בית אמות / צילום: איל יצהר, גלובס
הקריסה במניותיהן של חברות הנדל"ן המניב הגדולות שנסחרות בבורסה בת"א לא פסחה על אמות, שצללה ב-33% מתחילת השנה בשל החששות מפגיעת משבר הקורונה בעסקי החברה.
הדוחות הכספיים שפרסמה החברה מלמדים על ירידה חדה של 94% ברווח הנקי שלה ברבעון השני, שעמד על 9 מיליון שקל בלבד, וזאת לעומת רווח נקי של 159 מיליון שקל שנרשם ברבעון המקביל אשתקד.
הירידה החדה ברווח נבעה בעיקרה מהפחתה של 108 מיליון שקל בשווי ההוגן של נכסי אמות, וזאת לעומת עלייה של 115 מיליון שקל שנרשמה בשווי ההוגן של נכסיה ברבעון המקביל. לדברי אמות, יותר ממחצית מהפחתת השווי ההוגן ברבעון נבעה מהשפעת מדד המחירים לצרכן.
את המחצית הראשונה של 2020 סיימה אמות עם ירידה של 63% ברווח הנקי ל-98 מיליון שקל. גם ירידה זו הושפעה בעיקר מהפחתת שווי נכסיה, בהיקף של 152 מיליון שקל.
לדברי אמות, כמחצית מהפחתת השווי ההוגן נבעה מירידה של 0.7% במדד המחירים לצרכן במחצית הראשונה, לעומת עלייה של 1.2% שרשם המדד במחצית המקבילה. יתרת ההפחתה נרשמה בשל השפעת משבר הקורונה - בעיקר על הנכסים המסחריים של החברה.
ירידה מתונה יותר בפרמטרים התפעוליים
גם בפרמטרים התפעוליים נרשמה ירידה בתוצאותיה של אמות, הנסחרת כיום בשווי של 6.1 מיליארד שקל, אם כי בשיעור מתון בהרבה. כך למשל, ה-NOI (הכנסה נטו מהפעלת נכסים) ירדה ברבעון השני ב-6% ל-168 מיליון שקל, עקב הקלות לשוכרי המרכזים המסחריים בסך של כ-30 מיליון שקל. מנגד, נרשמה תוספת הכנסות מנכסים חדשים וכן מאכלוס נכס שהקמתו הושלמה בשנת 2019. בנטרול תוספת זו, ירדה ה-NOI מנכסים קיימים ב-10% ל-160 מיליון שקל.
ה-FFO (רווח נקי תזרימי) רשם ברבעון השני ירידה חדה יותר של 16% ל-114 מיליון שקל, שנבעה בעיקרה מהקיטון ב-NOI ומעלייה במסים השוטפים.
את הרבעון השני סיימה אמות עם הון עצמי של 5.9 מיליארד שקל ועם חוב פיננסי נטו של 6.2 מיליארד שקל, המהווה 44% מסך המאזן. נכון להיום מחזיקה החברה ביתרות מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-370 מיליון שקל, ובמסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של 740 מיליון שקל, כאשר כל נכסיה אינם משועבדים.
למרות הירידה ברווח הנקי, הודיעה אמות כי תחלק בסוף אוגוסט דיבידנד של 95 מיליון שקל לבעלי מניותיה, וזאת בהתאם להחלטת הדירקטוריון. לאמות רווחים צבורים הראויים לחלוקה בהיקף עצום, ולאחר החלוקה הנוכחית תסתכם יתרת רווחים אלו ב-2.16 מיליארד שקל.
"נכנסנו למשבר עם איתנות פיננסית חזקה"
בעקבות תוצאות הרבעון השני הפחיתה החברה בכ-6% את תחזית ה-NOI השנתית שלה ובכ-7% את תחזית ה-FFO השנתית. כעת מצפה החברה כי ב-2020 תרשום NOI של 740-760 מיליון שקל ו-FFO של 530-550 מיליון שקל.
ההנהלה, בראשות המנכ"ל אבי מוסלר, מציינת כי "לאחרונה, בעקבות המשך המגבלות על הפעילות העסקית, החברה שבה ומעדכנת את תחזיותיה, אך אין ביכולתה להעריך את מלוא ההשלכות של המשתנים המאקרו-כלכליים בשנת 2020".
בחודש שעבר הודיע מוסלר על רצונו לסיים את תפקידו, וזאת לאחר כ-15 שנות כהונה. במקומו מונה לתפקיד המנכ"ל שמעון אבודרהם למנכ"ל החברה, שיחל את כהונתו ב-1 בספטמבר השנה. אבודרהם, המועסק באמות למעלה מ-12 שנים, כיהן מינואר 2008 כסמנכ"ל הנדסה בחברה והחל מינואר 2016 הוא מכהן כמנכ"ל החברה הבת אמות ייזום ופיתוח נדל"ן, שמרכזת את ניהול תחום הייזום, הפיתוח והבנייה בחברה.
מוסלר אמר עם פרסום הדוחות, כי "המשבר הנוכחי שאנו מתנהלים בצלו יוצר אי-ודאות ולא ניתן עדיין לצפות את מלוא השפעתו על הפעילות העסקית בארץ ובעולם. בראייה רחבה ומתוך אסטרטגיית השקעה לטווח ארוך, אנו לוקחים בחשבון תרחישים שבהם שוק הנדל"ן המניב יושפע ממחזורים שליליים".
הוא הוסיף, כי "נכנסנו למשבר עם איתנות פיננסית חזקה, במצב נזילות מצוין עם יתרות מזומנים גבוהות ומסגרות אשראי לא מנוצלות, מירב הנכסים בלתי משועבדים ופריסה מיטבית של החוב. בנוסף, תמהיל הנכסים והפיזור הרחב בין הסקטורים השונים, האיכות והמיקום של הנכסים ותמהיל השוכרים החזק והמגוון מהווים יתרון משמעותי. להערכתנו, כל אלה יאפשרו לנו להתמודד בצורה נאותה עם התקופה המאתגרת, לרבות השפעות עתידיות".
שווי הנדל"ן להשקעה: 13.6 מיליארד שקל
אמות, שבשליטת (55%) קבוצת אלוני חץ, הינה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות והמובילות במדינה. אמות מחזיקה 104 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.5 מיליון מ"ר (מתוכם כ-567 אלף מ"ר חניות) ומספר חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח, כאשר מתוכן ארבע פרויקטים נמצאים בשלבי בנייה.
בין הנכסים הבולטים נמצאים מגדל המשרדים אטריום בר"ג, וכן ארבעה מגדלי משרדים בת"א: ToHa1 (מתחם תוצרת הארץ), מגדל אמות (בית IBM לשעבר), בית אמות משפט ובית אמות ביטוח. כמו כן, מחזיקה החברה בקניון ערים בכפר סבא, בקניון קרית אונו, בבית פלאפון, וכן בפורטפוליו של 36 סופרמרקטים ברחבי הארץ.
לאחר הפחתות השווי האחרונות, הסתכם שווי הנדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) של אמות ב-13.6 מיליארד שקל, כאשר שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה עומד על 6.5%. שיעור התפוסה בנכסים נותר לדברי החברה יציב גם במהלך הרבעון השני, והוא עמד בסוף יוני על 97.6%.
לאמות חמישה פרויקטים בשלבי בנייה, אשר חלק החברה בהם הינו 140 אלף מ"ר. היקף ההשקעה הצפוי הכולל בפרויקטים הינו 1.8 מיליארד שקל (חלק החברה) ויתרת ההשקעה הצפויה בהם במהלך חמש השנים הבאות היא 1.1 מיליארד שקל. ביניהם: בניין המשרדים בחולון, פרויקט הלוגיסטיקה במודיעין ומתחם הלח"י בבני ברק.