שלט עידוד שנתלה מחוץ לחלון דירה בארץ בצל הסגר / צילום: שלומי יוסף, גלובס
עם ירידה של 0.7% בחודש אחד, ותיקון המדד הקודם מעלייה קטנה לירידה קטנה, הקורונה מתחילה להשפיע על מדד מחירי הדירות. הן מבחינת הכיוון שלו, והן מבחינת דיוק המדידה.
נתחיל עם הירידה. ירידה בסדר הגודל שנרשמה במחירי הדירות באפריל, לא רואים כל יום. למעשה, ירידה כזו מופיעה רק אחת לכמה שנים. בפעם האחרונה שירידה גדולה מזו נרשמה, זה היה במדד האחרון של 2017, שבו ניכרה השפעת "מחיר למשתכן" על השוק, ומחירי הדירות התקזזו באחוז שלם; ביולי 2014 נרשמה גם כן ירידה של 0.7%; בספטמבר 2011 נרשמה ירידה של 0.9% בשיא ההמתנה להמלצות ועדת טרכטנברג.
התוצאה המיידית של הירידות שנרשמו בחודשי הקורונה הייתה, מחיקת עליות המחירים שנרשמו בחודשיים הראשונים של 2020, וחזרת המדד לרמתו מסוף 2019. האם זה סוף הדרך? - אף אחד לא מוכן להמר.
המחוז שהוביל את הירידות בחודשים מרץ-אפריל היה ירושלים, שהמחירים בו ירדו ב-3%. קשה להעריך מדוע, ואולם ירושלים הוא מחוז שמוכר כמחוז "קופצני", שעולה ויורד בחדות, וגם נתון לתיקוני מדד גדולים יחסית; במחוז הצפון מחירי הדירות ירדו באחוז באותם חודשיים, ואילו מחוז תל אביב רשם באפריל ירידה של 0.9% ובסך הכל מדד המחירים במחוז רשם בחודשיים של הקורונה ירידה של 0.7%; מחוז מרכז ירד ב-0.6%, מחוז חיפה ב-0.3% ומחוז הדרום הוא היחיד שרשם עליות מחיר בחודשיים הללו, בשיעור של חצי אחוז.
ציינו שהמדד האחרון מראה סימנים, ואלה כבר ניכרו גם במדד הקודם, והוא בעיית מדידה, וזאת בגלל מיעוט העסקאות והתפקוד האיטי של רשות המסים בתקופת הקורונה. מיעוט בעסקאות מטריד כיום את כל הגופים בעולם שמודדים מחירי נדל"ן, שכן ככל שיש פחות עסקאות, התקפות הסטטיסטית של המדדים נחלשת. על זה נוספת בעיה, שככל הנראה מערכת הדיווח (החל ממבצעי העסקאות וכלה בטיפול של רשות המסים) פועלת בימי הקורונה באיטיות, וכתוצאה מזה עסקאות נרשמות באיחור גדול. זו הסיבה שבחודשיים האחרונים רשמה הלמ"ס תיקונים יחסית גדולים במדדים - אגב כמעט כולם היו בכיוון של ירידות.
גם במחירי השכירות נרשמת ירידה - בין מרץ למאי הירידה מדד שירותי דיור שמבוסס על מחירי השכירות, ירד ב-0.7%.
מה הלאה? כפי שפרסמנו בימים האחרונים, בחודשים מאי-יוני, כמות העסקאות בשוק עלתה מאוד, מה שיתכן שהחזיר את המחירים לכיוון של עליות, אבל השאלה הגדולה היא, מה יקרה בגל השני.
על פי הטיפול הממשלתי במשבר עד כה נראה, כי הירידות שבהן אנו נתקלים בימים אלה, יהיו רק הסיפתח.