשבילו".   

עוד כתבות

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

משלחת ישראלית יוצאת לקטאר, עימות בדיון בין רה"מ לרמטכ"ל

טיסת רה"מ לארצות הברית נדחתה לשעה 17:00, לפני העלייה למטוס נתניהו צפוי לשאת דברים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מדד ת"א-בנייה זינק בחודש האחרון, וכעת רכישת צמח המרמן בסכנה

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

ממקבל העבודות הסדרתי: מהנדס התוכנה שטלטל את עמק הסיליקון

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת הבנייה בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית