מגדלי מגורים בשכונת צמרת, ת"א / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
"בהתחלה של הקורונה היה שינוי מאוד גדול. הרבה מהדיירים אצלנו טסים הרבה לחו"ל ופתאום כולם נמצאים בבית. מהר מאוד הבנו שמשהו השתנה ושינינו פעילות במקביל - שינינו את כל תוכנית הניקיון, ציידנו את כל המנקים בג’ל חיטוי והגברנו את רמת החיטוי בחללים הרלוונטיים. את המעלית מנקים עכשיו שלוש פעמים ביום", מספר איתי בן אבי, מנכ"ל נתון ניהול, חברת תחזוקה וניהול הפועלת בתחום משרדים, מרכזים מסחריים וגם בנייני מגורים יוקרתיים.
הקורונה הזכירה לנו עד כמה משמעותי החלל המשותף - בעבודה או בבניין המגורים שלנו. אבל בעוד שלמקומות עבודה ולבנייני משרדים יש תו סגול, לבנייני מגורים לא נקבעו הנחיות ברורות - כפי שאין הנחיות ורגולציה גם לתחזוקה השוטפת.
הבעיה חמורה בעיקר בבניינים שבהם יש גם חדרי כושר ובריכות, שהמדינה כבר הודיעה על סגירתם ופתיחתם כמה פעמים, ופרסמה הוראות סותרות.
"הרגולציה הייתה יכולה להיות משמעותית הרבה יותר בתקופת הקורונה ולסייע גם לבעלי הדירות וגם לחברות הניהול והתחזוקה שנתקלות היום במצבים שלא היו קיימים לפני כן", אומר אמיר רוזנבלום, בעלים של חברת עידן שני ויועץ בתחום ניהול ותחזוקת מבנים. רוזנבלום מדבר כבר שנים על הצורך ברגולציה בתחום.
להערכתו, הגל השני של המגפה צפוי להיות הרבה יותר בעייתי בבנייני המגורים, ומקרה מבחן משמעותי גם לחברות הניהול.
"בגל הראשון - כולם היו מכווני מטרה. גם בעלי הבתים, גם חברות הניהול, כולם היו מאוד ממושמעים. מהר מאוד חברות ניהול הגבירו ערנות בנושא ניקיון וחיטוי, יצרו נהלים פנימיים לבניין".
אז מה קרה עכשיו?
"עכשיו אני מזהה דעיכה. מי שעדיין ערני מקפיד על חיטוי ומסכות, ויש כאלה שנמצאים במשבר אמון. כל אחד עושה היום דין לעצמו".
גם איתי בן אבי, מסכים שהקורונה מציבה מול החברות אתגרים חדשים ובכלל לא פשוטים: "אנחנו מנהלים עשרות בנייני מגורים עם עשרות אלפי משפחות. ואנחנו מוצאים את עצמנו מתמודדים עם סוגיות ושאלות חוקיות, תפעוליות, משפטיות ואפילו אתיות. למשל, איך אני מתנהל מול אדם בבידוד? איך אנחנו מסייעים, ואיך מיידעים אותנו. גם עדכנו את נוהל השליחים, אנשים שמגיעים מבחוץ, עם משלוחי מזון או חבילות, ויצרנו נוהל מאוד מוקפד ומדויק. הכול מנוטר. משתדלים למנוע כמה שיותר כניסה של מי שאינו מורשה - למנוע חשיפה".
"הדיירים רוצים תשובות ובצדק"
"בריכות שחייה וחדרי כושר זה מקרה מאוד בולט. למה אי אפשר להפעיל בבניין חדר כושר? אם אני מתחייב שכל דייר יהיה שם לבד במשך זמן שנקבע מראש ובין מתעמל למתעמל יהיה ניקיון? גם הבריכה. סוגרים בריכה ציבורית ומשאירים בריכה בבית מלון. ומה דין הבריכה בבניין? אין לזה תשובות - אבל הדיירים רוצים תשובות ובצדק. הם אפילו התחילו להעביר לנו, במקרים מסוימים, אישורים מהרופא שהם חייבים את הפעילות הגופנית. ואנחנו חסרי אונים. זה שטח פרטי שלנו הם אומרים, עם זכות קניינית. אבל אנחנו חייבים לשמור על החוק ואין לנו ברירה. זה מוביל לתסכול גדול, של בעלי הדירות וגם שלנו".
רוזנבלום: "עוד בעיה גדולה היא שאין כללים אחידים, ההוראות מהממשלה לא ברורות. מה עושים עם חדר כושר בבניין מגורים של 12 דירות בלבד? אותו גם צריך לסגור? ובריכה של כמה דיירים? צריך לסגור? אתה מנסה להתקשר למשרד הבריאות ואין תשובות.
"כחברת ניהול גם מצאנו את עצמנו במצבים בעייתיים שאחד מבעלי הדירות בבניין שלך מעביר לך תמונה שצילם מהחלון של הבריכה בבניין השכן, שכן עובדת. ואתה צריך להסביר לו שאתה כן עובד על פי הכללים של משרד הבריאות והם לא. רגולציה לחברות הניהול הייתה יכולה לעזור".
איך זה היה מסייע במקרה הזה?
"היה אפשר לעשות תוכנית סטנדרט לבניינים - מהם כללי החיטוי שבהם בניין צריך לעמוד, כמו התו הסגול. היום כל אחד לעצמו - חברת הניהול יכולה מחר בבוקר להחליט שצריך מתקן חיטוי אוטומטי ללובי של הבניין. 1,200 שקל התקנה, ועוד דמי תחזוקה ומילוי, נניח 10,000 שקל בשנה. באה נציגות הדיירים ואומרת אין מצב - זה המון כסף, תרדו מזה, וזה לא יהיה. גם אם זה הדבר הנכון לעשות, ידי חברת הניהול כבולות.
"יש פרויקטים של מאות דירות, מאות אנשים בתנועה. יהיו עוד קורונות וחייבים ללמוד להתמודד עם המציאות הזו. כבר בסיבוב הראשון היה צריך לגבש מדיניות בנושא. אבל אף אחד לא עשה את זה, והנה אנחנו בסיבוב השני".
"יש הרבה נקודות חיכוך בין הדיירים"
העובדה שיש הרבה יותר אנשים בבתים עכשיו משנה את התמונה?
"ברור. אנחנו רואים שיש הרבה יותר נקודת חיכוך בין הדיירים בבניין. פעם יולי אוגוסט היו שקטים - בניין ריק כי כולם בחופשים. בימי עבודה, רוב האנשים במשרד. עכשיו כולם בבית. יש יותר אשפה, יותר מצוקת חניה. וזה עומד להיות הרבה יותר גרוע באוגוסט".
איזו השפעה עוד תהיה על חברות הניהול?
"אני חושב שנראה את ההשפעה משני כיוונים שונים. בתחום המשרדים צפויה בעיה כי אם יהיו צמצומים משמעותיים, לצד העובדה שכבר היום יש הפחתות בדמי ניהול, לא בטוח שאם המצב הזה יימשך הרבה זמן יהיה כסף לכסות הוצאות בבניין".
היו בקשות גם להורדת דמי הניהול והתחזוקה בגלל המצב?
בן אבי: "יש גם דרישות כאלו. ואנחנו מסבירים שבחברות הניהול ממשיכים לעבוד, ורוב הדברים עדיין נחשבים באותה ההוצאה, הבריכה למשל, המשאבות עוד עובדות וגם הדברים האחרים, אז כמה שעות מציל ואולי קצת חשמל שלא משלמים זה לא משמעותי. זה לא חוסך לנו את העלויות הקבועות ולאנשים קשה להבין את זה. מנגד, אנחנו מנסים להסביר שיש גם עלות גדולה יותר במקומות אחרים, יותר חומרי ניקיון ותדירות ניקיון וחיטוי גבוהה יותר".
בן אבי מציין כי "פנינו בצורה מסודרת לשר הבריאות ולשר התרבות והספורט. אחר כך כשראינו שמי שבאמת מחליט כאן זו ועדת הקורונה בכנסת, פנינו במכתבים לכלל חברי הוועדה. כתבנו ושאלנו מה ההבדל בין בית מלון לבניין מגורים? דווקא כאן בבניין הרבה פחות עמוס. זו פעילות ספורטיבית בלבד. אפילו הצענו אלטרנטיבות, לקבל על עצמנו מגבלות קשות יותר, יצרנו עוד פיצ’ר באפליקציה, שכל אחד יוכל להזמין לו ‘סלוט’ בחדר כושר או הבריכה לשימוש בצורה נכונה ומבוקרת. הרי אני שם 24/7, אני יכול לפקח.
"אבל אין עם מי לדבר. אף תשובה לא קיבלנו. הם מפנים אותנו בצורה לאקונית להוראות החוק וזהו. הם באמת נחמדים אבל אין גמישות. בינתיים בעלי הדירות משלמים לפעמים אלפי שקלים ועד בית בחודש - והם רוצים תשובות".