בבנקים משוכנעים: "לא יהיה פה משבר משכנתאות. הישראלים יעשו הכול כדי לשמור על הבית" / צילום: Amir Cohen, רויטרס
רכבת ההרים של הקורונה סוחפת עימה את שוק הנדל"ן מטה-מעלה, בדיוק כמו את כל המשק. בתחילת המשבר, לצד התחזיות הקודרות על מספר המתים והמיתון הכבד, הציעו הבנקים בישראל ללווי המשכנתאות דחייה בהחזר התשלומים. ההסתערות על ההטבה הלא חינמית הזו - שהביאה להקפאה ביוני של כחמישית מהחובות על משכנתאות - העלתה את החשש שאנחנו עלולים בהמשך לעמוד בפני משבר דוגמת הסאב פריים בארה"ב, אז המינוף הענק במשכנתאות לצד ירידת מחירי הנדל"ן, גרמה לבנקים לפנות מבתיהם חייבים במשכנתאות.
מנהלי סקטורים למשכנתאות בבנקים אומרים שאין מה להשוות את משבר הקורונה בישראל למשבר הסאב פריים, וגם לא את מכלול היחסים שבין הבנקים ללקוחותיהם. גם אם יתגשמו תרחישים כלכליים גרועים - הבנקים הישראלים לא יגיעו למצב של פינוי אינטנסיבי מהבתים. לדבריהם, גם ברמה הארצית וגם ברמת הבנק הבודד, המערכת פועלת לגיבוש חבילת צעדים ללקוחות שייקלעו לקשיים.
ההערכה של המנהלים מתבססת בין היתר על נתוני יוני במשכנתאות של בנק ישראל, שאוששו נתונים קודמים שפרסמה השכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם כשנפתח הסגר והציבור היה תחת התחושה שאנחנו מנצחים את הקורונה - השוק שב לממדים של טרום הקורונה. שני הנתונים החשובים ביותר שפרסם בנק ישראל היו שהיקפי המשכנתאות בחודש יוני הגיע ל-6 מיליארד שקל, בדומה לחודש ינואר ופברואר, ושלראשונה מאז פרוץ הקורונה, היקפי המשכנתאות הדחויות - עד סוף יוני 150 אלף משכנתאות - יירדו.
שאלנו את מנהלי סקטור המשכנתאות ארבע שאלות: מה הם המאפיינים של לוקחי המשכנתאות, מי וכמה מבקשים לדחות את תשלומי המשכנתאות, אילו צעדים ינקטו כלפי מי שלא יכול לעמוד בתשלומים ומהי האפשרות שיתקיים תרחיש בלהות נוסח ארה"ב של הסאב פריים. הנה תשובותיהם.
"רוב הלקוחות שפונים אלינו היום הם לא כאלה שמושפעים מהחל"ת"
דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות של מזרחי טפחות
1. מי לוקח משכנתאות בימים אלה?
"אוכלוסייה אחת היא זוכי מחיר למשתכן. שיעור המשתתפים מקרב זוכי מחיר למשתכן ממשיך להיות גבוה. פרויקטים של התוכנית מבשילים, ואחוז הביצוע של מחיר למשתכן מגיע ל-15%-17% בחודשים האחרונים, שזה יותר גבוה מהחודשים שקדמו לו ויותר גבוה מ-2019, שאז הביצוע הגיע ל-13%.
"ובכל זאת, עדיין מחיר למשתכן זה 17% ויותר מ-80% מהיקפי המשכנתאות (היקף כספי) מגיעים מצד כאלה שאינם זוכי מחיר למשתכן. אנחנו לא שינינו את ההתנהלות שלנו ואנחנו בוחנים כל לקוח ולקוח לפי ההכנסה שלו, לפי יכולת ההחזר ולפי גובה ההחזר כחלק מההכנסה החודשית. לקוח שלא עומד בקריטריונים הללו לא היה מקבל משכנתה לא בעבר וגם לא בעת הזו.
"אינטואיטיבית אתה שומע על הרבה אנשים שנמצאים בחל"ת או באבטלה, אבל לא כולם רלוונטיים למשכנתאות.
"מתוך כ-900 אלף איש שנמצאים בחל"ת ובאבטלה, חלק גדול מהם הם צעירים שגם ככה לא נמצאים בשוק המשכנתאות ולא חיפשו קודם לכן דירה; קבוצה שנייה היא אנשים מבוגרים שנפלטו מהעבודות שאף הם לא בשוק הזה. נותרו מאות אלפים, כ-200 אלף איש שאולי היו רוכשים דירה אבל הם בשלב הזה בהתלבטות.
"כשמסתכלים על משקי הבית, ברוב משקי הבית יש עדיין הכנסה, כי לא שני בני הזוג הוצאו לחל"ת.
"אנחנו רואים שאנשים בוחנים את האלטרנטיבות שעומדות בפניהם למגורים. מצד אחד, מחירי השכירות לא ירדו ומצד שני, סביבת הריבית של המשכנתאות ירדה לרמה של טרום הקורונה. אמנם היה פיק מסוים בחודש מרץ, עקב עלייה בתחום האג"ח, אבל זה היסטוריה.
"רוב הלקוחות שפונים אלינו היום הם לא כאלה שמושפעים מהחל"ת, או שהשפעת החל"ת על הכנסתם הכוללת היא מינורית. אלה גם הנחיות בנק ישראל בימים הללו. אם מעריכים שהפגיעה אינה גדולה ושיש סבירות גבוהה שאדם שהוצא לחל"ת יחזור בקרוב לעבודתו, אז אפשר גם בעת הערכת ההלוואה עכשיו להתחשב גם בהכנסה שהייתה למשק הבית לפני הקורונה.
"גורם נוסף חשוב זו הגמישות של המערכת. אנחנו למשל מאפשרים כיום מסלולי משכנתה גמישים שאדם ישלם לפי יכולתו, ונבנה לוח לו תשלום אישי. שבחצי השנה הקרובה ישלם סכום מופחת, למשל. וזה מקטין את אי הוודאות.
"כשאתה מסכם את כל הדברים, אתה רואה שיש אמנם ירידה מסוימת - אבל לא נפילה. עובדה שחודש יוני היה גבוה יותר מחודש מאי - 6 מיליארד שקל".
2. מה מצב דחיית החזרי המשכנתאות אצלכם?
"היו כמה פאזות בהתייחסות של בנק ישראל לעניין: בהתחלה כל בנק בחר את המסלול שלו. רוב הבנקים הציעו שלושה חודשי דחייה, אנחנו הצענו ארבעה חודשי דחייה.
"אבל אז הגיע בנק ישראל עם המתווה הרשמי ואמר שכל המערכת צריכה לתת חצי שנה; רוב הלקוחות שדחו השלימו גם את החודשים הנותרים, כך שהמתווה הזה יסתיים לכיוון אוקטובר.
"עכשיו בנק ישראל יצא עם מתווה שלישי שמתייחס לשתי אוכלוסיות: הקבוצה הראשונה, שכבר דחתה בעבר את התשלומים, וניתן ללווים לדחות עד סוף השנה, כך שחלקם ידחו את התשלומים אפילו לתשעה חודשים; ואוכלוסייה אחרת, שלא דחתה עד עכשיו, והיא יכולה לדחות שישה חודשים נוספים, כלומר לתוך 2021. לכן גם לא ראינו כרגע לקוחות שאמרו שהם לא יכולים לעמוד בכלל בהחזרי המשכנתה.
"כולנו מקווים שהמצב ישתפר. אני לא יודע מה יהיה מצבה של הקורונה בתחילת 2021, אבל אם נצטרך - יש לנו ארגז כלים ונצטרך לפתוח אותו ולתת פתרונות לכל לקוח ולקוח".
3. אילו צעדים תנקטו כלפי לקוחות שלא יוכלו לעמוד בתשלומים גם אחרי הדחייה?
"לא נגיע להוצאה לפועל. אנחנו מפגינים גמישות יתרה לקושי זמני שיכול להיות בעת הזו.
"ארגז הכלים שלנו, אם נצטרך אותו ב-2021, עשוי לכלול כמה כלים: אפשרות אחת יכולה להיות הארכת גרייס ללקוח שיאמר שהוא חזר לעבודה אך צריך עוד קצת מרווח נשימה; אפשרות שנייה לקוחה ממצבים מאתגרים שבהם נתקלנו בעבר, כמו משבר ההייטק של תחילת שנות האלפיים שבו לקוחות לא יכלו לעמוד בהחזרים כי הכנסתם פחתה באופן משמעותי. הפתרון של אז, שיוכל לשמש גם היום, הוא לפרוס את ההלוואה מחדש לתקופה נוספת, שתוזיל להם את ההחזר החודשי גם אם תאריך את משך ההלוואה; כלי שלישי הוא לא ללכת לפתרון גורף, אלא לכזה שתפור ללקוח. אנחנו מנסים לחשוב על מסלולים יותר יצירתיים ויותר אישיים שבהם הלקוח יוכל לבחור יחד איתנו ולשלם חלק מההחזר החודשי בצורה שתותאם לו אישית, ואז ההסתברות שהוא יוכל לחזור למסלול החזרים תקין יחד איתנו - תלך ותגבר".
4. האם יש סיכוי שנגיע למצב שהיה בארה"ב לפני 12 שנים? שעם כל הרצון שתגלו, לא תצליחו למצוא ללקוח פתרון?
"המצב בישראל שונה לגמרי מהמצב של ארצות הברית של הסאב פריים. בנקים בארה"ב נתקלו במצבים שבהם שווי החוב עלה על שווי הנכס, ולבנקים לא נותרה אופציה אחרת מאשר מכירת הנכס.
"בישראל שיעור המשכנתה הממוצע הוא קצת יותר ממחצית משווי הנכס. הבנק לא נמצא במצב שבו אם הוא לא יפעל למימוש הנכס, הוא לא יוכל לקבל את הכסף כי ההלוואה הגיעה לשווי של 110% מהנכס.
"כאן אנחנו לא בעולם של סאב פריים אלא בעולם של לקוחות שיכולים להיקלע לקושי זמני ולזה יש את התרופות שציינתי, שהן יחזירו את מרבית הלקוחות למסלול התקין להערכתנו. ואנחנו לא חושבים שאנחנו במשבר שיימשך שנים, ושלקוחות לא ישובו לשוק העבודה. לכן אנחנו בטוחים שהפתרונות שציינתי יאפשרו ללקוחות לעבור את התקופה הזו יחד איתנו. אנחנו נמצא את הפתרונות ואני לא רואה שום סצנריו שבו הבנקים יגיעו למה שתיארת".
"היום אנחנו מייעצים לאנשים למכור קודם את הנכס שלהם, ואז לחפש את הדירה לרכישה"
ליאת בן ארי, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הבינלאומי
1. מי לוקח משכנתאות בימים אלה?
"אנחנו רואים הרבה רוכשי דירה ראשונה ולקוחות שהתכוונו גם ככה לקנות דירה חדשה, ואולי אפילו הקדימו את ההחלטה שלהם לקנות דירה, כי הם מועסקים במקצועות יותר סולידיים, כמו הוראה או כוחות הביטחון, או בחברות ותיקות ומוכרות.
"מכל מקום, הקורונה לא פגעה בהחלטה שלהם לרכוש את הדירה הראשונה שלהם.
"קבוצה אחרת שהיא דומיננטית אצלנו היא דירות להשקעה. ייתכן שהמשקיעים היו בעבר בשוק ההון והרכבת הרים הזו כבר לא מתאימה להם והם מחפשים אפיק סולידי שהוא הנדל"ן".
2. מה מצב דחיית החזרי המשכנתאות אצלכם?
"בהתחלה ראינו היענות גבוהה. אנשים הגיבו בעוצמה לקורונה, רצו לראות מה קורה איתם, אבל עם הזמן ראינו התמתנות בתופעה, וכרגע אנחנו רואים שמרבית הלקוחות שביקשו את הדחייה הראשונה - לא מבקשים דחייה נוספת. יכול להיות שאצל רבים המצב התבהר, וגם הבינו את התחשיב הכלכלי שבסופו של דבר אתה צריך להחזיר את הכסף הזה.
"בשלב ראשון התגובה הראשונית של האנשים הייתה לדומם את ההתחייבויות ו’אם נותנים לך קח, זה לא כרוך בעמלות’, עכשיו רואים שאנשים כן מנסים להתמודד עם ההתחייבות הזו, ולא להעמיס על עצמם בהמשך.
"כרגע, כמו שאמרתי, הביקושים קיימים, אבל מינוריים, קבועים ומדודים. אם נראה שינוי ויהיו כאן תרחישי אימה, אז בוודאי שנעשה הערכה מחדש. הראייה שלנו היא לתת ללקוחות לעמוד בהתחייבויות שלהם, שיוכלו לישון טוב בלילה.
"המדיניות שלנו לא השתנתה ברמת העיקרון. אנחנו נותנים ייעוץ ללקוחות ומה שאנו רואים לנגד עינינו זה לבנות את התמהיל באופן כזה, שהוא יתאים לרמת ההוצאות המשפחתית. יכול להיות שהלקוח רוצה לשלם יותר בשנים מסוימות ובאחרות פחות. אנחנו רוצים לראות שההחזר הוא מתון שיש עוד מקום מסוים לירידת הכנסות של התא המשפחתי.
"אז אין שינוי עקרוני במדיניות, אלא ההקלות שבנק ישראל איפשר לנו, כמו להתחשב בהכנסות של לפני היציאה לחל"ת וכן הלאה, שאנו נעזרים בהן. יכול להיות שהבעל עובד במקצוע שהיום נחשב לבעייתי אבל האישה עובדת בכוחות הביטחון, או להפך. לכן אנחנו מסתכלים על התא המשפחתי כמכלול. יש מצבים גם ששיעור המימון הוא נמוך - כל עסקה היא לגופה.
"אנחנו מבחינים בזמן האחרון בירידה בהיקפי הלוואות הגישור. חלק מהלוואות הגישור נלקחו בזמנו על ידי קבוצות הרכישה, וחלק אחר נלקח כשאתה רוצה לרכוש נכס כלשהו, אבל טרם מכרת את שלך.
"היום אנחנו מייעצים לאנשים למכור קודם את הנכס שלהם, ואז לחפש את הדירה לרכישה, וזה חלק מהירידה שרואים בהלוואות הגישור, כי משך הזמן למכירת דירה התארך, וכיום הוא נאמד בשנתיים".
3. אילו צעדים תנקטו כלפי לקוחות שלא יוכלו לעמוד בהחזרי התשלומים גם אחרי הדחייה?
"יש לנו מוצר מדף, שנקרא משכנתה משולבת, שבו הלקוח יכול לקבוע בשנים הראשונות לשלם רק ריבית, לא קרן. בעבר לקוחות התנהלו כך כי הם רכשו דירות במחיר למשתכן, כי המסירה של הבית אורכת שנים, או בדירות חדשות לאורך זמן ההמתנה לאיכלוס הדירה, היום אנחנו מאוד ממליצים על המסלול הזה, בגלל אי הוודאות ובגלל התנודות הרבות.
"בשביל השקט של הלווים, אנחנו מייעצים להם להתחיל את המשכנתה במסלול המשולב הזה, מתוך תקווה שבתוך שנתיים-שלוש המשק יחזור לצמוח, ואז יהיה להם קל לחזור למסלול הרגיל".
4. האם יש סיכוי שנגיע למצב שהיה בארה"ב לפני 12 שנים? שעם כל הרצון שתגלו, לא תצליחו למצוא ללקוח פתרון?
"הישראלים הם ציבור שונה לגמרי מהאמריקאים. הם יעשו הכול כדי לשמור על הדירה שלהם. גם המצב שונה לגמרי ממינוף היתר שהיה בתקופת משבר הסאב-פריים".
"קרוב ל-70% ממי שהקפיאו משכנתאות בחודשים אפריל, מאי ויוני חזרו לשלם ביולי"
טל בר אל, ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי
1. מי לוקח משכנתאות בימים אלה?
"גם במאי וגם ביוני התגלו נתונים יפים. ביוני לקחו משכנתאות בהיקף של 6 מיליארד שקל, ואילו מאי, שבו היקף המשכנתאות היה נמוך יותר, עדיין עלה על התחזית שלנו.
"אנחנו רואים שלושה סוגים עיקריים של אנשים שלוקחים היום משכנתאות. קבוצה ראשונה היא זוכי מחיר למשתכן, שלמרות משבר הקורונה מנסים לממש את הזכייה, שיש בה הטבה כלכלית לא מבוטלת; קבוצה שנייה היא הציבור שלא נפגע מהקורונה, וממשיך לעבוד; וקבוצה שלישית משפרי דיור שהיו תחת חוזה רכישה או חוזה מכירה. בניגוד להם, אנחנו רואים שמשפרי דיור שלא נמצאים תחת חוזה, עולים על הגדר. עוד פלח שוק שמגיע אלינו זה אלה שלוקחים הלוואה לכל מטרה על נכס קיים, כפי שאיפשר בנק ישראל, כשהגדיל את סך ההלוואות לכל מטרה על חשבון הנכס מ-50% ל-70%. אני מעריך את הפלח הזה ב-10%-12% מכלל המשכנתאות".
"הרבה חברה שמגיעים אלינו היום למחיר למשתכן הם חברה מתחום ההיי טק, שמרוויחים הרבה יותר מחבר’ה במצבם מלפני 30 שנה, אבל האתגר האמיתי שעומד בפניהם זה לא החזרי המשכנתה, אלא ההון העצמי".
2. מה מצב דחיית החזרי המשכנתאות אצלכם?
"במחצית השנייה של מרץ החל גל גדול של הקפאות ובסך הכל כ-145 אלף הקפיאו משכנתאות. אני יכול להגיד לך, קרוב ל-70% ממי שהקפיאו משכנתאות בחודשים אפריל, מאי ויוני חזרו לשלם ביולי, וזה ממצא מעודד בעיניים שלנו. לא הרבה לקוחות ביקשו הארכה לשישה חודשי הקפאה. זה מתקשר לניתוח שעשינו עם הכלכלנים בבנק, שהרבה מהמובטלים ואלה שיצאו לחל"ת, אינם לוקחי משכנתאות. כל מה שאני אומר נכון לרגע זה.
"ככל שהמשבר ממשיך ברור לנו שיותר אוכלוסיות עלולות להיפגע. אופי הטיפול של הממשלה מאוד ישפיע על כניסה של ציבורים נוספים לבעיות. כשרמת התחלואה עולה ומתחילים לדבר על סגרים - יש ירידה במספר העסקאות. באופן טבעי אין מצב רוח לקנות דירה. כשהייתה ‘אופוריה’ כדבריך במאי-יוני וקצת שחררו, ראית שהביקוש חזר מהר מאוד לשוק.
"החשיבות של טיפול נכון במשבר כפולה - היא תמנע מאוכלוסיות נוספות להיקלע לקשיים ותיתן תחושת ביטחון לאנשים. אם התחלואה תגיע לרמה סבירה, שנוכל לנהל אותה ונוכל לחיות איתה תחת שגרת קורונה, להערכתי משכנתאות ינועו בין ה-5.5 מיליארד שקל ל-6.5 מיליארד שקל בחודש. ולאחר שימצאו חיסון, הרמה תעלה ויתוספו ביקושים חדשים כגון המשקיעים, תושבי חוץ ועולים. גם משפרי הדיור יחזרו לשוק, כי הם כרגע הציבור העיקרי שנמצא על הגדר".
3. אילו צעדים תנקטו כלפי לקוחות שלא יוכלו לעמוד בהחזרי התשלומים גם אחרי הדחייה?
"לפני שבועיים הכרזנו על המסלול שדוחה תשלומי קרן בשנתיים. תחילת השיווק של המוצר הזה תהיה בתחילת אוגוסט. איפשרנו למי שזה מעניין אותם להשאיר פרטים באתר, ואני חייב להגיד לך, שאין כמויות שנרשמו.
4. האם יש סיכוי שנגיע למשבר משכנתאות כמו שהיה בארה"ב?
"בארה"ב היד יותר קלה על ההדק מאשר בארץ. הדבר נובע משתי סיבות - ראשית, שיעורי המימון במשבר הסאב-פריים היו גבוהים מאוד והמפסיד העיקרי מכך היה המממן. בארץ יש הגבלה רגולטורית על שיעורי המימון, וזה מוביל בין היתר לכך ששיתוף הפעולה של הבנק והלקוחות בארץ שונה בתכלית מהשת"פ בין הלקוח האמריקאי לבנק שלו. בזמנו, לא מעט לקוחות בארה"ב שמו את המפתחות, אמרו תודה ועברו לגור בשכירות.
"בארץ המצב כמובן שונה לאור שיעורי המימון. כשאתה כלקוח עלול להפסיד 60-50 אחוז מערך הבית שלך, ההתנהלות שונה ושני הצדדים מנסים לעשות ככל יכולתם על מנת למנוע מצב של הגעה למימוש הנכס.
"הסיבה השנייה לדעתי היא תרבותית - אופן ההתייחסות לבעלות על נכס לעומת שכירות ארוכת טווח שונה בישראל לעומת השוק האמריקאי. בהרבה מובנים, אי תשלום החזרי המשכנתא הוא קו אדום עבור הישראלים".
משבר הסאב פריים: שילוב של סביבת ריבית נמוכה והלוואות לא מבוקרות
משבר הסאב פריים בארה"ב פרץ בארצות הברית ביולי-אוגוסט 2007, והתגלגל החל מספטמבר 2008 לידי משבר כלל עולמי. המשבר הוא הוא דוגמה קיצונית ביותר להתנהלות בלתי מבוקרת מצד בנקים, אך גם מצד לווים, בכל הנוגע לרכישת דירות ומתן משכנתאות.
המשבר נוצר על רקע הריביות הנמוכות ששררו בשוק בתחילת שנות האלפיים, בעקבות פקיעת בועת הדוט קום. סיבותיו העיקריות היו אי בקרה על ציבור שלם של לווי משכנתאות שיכולת ההחזר שלהם הייתה נמוכה מלכתחילה, ושכונו "סאב-פריים". המשכנתאות היו גבוהות במיוחד והגיעו לא פעם למלוא שווי הנכס ולעתים אף ליותר.
באמצע אותו עשור, חל השינוי הגדול. בשוק האמריקאי החלה האטה, הריביות עלו, ועימן גם ההחזרים החודשיים ורבים מאותם לווים לא הצליחו לעמוד בפירעון הלוואותיהם. הדבר הביא לקריסה של חברות משכנתאות שפעלו בשוק הזה, ומאוחר יותר גם של בנקים. מה שדירדר את הדברים הייתה בניית מכשירים פיננסיים ואפיקי השקעות כגון אג"חים נגזרי משכנתאות, שקרסו אף הם.
באותו שלב החלו בנקים לפנות מבתיהם לווים שלא עמדו בהחזר. מיליונים פונו בדרך זו. ואולם גם הבנקים לא הרוויחו מההתנהלות הזו, שכן מחירי הדירות ירדו מאוד, והם נותרו בהפסדים ניכרים, מה שגרר אחריו גל של קריסות של בנקים.