גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה

לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א

מנהטן / צילום: שאטרסטוק
מנהטן / צילום: שאטרסטוק

חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה בבורסה בת"א, שתהייה מובטחת בשעבודים מדרגה ראשונה על ארבעה עד חמישה נכסים מניבים של החברה בעיר ניו-יורק, המושכרים בשכירות מפוקחת (RS) והממוקמים ברובעים מנהטן, ברוקלין, וקווינס. תמורת ההנפקה תשמש ברובה לצורך החלפת הלוואות בנקאיות קיימות, המגובות כיום בשעבודים על אותם נכסים.

דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.

לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א. הגדולה מביניהן היא סדרה ג' הלא מובטחת, שהיקפה כ-1.56 מיליארד שקל (במונחי קרן).

סדרה ג' סחרת כיום לפי תשואה שנתית לפדיון של כ-12.5% לאחר שמחירה ירד ב-4% מתחילת השנה. עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים עלה מחירה של אג"ח ג' בכ-12% ועניין זה תורם אולי לאופטימיות של מנהלי החברה באשר הצלחת ההנפקה.

כמו-כן, יש לציין כי אג"ח ד' המובטחת של דה זר.אס.איי נסחרת כיום לפי תשואה לפדיון של כ-4.3% בלבד, לאחר שמחירה עלה ב-8% בשלושת החודשים האחרונים.

שתי סדרות האג"ח של החברה זוכות לדירוג גבוה של AA מקומי מחברת S&P מעלות. כעת מתכננת כאמור החברה הנפקה של סדרה ה' החדשה, שתזכה כנראה לדירוג זהה.

בדוחות לסיכום הרבעון הראשון של 2020, ציינה דה דר.אס.איי כי בעקבות תיקוני החקיקה האחרונים, קצב ההמרה של בתי הדירות המפוקחים שלה לדירות קונדו יפחת באופן משמעותי ביחס לשנים קודמות ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, הדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,772 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות.

עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. זאת, בשל העובדה שמחירי המכירה של דירות בנכסי קונדו גבוהים במרבית המקרים מהמחיר הממוצע לדירה בבית דירות וכן בשל העובדה שמדובר במימוש ההטבות הכלכליות הגלומות בנכס באמצעות מכירה ולא באמצעות הכנסה מדמי שכירות, המתפרשת על פני שנים".

ברבעון הראשון של 2020 השלימה החברה מכירה של 29 דירות קונדו תמורת כ-12.9 מיליון דולר, ואילו בחודשים אפריל ומאי הושלמה מכירתן של עוד 23 דירות בתמורה ל-9 מיליון דולר. כמו-כן קיבלה החברה במהלך אפריל אישור סופי לתוכנית מכירה של יחידות קונדו בנכס הממוקם בקווינס ובו 93 יחידות למכירה, כאשר נכון לסוף מארס כבר נחתמו חוזים למכירת 23 דירות מתוכן.

נכון לסוף מארס השנה הציגה דה זר.אס.איי הון עצמי של 867 מיליון דולר, המהווה 38% מסך המאזן. יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף מארס על 57.9%.

את הרבעון הראשון של 2020 סיימה החברה עם צמיחה של 14% בהכנסות ל-49.4 מיליון דולר וזאת בעיקר בזכות עליה במספר הדירות שהצליחה למכור.

בשורה התחתונה הציגה החברה רווח נקי של 16.9 מיליון דולר, וזאת בהשוואה להפסד של 18.7 מיליון דולר שנרשם ברבעון המקביל אשתקד. במקביל נרשם ברבעון הראשון תזרים חיובי מפעילות שוטפת של 24.5 מיליון דולר, וזאת בהשוואה לתזרים חיובי של 19 מיליון דולר ברבעון המקביל.

עוד ציינה החברה כי ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לפי גישת ההנהלה גדל ברבעון הראשון ב-258% ל-2.5 מיליון דולר. ה-NOI (הכנסה נטו מפעילות) גדל ב-12% ל-16 מיליון דולר.

עוד כתבות

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: דירה בב"ש נמכרה ב־1.62 מיליון שקל

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

לשכת רה"מ: "השינויים שמבקש חמאס - לא מקובלים על ישראל"

למרות חילוקי הדעות, צוות המו"מ ימריא מחר לקטאר ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים