גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

טענות נגד עדי קייזמן? קבלו עשרה כללים להשקעת נדל"ן בטוחה בחו"ל

הסערה שעוררה פעילות חברות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין היא רק האחרונה בשרשרת של טענות שנשמעו כלפי יזמים שמציעים השקעות במדינות אחרות ● בעזרת עו"ד מאיר נוסבאום, יצאנו לשרטט את 10 עצות הזהב למשקיעי נדל"ן מעבר לים ● האזינו

עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס

טענות של משקיעים כלפי חברות שהיו בשליטת איש העסקים עדי קייזמן בברלין, הגיעו לאחרונה עד כדי תביעות משפטיות. זו לא הפעם הראשונה שמשקיעים פרטיים ניצבים מול חברות שמשווקות נכסים מעבר לים, ומעלים טענות שונות על הבטחות שלא קוימו ועל כסף שהלך לאיבוד. בלי להיכנס לגוף הטענות, ולהסברים מצד החברות, פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", "כסף בקיר", אירח את עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה בליווי עסקאות בינלאומיות, ובעזרתו יצרנו עשרה כללים עבור משקיעים שמעוניינים לצאת מחוץ לגבולות ישראל.

מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס , בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

עדי קייזמן / צילום: ענבל מרמרי

1. לא לוותר על מראה עיניים

"בדרך כלל אנשים רואים אצל היזמים תוכניות ומצגות של מסמכים, אבל ניירות זה לא מספיק", אומר נוסבאום ומוסיף שגם אם משקיעים בסכומים יחסית קטנים, חובה להשקיע בעלות הנסיעה לחו"ל (בזמנים שאינם זמני קורונה כמובן). "גם אם משקיעים הון עצמי נמוך של 50 אלף דולר, עדיין חשוב להוציא 5,000 דולר בשביל לנסוע ולראות את הנכס בעיניים, ולהתייעץ עם אנשים מקומיים. חשוב לדעת באיזה שכונה הנכס נמצא, אולי תגלו שזו שכונת רפאים? אם לא תסעו, לא תדעו".

2. לעשות בירור על המשווקים

"לרוב, אנשים לא משקיעים באופן ישיר בנכסים, למרות שזו גם אפשרות. במקרים כאלה חשוב להכיר את החברה שמשווקת לכם את הנכסים".

לאיזה רמה של בדיקה אתה מכוון?

"בדיוק הבוקר קפץ לי פרויקט בגיאורגיה שחברה מפרסמת. במקרה שלה אני יכול להיכנס לדן אנד ברדסטריט ולכל מיני מדדים של חברות אחרות ולהתחיל להכיר אותה. "אם מדובר בחברה בחו"ל, חשוב מאוד ליצור קשר עם עו"ד מקומי כדי לקבל חוות דעת באופן אובייקטיבי על החברה".

  ואם אני לא מוצא פרטים?

"ודאי שאם החברה שמציעה לך להשקיע זה הפרויקט הראשון שלה, לא הייתי הולך על זה. ואם חברה שיש עליה כתבות שליליות בעיתונים, ואזהרות זה צריך להדליק נורות אדומות".

3. לחפש פער תשואות משמעותי מישראל

לדברי נוסבאום, המוטיבציות להיכנס להשקעה בחו"ל קשורות להון עצמי נמוך אך לא פחות חשוב מכך - לתשואות גבוהות מאלה שניתן להשיג בישראל. "בוא נשים את האצבע לצורך העניין על 5% תשואה שזו תשואה סבירה למשקיע נדל"ן לנכס בישראל".
בישראל זו כבר תשואה יפה.

"תלוי אם הנכס הוא מסחרי, או למגורים. לנסוע לחו"ל בשביל התשואה הזו? לא שווה. אנחנו חייבים שהתשואה בחו"ל תשקף את הסיכונים שאנחנו לוקחים".

  מה המספר שאליו אתה מכוון?

"ככלל אצבע, לעניות דעתי 8%-9% תשואה, אחרת אין מה לדבר. וזאת בגלל הסיכונים או החשיפות. הם צריכים להיות משוקללים בתוך התשואה".

4. לברר את סוג הבעלות בנכס

"יש כל מיני צורות השקעה", מזכיר נוסבאום. וחשוב להבין את סוג הבעלות על הנכס. "השאלה אם אני נכנס להשקעה באופן ישיר או דרך חברה שהיא רק בבעלותי או דרך חברה שיש בה עוד בעלי מניות עם הסכמי שיתוף. ככל שאני נכנס עם יותר אנשים שהם צד ג' שלא קשורים אלי לתוך העסקה אני מתקשה למוכר את הנכס אני מתקשה לעשות איתו דברים אחרים כמו שינויי תכנון.

"ניקח לדוגמה קרקע בגרמניה שבעתיד להיבנות עליה מלון. אני יכול להיכנס להשקעה כבעל מניות שמחזיק בקרקע, באופן ישיר כבעלים בקרקע. האם אני נכנס תחת הסכם שיתוף עם עוד אנשים אחרים, כך שאני לא רק בעלים בקרקע, אלא שחדרים 1-10 מיוחסים אלי? זה חשוב מהמון סיבות. סיבה ראשונה היא המיסוי. יש הבדל ענק בין השקעה בחברה בחו"ל לבין באופן ישיר. יש מסלולים מופחתים להכנסה משכר דירה, שאם אני מחזיק אותה באופן אחר, אני לא אקבל אותם.

"גם עניין המימוש הוא קריטי. בסוף אנחנו משקיעים כדי שיהיה לנו כסף. ואנחנו רוצים אותו זמין. זה שיש לנו קרקע בגרמניה זה נחמד, אבל לא מספיק. צריך ללכת למכולת מתישהו. בחו"ל קשה יותר לממש, וכדי שלא יהיו לי קשיים בשלב המימוש, אני צריך ליצור מנגנונים למימוש שאינם תלויים באנשים אחרים או ביזמים אחרים.

"גם אם אתה הולך לקנות נכס בשותפות עם עוד אנשים, שזה בסדר, חשוב להקפיד שהיחידה שלך תהיה נפרדת. תשקיעו בחברות, בהרבה חברות ביחד, אבל שאני אוכל מחר לקום בבוקר ולהגיד את החברה שלי אני מעביר הלאה, ואני לא צריך אישורים מבעלים אחרים".

5. להעדיף השקעה ישירה, בטוחה יותר

"באופן אישי אני חושב שהשקעה באופן ישיר היא הכי טובה. לא רק מבחינת המימוש אלא גם מבחינת הבטוחות", אומר נוסבאום. "ההשקעה הטובה ביותר בחו"ל היא השקעה שבה אם תיכנס לנסח הטאבו באותה מדינה, תראה את השם הפרטי שלך רשום על הנכס - לא חברה ולא דברים אחרים.

"אם זה לא אפשרי - ויש מדינות שבהן דורשים ממך להשקיע רק דרך חברה מקומית - אז העדיפות היא דרך חברה מקומית שאתה בעל המניות שלה ב-100 אחוז".

6. לבדוק מי מייצג אתכם

"בהסכם ביני לבין היזם, אני יכול להשתמש בעו"ד שלי אבל לא בעו"ד של היזם", הוא אומר, וזה לדבריו עניין בסיסי. "יזמים רציניים", הוא אומר, ידאגו להעמיד עבורנו גורמים מקומיים בלתי תלויים.

"נתקלתי ביזמים שמספרים סיפורים על מה שקורה בחו"ל אבל הם לא נתמכים במה שקורה שם במציאות. אתם צריכים להכיר את כל מרכיבי העסקה משני הצדדים. הרבה פעמים כשיושבים עם יזמים בארץ מקבלים סקירה כללית על רגולציה מיסויית ומשפטית בחו"ל. אבל זה לא מספיק".

  מה אני אמור לעשות? נניח שהנכס בפולין, אני לא מבין פולנית.

"יזם רציני צריך להחזיק יועץ מקומי שיכול לענות במיילים בטלפון למשקיעים פוטנציאליים ולהרגיע אותם לגבי הדרך שבה הם נכנסים לעסקה", אומר נוסבאום.

לדבריו, היזמים גם ירוויחו מכך. "אני מכיר יזמים שעושים את זה. וזה טוב ליזם. הוא מוריד מעצמו כל מיני התחייבויות".

7. להבין איך הכסף נכנס לישראל

נוסבאום מזכיר שבשנים האחרונות הרגולציה בתחום הבנקאי התהדקה. "לבנקים קשה יותר מאשר בעבר לקבל כספים מחו"ל, גם אם הכול ברור ועל סמך הסכמים", הוא מזהיר. כשמדובר במדינות פחות מפותחות, קשה עוד יותר לקבל כספים. קוסטה ריקה, לדוגמה, הפכה יעד למשקיעים שקנו שם בשנים האחרונות קרקעות. אבל לקבל כסף מחברה מקומית שם ולהכניס אותו לארץ, זה שונה ממדינות כמו גרמניה או ספרד.

בעניין הזה הוא ממליץ להיעזר ביזם, ולהבין את המתווה מהרגע הראשון, ולא פחות חשוב מכך - ליידע את הבנק.

  נתקלת במצבים שאנשים התקשו להכניס כסף ארצה?

"כן. ראיתי מקרים שבהם הכסף מגיע לארץ ומתחילים לעשות בעיות והוא תקוע בחשבונות מעבר ומחזירים אותו למקום שהוא כבר לא שלי, ולך תרדוף אחרי הכסף. ואני מדבר על מקרים שהכול היה חוקי".

8. לא לשכוח את ההוצאות השוטפות

לדברי נוסבאום, הכלל הזה חשוב למי שמבצע את העסקה בעצמו, אך אולי אפילו יותר כשבוחרים במסלול של השקעה דרך משווקים. "דברים האלו חשוב שתהיה התחייבות מצד היזם למקסימום ההוצאות. נתקלתי לא מעט במקרים שההוצאות היו אמורות להיות 500 דולר או 1,000 דולר לחודש, והגיעו לאלפי דולרים בחודש על כל מיני דברים לא צפויים.

"כל הידע נמצא אצל היזם, ואם הוא לא יכול להגיד לך 'תשמע מעל סכום כזה אין תשלום ואם יהיה אני אשלם', זה אומר שהוא לא בטוח בעצמו ואם הוא לא בטוח בעצמו, אני לא נכנס להשקעה".

9. להקפיד על שקיפות מירבית

קיים ניגוד עניינים מובנה בין היזם המשווק לבין הלקוח הסופי שמעוניין לרכוש נכס. "ברור שכולם צריכים להרוויח, אבל לכל אחד האינטרס שלו", מזכיר נוסבאום, ומציין כי מירב הידע נמצא אצל היזם, ולכן "שקיפות היא כלל בסיסי. בסוף שנה, כל המשקיעים צריכים לקבל דו"חות ברורים של החברה - הוצאות, הכנסות, משקיעים חדשים וכו' . מעבר לכך אדם מסוים שרוצה מידע בנקודת זמן מסוימת פונה להנהלת חשבונות ותוך כמה ימים זכאי לקבל פירוט. במקום שלא שקופים איתך, זה תמרור אזהרה".

10. להכין תוכנית עסקית משלכם

האם אתם מחפשים השקעה לעסקת תשואה או לעסקת רווח? השוק מלא בהצעות, ויש הבדל ענק. יש מי שמציעים 'בוא תקנה נשפץ ונמכור', ויש כאלה שאומרים 'תשים כסף ונבנה נכס ונשכיר להרבה שנים ואחר כך נמכור'. אתה צריך להבין מה אתה רוצה האם אתה צריך את הכסף כמה זמן יש לך לחכות.

"מי שאין לו זמן לחשוב שלא ישקיע בחו"ל - שיקנה נכס בישראל ויגמור את הסיפור. רכישה בחו"ל היא עסקה מסובכת. נכון שההון העצמי הוא נמוך וזה הזדמנות, אבל מי שלא יכול לחשוב ולא מבין את המשחק ולא יכול לשקלל בראש את הדברים, זה לא בשבילו".   

עוד כתבות

משה חוגג, מנהל קרן הון סיכון סינגולריטים / צילום: יונתן בלום

יצרנית הסמארטפונים פוקסקון תובעת את משה חוגג ומנהלי סירין ב-20.3 מיליון שקל בגין אי תשלום חובות

חברת FIH, מקבוצת ענקית האלקטרוניקה הטייוואנית פוקסקון, טוענת בתביעה כי סירין לאבס של חוגג, שפיתחה סמארטפון בלוקצ'יין, חייבת לה יותר מ-6 מיליון דולר על עבודות ייצור ופיתוח שביצעה בעבורה ב-2018

שלמה אליהו / צילום: תמר מצפי

המערבולת במגדל לא נרגעת: דירקטור המקורב לשלמה אליהו מתפטר

הערכות: ההתפטרות כדי לפנות מקום למינוי דירקטור חדש, כנראה מוטי רוזן ● הדירקטור הפורש גבי פיקר הסביר כי התפטרותו הינה "נוכח חוסר אמון, שהחריף לאחרונה, בינו (ודירקטורים במגדל ביטוח) לבין יו"ר דירקטוריון מגדל ביטוח, ניר גלעד ועל רקע הוראת הממונה על שוק ההון"

הנחה בארנונה? רק בפינוי בינוי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: יח"צ

רק 13 רשויות מקומיות מבטלות את ההעלאה האוטומטית בתעריף הארנונה. מי צריך את המנגנון הזה?

רק 13 רשויות מקומיות ביקשו להשאיר את הארנונה לשנה הבאה כמו שהיא ולא להעלות אותה • אבל למה בכלל צריך עדכון אוטומטי אחיד לכל הרשויות? הרי לחלשות זה לא יעזור, ולחזקות זה לא נותן סיבה להתייעל

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

הלמ"ס: היקף רכישת הדירות החדשות בחודש יוני זינק לנתוני הימים שלפני הקורונה

רבע מהדירות החדשות בחודש זה נמכרו במחוז הדרום ● בסך הכל כמות רכישת הדירות החדשות במחצית השנה נמוכה ב-2.5% מזו של המחצית הראשונה של 2019

אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי

בדיור המוגן מסתכלים לטווח הארוך וממשיכים לבנות, אבל הרבה יותר קשה לשווק בקורונה

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, והתמודדו עם הפחד הגדול מהידבקות ● אבל המגבלות והחששות לא עצרו את הבעלים מלקדם את בנייתם של שלושה בתי דיור מוגן נוספים ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן

ראג'ה קודורי, מנכ"ל קבוצת הארכיטקטורה, הגרפיקה והתוכנה באינטל / צילום: דוברות אינטל

ראש בראש עם אנבידיה ו-AMD: אינטל נכנסת לשוק המעבדים הגרפיים

בסוגיית המשך הייצור הבהירה אינטל: "נמשיך להשקיע בטכנולוגיות ייצור עתידיות של אינטל. לא חוששים שנפגר אחרי המתחרים" ● אינטל חשפה את המעבד החדש "אלדר לייק", המפותח בישראל ושלטענתה יהיה "המוצר הטוב ביותר של אינטל אי פעם בכל הקשור לביצועים מול צריכת חשמל"

שטיפת מכוניות. רק להתקין חיישן ולהוריד אפליקציה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

תשלומים אוטונומיים: כשהמכונית משלמת בעצמה עבור השטיפה

חברת Finn ההולנדית מפתחת מודלים של תשלומים אוטונומיים בין חפצים ● אחד המוצרים שלה, מערכת של Pay by Car, הופכת את הרכב לכלי תשלומים - שבאמצעות חיישנים יודע לשלם בעצמו, למשל, לכבישי אגרה או למתקנים לשטיפת רכב

הנשיא טראמפ בחדר הסגלגל עם צוות משרדו בהצהרה על נירמול היחסים  / צילום: Andrew Harnik, Associated Press

נתניהו: "רגע היסטורי של פריצת דרך לשלום במזרח התיכון"

ההסכם נחתם בשיחה בין נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ, ראש הממשלה בנימין נתניהו ויורש העצר מוחמד בין זאיד ● נתניהו: "אני מחויב לריבונות לארץ ישראל ולעולם לא אוותר על זכותנו"

כיכר המדינה, ת"א / צילום: גיא ליברמן, גלובס

בדרך לעסקת מימון חוץ בנקאי ענקית בכיכר המדינה בתל אביב

בעלי הזכויות הפרטיים בקרקע חתמו על מזכר הבנות למימון בגובה של כ-1.8 מיליארד שקל מול חברת ברקת ● כלל ביטוח תיקח אף היא חלק במימון ● בפרויקט מתוכננים להיבנות שלושה מגדלים ובהם 450 דירות

ד"ר סיניה נתניהו / צילום: יוסי כהן

ד"ר סיניה נתניהו מונתה למנהלת התוכנית לסביבה והערכת השפעות בריאותיות בארגון הבריאות העולמי באירופה

ד"ר סיניה נתניהו תופקד על חיזוק ויצירת התשתית המקצועית בתחום הערכת השפעות בריאותיות כתוצאה מחשיפה לסיכונים סביבתיים, הערכת הסיכונים וניהול הסיכונים בכל היבשת האירופאית, וצפויה להתחיל את תפקידה במטה הארגון בבון בתחילת חודש ספטמבר

יורש העצר של איחוד האמירויות מוחמד בן זאיד / צילום: AP

ההסכם עם איחוד האמירויות: פוטנציאל כלכלי ענק מול העולם הערבי כולו

הקשרים והיחסים שהתקיימו עד כה בין ישראל לבין העולם הערבי היו ברובם מתחת לפני השטח, ופה ושם יצאו לאור ● כעת, לאחר ההסכם עם איחוד האמירויות, האפשרויות הנפתחות בשווקים הערביים עבור החברות הישראליות הן עצומות ועשויות להגדיל באופן דרמטי את הייצוא הבינלאומי, ולכאן נכנס היתרון הכלכלי האמיתי של ההסכם

דב קוטלר / צילום: גדי דגון, יח"צ

הפועלים ממשיך להפריש בגין הפסדי אשראי והרווח צנח בכ-85%

המשבר הכלכלי ומגפת הקורונה ממשיכים לטלטל את תוצאות בנק הפועלים ● בנטרול ספיחי הפרשות שבהן היה מעורב הבנק בארה"ב ההיפרדות הסופית מישראכרט ועוד היבטים "חריגים", רשם הבנק ברבעון השני רווח נקי של 161 מיליון שקל ●  תיק האשראי לציבור של הבנק קטן ברבעון השני ב-2%

קניון שבעת הכוכבים / צילום: איל יצהר

חיים בסרט: קניון שבעת הכוכבים דורש דמי שכירות מהקולנוע, שסגור כבר חצי שנה

חברת בתי הקולנוע רב-חן הודיעה להנהלת שבעת הכוכבים כי תעזוב את המתחם בסוף אוגוסט עם סיום החוזה שלה בשל מחלוקת על דמי השכירות ● גורמים המעורים בסכסוך טוענים כי בקניון דרשו כי בית הקולנוע ישלם דמי שכירות על ששת החודשים בהם נסגר בשל הנחיות הממשלה ● בחודש שעבר נקלע הקניון לסכסוך עם קבוצת קסטרו

שבי שמר / צילום: שלומי יצהר

בנק אגוד הקטין את ההוצאות בגין הפסדי אשראי ושיפר את הרווח הרבעוני

בדרך למיזוגו בתוך במזרחי טפחות ובמקביל להימשכות משבר הקורונה מציג אגוד גידול של 41% ברווח הרבעוני כשהוא נהנה מהכנסות בגין הפרשות קבוצתיות לצד רווח "משמעותי" בתיק ההשקעות שלו ● בשל ההפסד ברבעון הראשון הרווח במחצית הצטמק ב-94%

ח"כ תהילה פרידמן / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

"צאו לכמה בחירות שתרצו - אף אחד לא יעלם": נאום הבכורה שמסעיר את הכנסת והרשת

"יש בעולם שלי המון אמת ויופי. אבל לא כל האמת. לא כל היופי. אני לא רוצה שכולם יהפכו להיות אני" ● תהלה פרידמן, ח"כ מכחול לבן, נשאה השבוע במשך 11 דקות נאום בכורה יוצא דופן בכנסת שכולו בעד קירוב לבבות ואחדות ● למעלה ממיליון איש כבר צפו

מפעל אבגול / צילום: איל יצהר

ללא עלייה במכירות ובזכות בהלת הקורונה: הרווח הנקי של אבגול זינק במאות אחוזים

ברבעון השני נרשם רווח חריג של 17.9 מיליון דולר, בזכות הביקוש הגובר לבדים לא ארוגים המשמשים למוצרי מיגון אישי, שצריכתם עלתה משמעותית ● החברה מדגישה כי רמות המחירים שמהן נהנתה לא יימשכו ברבעון השלישי

פנקוטה תירס ששודכה לפופקורן מקורמל  / צילום: ניצן רובין

בים בם בום: איך הפך התירס לאבוקדו החדש

אחרי הקורונה יהיה גל של מסעדות יוקרה, מתנבא השף שחף שבתאי, ורואה במסעדה החדשה שלו, סנונית ראשונה ● אחד הכוכבים בתפריט הוא התירס, שעכשיו בשיאו ● גם בגרסת פנקוטה תירס עם פופקורן מקורמל

נתב"ג ריק בצל סגירת השמיים עקב הקורונה / צילום: יוסי פתאל

בדיקת קורונה ללא מגע בשדה התעופה: ככה זה הולך לעבוד

חברת בינה. AI, המפתחת מערכת לחישה מרחוק של סמנים רפואיים, הודיעה על תחילתם של שני ניסויי פיילוט עם שדות תעופה בעולם, לבדיקות קורונה ללא מגע

מה נמכר לאחרונה באזור עמק יזרעאל בפחות ממיליון שקל / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

איזו דירה אפשר לקנות באזור עמק יזרעאל בפחות ממיליון שקל

בסכום כזה אפשר למצוא דירות 4 חדרים בנוף הגליל, ביקנעם עילית, בעפולה ובמגדל העמק

ZOOM. קשה למצוא ארגון או מוסד לימודים שפסח על השימוש במערכת  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

איך מודדים עבודה מהבית? כלי עזר למשקיעים בימי קורונה

עובדים וחברות עוברים בעקבות הקורונה לעבודה מהבית, ובשוק האמריקאי נוצרה קבוצת חברות שמפתחות כלי עבודה מרחוק ומניותיהן נוסקות בחדות ● אילו פעילויות נכללות תחת ההגדרה "Work From Home", וכיצד ייראה מדד דמיוני ייעודי לסקטור זה?