גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למה השלכות המשבר לא הורידו עדיין את מחירי הדיור?

אפקט הקורונה פגע קשות בכלכלה הישראלית ובאזרחיה אך בינתיים סיבות ייחודיות ממשיכות לגרום לענף הנדל"ן להישאר יציב

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר
דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

השאלה ששואלים אותי הכי הרבה בשבועות האחרונים הינה כיצד יכול להיות שאין ירידה דרסטית במחירי הדירות בישראל. התשובה לשאלה הזו, היא מה שמייחד את תחום הנדל"ן מאפיקים אחרים. לדוגמה, מי שעקב אחרי שוק ההון בחודשים האחרונים, הבחין כמובן בתופעה של תנודתיות חזקה בשווקים. הסיבות הן שכמעט כל תחומי התעשייה השונים כמו מזון, תעופה, כימיקלים ובכלל, נפגעו מהמשבר בצורה כזו או אחרת ושווי המניות שלהם ירד. המשקיעים שראו בזה כתזמון טוב, רכשו מניות והעלו את שווי המניה שוב. התופעה הזאת חוזרת על עצמה וככל הנראה תמשיך בחודשים הקרובים, עד שיימצא פתרון למשבר.

אז למה בעצם אנחנו לא רואים תנודות כאלה בתחום הנדל"ן? יש לכך מספר תשובות שונות אבל הן מאוד תלויות במיקום. ולא פחות חשוב, בדיוק כמו בשוק ההון, גם בתחום הנדל"ן המשבר יוצר פוטנציאל למשקיעים.

כדי להבין לאן פניו של כל שוק נוטות, צריך כמובן להתחיל ולחשוב, מה בעצם משפיע עליו? לדוגמה בתחום התיירות פחות אנשים טסים, מה שאומר שחברות התעופה מפסידות. פחות תעופה משמע פחות דלק משמע חברות הדלק מפסידות וכן הלאה. בתחום הנדל"ן, בדומה מאוד לשוק ההון, הגורם המשפיע הוא היצע וביקוש. אבל, בשונה מהותית משוק ההון, הזמינות והיכולת לרכוש נדל"ן נמוכה ומורכבת בהרבה. כלומר, כמעט כל אדם עם כמה אלפים בודדים ואפילו פחות, יכול לרכוש מניות במיידי דרך מכשיר הנייד שלו, אבל כאשר מדובר ברכישת נכסי נדל"ן, ישנו תהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל הרבה יותר. סכומי הכסף לכל פעולה גבוהים משמעותית ולכן יש גם משקל והשלכות כבדות יותר שכל רוכש מתמודד איתם. וכאשר מדובר במשקיע שלא מכיר את התחום, אפשרויות ההיצע קטנות ולכן אם נפשט את כל הגורמים האלה, ההבדל המשמעותי הוא זמן.

בגלל השוני בקצב היכולות לבצע פעולות, שוק ההון למשל נע בתנודות דרסטיות בזמן קצר מאד ולשוק הנדל"ן לוקח זמן לפני שתהליכים שונים משפיעים עליו. אלא אם כן מדובר במלחמה עם נזק כבד או אסונות טבע קיצוניים. סביר להניח שגם במידה ושוק הנדל"ן אכן ייפגע ממשבר הקורונה, ייקח זמן עד שנראה עצירה או ירידה במחירים. בעלי הדירות והמשקיעים ימשיכו לקבל את השכירות החודשית כי אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו ואין להם סיבה לבצע מכירה בבהלה של הנכס. ובגלל שהיצע הדירות ביחס לביקוש בישראל גם ככה נמוך מאוד, היזמים והקבלנים כנראה ימשיכו למכור את הדירות שלהם כי אותם משקיעים ואנשים שמחפשים לקנות נכס למגורים לא ייעלמו.

יכול מאוד להיות שאפילו תיווצר תופעה שדומה לשוק ההון ואנשים יחשבו שדווקא בגלל המשבר זהו זמן טוב לנצל אותו ולרכוש נכסים. הברון דה רוטשילד אמר "כשיש דם ברחובות, תקנו נכסים". אבל כמובן שקיימת האופציה שהמשבר יימשך תקופה ארוכה עם גלים נוספים רבים, ויזמי נדל"ן יחלו לפשוט רגל וכתוצאה מכך ימכרו את הדירות החדשות שלהם במחירי עלות ו/או הפסד, כדאי לכסות על ההפסדים. או שיותר סביר להניח, שאנשים שנקלעו לקשיים כלכלים ולא יצליחו לצאת מהם במשך תקופה ארוכה, יאלצו למכור את הנכסים ותהיה הצפה בהיצע והם יאלצו למכור במחיר נמוך ביחס למחירי השוק היום.

תופעה שכזו תרעיד את השוק אבל שוב, בגלל שמדובר על משך זמן יחסית ארוך לכל פעולה וגם ככה הבנקים עושים את החיים קשים לכל מי שרוצה לקבל מימון, סביר להניח שהמשבר יחלוף או לפחות יתמתן לפני שזה יקרה.

אז מצד אחד, ישנו פוטנציאל השקעות ורווח של פעם בדור עבור מי שיש לו כסף ויכולת לרכוש נכסים במידה והמחירים יצנחו באמת, כאשר מראש ידוע הרווח והסכום שתהיה שווה הדירה ברגע שהמחירים יחזרו לעצמם. אבל מצד שני, יכול להיות וזוהי רק ההתחלה והמשבר רק ילך ויגדל וכמובן הנכסים האלה יהיו שוממים לתקופה ארוכה, המחירים שלהם ירדו עוד יותר ואז זאת השקעה בסיכון גבוה.

לצערי, המצב עוד לא ברור, אבל כשישנו חוסר ודאות ובלבול, אז השקעה, כמעט בכל אפיק מהווה סיכון גבוה אך גם פוטנציאל תגמול גבוה. בסופו של דבר, השיקול והאחריות לגבי אם להיכנס למשחק הזה היא על המשקיע בלבד וכך גם הספיגה של ההפסדים או ההנאה שברווחים. אנשים לרוב מזהים הזדמנות כאשר היא חדלה להיות כזו. 

הכותב הוא הבעלים של משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל"ן ומחבר הספר 'פרקטיקה בנדל"ן'

עוד כתבות

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

מחנה אוהלים בח'אן יונס / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

דיווח: התנאים החדשים של חמאס, ואיך יתנהל המו"מ בדוחא

טיסת רה"מ לארצות הברית נדחתה לשעה 17:00, לפני העלייה למטוס נתניהו צפוי לשאת דברים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"