גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית המשפט העליון ביטל אחריות עורכי דין לרשלנות בעוקץ נדל"ן: "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי"

ב-2018 קבע שופט במחוזי כי בעל מגרש בנתניה יפוצה בכמיליון שקל, לאחר שמגרש בבעלותו נמכר על ידי מתחזה, ללא ידיעתו ● את הסכום חויבו לשלם שני עורכי הדין שייצגו את המתחזה ● כעת, בית המשפט העליון הפך את הפסיקה

השופט יצחק עמית/ צילום: אוריה תדמור
השופט יצחק עמית/ צילום: אוריה תדמור

בית המשפט העליון הפך את פסק הדין של בית המשפט המחוזי וקבע כי עורכי דין שייצגו אדם שהתחזה לבעל נכס בנתניה לצורך מכירתו, לא יחוייבו בפיצוי בעליו האמיתיים של הנכס.

בשנת 2018 קבע שופט בית המשפט המחוזי בלוד אורן שוורץ כי בעל מגרש בנתניה יפוצה בסך של כמיליון שקל, לאחר שהמגרש שבבעלותו נמכר על ידי מתחזה, ללא ידיעתו. את הסכום, שמורכב מפיצוי בסך 880 אלף שקל והפרשי ריבית והצמדה משנת 2012, חויבו לשלם שני עורכי הדין שייצגו את המתחזה - עו"ד גיל תורג'מן ועו"ד אלקנה בישיץ ז"ל. יש לציין כי נעלמו עקבותיו של המתחזה שמכר את המגרש במרמה והוא לא אותר.

בעל מגרש, יעקב ז'ק רוט מבלגיה, כיהן בעבר כסגן נשיא בורסת היהלומים באנטוורפן. בשנת 1993 ירש מהוריו מגרש בן 575 מ"ר ברחוב הפרדס 22 בנתניה, המיועד לבנייה צמודת קרקע. כשביקש ב-2013 למכור את המגרש, הוא גילה להפתעתו כי המגרש כבר נמכר, ומצוי עליו בית בשלבי בנייה סופיים. רוט הגיש תלונה במשטרה, ובשנת 2014 הגיש, באמצעות עורכי הדין איתן ארז ויואב, רז תביעה לפיצוי בסך 3.2 מיליון שקל נגד רוכשי הקרקע שרכשו אותה מהמתחזה, נגד המדינה (לשכת רישום המקרקעין נתניה), נגד הבנק שנתן לרוכשים משכנתה ונגד עורכי הדין אלקנה בישיץ וגיל תורג'מן שטיפלו במכירה עבור אותו מוכר הקרקע, בטענה כי התרשלו בתפקידם ולא בדקו את המסמכים המזויפים.

השופט שוורץ, ציין בפסק הדין כי אומנם עורכי דין שמאמתים זהות של בעל זכויות במקרקעין אינם בגדר בלשים או חוקרים פרטיים, אולם מוטלת עליהם חובת זהירות מקצועית גם כלפי צדדים שלישיים, והם מחויבים לערוך בירור מעמיק, שמא מדובר במתחזה.

השופט שוורץ קבע כי במקרה זה בירור כזה לא נעשה, ולכן עורכי הדין הפרו את חובת הזהירות ונהגו ברשלנות כלפי התובע, על אף שלא היה לקוחם. "על עורך דין אשר מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום מוטלת חובה כללית לפעול במקצועיות, בדקדקנות וביסודיות", ציין שוורץ. "ככל שלא יעשה כן, עליו לצפות כי עסקה בלתי אותנטית תצא תחת ידיו, אשר תגרום לנזק לבעל הזכויות במקרקעין".

בית המשפט המחוזי קבע כי לבעלים האמיתיים של הנכס קיים אשם תורם בסך 45% בכך שלא טיפל בתקלה של רישום פרטיו על הנכס כאשר ירש אותו. לדברי שוורץ, אם היה עושה כן, הדבר היה מונע את התשתית למכירת המקרקעין על ידי המתחזה.

"עלינו להישמר שלא לחטוא בנטייה הטבעית של בחינת הדברים בחכמה לאחר מעשה"

שופט בית המשפט העליון יצחק עמית הפך את פסיקת בית המשפט המחוזי, וקבע כי עורכי הדין לא התרשלו בפעולותיהם.

לדברי עמית, אין ספק כי מוטלת על עורך דין חובת הזהירות אולם בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין אינה עולה על רמת ההתנהגות הנדרשת - לפי הנסיבות - מעורך דין סביר. לדבריו , "'עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים".

השופט עמית דחה את קביעת המחוזי להתרשלות עורכי הדין בכך שלא הבחינו ששני הדרכונים של המתחזה, שביניהם היה אמור להיות פער של 16 שנה, היו דומים למדי .

לדבריו, "אני מתקשה לקבוע כי היה בתמונות שעל הדרכונים כשלעצמן כדי לעורר את חשדו של עו"ד תורג'מן בזמן אמת ובמהלך העסקים הרגיל, ולהציב בפניו 'פעמון אזעקה' ואף לא 'אותות אזהרה' כי דבר מה אינו כשר בזהות מחזיק הדרכונים. עורך דין אינו בקר גבולות שאמור לדקדק בפרצופיהם של הנכנסים. לגבולות המדינה ולהשוותם בעיון לתמונה שבדרכון".

לדברי עמית, "בבואנו לבחון את המקרה שלפנינו באספקלריה של דיני הנזיקין, שומא עלינו להישמר שלא לחטוא בנטייה הטבעית של בחינת הדברים על פי מבחן התוצאה ובחכמה לאחר מעשה. בבחינת רכיב ההתרשלות, יש לבחון את סבירות ההתנהגות בעת התרחשותה, על פי הידוע 'בזמן אמת' ולא בדיעבד".

השופט עמית הוסיף לדחות את "האורות האדומים" להם טען בית המשפט המחוזי, תוך שהוא מבהיר כי אין בדברים האמורים לגבי עו"ד בישיץ או עו"ד תורג'מן כדי לגרוע מהמחויבות שלהם כעורכי דין: "על עורך דין הנדרש לזהות אדם פלוני לערוך בדיקה יסודית באשר למסמכים המוצגים בפניו. כפי שציין בית המשפט המחוזי בפסק דינו, כאשר עורך דין מאמת עסקת מקרקעין מכוח תקנות הרישום, מוטל עליו לפעול במקצועיותו ובדקדקנות וככל שלא יעשה כן, עליו לצפות כי עסקה שאינה אותנטית תצא תחת ידיו".

אולם עמית הוסיף כי "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, ובהיעדר "סימני התראה" שהיו צריכים לעורר את חשדו, לא ניתן להטיל עליו אחריות מוחלטת למנוע נזק. הטלת חובה על עורך הדין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי לקוח הוא שקרן ורמאי".

השופט עמית התמודד בסיום פסק הדין עם התוצאה הטרגית של פסק הדין: "אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות. כאמור, רוט ויתר על זכותו הקניינית במקרקעין, ובכך מנע נזק גדול ותסבוכת משפטית מהקונים תמי הלב. אובדן הקרקע הסב לו נזק כספי משמעותי, אך אין בנמצא מזיק ממנו יוכל להיפרע".

עם זאת סיים עמית כי "משאיני סבור כי הוכחה התרשלות מצד מי מהגורמים המעורבים, איני רואה מנוס מלהגיע לתוצאה דנן".

השופטים דוד מינץ ועופר גרוסקופף הצטרפו בהסכמה לפסק הדין של יצחק עמית.

כדרכו מפעם לפעם, יצחק עמית שילב קטע משעשע בתוך פסק הדין. בעוד בעלי הנכס רוט טוען כי היה על הנתבעים לגלות כי לפניהם עמד מתחזה, טענו עורכי הדין כי הוא עצמו לא הוכיח שהוא אינו המתחזה לבעלים הרשום. עמית כתב כי "למקרא הטענה, עולה מול עיניו של הקורא דמותו האלמותית של קוני למל, אשר במר ליבו על כך שאחר התחזה לו בניסיון למנוע את שידוכו לבת הרב, מקונן בשירו: 'אומרים כי אני, אינני אני, על כן אני נבהל; כי אם אני אינני אני, אז מי אני בכלל'".

לגופו של עניין כתב על טענה זו כי יש בה ממש, וניתן היה לצפות כי בנסיבות בהן נטען להתרשלות בזיהויו של מאן דהוא כמתחזה, תוצג הוכחה חותכת לעניין זהותו של התובע בעלות במקרקעין . "עם זאת, רשאי היה בית המשפט על סמך המסמכים שהוצגו בפניו ועל סמך התרשמותו מעדותו של מר רוט, להגיע למסקנה כי הוא רוט האמיתי, הבעלים הרשום של המקרקעין".

עוד כתבות

אפליקציות ה־Wellness / צילום ואיור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

הדרך אל האושר עוברת בחנות האפליקציות

הן נגישות, קלות לשימוש, עונות על צרכים והולמות את רוח התקופה. אפליקציות ה־Wellness לשיפור הבריאות ולמניעת מחלות תופסות את החלל שהותירו מערכות הבריאות והגורואים • כתבתנו חקרה, התנסתה ומדווחת ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

פרופ’ אריקה ג’יימס, דיקנית בית הספר וורטון למנהל עסקים באונברסיטת פנסילבניה  / צילום:  LARA WILLIAMSON  University of Pennsylvania

האישה הראשונה של לימודי מנהל העסקים חושפת את סודות הניהול

פרופ' אריקה ג'יימס, האישה והשחורה הראשונה שעומדת בראש בית הספר למינהל עסקים וורטון, מהמובילים בעולם, נכנסה לתפקיד בעיצומו של משבר הקורונה ובמהלך דיון ציבורי על הפליה על רקע גזעי ● כחוקרת מנהיגות בזמן משבר וגיוון תעסוקתי, תחום המחקר שלה הפך לרלוונטי מאי פעם ● המוסד היוקרתי יקבל לשורותיו 60 סטודנטים ישראלים בעשור הקרוב במימון תרומה של המיליארדר יורי מילנר

בדיקה לגילוי הדבקה בנגיף הקורונה בארה"ב / צילום: Ted S. Warren, AP

ה-CDC הופך את ההנחיות: אנשים ללא סימפטומים ייאלצו להיבדק

לפי ההנחיה החדשה, גם אנשים שאין להם כלל תסמינים, אולם היו בקשר הדוק עם חולה קורונה - יזדקקו לבדיקה ● מומחים הדגישו בעבר שוב ושוב את חשיבותה של הבדיקה, גם לאנשים שלא מדווחים על סימפטומים

עמק יזרעאל. יישובים בפריפריה זכו פחות בקרקעות   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צדק חלוקתי בגבולות המוניציפליים? המחקר שמגלה שזה קורה בעיקר במרכז הארץ, ובעיקר ליהודים

מחקר חדש בדק יותר מ-90 החלטות של ועדות הגבולות בין השנים 2003 ל-2016 • אף שמטרתן הייתה להעביר שטחים לרשויות חלשות - רוב המרוויחות הן רשויות יהודיות במרכז, שהיו מקורבות לשר הפנים באותה עת

פרופ’ ענבל גושן / צילום: נתי שוחט, פלאש 90

תאי המוח שמחליטים מה נזכור גם בעוד שנים

לאורך שנים חוקרי זיכרון ביטלו את תפקידם של תאים מסוימים במוח בתיוק זיכרונות • פרופ' ענבל גושן מגלה אותם מחדש

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ צפוי לחתום ביום ראשון על צו שיאסור הורדות של וויצ'ט וטיקטוק בארה"ב

לפי דיווח ברויטרס, נשיא ארה"ב יחתום ביום ראשון על צו שתוציא מחלקת המסחר האמריקאית שיאסור להוריד בארה"ב את האפליקציות הסיניות

השף רן שמואלי, מסעדת קלארו / צילום: אביב חופי

"שילמתי 2,000 שקל וארוחת החג לא הגיעה": הכשל הלוגיסטי של הקייטרינג של השף רן שמואלי

עשרות הזמנות של ארוחות חג מחברת הקייטרינג של הבעלים של מסעדת קלארו לא הגיעו ליעדן גם לאחר יממה של המתנה, הזמנות אחרות סופקו אחרי חצות בלילה ● זהר שמואלי: "אני לא מסתתרת, היה כאן כשל לוגיסטי. אני מתחייבת שכולם יקבלו פיצוי"

בנימין נתניהו / צילום: אורן בן חקון, פול

נתניהו: "ייתכן שלא תהיה ברירה אלא להחמיר את ההנחיות"

ראש הממשלה נתניהו מסר הצהרה לתקשורת פחות מ-24 שעות לפני הסגר: "אני לא אטיל סגר סתם. כל דבר נשקל בכובד ראש. חובתי לשמור על הבריאות והחיים שלכם" ● מוקדם יותר דן ראש הממשלה בשיחה טלפונית עם שר הבריאות ופרויקטור הקורונה בהחמרת הסגר, לרבות סגירת שווקים, בשל העלייה הגדולה בתחלואה

שיפוצים במלון נורמן תל אביב / צילום: דנה פרידלנדר

אין אורחים, אז משפצים: המלונות שניצלו את הסגר

השמיים סגורים? התיירים מחו"ל לא מגיעים כבר חודשים? ההכנסות על אפס? • יש מלונות שהחליטו לנצל את הזמן הזה לשיפוץ כולל • "ההתאוששות תהיה מהירה יותר ממה שאנחנו חושבים"

הנקראות של תש״פ - המשרוקית / צילום: אפרת לוי, גלובס

מהשכר של נתניהו ועד תמלוגי הגז: בדיקות המשרוקית הכי נצפות השנה

כמה מובטלים באמת יש בישראל ולמי כדאי להאמין? ● השכר הפנטסטי של נתניהו, או: איך יוצרים אחיזת עיניים ● כמה מכספי הגז באמת הגיעו עד היום לציבור ● האם מתנהלת נגד גנץ חקירה על קבלת 50 מיליון שקל בלי מכרז? ● ועוד שש כתבות שהכי אהבתם השנה

ספר לסגר - עיון / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

למה מנכ״ל נטפליקס חושב שהיא גרועה ועוד 20 ספרי עיון שינעימו לכם את הסגר

אנשי ונשות מפתח במשק, בפוליטיקה, בחברה, בתקשורת ובתרבות בוחרים את ספרי העיון שכדאי להישאר איתם בבית בחודש הקרוב ● פרויקט מיוחד

כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע. נמל חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

על קו דובאי חיפה, ו"שיטת" אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

שלומי פוגל ממספנות ישראל חובר לחברה מדובאי ● "גלובס" בעקבות גיוסי החובות של פרי נדל"ן כל הדרך לקריסה ● המספרים העגומים של מחיר למשתכן נחשפים ● ומדוע קשיי הרישוי מטרידים את אנשי הנדל"ן לא פחות מהקורונה

ניהול מקום עבודה שמח / איור: חן ליבמן

מתנות ופינוקים זה לא מספיק: 7 עצות לניהול מקום עבודה שמח

לא מספיק לארגן הרמת כוסית בראש השנה או לחלק מארז מפנק לעובדים ● תיאוריות ניהוליות עדכניות לא רואות בעובדים בריאים ומאושרים נטל, אלא נכס, וגם המחקר תומך בטענה ● ככה עושים את זה נכון

ד”ר טל אלוביץ’ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אולטרסאונד יהיה הדור הבא של טיפול בסרטן

ד"ר טל אלוביץ' משתמשת באנרגיה של אולטרסאונד כדי לפוצץ תאים סרטניים • הגישה הזאת, שבינתיים נוסתה רק בעכברים עם סרטן שד, עשויה להביא לפריצת דרך גם בטיפול בסוגי סרטן נוספים ובגרורות

ד"ר ברק עקביוב  / צילום: איל יצהר, גלובס

חזית חדשה במלחמה בחיידקים עמידים לאנטיביוטיקה

בקשה למענק מחקר שחזרה עם הערה "זה לא יעבוד לעולם" הובילה את ד"ר ברק עקביוב לפתח שיטה חדשנית לתכנון תרופות אנטיביוטיות ● התקווה היא שהיא תיתן מענה למחסור בתרופות יעילות חדשות

דיג בפיורד בנורבגיה / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

למה כולם בסקנדינביה כל כך מאושרים ואיך זה קשור למלחמה בקורונה

למה בדירוגי האושר והרווחה הבינלאומיים מדינות סקנדינביה תמיד מגיעות ראשונות, מדוע יש כל כך הרבה דירוגים כאלה, והאם יש בכלל דרך נכונה למדוד ● וגם: מה הקשר בין רמת האושר של המדינה לבין האופן שבו היא מתמודדת עם משבר הקורונה? ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

וולוו V60 קרוס-קאונטרי / צילום: יח"צ

שגרירת שבדיה: וולוו V60 לא קולנית ולא מוחצנת

גרסת הקרוס קאונטרי של ה-S60 מציעה שילוב ייחודי בישראל בין תצורת סטיישן מרווחת, הנעה כפולה, ומרווח גחון נכבד ● אין לה נוכחות כמו לדגמי קרוס-אובר אבל היא מאוזנת, תרבותית ואידיאלית למסעות לאיקאה

אבי ניסנקורן / צילום: יוסי זמיר

"שוקל פרקליט מדינה מחוץ למערכת, אנחנו לא עלה נידף": אבי ניסנקורן בראיון

הוא מסתייג מההרכב של הוועדה לבחירת שופטים ומתעקש שהוא המגן של מערכת המשפט ושל התקשורת ● שר המשפטים ואחד האנשים הדומיננטיים של כחול לבן מודה שהממשלה לא זיהתה את התגברות המגפה בזמן ובטוח שגם למפלגה שלו מגיע קרדיט על הסכמי השלום

האי היווני סימי / צילום: שאטרסטוק

בשנה הבאה נביט אל הגלים: האיים היוונים שהכי כדאי לבקר בהם

בין אם תחליטו לצאת לחופשה בזמן הסגר או שדווקא תשמרו את הנופש לימים רגועים יותר, הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על האיים הכי שווים ביוון ● חלק שני

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

הירידות בוול סטריט התמתנו בסיום; טסלה צנחה ב-4.1%

השווקים הגיבו להודעת הפד שצופה כי הריבית תיוותר ברמה האפסית בשלוש השנים הקרובות ● למונייד קפצה ב-6.7%, פייסבוק ירדה ב-3.3% ● התביעות הראשוניות לדמי אבטלה בארה"ב היו מעל לצפי