גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתווך לא החזיק ברישיון - ולמרות זאת יקבל דמי תיווך

החוק קובע שמתווך חייב להיות בעל רישיון, אולם ביהמ"ש אימץ "גישה גמישה" ופסק לאחרונה כי מתווך יקבל מיזם 200 אלף שקל עבור עבודת תיווך שביצע ללא רישיון בתוקף

תיווך ללא רשיון. המתווך יקבל את דמי התיווך / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
תיווך ללא רשיון. המתווך יקבל את דמי התיווך / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

בית משפט השלום בתל אביב פסק לאחרונה כי על אף היעדר רישיון כנדרש בחוק, מתווך זכאי בכל זאת לדמי התיווך.

סיפור המקרה: המתווך ביצע עסקת תיווך בין יזם פרויקטים בנדל"ן לבין בעלי מקרקעין. על הפרק עמדה רכישת מגרש ובנוסף מכירת דירות שנבנו עליו בשדרות העצמאות בבת ים, בנובמבר 2011.

סוכם שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ משווי העסקה, לפני מנגנון שנקבע בין הצדדים. עוד סוכם כי המתווך יקבל דמי שיווק בשיעור 2% פלוס מע"מ מהתמורה, בגין כל דירה שתימכר. דמי התיווך ישולמו עם קבלת אישור לתוכנית הקמת הפרויקט בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים. לאחר שתוכנית הפרויקט אושרה ב-2017, פנה המתווך ליזם וביקש את דמי התיווך.

היזם לא התכחש תחילה לחובתו לשלם דמי תיווך, אולם כעבור זמן הודיע למתווך באמצעות בא כוחו, כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך כיוון שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף כדרישת החוק וזאת עוד משנת 2008. לפיכך, טען היזם שהמתווך לא היה רשאי לעסוק בתיווך ואינו רשאי על פי חוק לגבות דמי תיווך.

נזכיר כי חוק המתווכים קובע במפורש כי אסור לאדם שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף לעסוק בתיווך. בנוסף לקיום הרישיון נדרש לשלם את האגרה השנתית במועד. אי תשלום האגרה פרושו רישיון לא בתוקף. החוק קובע עוד שמתווך ללא רישיון בתוקף אינו זכאי לדמי תיווך. עד כדי כך רצה המחוקק להקפיד בעניין תשלום האגרה שנקבע בחוק, כי עיסוק בתיווך ללא רישיון בתוקף מהווה עבירה פלילית.

בעקבות טענת היזם מיהר המתווך להסדיר את רישיונו באפריל 2018. הוא ניסה לטעון כי אי תשלום האגרות השנתיות משנת 2008 נעשה בתום לב, שכן הוא עוסק בתיווך כבר משנת 1973, עוד טרם הסדרת תחום עיסוק זה בחוק (1996).

עוד טען המתווך, כי זכותו לדמי תיווך נקבעת לפי יום קבלת ההיתר לפרויקט באוגוסט 2018, והרי הוא שילם אגרה עבור שנה זו. כיוון שהיזם סירב לשלם, הגיש המתווך תביעה, באמצעות עו"ד ארז אסרף.

התביעה: בית המשפט התמודד עם הדילמה הבאה: מצד אחד, אין מחלוקת כי המתווך עסק בתיווך בכל אותה תקופה ללא רישיון בתוקף, בניגוד לחוק, ולכן אינו זכאי לדמי תיווך. מצד שני, היזם אינו מכחיש שקיבל בסופו של יום את שירותי התיווך, ורק חיפש עילה להימנע מתשלום דמי תיווך ונתלה בעובדה שהתבררה לו שלמתווך אין רישיון בתוקף. מכאן שהתנהגותו אינה בהגינות ובתום לב. בית המשפט שאל עצמו האם בכל זאת ניתן בנסיבות לעיל להכשיר את השרץ?

השופט ציין כי במקרים שבהם נשללו דמי התיווך ממתווך שפעל ללא רישיון בתוקף חשו בתי המשפט "בחוסר נוחות" הנוצרת מהדרישה לאכוף את החוק כלשונו על אף שהלקוח קיבל את השירות בגינו התחייב לשלם דמי תיווך. בית המשפט נשען על "הגישה המקלה" בפסיקה המאפשרת במקרים שבהם לא נכללו כל הפרטים הנדרשים (פרטים שחייבים להיכלל בהזמנת שירותי תיווך, כמו פרטים אישיים של המתווך, תיאור הנכס, סכום דמי התיווך ועוד), לא לפסול את זכות המתווך לדמי תיווך.

עו"ד ארז אסרף / צילום: יח"צ

בית המשפט הדגיש עוד שהיזם הוא איש נדל"ן מנוסה ולא צרכן מהיישוב הרוכש דירה, וכי סירובו לשלם נעשה בחוסר תום לב, שהוא עיקרון-על בשיטת המשפט שלנו. בית המשפט הוסיף כי הקפדה דווקנית על לשון החוק מקום שההקפדה אינה נחוצה היא התנהגות בחוסר תום לב. לכן פסק בית המשפט לבסוף כי הוא מאמץ את "הגישה הגמישה" השמורה למקרים חריגים ועל היזם לשלם את דמי התיווך, במקרה זה יותר מ-220 אלף שקל.

ביקורת: זהו פסק דין חריג, שאינו עולה בקנה אחד עם הפסיקה בסוגיה זו. אין ספק, שלפי לשון החוק, אם היזם היה נהנה משירות שקיבל ולא ישלם עבורו, זו תוצאה בעייתית ולא נוחה ללא ספק. אולם, הוראת המחוקק ברורה וחדה: המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.
העובדה שעסקינן במתווך ותיק ועתיר ניסיון חייבה אותו כאיש מקצוע להקפיד עוד יותר על מילוי הוראות החוק המתייחסות לחובותיו במקצוע שבו הוא עוסק שנים כה רבות.
בית המשפט התעלם מכך שמדובר במתווך שלא שילם דמי תיווך עשר שנים. אין מדובר בהיסח הדעת או אי תשלום בתום לב ובאיחור למשך זמן קצר בתשלום האגרה. גם טענתו של המתווך שהיה לו רישיון בתוקף ביום שהיה אמור לקבל את התשלום היא טענה שגויה שכן הרישיון צריך להיות בתוקף בעת ביצוע פעולות התיווך ולא ביום הקובע לתשלום דמי התיווך.

"הגישה המקלה" שעליה הסתמך בית המשפט אינה מקובלת במקרה של הוראת חוק ברורה, אלא אך ורק ביחס לחוסר בפרטים מסוימים בהזמנת שירותי תיווך כפי שפסק בית המשפט העליון.

ייתכן שפתרון ראוי יותר למצבים קיצוניים אלו יהיה לאפשר לבתי המשפט להורות על תשלום התמורה, אולם תשלום זה לא יועבר למתווך אלא יועבר לאוצר המדינה או למטרה חיונית אחרת שהמחוקק יקבע. כך גם יקפיד בית המשפט על דרישת המחוקק וגם ימצא פתרון ראוי ללקוח שקיבל שירות ומתחמק מתשלום בהסתמך על הוראת חוק ברורה. 

תא (ת"א) 4620-10-18 משה עזרא נ‘ משה בובליל (6.7.20, פורסם בנבו)

המחבר מתמחה בדיני תיווך מקרקעין ומחבר הספר "דיני תיווך מקרקעין". הכותב לא ייצג בתיק

עוד כתבות

המדרגות הספרדיות ברומא, יולי. בימים רגילים אתרי התיירות היו עמוסים במטיילים / צילום: Cecilia Fabiano, Associated Press

מקום טוב לחיות בו, יותר מארה"ב: השנה שבה אירופה קמה במפתיע מהקרשים

זו הייתה גם השנה שבה העולם נמדד לא רק במלחמת הסחר או בכוח צבאי, אלא בהתמודדות עם מגפה ● ולמרות ההתחלה הקשה, היבשת הזקנה מוכיחה את היעילות שבמדיניות רווחה ובמגזר ציבורי, כשהיא הופכת, על פי מדדים רבים, למקום טוב יותר לחיות בו מאשר ארה"ב

ג'יין פרייזר. הגיעה לעמדה שאף אחת לא הגיעה אליה מעולם  / צילום: Erin Scott, רויטרס

כל הדרך לפסגה: יותר ויותר נשים מתמקמות בצמרת ענף הבנקאות

ענף הבנקאות, מגזר גברי מסורתי, עוקף כעת מגזרים אחרים בארה"ב בקידום נשים ● ההמחשה לכך באה כאשר סיטיגרופ מינה את ג'יין פרייזר למנכ"לית ● בכך היא תהפוך לאשה הראשונה שמנהלת בנק בוול סטריט ● למרות זאת, הדרך לשוויון מגדרי בענף הפיננסים עוד ארוכה ותלולה

בדרך ליואן דיגיטלי / צילום: שאטרסטוק

הבנק המרכזי הסיני: על סין להיות המדינה הראשונה שתנפיק מטבע דיגיטלי

על פי טור שפורסם בסוף השבוע במגזין של הבנק המרכזי, הנפקת יואן דיגיטלי תפחית את התלות של סין בדולר האמריקאי ● יחידת המחקר של הבנק כבר הגישה בקשות לרישום של 130 פטנטים על אפליקציות הקשורות למטבעות דיגיטליים

מה נמכר לאחרונה ב-3 מיליון שקל  בגוש דן / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מה נמכר לאחרונה ב-3 מיליון שקל באזור תל אביב?

דירת 2.5 חדרים בתל אביב, דירת 4 חדרים ברמת השרון או בקומה 30 ברמת גן, ודירת 5 חדרים בהרצליה

יהודה המכבי 49, תל אביב / הדמיה: קודים

תמ"א 38 בתל אביב: "תוך שעתיים חילקנו בינינו את הדירות, בלי שמאי ובלי כלום"

בפרויקט הריסה ובנייה בבניין יהודה מכבי 49 בצפון הישן לקחו בעלי הדירות אנשי מקצוע מטעמם, ורק אז בחרו יזם

תחנה לבדיקת קורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

אחרי שלושה ימי סגר: שיעור בדיקות הקורונה החיוביות עדיין גבוה

מספר הבדיקות היה נמוך יחסית ועמד על 23,474 בדיקות, אך אחוז הבדיקות החיוביות הינו גבוה - כ-11%, מה שמצביע על תחלואה 'סמויה' נרחבת בקהילה, שטרם אותרה ● 565 בני אדם אומתו אתמול לנגיף

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

היום בישיבת הממשלה: מענקים, דמי אבטלה וקיצוץ שכר השרים והח"כים

בישיבת הממשלה שתתקיים היום ידונו, בין היתר, בהצעתו של שר האוצר להפחית את שכר הח"כים והשרים ב-10% ● והאם יועץ ראש הממשלה טופז לוק הפר בידוד?

מחאה בצל הסגר: הפגנה בבלפור בצאת חג ראש השנה / צילום: יוסי זמיר

אלפים הפגינו נגד נתניהו בי-ם: "ישמעו אותנו למרות הסגר"

המחאות נגד השחיתות השלטונית החלו עם צאת החג, כשבמוקד ההפגנה השבועית בבלפור ● זאת חרף ההגבלות ולפני אישור המתווה לקיום הפגנות שפורסם ● 11 מפגינים נעצרו ועוכבו בי-ם בגין הפרת הסדר הציבורי ● מאות הפגינו בקיסריה. המארגנים: "נתנהל תוך הקפדה יתרה על ההנחיות"

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

הפרת בידוד שלישית בצוות הבכיר של ראש הממשלה נתניהו

יועצו המדיני של ראש הממשלה ראובן עזר, שחזר בשבוע שעבר מוושינגטון ונדרש לשהות בבידוד, נראה ביום שישי האחרון עורך קניות במבשרת ציון ● זו ההפרה השנייה של עזר, שיצא לריצה מחוץ למלון בארה"ב כשגם אז היה אמור לשהות בבידוד ● אתמול נצפה יועץ אחר של נתניהו, טופז לוק, כאשר הוא מצלם מפגינים בבלפור ומפר גם את הוראות הבידוד שלו

בעקבות מחקרים ישראליים פורצי דרך (ולא על קורונה) / צילום: unsplush, unsplash

הלוחם בחיידקים ועוד 5 מחקרים פורצי דרך שנעשו השנה בישראל

בשנה שבה מילים כמו פנדמיה, בדיקות סרולוגיות והמרוץ לחיסון השתלטו על השיח המדעי נעשו כמה פריצות דרך מחקריות באוניברסיטאות בישראל - מעולמות הרפואה ועד מדעי הרוח ● פרויקט מיוחד

פרופ’ אייל אליהו / צילום: איל יצהר, גלובס

ביג דאטה פוגש את יהודי בית שני באטלס דיגיטלי חדש

פרופ' אייל בן אליהו מחבר בין ביג דאטה למחקר של הקהילות היהודיות בעת העתיקה, וחולם שאחרי בחריין ואיחוד האמירויות גם עירק תיפתח לחוקרי יהדות

הבורסה בתל אביב נצבעת באדום בצל הקורונה / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

לאחר שאיבדה כמעט 20% מה צופה השנה החדשה לבורסה?

לאחר שנה קשה בהשפעת הקורונה, ממשיכים המשקיעים בבורסת ת"א ללוות בחששות את המגמות בשוק ● הרוח הפסימית נוגעת בעיקר לצפוי בהמשך הדרך בענפי האנרגיה המסורתיות, הנדל"ן והפיננסים ● מנגד, המשקיעים תולים תקוות בעיקר בביצועיהם העתידיים של ענפי הטכנולוגיה השונים

ערן יעקב, רשות המסים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המדינה לא רוצה שתשלמו לה מסים? תקלה באתר הרשות תוקעת השלמה של עסקאות נדל"ן

מזה כשלושה שבועות מייצגים בעסקאות מקרקעין לא מצליחים להשלים דיווחים על עסקאות ולשלם את המס הנדרש באתר רשות המסים ● התוצאה: מאות עסקאות נדל"ן שלא ניתן להשלים ● רשות המסים: "הרשות מבצעת בשבועות האחרונים החלפה של מערכת המחשוב הפנימית"

ציפי רפאלי בבית המשפט. בר רפאלי אביה מאחוריהם. / צילום: כדיה לוי, גלובס

ציפי רפאלי הגיעה לנווה תרצה לתחילת ריצוי מאסרה

רפאלי החלה את מאסרה לאחר שבית המשפט אישר את העונשים עליהם הוסכם בהסדר הטיעון שנחתם עמה ועם בתה, הדוגמנית בר רפאלי ● ביולי האחרון הורשעו השתיים בהתחמקות מתשלומי מס בשווי מליוני שקלים

אנשי “עמותת ותיקי הגליל”. מתחזקים קבוצת ווטסאפ שנקראת "גיל התבונה" / צילום: איל יצהר

נינים זה החיים: דרור פויר יצא למסע בעקבות מעיין הנעורים

נעמן שקולניק (94) עובד בחניון; שרה מנו (85) בחוץ כל הזמן; מרדכי הרוש (92) ומאיר כרסנטי (88) שותים יחד קפה; ארקדי פונשטיין (94) עושה הליכות; רותי ואלי רון (82 ו־83) מנציחים - וחיים • סיירנו בכל הארץ כדי לאתר את "האזור הכחול" שבו מאריכים ימים ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

משרד התקשורת רוצה להוציא תדרים נוספים למכרזים

המטרה היא להוציא תדרים בתחום ה -24-26 גיגה הרץ ולא רק למפעילים וזאת על מנת לעודד כניסה של יזמים חדשים שיפעילו שירותים מתקדמים

גשר בידוול בר בקליפורניה, בשבוע שעבר צילום: AP-Noah Berger

מי אתה דונלד טראמפ: עושה שלום – או "מצית סדרתי"

מה מעניין יותר את האמריקאים 47 יום לפני הבחירות: דגל ישראל בבירת בחריין או אסון אקולוגי עצום ממדים בחוף המערבי ● שריפות כילו אדמות יערות בגודל מדינת ישראל ● מושלים דמוקרטיים מפצירים בנשיא להאזין למדע ● "זה יתקרר, תחכו ותראו", הוא אומר, "המדע לא יודע"

איתי כהן שדה ומשפחתו / צילום: פרטי

לחיות באושר: הכירו את הישראלים שגרים בגן עדן

דמיינו שבכל יום יש לכם פנאי לעצמכם ולמשפחתכם, שאין צורך לנעול כלום, ושאתם משקיפים על טבע פראי ומוקפים אנשים שמחים ומאריכי חיים ● סיפוריהם של ישראלים שחיים בפסגת דירוגי האושר בעולם ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

רגע לפני החג והסגר: זינוק גדול במספר העובדים שהוצאו לחל"ת

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מיישרים קו: שר הביטחון גנץ ייפגש עם מזכיר ההגנה האמריקאי

הסוגיה המרכזית בביקור היא שמירת היתרון האיכותי הביטחוני של ישראל, הבטחה אמריקאית המעוגנת בחקיקה, על רקע ההסכמים עם איחוד האמירוית ובחריין