גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה

לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א

מנהטן / צילום: שאטרסטוק
מנהטן / צילום: שאטרסטוק

חברת הנדל"ן הזרה דה זר.אס.איי בוחנת הנפקה של סדרת אג"ח חדשה בבורסה בת"א, שתהייה מובטחת בשעבודים מדרגה ראשונה על ארבעה עד חמישה נכסים מניבים של החברה בעיר ניו-יורק, המושכרים בשכירות מפוקחת (RS) והממוקמים ברובעים מנהטן, ברוקלין, וקווינס. תמורת ההנפקה תשמש ברובה לצורך החלפת הלוואות בנקאיות קיימות, המגובות כיום בשעבודים על אותם נכסים.

דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.

לחברת דה זר.אס.איי שתי סדרות אג"ח (ג'-ד') בהיקף כולל של 1.79 מיליארד שקל (במונחי קרן), שנסחרות בבורסה בת"א. הגדולה מביניהן היא סדרה ג' הלא מובטחת, שהיקפה כ-1.56 מיליארד שקל (במונחי קרן).

סדרה ג' סחרת כיום לפי תשואה שנתית לפדיון של כ-12.5% לאחר שמחירה ירד ב-4% מתחילת השנה. עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים עלה מחירה של אג"ח ג' בכ-12% ועניין זה תורם אולי לאופטימיות של מנהלי החברה באשר הצלחת ההנפקה.

כמו-כן, יש לציין כי אג"ח ד' המובטחת של דה זר.אס.איי נסחרת כיום לפי תשואה לפדיון של כ-4.3% בלבד, לאחר שמחירה עלה ב-8% בשלושת החודשים האחרונים.

שתי סדרות האג"ח של החברה זוכות לדירוג גבוה של AA מקומי מחברת S&P מעלות. כעת מתכננת כאמור החברה הנפקה של סדרה ה' החדשה, שתזכה כנראה לדירוג זהה.

בדוחות לסיכום הרבעון הראשון של 2020, ציינה דה דר.אס.איי כי בעקבות תיקוני החקיקה האחרונים, קצב ההמרה של בתי הדירות המפוקחים שלה לדירות קונדו יפחת באופן משמעותי ביחס לשנים קודמות ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, הדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,772 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות.

עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. זאת, בשל העובדה שמחירי המכירה של דירות בנכסי קונדו גבוהים במרבית המקרים מהמחיר הממוצע לדירה בבית דירות וכן בשל העובדה שמדובר במימוש ההטבות הכלכליות הגלומות בנכס באמצעות מכירה ולא באמצעות הכנסה מדמי שכירות, המתפרשת על פני שנים".

ברבעון הראשון של 2020 השלימה החברה מכירה של 29 דירות קונדו תמורת כ-12.9 מיליון דולר, ואילו בחודשים אפריל ומאי הושלמה מכירתן של עוד 23 דירות בתמורה ל-9 מיליון דולר. כמו-כן קיבלה החברה במהלך אפריל אישור סופי לתוכנית מכירה של יחידות קונדו בנכס הממוקם בקווינס ובו 93 יחידות למכירה, כאשר נכון לסוף מארס כבר נחתמו חוזים למכירת 23 דירות מתוכן.

נכון לסוף מארס השנה הציגה דה זר.אס.איי הון עצמי של 867 מיליון דולר, המהווה 38% מסך המאזן. יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף מארס על 57.9%.

את הרבעון הראשון של 2020 סיימה החברה עם צמיחה של 14% בהכנסות ל-49.4 מיליון דולר וזאת בעיקר בזכות עליה במספר הדירות שהצליחה למכור.

בשורה התחתונה הציגה החברה רווח נקי של 16.9 מיליון דולר, וזאת בהשוואה להפסד של 18.7 מיליון דולר שנרשם ברבעון המקביל אשתקד. במקביל נרשם ברבעון הראשון תזרים חיובי מפעילות שוטפת של 24.5 מיליון דולר, וזאת בהשוואה לתזרים חיובי של 19 מיליון דולר ברבעון המקביל.

עוד ציינה החברה כי ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לפי גישת ההנהלה גדל ברבעון הראשון ב-258% ל-2.5 מיליון דולר. ה-NOI (הכנסה נטו מפעילות) גדל ב-12% ל-16 מיליון דולר.

עוד כתבות

לימסול, קפריסין. מקלט המס הכי נגיש לישראלים / צילום: Shutterstock

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, שהפכה ליעד השקעה פופולרי הודות למדיניות מס אטרקטיבית ● גורם ברשות: "חברות רבות רשומות בקפריסין כשהשליטה והניהול מתבצעים מהארץ" ● עסקי הנדל"ן להשקעה בסכנה למיסוי של עד 50%

יו''ר טקטונה, יריב גילת / צילום: יח''צ

ותודה לביטקוין: המניה בבורסת תל אביב שזינקה ב-271% בתוך שבוע

שווי השוק הנוכחי של טקטונה עומד על כ-170 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-100 מיליון שקל בתוך שבוע ● בשבוע שעבר פרסמה את התוצאות הכספיות לסיכום שנת 2023, שמהן עלה כי עברה לרווח של 700 אלף דולר בסיכום אותה שנה

קייט מידלטון, נסיכת ויילס / צילום: Shutterstock

התמונה הערוכה של הנסיכה קייט רק הגבירה את חרושת השמועות סביבה

הנסיכה קייט רק ניסתה לכבות את חרושת השמועות. התמונה שלה עשתה את ההפך • המשרוקית של גלובס

תחנת הכוח צומת של OPC אנרגיה / צילום: באדיבות החברה

מפעילים לחצים אדירים: שרי הליכוד מתנגדים להקמת תחנת כוח חדשה

שרי הליכוד מפעילים לחצים אדירים אבל מנכ"ל מנהל התכנון נחוש לקדם תחנת כוח חדשה במטרופולין גוש דן ● עדיין לא ברור האם הצורך למנוע עלטה מאזרחי ישראל יגבר על שיקולים פוליטיים צרים; במשרד האוצר מזהירים מפגיעה משקית של מיליארדי שקלים ● וראש מטה התכנון מזהיר "מי שירים את ידו נגד יצטרך לתת הסברים בוועדת חקירה ממשלתית"

מרואן עיסא. האם חוסל? / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

מספר 3 בחמאס ואחד מאדריכלי ה-7 באוקטובר: מי היה מרוואן עיסא?

תקיפה נרחבת בנוסיראת בשבוע שעבר נועדה לחסל את מרוואן עיסא, סגן מפקד גדודי עז א־דין אל־קסאם וכעת בחמאס בודקים האם הוא אכן חוסל ● זהו ניסיון החיסול השני שלו של עיסא, שהתחנך מגיל צעיר במוסדות שמזוהים עם האחים המוסלמים

טוקיו, יפן. השינוי קרוב? / צילום: טלי בוגדנובסקי

המדינה האחרונה בעולם ששמרה על ריבית שלילית מחשבת מסלול מחדש

אפילו משבר האינפלציה העולמי ב־2022 לא הביא את יפן לחרוג ממדיניות הריבית השלילית ● השבוע צפויה הודעת ריבית דרמטית, וההערכות הן כי השינוי קרוב ● בין הסיבות: עליות שכר חדות

סניף של סופר פארם / צילום: בר - אל

מכה לסופר פארם: בוועדת הכלכלה מקדמים חקיקה שתחליש את כוחה

לפי הצעת החוק שמקדמת ועדת הכלכלה, בכל קניון חדש שייפתח בחמש השנים הבאות - חנות הפארם הראשונה בו לא תהיה של הרשת ● נכון ל-2021, נתח השוק הכספי של סופר פארם היווה כ-85% עם כ-7.5 מיליארד שקל הכנסות ●  לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, רפורמות חלקיות בענף המזון שעסקו ביחסים בין הספקים לקמעונאים ובשקיפות מחירים הובילו לתוצאות חלקיות בלבד

וול סטריט / צילום: Unsplash, lo lo

נעילה ירוקה בוול סטריט; מחירי הנפט קפצו ב-2%

הנאסד"ק עלה ב-0.8% ● מדד שנגחאי עלה ב-1% ● מובילאיי סוגרת יחידה ומפטרת 130 עובדים, מתוכם כ-90 בישראל ● מחר תתפרסם ביפן החלטת הריבית, ובגולדמן זאקס צופים שזו תעלה בפעם הראשונה מזה 17 שנה ● היום נפתחת ועידת ה-GTC השנתית של אנבידיה ● מיטב: יוון, איטליה ומדינות במזרח אירופה עשויות להיות יעד לפיזור השקעות מהמדדים היקרים בארה"ב

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שבה כל עובד עשירי היה במילואים: הסיפורים מאחורי הדוחות בת"א

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: התחזית האופטימית של מנכ"ל תדיראן להמשך וחברת ה-IT אברא טוענת - 10% מהעובדים היו במילואים, וההכנסות נפגעו ● מדור חדש

עו”ד יעקב אטרקצ’י, בעל השליטה ומנכ''ל אאורה / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

יעקב אטרקצ'י מפנק את המשקיעים בתשואה ומסדר משכורת נאה לבנו

מניית חברת הבנייה אאורה זינקה ביותר מ-200% בשנה האחרונה ● כעת היא מפרסמת דוחות חזקים ולצידם מבקשת לאשר את תנאי העסקת בנו של הבעלים כמנהל חטיבת הנכסים המניבים עבור יותר מחצי מיליון שקל בשנה

רונן דר ועומרי גלר, Run:AI / צילום: Run:AI

החברה שמשגעת את העולם עומדת לקנות אותם בעסקת ענק: הכירו את רונן דר ועמרי גלר

בזמן שהיו דוקטורנטים להנדסת חשמל בתל אביב, הרבה לפני ש-AI הפך לטרנד הלוהט של השווקים, חברו להם יחד עמרי גלר ורונן דר להקמת חברה בתחום - Run:AI ● מי הייתה המשקיעה הראשונה שהביעה בהם אמון, מתי הבינו שבינה מלאכותית תהיה הדבר הבא ואיך השפיעה עליהם המלחמה ● "לעובדים היה קשה לתפקד דווקא כשהבינה המלאכותית 'התפוצצה'"

יו''ר ועדת החוקה, ח''כ שמחה רוטמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

המהפכה המשפטית עדיין פה: המהלך החדש של רוטמן והתגובה של נציב השופטים

יו"ר ועדת החוקה, ח"כ שמחה רוטמן, קיים היום דיון כדי לקדם מינוי נציב תלונות הציבור על שופטים שאינו שופט בית משפט עליון בדימוס, כפי היה ב-20 השנים האחרונות ● הנציב המכהן, שופט העליון בדימוס אורי שהם: "אין פה ניגוד עניינים"

הדרך הברורה ביותר לנצל טרנד, היא לא תמיד גם הטובה ביותר / אילוסטרציה: Shutterstock

היי צ'אט GPT, למה קרן הסל שלי לא טסה כמו מניית אנבידיה?

להצטרף לטרנד ה־AI עשוי להיות יותר מורכב משחשבתם ● קרנות סל המתמחות בטכנולוגיות משבשות לדוגמה נוטות להקצות משקל זהה לכל החזקותיהן והן משתרכות מאחור כשמניות ההייפ טסות קדימה ● ייתכן שהדרך ליהנות בעתיד מיתרונות הבינה המלאכותית תהיה שונה לחלוטין

אתר בניה בהולד / צילום: שלומי יוסף (עיבוד: טלי בוגדנובסקי)

קניתם דירה חדשה מקבלן? כנראה שלא תקבלו אותה בזמן

על רקע מחסור של עשרות אלפי עובדים בענף הבנייה, כמעט כל מי שרכש בשנים האחרונות דירה חדשה וטרם קיבל אותה, נמצא באי-ודאות לגבי מועד קבלת המפתח ● התוצאה: טריגר נוסף לעליית מחירי דירות יד שנייה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: מיכל רז חיימוביץ', shutterstock

אלו חברות התעופה שהודיעו רשמית על חזרה לישראל. מה הן מציעות?

דלתא ואיזיג'ט הכריזו בשבוע שעבר על חידוש הטיסות לנתב"ג, והן מצטרפות לשורת חברות תעופה נוספות שיחדשו בקרוב את הטיסות ● למרות העלייה בהיצע הטיסות, המחירים נותרו גבוהים, ורוב החברות לא מציעות מבצעים משמעותיים ● מתי כל אחת צפויה לחזור לארץ, ומה כלול במחיר?

צ'אק שומר, מנהיג הסיעה הדמוקרטית בסנאט / צילום: ap, J. Scott Applewhite

החידה הגדולה של נאום צ'אק שומר: האם תם עידן התמיכה הדו־מפלגתית בישראל

הפעם האחרונה שבה ישראל נקלעה למרכזה של מחלוקת מפלגתית בארה"ב הייתה ב־1981, ומאז היא נהנית מהסכמה נדירה ● רוב היהודים נוהים זה שנים אחרי המפלגה הדמוקרטית ● השאלה הגדולה: האם הם יפנו לה עורף, או יסכימו עם ביקורתה על ישראל? והאם הם יתרמו כסף?

תמונות החטופים מה-7 באוקטובר / צילום: Reuters, SUSANA VERA

מהומות בירושלים: מפגינים חסמו רכבים של שרים בדרך לקבינט

הרמטכ"ל מסר הצהרה מיוחדת לתקשורת שבה התייחס לשורה של נושאים ● בני משפחות חטופים מפגינים סמוך לקריה בתל אביב ולקריית הממשלה בירושלים ● גלנט: "בזכות הפעולה הקרקעית הגענו למידע שהביא לסיכולים ולהצלחות - זה נכון לצפון עזה, למחנות המרכז בנוסיראת' ולרפיח" ● דיווח: בעזה מודים - מרוואן עיסא נפגע בתקיפת צה"ל ● עדכונים שוטפים

מרוואן עיסא / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

ארה"ב מאשרת: רמטכ"ל חמאס מרוואן עיסא חוסל

היועץ לביטחון לאומי של ארה"ב מאשר: מרוואן עיסא חוסל בתקיפת צה"ל ברצועה  ● אזעקות בגליל העליון, צה"ל תקף מטרות של חיזבאללה בלבנון • מטרה אווירית חשודה חצתה לשטח ישראל ממרחב ים סוף - ונפלה בשטח פתוח, צפונית לאילת • הותר לפרסום: סמ"ר מתן וינוגרדוב נפל בקרב בצפון הרצועה ● עדכונים שוטפים

אתר בניה בישראל / צילום: שלומי יוסף

השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל

מספר עובדי הבנייה הזרים שהגיעו מתחילת המלחמה עומד על כ-1.5% בלבד מהכמות המתוכננת, אך שרי הפנים והבינוי והשיכון כבר חגגו בקבלת פנים

לאה פרמינגר, סמנכ''לית השקעות, אלטשולר שחם / צילום: סם יצחקוב

זו מנהלת השקעות החדשה של אלטשולר שחם. האם השינוי בדרך?

בית ההשקעות הגדול בישראל, אלטשולר שחם, הודיע לאחרונה כי לאה פרמינגר תחליף את דני ירדני בתפקיד סמנכ"לית ההשקעות ● יש המעריכים כי הרקע של פרמינגר בתחום האלטרנטיבי עשויה ללמד על שינוי במדיניות ההשקעה באלטשולר שחם