אהרון פרנקל / צילום: אלי אטקין
איש העסקים אהרון פרנקל מזהה מטרה חדשה. אחרי שהרוויח לפני כשנה עשרות מיליוני שקלים על השקעתו בחברת המל"טים אירונאוטיקס, בנה פרנקל בתקופה האחרונה פוזיציית השקעה מהותית בחברת המשרדים להשכרה גב ים.
על פי דיווח שנמסר לבורסה, מחזיק כעת פרנקל ב-8.6% ממניות גב ים, שאותן רכש בעסקאות בבורסה ומחוצה לה תמורת סכום מוערך של כ-350 מיליון שקל. את הדיווח לבורסה מסר פרנקל לאחר שרכש אתמול (ד') עוד 3.8% ממניות גב ים בתמורה לכ-170 מיליון שקל, והפך לבעל עניין בה.
גב ים, הנסחרת בשווי של 4.4 מיליארד שקל, פועלת בתחום הנדל"ן המניב, ומתמחה בהקמה ובתפעול פארקים (מתחמי משרדים) לחברות הייטק. כמו כן עוסקת החברה בתחומים נוספים במגזר הנדל"ן המניב, ובהם מסחר, משרדים ומגורים. החברה מתנהלת כיום באופן רשמי כחברה ללא גרעין שליטה, אולם לחברה בעלת מניות מרכזית בדמות חברת נכסים ובניין שבשליטת אדוארדו אלשטיין.
הרכישות האחרונות של פרנקל בוצעו לפי מחיר ממוצע של 2,091 שקל למניה, אולם את המנה הראשונה והגדולה יותר, של 4.8% ממניות גב ים, רכש פרנקל עוד קודם לכן במחירים נמוכים יותר. לפי מקורות בשוק, נרכשו המניות באמצע חודש יולי, כאשר מניית גב ים נסחרה בין 1,640 שקל ל-2,037 שקל. את המסחר אתמול סיימה מניית גב ים במחיר של 2,063 שקל.
עד לפני כשנה החזיקה נכסים ובניין של אלשטיין ביותר ממחצית ממניות גב ים, ושלטה בה באופן רשמי, אולם בשל דרישות חוק הריכוזיות נאלצה נכסים ובניין למכור חלק ניכר מהחזקתה, וכעת היא מחזיקה ב-29.9% ממניות גב ים. המכירה האחרונה בוצעה מוקדם יותר השנה, ובעקבותיה מקווים בנכסים ובניין כי משרד המשפטים יסיים את הבדיקה בנושא, ויקבע כי לא מתקיימת הפרה של חוק הריכוזיות.
יחד עם זאת, נכסים ובניין עדיין נהנית מייצוג משמעותי של שלושה מתוך שמונת חברי הדירקטוריון של גב ים. אדוארדו אלשטיין עצמו, שמחזיק בתפקיד מנכ"ל נכסים ובניין, מכהן גם כדירקטור בגב ים, ועימו אחיו אלחנדרו אלשטיין, שמחזיק בתפקיד יו"ר גב ים, וכן מקורבם סאול זאנג.
יאתגר את אלשטיין?
הפוזיציה המשמעותית שבנה כעת אהרון פרנקל במניות גב ים, עשויה לכאורה לאתגר את ההשפעה של אלשטיין על פעילות החברה. אולם מניסיון העבר דומה כי פרנקל אינו מעוניין בכך, אלא מבקש לעשות רווח על הירידה במחירה של מניית גב ים, כפי שעשה בעת השקעתו באירונאוטיקס. כך, שנראה שמטרת השקעתו היא פיננסית ולא אסטרטגית. פרנקל אינו רוצה להשתלט על גב ים, אלא מזהה תמחור חסר ומעוניין ליהנות מתשואה מהותית על השקעתו.
פרנקל נולד בבני ברק והוא האח הצעיר בין שלושה אחים. את הונו צבר כשכיהן כנציג של יצרניות מטוסים מערביות (בואינג ואיירבוס) במזרח אירופה. כיום הוא הבעלים של קבוצת Loyd's, העוסקת בהשקעות בתחומי נדל"ן, תעופה אזרחית, אנרגיה והייטק. בשנים האחרונות הוא פועל בעיקר בתחום הנדל"ן במערב אירופה, בדגש על השוק הבריטי.
בדצמבר 2018 החליט פרנקל לנצל את הקריסה במניית יצרנית המטוסים ללא טייס אירונאוטיקס. הוא יצא למסע רכישות אגרסיבי ובתוך כשלושה חודשים רכש 31.7% ממניות החברה בהשקעה של כ-170 מיליון שקל. כשנה לאחר מכן נמכרה אירונאוטיקס בשלמותה לחברת רפא"ל ולאביחי סטולרו, ופרנקל רשם רווח של כ-90 מיליון שקל על ההשקעה.
גב ים איבדה גובה בעקבות משבר הקורונה
כעת מבקש כאמור פרנקל לבצע השקעה פיננסית גדולה נוספת, הפעם על מניית גב ים שספגה ירידות שערים חדות יחד עם כל מגזר הנדל"ן. על רקע החששות מהשפעת משבר הקורונה על הפדיון ועל שווי הנכסים של חברות הנדל"ן המניב, איבדה מניית גב ים עד 22 ביוני כ-35% מערכה, ביחס למחירה בסוף 2019.
עם זאת, מאז זינקה גב ים בכ-26%, וכעת משקף מחירה ירידה של כ-20% "בלבד" מתחילת השנה. הסיבות לתיקון זה נובעות בין השאר מרכישות הענק של פרנקל ומהדוחות הכספיים המצוינים שפרסמה גב ים בתחילת השבוע הנוכחי, שהעידו כי משבר הקורונה כלל לא פגע בה לפי שעה.
הכנסותיה של גב ים מהשכרת מבנים גדלו ברבעון השני ב-5.6% לעומת הרבעון המקביל, והסתכמו ב-133 מיליון שקל. בחברה הסבירו כי הגידול בהכנסות נבע הן מתוספת הכנסות ממבנים שהושלמו ב-2019 והן מעלייה ריאלית בדמי השכירות בנכסים קיימים.
בניכוי הוצאות ההפעלה, צמחו ההכנסות נטו מפעילות ההשכרה (NOI) ב-7.4% ל-130 מיליון שקל, ואילו הרווח הנקי התזרימי (FFO) גדל ב-9.3% ל-59 מיליון שקל. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת גדל אף הוא ברבעון השני בכ-40% ל-102 מיליון שקל.
בשורה התחתונה הציגה גב ים ירידה של כ-42% ל-64 מיליון שקל, אולם זאת לא בשל פרמטרים תפעוליים אלא בגלל ירידה בהכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה. ברבעון המקביל אשתקד רשמה החברה הכנסות של 122 מיליון שקל מעלייה בשווי ההוגן, וזאת לעומת ירידה של 2 מיליון שקל שנרשמה ברבעון השני השנה.
לאחר פרסום הדוחות ציין מנכ"ל גב ים אבי יעקובוביץ', כי גם באירוע המתגלגל של הקורונה, החברה פועלת בראייה ארוכת-טווח ותוך איזון מבוקר בין המשבר והשלכותיו ובין הפעילות העסקית. "אנו לא צופים שינוי חד ופתאומי", הדגיש יעקובוביץ. "השינוי בתחום המשרדים לא צפוי להיות קיצוני ותהיה התאמה חלקית למציאות החדשה".
הוא הדגיש, כי "בטווח הארוך נראה כי אין תחליף לעבודה במשרד. יש חשיבות לעבודת הצוות ולצורך חברתי לצאת מהבית. החברות הבינלאומיות המובילות לא יוותרו על מרכזי הפיתוח שלהן. הנבואות השחורות המתפרסמות חדשות לבקרים באשר לעתיד תחום המשרדים אינן פוגשות את המציאות כפי שאנחנו חווים אותה".
יעקובוביץ הוסיף, כי גב ים הגיעה למשבר הקורונה ערוכה, במצב פיננסי חזק מאוד, עם ארגז כלים שמאפשר לה התמודדות עם המציאות החדשה, תוך המשך הפעילות השוטפת והיזמית ועמידה בהתחייבויות. לדבריו, היערכות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרות מזומנים בסך 1.6 מיליארד שקל, שיעור מינוף של 50% והותרת מלוא נכסי החברה נקיים משעבוד.
"ברמת התפוסות אין שינוי ואנו לא רואים שינוי מגמה. גם הגבייה מתנהלת בקצב רגיל וזהה לחציון הראשון של שנת 2019. אין ויתור על שכר דירה, למעט הקלות נקודתיות למסחר". תחום המסחר, שספג את עיקר הפגיעה בהכנסות בעקבות משבר הקורונה, מהווה לדבריו רק 7% מסך הכנסות החברה. במהלך החציון הראשון של השנה, מחלה גב ים על הכנסות בסך 5 מיליון שקל, המהוות כ-2% מהכנסות החברה בחציון זה.
יעקובוביץ הדגיש, כי מרבית לקוחותיה של החברה הן חברות בינלאומיות גדולות, איכותיות ומבוססות, בקדמת הטכנולוגיה. "החברה ממשיכה בפעילותה השוטפת, ומובילה מהלכי ייזום, בראייה ארוכת-טווח, בהיקף של כ-290 אלף מ"ר, בהשקעה של 1.7 מיליארד שקל (חלק החברה). אלה כוללים שמונה פרויקטים, ביניהם מגדלי מתם מזרח, פארק גב ים רעננה, פארק גב ים העברית, מרלו"ג בפארק גב ים מפרץ חיפה, מרלו"ג בפארק גב ים גדרות וחניון חלקי בתוה"א 2".