גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה השלכות המשבר לא הורידו עדיין את מחירי הדיור?

אפקט הקורונה פגע קשות בכלכלה הישראלית ובאזרחיה אך בינתיים סיבות ייחודיות ממשיכות לגרום לענף הנדל"ן להישאר יציב

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר
דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

השאלה ששואלים אותי הכי הרבה בשבועות האחרונים הינה כיצד יכול להיות שאין ירידה דרסטית במחירי הדירות בישראל. התשובה לשאלה הזו, היא מה שמייחד את תחום הנדל"ן מאפיקים אחרים. לדוגמה, מי שעקב אחרי שוק ההון בחודשים האחרונים, הבחין כמובן בתופעה של תנודתיות חזקה בשווקים. הסיבות הן שכמעט כל תחומי התעשייה השונים כמו מזון, תעופה, כימיקלים ובכלל, נפגעו מהמשבר בצורה כזו או אחרת ושווי המניות שלהם ירד. המשקיעים שראו בזה כתזמון טוב, רכשו מניות והעלו את שווי המניה שוב. התופעה הזאת חוזרת על עצמה וככל הנראה תמשיך בחודשים הקרובים, עד שיימצא פתרון למשבר.

אז למה בעצם אנחנו לא רואים תנודות כאלה בתחום הנדל"ן? יש לכך מספר תשובות שונות אבל הן מאוד תלויות במיקום. ולא פחות חשוב, בדיוק כמו בשוק ההון, גם בתחום הנדל"ן המשבר יוצר פוטנציאל למשקיעים.

כדי להבין לאן פניו של כל שוק נוטות, צריך כמובן להתחיל ולחשוב, מה בעצם משפיע עליו? לדוגמה בתחום התיירות פחות אנשים טסים, מה שאומר שחברות התעופה מפסידות. פחות תעופה משמע פחות דלק משמע חברות הדלק מפסידות וכן הלאה. בתחום הנדל"ן, בדומה מאוד לשוק ההון, הגורם המשפיע הוא היצע וביקוש. אבל, בשונה מהותית משוק ההון, הזמינות והיכולת לרכוש נדל"ן נמוכה ומורכבת בהרבה. כלומר, כמעט כל אדם עם כמה אלפים בודדים ואפילו פחות, יכול לרכוש מניות במיידי דרך מכשיר הנייד שלו, אבל כאשר מדובר ברכישת נכסי נדל"ן, ישנו תהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל הרבה יותר. סכומי הכסף לכל פעולה גבוהים משמעותית ולכן יש גם משקל והשלכות כבדות יותר שכל רוכש מתמודד איתם. וכאשר מדובר במשקיע שלא מכיר את התחום, אפשרויות ההיצע קטנות ולכן אם נפשט את כל הגורמים האלה, ההבדל המשמעותי הוא זמן.

בגלל השוני בקצב היכולות לבצע פעולות, שוק ההון למשל נע בתנודות דרסטיות בזמן קצר מאד ולשוק הנדל"ן לוקח זמן לפני שתהליכים שונים משפיעים עליו. אלא אם כן מדובר במלחמה עם נזק כבד או אסונות טבע קיצוניים. סביר להניח שגם במידה ושוק הנדל"ן אכן ייפגע ממשבר הקורונה, ייקח זמן עד שנראה עצירה או ירידה במחירים. בעלי הדירות והמשקיעים ימשיכו לקבל את השכירות החודשית כי אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו ואין להם סיבה לבצע מכירה בבהלה של הנכס. ובגלל שהיצע הדירות ביחס לביקוש בישראל גם ככה נמוך מאוד, היזמים והקבלנים כנראה ימשיכו למכור את הדירות שלהם כי אותם משקיעים ואנשים שמחפשים לקנות נכס למגורים לא ייעלמו.

יכול מאוד להיות שאפילו תיווצר תופעה שדומה לשוק ההון ואנשים יחשבו שדווקא בגלל המשבר זהו זמן טוב לנצל אותו ולרכוש נכסים. הברון דה רוטשילד אמר "כשיש דם ברחובות, תקנו נכסים". אבל כמובן שקיימת האופציה שהמשבר יימשך תקופה ארוכה עם גלים נוספים רבים, ויזמי נדל"ן יחלו לפשוט רגל וכתוצאה מכך ימכרו את הדירות החדשות שלהם במחירי עלות ו/או הפסד, כדאי לכסות על ההפסדים. או שיותר סביר להניח, שאנשים שנקלעו לקשיים כלכלים ולא יצליחו לצאת מהם במשך תקופה ארוכה, יאלצו למכור את הנכסים ותהיה הצפה בהיצע והם יאלצו למכור במחיר נמוך ביחס למחירי השוק היום.

תופעה שכזו תרעיד את השוק אבל שוב, בגלל שמדובר על משך זמן יחסית ארוך לכל פעולה וגם ככה הבנקים עושים את החיים קשים לכל מי שרוצה לקבל מימון, סביר להניח שהמשבר יחלוף או לפחות יתמתן לפני שזה יקרה.

אז מצד אחד, ישנו פוטנציאל השקעות ורווח של פעם בדור עבור מי שיש לו כסף ויכולת לרכוש נכסים במידה והמחירים יצנחו באמת, כאשר מראש ידוע הרווח והסכום שתהיה שווה הדירה ברגע שהמחירים יחזרו לעצמם. אבל מצד שני, יכול להיות וזוהי רק ההתחלה והמשבר רק ילך ויגדל וכמובן הנכסים האלה יהיו שוממים לתקופה ארוכה, המחירים שלהם ירדו עוד יותר ואז זאת השקעה בסיכון גבוה.

לצערי, המצב עוד לא ברור, אבל כשישנו חוסר ודאות ובלבול, אז השקעה, כמעט בכל אפיק מהווה סיכון גבוה אך גם פוטנציאל תגמול גבוה. בסופו של דבר, השיקול והאחריות לגבי אם להיכנס למשחק הזה היא על המשקיע בלבד וכך גם הספיגה של ההפסדים או ההנאה שברווחים. אנשים לרוב מזהים הזדמנות כאשר היא חדלה להיות כזו. 

הכותב הוא הבעלים של משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל"ן ומחבר הספר 'פרקטיקה בנדל"ן'

עוד כתבות

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

ביה"ד קבע: רכיב לא מוצדק יכול להפוך תלוש שכר לפיקטיבי

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

שבוע המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה חיובית על רק ההתקדמות במו"מ עסקת החטופים ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר בבורסה

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

משלחת ישראלית יוצאת לקטאר, עימות בדיון בין רה"מ לרמטכ"ל

שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

קרן הגידור של אנשי השוק הוותיקים שמככבת עם תשואה של 31% מתחילת השנה. ומה עשו המתחרות?

הבורסה טסה במחצית הראשונה של השנה, וחלק מקרנות הגידור המקומיות התקשו להדביק את הפער ● מי בכל זאת כיכבה, מה מגלות התשואות של השנתיים האחרונות ומה צפוי בהמשך? ● "הסרנו איום של עשרות שנים שהלך והתעצם בשנתיים האחרונות"

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר הוועד של הכללית: "להוציא את מאבקי הכוח והתככים שלכם אל מחוץ לשערי בתי החולים"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?