מנהטן / צילום: שאטרסטוק
חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה בבורסה בת"א, שתהייה מובטחת בשעבודים מדרגה ראשונה על ארבעה עד חמישה נכסים מניבים של החברה בעיר ניו-יורק, המושכרים בשכירות מפוקחת (RS) והממוקמים ברובעים מנהטן, ברוקלין, וקווינס. תמורת ההנפקה תשמש ברובה לצורך החלפת הלוואות בנקאיות קיימות, המגובות כיום בשעבודים על אותם נכסים.
דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.
לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א. הגדולה מביניהן היא סדרה ג' הלא מובטחת, שהיקפה כ-1.56 מיליארד שקל (במונחי קרן).
סדרה ג' סחרת כיום לפי תשואה שנתית לפדיון של כ-12.5% לאחר שמחירה ירד ב-4% מתחילת השנה. עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים עלה מחירה של אג"ח ג' בכ-12% ועניין זה תורם אולי לאופטימיות של מנהלי החברה באשר הצלחת ההנפקה.
כמו-כן, יש לציין כי אג"ח ד' המובטחת של דה זר.אס.איי נסחרת כיום לפי תשואה לפדיון של כ-4.3% בלבד, לאחר שמחירה עלה ב-8% בשלושת החודשים האחרונים.
שתי סדרות האג"ח של החברה זוכות לדירוג גבוה של AA מקומי מחברת S&P מעלות. כעת מתכננת כאמור החברה הנפקה של סדרה ה' החדשה, שתזכה כנראה לדירוג זהה.
בדוחות לסיכום הרבעון הראשון של 2020, ציינה דה דר.אס.איי כי בעקבות תיקוני החקיקה האחרונים, קצב ההמרה של בתי הדירות המפוקחים שלה לדירות קונדו יפחת באופן משמעותי ביחס לשנים קודמות ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, הדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,772 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות.
עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. זאת, בשל העובדה שמחירי המכירה של דירות בנכסי קונדו גבוהים במרבית המקרים מהמחיר הממוצע לדירה בבית דירות וכן בשל העובדה שמדובר במימוש ההטבות הכלכליות הגלומות בנכס באמצעות מכירה ולא באמצעות הכנסה מדמי שכירות, המתפרשת על פני שנים".
ברבעון הראשון של 2020 השלימה החברה מכירה של 29 דירות קונדו תמורת כ-12.9 מיליון דולר, ואילו בחודשים אפריל ומאי הושלמה מכירתן של עוד 23 דירות בתמורה ל-9 מיליון דולר. כמו-כן קיבלה החברה במהלך אפריל אישור סופי לתוכנית מכירה של יחידות קונדו בנכס הממוקם בקווינס ובו 93 יחידות למכירה, כאשר נכון לסוף מארס כבר נחתמו חוזים למכירת 23 דירות מתוכן.
נכון לסוף מארס השנה הציגה דה זר.אס.איי הון עצמי של 867 מיליון דולר, המהווה 38% מסך המאזן. יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף מארס על 57.9%.
את הרבעון הראשון של 2020 סיימה החברה עם צמיחה של 14% בהכנסות ל-49.4 מיליון דולר וזאת בעיקר בזכות עליה במספר הדירות שהצליחה למכור.
בשורה התחתונה הציגה החברה רווח נקי של 16.9 מיליון דולר, וזאת בהשוואה להפסד של 18.7 מיליון דולר שנרשם ברבעון המקביל אשתקד. במקביל נרשם ברבעון הראשון תזרים חיובי מפעילות שוטפת של 24.5 מיליון דולר, וזאת בהשוואה לתזרים חיובי של 19 מיליון דולר ברבעון המקביל.
עוד ציינה החברה כי ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לפי גישת ההנהלה גדל ברבעון הראשון ב-258% ל-2.5 מיליון דולר. ה-NOI (הכנסה נטו מפעילות) גדל ב-12% ל-16 מיליון דולר.