יעקב ליצמן / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת
עם כניסת השר יעקב ליצמן למשרד השיכון התבשרנו על קץ תוכנית "מחיר למשתכן". לפי תוכניתו החלופית של ליצמן שטרם אושרה בממשלה, "דיור בהישג יד", הארץ תחולק לשלושה אזורים: אזורי יוקרה שבהם השוק יהיה חופשי, אזורי המרכז, ואזורי הפריפריה, שבהם הממשלה תקבע מחיר למ"ר של דירה, שהנמוך ממחיר השוק, תוך מימון ממשלתי באמצעות קרקע מוזלת (באזורי המרכז) וסובסידיה על הוצאות פיתוח (בפריפריה).
זוהי למעשה התוכנית הרביעית בעשור האחרון שנועדה להוזיל את מחירי הדירות:
1. "מע"מ אפס" של שר האוצר לפיד (2014) שנגנזה עקב פירוק הממשלה;
2. "מחיר מטרה" באותה הממשלה, תוכנית שיושמה אך הופסקה עם הקמת הממשלה בשנת 2015 והחלת "מחיר למשתכן"
3. "מחיר למשתכן" שנמשכה עד יוני 2020;
4. תוכנית ליצמן, מעין גרסה מעודכנת של "מחיר מטרה" או "מחיר למשתכן".
המשותף העיקרי לכלל התוכניות הללו הוא המטרה - הוזלת המחיר. הבעיה שהדבר נעשה בצורה מנהלית ולא באמצעות הגדלת ההיצע. יש גם תכונות משותפות נוספות, כגון הגדרת אוכלוסיית ה"זכאים", סוגי הדירות, רגולציה כבדה, עיוותים כלכליים וחברתיים לצד הבדלים כמו שיטתו המכרז והסובסידיה, אך אלו הדברים המשניים בסיפור הכלכלי של תוכניות אלו.
בשורה התחתונה, אף תוכנית לא מקיימת את ייעודה המרכזי -הורדת המחיר לזכאים או הורדה כללית. למה? נזכיר כי תפקיד המחיר בשוק תחרותי הוא הקצאה יעילה; המחיר מתנועע כדי להתאים את הביקוש להיצע. לכן, הכמות נגזרת מהמחיר (וההיפך), וככל שהמחיר נמוך יותר, כך הביקושים יעלו. לפיכך, כדי לקיים את המחיר הנמוך כמות ההיצע חייבת לגדול כדי לספק את תוספת הביקושים. זוהי "הפיזיקה" של הכלכלה, ושום כוח לא יכול לעצור אותה.
ומה אם לא מצליחים להגדיל את כמות היצע הדירות ובכל זאת קובעים מחיר נמוך, כפי שקרה בפועל ב"מחיר למשתכן" וכפי שיקרה בתוכנית ליצמן? אין מצב שכל הזכאים יקבלו דירה במחיר מוזל. במקרה כזה נוצרים תורים, וצריך לעשות הקצאה באמצעות הגרלות. במדיניות "מחיר למשתכן" בני-המזל הזוכים בהגרלות מחייכים ומהללים, ומולם ניצבים המאוכזבים. זהו רק עיוות אחד מתוך רשימה ארוכה של עיוותים כלכליים וחברתיים בתוכנית.
מה קרה בפועל לתוספת הביקושים, ההיצעים והמחירים בתקופת "מחיר למשתכן"?
1. היווצרות פער ענקי בין הביקושים להיצעים - מספר הנרשמים (במונחי דירות) הוא 190,000; מתוכם רק 70,000 זכו בהגרלות; מבין הזוכים 26,000 רכשו דירה (חתמו על חוזה), ורק 5,500 קיבלו דירה. הפער בין כמות הנרשמים לכמות הזוכים משקף את חוסר היכולת לספק את הכמות הנובעת ממחיר הנמוך ממחיר השוק.
2. ההיצע לא גדל משמעותית -בשנים 2013- 2015 היו 49.8 אלף התחלות בניה של יחידות דיור בממוצע לשנה; בהשוואה ל-53.3 בשנות התוכנית 2016-2019. כלומר, גידול של 3500 יחידות דיור לשנה בלבד רחוק מאוד מהנדרש.
3. ומה קרה למחירים? התוכנית אמורה הייתה למתן את מדד מחירי הדירות. בשנים 2017- 2019 אכן נעצרה מגמת העלייה התלולה במחירי הדירות; רבים זוקפים זאת לתוכנית מחיר למשתכן. אולם, מבט מקיף על כמה מדינות שחוו עלייה במחירי הדירות מתחילת העשור, מראה שהתמתנות המחירים בשנים 2019-2017 הייתה גם אצלם בדומה לישראל. נתונים אלו מוכיחים כי ישנם גורמים מאקרו כלכליים משותפים שפועלים למיתון עליית המחירים, ולא "מחיר למשתכן".
לסיכום, גרסת ליצמן הינה "אותה גברת בשינוי אדרת" וגם לתוכנית זו אין היתכנות לקיים את ייעודה והיא מעוותת כלכלית וחברתית. הפתרון האמיתי לבעיית מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע, ריסון הביקושים,(לא הגדלתם), או המתנה להיפוך המחזור הכלכלי של מחירי הדירות.
הכותב הוא מרצה לכלכלה ופיננסים במרכז האקדמי לב, ובעבר כלכלן וחוקר בכיר בבנק ישראל