חיפה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
עיריית חיפה אישרה מסמך מדיניות לבחינת בקשות לפרויקטי תמ"א 38 בעיר. למסמך זה, שעמוס בהגבלות והתניות, חשיבות רבה דווקא על רקע מחאה של תושבים רבים נגד הפגיעה באופי המרחב העירוני הוותיק והנוף המוכר, וטענות להיעדר תשתיות מתאימות לתוספת מסיבית של יחידות דיור. מצד שני, המסמך מספק ודאות ליזמים ומגדיר עבורם מראש את סל הזכויות, אופן חישוב מספר יחידות הדיור, מספר קומות מרבי, קווי בניין, עיצוב הגג ועוד.
מסמך המדיניות מחלק את חיפה לצירים מרכזיים שבהם תיושם "תמ"א 38 ליזמים", שכוללת מתן זכויות בנייה מורחבות. כן מוגדרים אזורים משניים, או שקטים, שבהם תיושם "תמ"א 38 לדיירים", שכוללת זכויות חיזוק והרחבת דירות וזכויות בנייה נמוכות ליזמים. וכן למתחמים לשימור, שבהם לא יתאפשר ליישם את התמ"א.
מנהלת מחלקת תכנון עיר בעיריית חיפה, האדריכלית רותי רפפורט, הסבירה ל"גלובס" כי "אנחנו לא רוצים לשנות אזורים כמו שכונת דניה, קריית חיים המערבית וקריית שמואל. וגם לא את אזור "הגגות האדומים" של נווה שאנן. לכן אפשרנו שם תוספת של 25 מ"ר עם חיזוק.
"באזור שכונות הכרמל, ששם יש ריבוי של התמ"א ועיקר הפעילות של היזמים, החלטנו שאנחנו רוצים להשתמש בתמ"א כדי לשנות את פני הרחובות. אנחנו רוצים לייצר רחובות קצת יותר ידידותיים. התוכנית המתארית התקפה כיום מאפשרת בנייה של חניות על פני הקרקע בגובה פני הרחוב. לא רצינו את המצב הזה. לפיכך, יזמים שיבנו חניה בתת הקרקע וגם ישמרו את הגינה בחזית המבנה תוך נטיעת עצים יקבלו תוספת של 2.5 קומות. אנחנו יודעים שלפי ערכי הקרקע בכרמל זה יעבוד.
"באזורים אחרים, כמו נווה שאנן וקריית חיים מזרחית, אפשרנו מעבר משתי קומות לשלוש קומות. כלומר, אם עשית חניה במפלס הדרך אתה מקבל שתי קומות. אם אתה יורד ממפלס הדרך (כלומר, חניה בתת הקרקע - ג.נ) אתה מקבל תמריץ של שלוש קומות. חוץ מזה, בצירים הראשיים של העיר כמו ציר הרכס, רחוב טרומפלדור בנווה שאנן, רחוב אח"י אילת בקריית חיים מזרחית, אפשרנו את מלוא הזכויות של התמ"א, ואפילו ניתן לקבל הקלות של 6% על מנת לעודד את הפיתוח באזורים האלה, כדי שהיזמים יבואו לשם. לא הגבלנו את מספר יחידות הדיור לדונם. זה נכון שבחלק מהרחובות האלה אנחנו מחייבים מסחר בקומת הקרקע, אך ממילא, אף אחד לא ירצה לגור בחזית הפונה לרחוב".
כן היא הוסיפה כי, "באזורים מוטי שימור במתחמי שימור ובאזורים בהדר ועיר תחתית הפרויקטים יובאו לועדת שימור והיקף הזכויות ייבחן ויישקל בהתאם. מתחמי השימור, במיוחד בכרמל, משופעים בעצים בוגרים. להיכנס לשם ולאשר תמריצים גבוהים של תמ"א זה אומר להרוס את כל האופי של המתחמים האלה. ולכן, אפשרנו תוספת עם חניה מאחורי הבניין. המטרה במקומות האלה היא לשמור על המרווחים המגוננים".
חשיבות המסמך במציאות של סוף התמ"א
באוקטובר 2020, תוקף התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) יפוג. עם זאת בעיריית חיפה מסבירים שהמסמך נותן מענה למספר רב של פרויקטי תמ"א 38 שנמצאים בשלבים שונים של הליך רישוי וכן לבקשות שיוגשו בעתיד. מסמך המדיניות כולל הוראות מעבר, הקובעות אילו מבין התוכניות שכבר הוגשו לעירייה יבחנו על פי מסמך המדיניות המאושר משנת 2016 ואילו יועברו לבחינה על פי הוראות המסמך המעודכן. כמו כן, המסמך עתיד להוות בסיס להכנתן של תוכניות מפורטות לשכונות העיר.
"מעתה פרויקטים יהיו יקרים יותר"
היזם אינג' צחי גינזבורג, בעלי חברת 'נופ הנדסה' הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, סבור שהמסמך החדש יצמצם את הכדאיות של פרויקטי ההתחדשות העירונית. גינזבורג מונה שורה של סעיפים אשר לדעתו עתידים לצמצם ולייקר את ההתחדשות העירונית בחיפה.
בין היתר הוא מציין איסור על תמ"א במגרשים שיש בהם כיום בית פרטי, איסור איחוד מגרשים לטובת ביצוע פרויקט, החרגה של מספר שכונות כמיועדות לשימור באופן שיהפוך את הפרויקטים בהן ללא ישימים כלכלית, וכן הגנה על עצים קיימים באופן שימנע הקמת פרויקטים חדשים בבניינים רבים. סעיף נוסף קובע חובת בנייה ירוקה שלא הייתה קיימת עד כה.
לדברי גינזבורג, "יכול להיות שהכוונות היו טובות אבל בשורה התחתונה פרויקטים בעיר יהיו מעתה מורכבים יותר, יקרים יותר ופחות כדאיים, וזאת כאשר נקודת המוצא מלכתחילה היא שבנייה בחיפה מסובכת ויקרה יותר ביחס ליישובים אחרים בשל תנאי הטופוגרפיה והמדרונות בעיר, המצריכים חציבה מורכבת יותר, קירות תומכים וכו'. משמעות המאפיינים הללו היא עלות גבוהה יותר ליזם, דבר שמתגלגל לרוכשים".
ראשת העיר חיפה עינת קליש-רותם מסרה כי, "מסמך המדיניות יעודד התחדשות עירונית נכונה יותר, תוך חיזוק רחובות ראשיים עם שימושים מעורבים, תחבורה ציבורית וחיי רחוב, לעומת שמירה על הרחובות בתוך השכונות יותר שקטים וירוקים. המסמך מייצר ודאות תכנונית ומסתמך על בחינה מדויקת של התשתיות הקיימות בכל אזור. המדיניות מספקת איזון בין הצורך לחזק מבנים נגד רעידות אדמה לצורך לחדש את העיר ורחובותיה, לשמור על ערכי הנוף, הטבע והמורשת הבנויה של העיר".