ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ
שוק הנדלן של עידן הקורונה משנה התנהגויות. עוד המשקיעים נוהגים מישנה זהירות, ממעטים לרכוש, ומי שעושים זאת הם בעיקר בעלי אמצעים, בקרב משפרי הדיור שבו בחודש מאי אל השוק, אך לא נרשמה הסתערות. ואולם הממצא הבולט ביותר הוא, שמיד עם הסתיים הגל הראשון של הקורונה הצעירים הם אלה שהסירו מעצמם כל אמצעי זהירות. 54% מרוכשי הדירות בחודש מאי הם זוגות צעירים, ורובם לא רכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן. כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר על שוק המגורים בחודש מאי.
עדיין הנתונים מחודש זה נמוכים ב-28% יחסית למאי שנה שעברה. ועם זאת נתונים ראשונים שהגיעו לכלכלנית מחודש יוני מורים על עלייה במספר העסקאות לעומת יוני 2019. ומצד שני מצב הקבלנים הקטנים והבינוניים מחמיר והולך עקב ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות.
מתרבים הפרמטרים, כי שוק הנדל"ן התנהל פחות או יותר כמו ממשלת ישראל במהלך מגיפת הקורונה, ומסגר מוחלט שהוטל במרץ-אפריל, רוכשי הדירות שוכנעו, שגברנו על הקורונה, והמציאות שבה לשגרה. רק כך ניתן להבין את הנתונים שפורסמו היום, שתואמים במידה רבה נתונים שפרסמה אתמול הלמ"ס, לפיהם שוק הנדל"ן שב בחודש יוני לרמתו משנה שעברה.
וכך, בחודש מאי נרשמה התאוששות במספר העסקאות בהשוואה לשפל ההיסטורי שנרשם באפריל, שבו נרשמו בסך הכל 2,100 עסקאות. מספר העסקאות במאי זינק פי שלושה ל-6,500 במספר. הזינוק אינו מרשים כפי שזה נראה, שכן הוא נוצר כתוצאה מהשפל הקשה של אפריל. העובדה, שבמאי 2019 נרשמו כ-9,000 עסקאות.
נתון בולט במיוחד הוא חלקם של הזוגות הצעירים בשוק. לא פחות מ-3,500 דירות נרכשו על ידי הזוגות הצעירים בחודש מאי, כלומר כ-54%. רק 900 מהן בוצעו במסגרת מחיר למשתכן. הדבר מעיד ככל הנראה על כך, שהאופוריה בקרב הציבור הזה הייתה גבוהה יותר מאשר בקרב כלל הציבור.
דווקא הצעירים מבני ברק נותרו בשוק
והיכן רכשו הצעירים? ב-2019 אזור המרכז היה האהוד עליהם ביותר, ו-15% מהרכישות שלהם שלא במסגרת מחיר למשתכן היו שם. לא עכשיו, בעת הקורונה.
בין מרץ למאי האחרונים ירדו העסקאות שבהם ביצעו באזור המרכז ב-42% לעומת מרץ-מאי 2019 ומיד אחרי מחוז זה מגיעים אזור צפון השרון ותל אביב.
ניתוח רמות השכר של הרוכשים הצעירים באזור המרכז במאי האחרון מצביע על עליה משמעותית ברמות השכר: "בעוד שהשכר החציוני של רוכשים אלו במאי האחרון עמד על 16.4 אלף שקל ברוטו למשק בית, עמד שכר זה בקרב הרוכשים אשתקד על 13.8 שקל בלבד (פער של כ-20%). ברמות השכר הממוצע עומד הפער על 4%. יש בכך כדי ללמד על הקושי של בעלי השכר הנמוך יחסית לממן רכישת דירה בתקופת זו, בפרט לנוכח הממצאים לפיהם שיעור העובדים שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ משבר הקורונה גבוה יותר בקרב צעירים בעלי רמות שכר נמוכות יחסית".
מי שכן נותר בשוק היו דווקא צעירים תושבי בני-ברק, המאופיינים ברמות שכר נמוכות. בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד ריכזו תושבי בני-ברק כ-8% בלבד מסך רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז, בחודש מאי האחרון זינק שיעורם ל-17%.
כשמדובר במשקיעים - הם במידה רבה בהמתנה להפחתת מס הרכישה. אמנם רק בזמן האחרון הכריז על כך שר האוצר ישראל כ"ץ באופן רשמי, ואולם באופן בלתי רשמי ההערכות כי מס זה עומד להתכווץ היו נפוצות. בחודש מאי הם רכשו 730 דירות ומכרו 1,300 דירות, כלומר כ-20% מכלל הדירות שנרכשו באותו חודש.
באגף הכלכלנית הראשית בדקו, מיהם המשקיעים שנכנסים בימים אלה לשוק, וביצעו ניתוח רמות שכר שלהם. מתברר, כי המשקיעים של עידן הקורונה מתאפיינים ברמות שכר הגבוהות משמעותית מאשר אפיינו בשנים האחרונות סגמנט זה של השוק. כך, השכר החודשי הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בחודש מאי הגיע ל-71.3 אלף שקל (ברוטו לחודש) והשכר החציוני עמד על 34 אלף שקל. "רמות שכר אלו משקפות עליה חדה לא רק בהשוואה לשנים קודמות , אלא אף בהשוואה לחודש הקודם (השכר הממוצע של רוכשי דירות להשקעה בחודש אפריל עמד על 42.5 אלף שקל והשכר החציוני על 25.7 אלף שקל). שיעור המועסקים בקרב הסקטור הציבורי מסך המשקיעים נותר על רמה גבוהה של 40%, בדומה לחודש הקודם וגבוה משמעותית משיעורם בשנת השיא של פעילות המשקיעים (2015)", נכתב בסקירה.
הקבלנים לא באופוריה
בפילוח המשקיעים בחודש מאי לפי מחוזות המגורים שלהם נמצא כי דווקא ראשון לציון מובילה. למעלה משליש (35%) מהמשקיעים מתגוררים במחוז המרכז, כאשר העיר ראשון לציון לבדה ריכזה כ-8% מכלל רוכשי הדירות להשקעה (כפליים ממשקלה זה בשנים קודמות). והיכן הם משקיעים? כמחצית מרכישות המשקיעים המתגוררים במחוז המרכז מתרכזות בערי הפריפריה דווקא.
לעומתם, תושבי מחוז תל אביב מרכזים כחמישית מסך רכישות המשקיעים, מחציתם מתגוררים בעיר תל אביב.
תושבי הפריפריה הצפונית והדרומית גם יחד מרכזים כרבע מסך רכישות המשקיעים, כאשר רק 14% מרכישות אלו הינן בערי הפריפריה עצמה.
ומי שנאחז בתדמיות של הפריפריה, שיוציא מהן את המשקיעים. "רמות השכר של המשקיעים תושבי הפריפריה, בפרט הצפונית, גבוהות לא רק בהשוואה לרמות השכר שחל כלל משקי הבית המתגוררים בפריפריה, כי אם גם בהשוואה לרמות השכר של כלל רוכשי הדירות להשקעה", נכתב בסקירה.
מי שאינו נתון באופוריה הם הקבלנים. מאז חודש מרץ נרשמת ירידה חדה בתזרים המזומנים שלהם, עקב הנפילה במספר הדירות שהם מכרו. בחודש מאי נרכשו 2,200 דירות חדשות על פי הכלכלנית הראשית, כולל דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 32% לעומת מספר הדירות שנרכשו במאי 2019.
להערכת הכלכלנית, הדבר "מצביע על פוטנציאל גבוה יותר לקשיי מימון בקרב החברות הקטנות בענף. זה המקום לציין כי אף שמדובר בחברות שמוכרות מספר קטן של דירות (חלקם הגדול במסגרת התחדשות עירונית), הן מהוות פקטור משמעותי בשוק. כך למשל, חמישית מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי ב-2019 התרכזו אצל חברות שמכרו עד עשר דירות בלבד ב-2019".
מניתוח אחר שערכה הכלכלנית עולה, כי נכון לאמצע חודש יוני, כחמישית מיזמי הנדל"ן למגורים הגישו בקשה לסיוע מקרן ההלוואות בערבות מדינה. 41% מהפניות בוצעו מקרב ה יזמים שמכרו ב-2019 בין 200-100 דירות. מצד שני, אצל חברות הנדל"ן הגדולות, שמכרו יותר מ-400 דירות בשנה שעברה, לא נרשמה אף פנייה לקרן.