נס שובל, הבעלים של רשת חללי העבודה המשותפים BE ALL / צילום: איל יצהר, גלובס
"אני חוזר מישיבה עם חברה ששוקלת לקחת אצלנו מקום ברמת מחיר של 50-60 אלף שקל בחודש", מספר נס שובל, הבעלים של רשת חללי העבודה המשותפים
BE ALL, שמחזיקה כיום שבעה סניפים. "אני כנראה מתקשר איתם על זה, במתווה של רכישת מניות החברה כחלק מדמי השכירות. זה כדי לעזור להם בהיבט התזרימי. אנחנו פתוחים לכל דבר".
כן, קראתם נכון. בניסיון לשוב ולאכלס את כל 40 אלף המטרים הרבועים שהחברה מחזיקה, גם פתרון כמו רכישת מניות מהשוכרים אפשרי. כשאנחנו מבקשים לברר כיצד המודל הזה עובד, מסביר שובל כי את המימון מספקת חברה אחרת, שכל מה שהוא מוכן לספר עליה בשלב זה הוא שמדובר ב"חברה מוכרת", וכי מודל ההשכרה מכניס כמובן את החברה לתוך החוזה. לדבריו החברה המממנת אחראית לביצוע בדיקת הנאותות. לפי שובל עד כה נחתם חוזה ראשון במתווה הלא שגרתי, ושנכון לעכשיו נבחנים שלושה חוזים דומים, שלדבריו עשויים להבשיל להסכם חתום.
אולי זה אומר שאתם נואשים?
"אנחנו לא נואשים בכלל. אנחנו רוצים למלא את המקומות ולחזור לנקודה שבה שהיינו בפברואר (מצב החברה ערב ימי הקורונה, ג"ל) ויותר מזה. זה הרצון של העסק, ולא נואשות. זו אינטנסיביות. יש לנו מערך של עשרות אנשים שעמל יום ולילה כדי להכניס לקוחות, היום יותר מתמיד, ולתת להם את מה שהם צריכים. כמובן בתמחור נורמלי, אנחנו לא באים להפסיד כסף".
רכישת מניות איננה הצעד היחיד שהחברה נוקטת במטרה להשיב לחללים המשותפים חברות, וגמישות מקסימלית היא, כך נראה, המוטו החדש שלו. "יש מקומות שאנחנו מאפשרים בהם שימוש במתקנים שלנו בצורה של יחידות עצמאיות, עם כניסה ויציאה פרטית", הוא אומר. "75% מהלקוחות שלנו הן חברות הייטק. היום בגלל רגולציה אי אפשר להיכנס אליהן, אז אנחנו מאפשרים להן להיות לבד, או כניסה עצמאית".
זה לא נגמר בכך. לדבריו, הם מוכנים להתאים את עצמם גם לשינויים תכופים דמויי אקורדיון. "אנחנו גורם שיודע לתת גמישות רבה, זה ידוע וכעת זה מתחדד", הוא אומר ומסביר שמעבר ליכולת הפיזית החברה פיתחה מערכת ניהול שמסייעת לשוכרים לנהל את העובדים - אלה שנשארים בבית ואלה שמגיעים למשרד - בצורה מיטבית.
"אני שולח לך הדמיה בתלת ממד של קומה בחלל העבודה שלנו במגדל ספיר", הוא מסביר, וכמעט בו זמנית מכשיר הסלולר שלי מצפצף ומבשר שהתמונה הגיעה. מדובר במגדל שנמצא באזור הבורסה ברמת גן, ושלחברה יש בו כ-9,000 מ"ר. המשרדים בנויים בצורת ספירלה, כשחלקה המרכזי ריק יחסית. "לקחנו קומות וחילקנו אותן ליחידות ורסטיליות. נניח שאתה לקחת 20 או 30 או 40 עמדות, אנחנו יכולים להגדיל לך את השטח תוך שעתיים, בלילה. יש לנו יכולת לפרק את המטבח שבנוי משלושה חלקים מברזל שמתנתקים, וזה הופך להיות שטח עבודה נוסף".
בהמשך השיחה הוא מסביר שגם בנושאי החניות הם הרבה יותר גמישים מבעבר, גם בזכות מערכת הניהול שהם פיתחו. וכך כיום ניתן לאפשר לכמה רכבים לחנות בחניה אחת, דבר שבעבר הם לא התירו.
"אתה מבין לאילו רזולוציות אנחנו הולכים? וזה חוץ מהאפשרויות לקחת עמדה, חדר, חמישה חדרים או אפילו קומה שלמה. אנחנו ערוכים לתשלום במתווה של שכירות בלבד, או של שכירות עם ארנונה ודמי ניהול בלבד, לפי בחירה שלהם. אנחנו מתאימים את עצמנו לשוק כל יום", הוא אומר ומוסיף כי "יש היצע שלא פוגש את הביקוש. בגלל זה יש מאמץ של המערכת להביא שוכרים כמה שיותר מהר ולהגיע לתפוסה מלאה. אני חושב שכל גוף נדל"ני זה משהו שהוא עושה בימים אלה - לא לאבד לקוחות. המילה 'לאבד לקוח' אסורה בהחלט".
מהבחינה הזו, הקורונה חידדה לדעתך את היתרון של חללי עבודה מול המשרדים המסורתיים?
"חד משמעית".
מודל של התבססות במיקומים מבוקשים
רשת חללי העבודה המשותפים BE ALL נוסדה ב-2016, אך מבחינת שובל, הוא מראשוני הענף, אם לא החלוץ שבהם. בשנת 2006 הוא ייסד את "בית הפרקליטים" במגדל המוזיאון בתל אביב, שהציע לעורכי דין אפשרות לשכור עמדות וחללי משרדים.
"התעוררתי יום בהיר אחד ואמרתי 'איך הם מסתדרים?' באנו והקמנו להם מערכת שחוץ מתשלום אחד על חדר, הם לא היו צריכים שום דבר. היו להם שם חדרי ישיבות ואפילו אזור בוררות, כמו בית משפט קטן. זה הפך להיות מושג בעיר", הוא מתגאה. "הרעיון היה כל כך חדשני שהייתי צריך להסביר אותו. אנשים לא הבינו איך זה שהם מקבלים פקידות מקצועיות".
זמן לא רב לאחר מכן הוא פיתח את הרעיון והקים רשת ששמה "אופיס פלוס", שהציעה משרדים משותפים. "הבאתי את הרעיון טרום WeWork", הוא אומר ומזכיר את המתחרה הגדולה שהצליחה לגרום לענף שלם להיצמד דווקא לשמה שלה.
אם כך, איך זה שהתחום לא מזוהה עם השם שלך?
"הייתי בארץ ולא בחו"ל, ומכרתי את זה", הוא מסביר ומתכוון לעסקה משנת 2013 שבמסגרתה מכר את הפעילות לרשת חללי עבודה אחרת שהתפתחה באותם הימים - ריג'ס, שלדבריו כמה מסניפיה בארץ פועלים כיום ממתחמים שבעבר הופעלו על ידי "אופיס פלוס". שובל מסביר שכחלק מתנאי ההסכם הוא נדרש שלא לעסוק בפעילות בתחום למשך שלוש שנים.
כמה ריג'ס שילמו לך?
"לא משנה. עניין פרטי. הרבה מאוד", הוא חותך, ובהמשך מסביר כי כמה חודשים אחרי שנגמר המועד בחוזה שהגביל אותו לעסוק בתחום, שב אליו עם הרשת הנוכחית, היות והוא זיהה פוטנציאל רווח גדול. ואכן בתקופה שעד לקורונה נראה היה שהכול פועל לפי התוכנית, ולא רק עבור שובל. כל תחום חללי העבודה התפתח כשעוד ועוד שחקנים קופצים פנימה ומציעים חוויית עבודה שנתפסת, או ממותגת, כחדשנית יותר.
מבט על רשימת הסניפים של הרשת מלמד ששובל מאמין בפריים לוקיישן. לרשת יש פעילות במגדלי אלון שברחוב יגאל אלון, כמו גם ברחובות מבוקשים אחרים בתל אביב כמו יהודה הלוי, עמינדב וארלוזורוב. לרשת יש גם סניף בקומה ה-25 במגדל השחר שניצב בגבול גבעתיים, רמת גן ותל אביב, וכן במגדל ספיר הרמת גני.
האופוריה כמובן התנפצה כשפרץ משבר הקורונה. העובדים הפסיקו להגיע, והשוכרים, שבז'רגון התחום נקראים "ממברים", התקשו לשלם. בזמן אמת ניסו מרבית חברות חללי העבודה, ו-BE ALL בתוכן, להתכנס פנימה, ולא להתבלט בתקשורת. ברשת של שובל אף נפרדו מיועצת התקשורת הצמודה. במקביל עוד ועוד משוכריהם החלו לבקש הקלות בדמי השכירות. "הייתה מצוקה", מספר מנכ"ל הרשת, עוזי סירקוס, שמלווה את שובל בזמן הראיון. "סייענו לפונים באופן מאוד מהיר, גם עשינו דחיות חיובים, גם הקפאות, והיו גם הנחות שלקחנו על עצמנו כשהרגשנו שלקוחות נמצאים במצוקה", הוא אומר ומודה שלא תמיד הצעדים סייעו, ובמילים אחרות: היו מי שעזבו.
גם אתם שוכרים בעצמכם. ביקשתם סיוע מבעלי הבית שלכם?
"אני לא נכנס לעניין שלי", משיב שובל. "מבחינה עסקית, אני קורא לזה אירוע תנכ"י. זה אירוע שאני יכול לתאר אותו כמו הר געש שבמקום שהוא יתפרץ החוצה, הכול נכנס פנימה. זה לא דומה לשנת 1929 או לשנת 2008. אני מנסה להסביר לאנשים שבמשברים אחרים רכבות נסעו, מסעדות היו פתוחות וגם בתי מלון, ואנשים עדיין דיברו ביזנס. אז לא היינו בתרדמת כמו במשבר הקורונה".
"בפברואר המצב היה יותר טוב מהיום"
הוא בן 69, פעיל בתחום הנדל"ן המניב שנים רבות, אך אינו מרבה להופיע בתקשורת. את הריאיון הנוכחי עימו ביקשנו לראשונה כבר לפני חודשיים.
"זו הייתה תקופה של אי ודאות", הוא אומר ובהמשך מוסיף ש"היה לי קשה לדבר כי ישבתי בבית תקופה ארוכה, ועכשיו אתה רואה שהשד לא כל כך נורא ואפשר להתמודד איתו, ושאין שום פאניקה". האם הכוונה היא שהמשבר נגמר? שובל מבקש להבהיר שזו לא הייתה כוונתו, אם כי בשבועות האחרונים המגמה משתפרת מבחינתם, ובצורה יפה.
"השוק השתנה בחודשיים האחרונים", הוא משיב ולאחר מכן מרחיב. "אנחנו גדלים על בסיס שבועי, בצורה משמעותית", הוא אומר. כמה זה במספרים? שובל מוסר ש"בכל שבוע יש עלייה של 10%-5% בפניות אלינו, ואנחנו סוגרים הרבה הסכמים". לדוגמה הוא מספר שרק לאחרונה חברת בניית אתרי האינטרנט "אלמנטור", שלפי דיווח ב"גלובס" גייסה בפברואר האחרון 15 מיליון דולר, שכרה שתי קומות בשטח של כ-3,000 מ"ר במגדל ספיר. לצידם הוא מונה עוד גופים גדולים ששוכרים שטחים בסניפים השונים - גוגל, בנק הפועלים וגם הבנק הדיגיטלי של אמנון שעשוע, שפועל מסניף החברה ברחוב עמינדב.
כשאני מנסה לברר איך הוא מסביר את השינוי החד והמהיר ממצב שאותו הוא הגדיר כ"תנ"כי" במשמעות השלילית של המונח, למצב של גיוס לקוחות מחודש, הוא מצביע על סוג המוצר שהוא מוכר.
"אני לא יכול להתייחס לכל שוק הנדל"ן אלא רק לשלנו. באתי לומר שעברנו תקופה מאוד קשה. אני לא חושב שב-50 השנה שאני מכיר את עצמי טוב מההיבט העסקי, לא חושב שהיינו במשהו קרובים לזה. המשבר בא מכל עבר והיום מה שנדרש מאיתנו כגוף מוביל זה לתת שירות, גם לאלה שנמצאים בבעיות, ואנחנו פה כדי לעזור. חברה שתבוא היום ויש לה קשיים ברמה של ביטחונות אנחנו הראשונים שנעזור להם".
בנקודה הזו שובל מבקש להבהיר שרשת הפתרונות שלהם לא נגמרת בסניפים הקיימים. "אנחנו מעוניינים להתגייס למען גופים קטנים וגדולים שנמצאים היום בבעיה, אם הם בבעיה. יש לנו יכולות להתאים מקומות כאלה ולהפעיל אותם מחדש. אנחנו בשלבים של דיבור עם חברות שבאות ומדברות איתנו בנושא".
מה בדיוק המודל?
"הכוונה למשל לבוא לגוף נדל"ני מסוים שהתפנו לו קומות והוא רוצה להשכיר חמש-עשר קומות, ואנחנו ניקח חלקים-חלקים מהשטח שלו וניתן את השירות שאנחנו יודעים. כי הוא רוצה להשכיר לחמש-עשר שנים קדימה, והיום קשה לעשות חוזים לתקופות כאלה".
אתם פועלים רק באזור המרכז. שירות כזה יכול להיות גם במקומות יותר רחוקים, נס ציונה, רחובות ועוד?
"אין לנו מגבלות של מיקום".
אם היינו מדברים בפברואר כשהכול נתקע, היית מאמין שבחודש יולי תדבר ככה באופטימיות?
"לא", הוא פוסק. "בפברואר (ערב משבר הקורונה, ג"ל) המצב היה הרבה יותר טוב מהיום, אין מה להשוות. אנחנו מקווים להגיע למצב של פברואר לקראת סוף השנה, אנחנו מקווים לעשות את הדרך הזו, אבל אנחנו לא שם".
BE ALL
מנכ"ל: עוזי סורקיס
שנת הקמה: 2016
מספר סניפים: 7 בשלוש ערים (ת"א, ר"ג, גבעתיים)
שטח כולל של חללי העבודה המשותפים: 40 אלף מ"ר
מספר עובדים: 40