דירות למכירה / צילום: פאול אורלייב
פתיחת הסגרים וההכרזות הממשלתיות ש"ניצחנו את הקורונה" עשו את שלהן והציבור חזר בחודש יוני בגדול לרכוש דירות. על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, נרכשו בחודש זה 10.9 אלף דירות, מה שמדרג את החודש הזה כאחד הפוריים ביותר מבחינת עסקאות נדל"ן בעשור האחרון. מדובר בעלייה של 16% לעומת היקף העסקאות ביוני 2019. ואולם בהיבט רבעוני, הרבעון השני של 2020 הוא הגרוע ביותר מאז המחאה החברתית בשני הרבעונים האחרונים של 2011.
כיצד הקורונה משפיעה על שוק הנדל"ן ואילו נזקים היא טומנת בחובה? הפוטנציאל, הוא אדיר, ואולם נכון לעכשיו אין תשובה חד משמעית, כמה ממנו ימומש בסופו של דבר. בחודש יוני, כך מתברר, הציבור סבר שהקורונה מאחורינו ושכדאי לשוב לרכוש דירות. כך נעשה במיוחד באזור באר שבע, והתוצאה - כמות עסקאות שאף אחד לא ציפה. ואולם לצד האופוריה המפתיעה של יוני, נמצאת הנפילה של החודשים אפריל ומאי, שהביאה את הרבעון השני של 2020 להסתכם בכ-20.6 אלף עסקאות בלבד. כך, הרבעון השני נרשם כגרוע ביותר בהיקפו מאז המחאה החברתית של סוף 2011.
שוב התברר, שהקורונה אולי טלטלה את השוק, אך לא שינתה מהותית את תמהילו, שנקבע בתקופת משה כחלון כשר אוצר. הזוגות הצעירים הם שמחזיקים את השוק, ובחודשי הקורונה הם אף הגבירו את אחיזתם בו עם 53% מכלל העסקאות. המשקיעים היוו כ-11% מכלל השוק, ואילו משפרי הדיור היוו כ-36% ממנו. הדבר מעיד על בעיות מתמשכות בקרב משפרי דיור למכור את דירותיהם. משך הזמן למכירת דירה יד שנייה כיום מגיע לכשנתיים, כפול ממה שהיה לפני שנתיים.
זינוק בהיקף הדירות שנרכשו בבאר שבע
הזוגות הצעירים - הם הסיפור הגדול של השנים האחרונות, ובמיוחד של הקורונה. אנו ב"גלובס" מתריעים שוב ושוב על מצבם הנפיץ של הזוגות הצעירים ובמיוחד של זוכי הדירות במחיר למשתכן, ואולם הם ממשיכים לרכוש דירות בהמוניהם, והמגפה שממיטה אבטלה גדולה בקרב אוכלוסייה זו, אינה מרתיעה.
העדות החזקה ביותר בעניין זה היא רכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן. בחודש יוני נרכשו 1,800 דירות מוזלות במסגרת התוכנית הממשלתית (ובסך הכל כ-2,900 דירות נרכשו בכל הרבעון השני); עוד 4,000 דירות רכשו הצעירים במסגרת השוק החופשי, ובסך הכל כ-10.3 אלף בכל הרבעון. כלומר גם בעת הקורונה למעלה מ-70% מהצעירים העדיפו לרכוש בתנאי שוק חופשי. סביר להניח שבחלק מהמקרים, יזמים בשוק החופשי העניקו הנחות אטרקטיביות.
ככל הנראה שדבר כזה אירע באזור באר שבע, שבו נרשמה הכפלה של מספר הדירות החדשות שנרכשו, הן על ידי צעירים והן על ידי משפרי דיור. הכלכלנית הראשית ניסתה לברר את הסיבות לזינוק המפתיע, ואולם התקשתה למצוא לו הסברים. אחד ההסברים האפשריים שהיא מעלה הוא שהתוכנית של שר השיכון ובינוי יעקב ליצמן לסייע בדיור בפריפריה לזוגות צעירים תימרצה רוכשים שאינם זכאים לרכוש דירה בדרום, מחשש שלאחר מתן המענקים המחירים יעלו. ההסבר בעייתי כי במקביל רכישת הדירות במחוז הפריפריה השני, הגליל העליון, ירדה בכ-50% .
בעוד הצעירים מסתערים על השוק, המשקיעים נכנסו ל"מוד המתנה" להורדת מס הרכישה. מתחילת כהונת הממשלה הנוכחית ההערכה הייתה שמס הרכישה הדרקוני שהוטל על משקיעים יורד, ועל כן המשקיעים נכנסו להמתנה. בחודש יוני הם רכשו 1,200 דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד. מדובר בסגמנט היחידי בשוק שלא רשם גידול ברכישות בהשוואה ליוני אשתקד.
וכיצד תשפיע הורדת המס על הכנסות המדינה ממסים? באוצר הורידו את המס מתוך תקווה שהדבר ישיב משקיעים לשוק, מה שיגדיל גם את הכנסות המדינה. ואולם הכלכלנית הראשית מטילה ספק בהנחה הזו, ואף מתחשבנת מעט עם עמיתיה למשרד האוצר, שצידדו בהעלאת המס לפני 5 שנים: "בתזכיר החוק ביוני 2015, במסגרתו הועלה מס הרכישה, לא צפינו שינוי בגביית מס רכישה ממשקיעים, זאת מתוך הערכה כי העלאת המס תקוזז במלואה בירידה כמותית חדה ברכישות, כפי שאכן קרה בפועל (ליתר דיוק, גביית המס אף ירדה בשיעור של 4%). סביר להניח כי כל עוד לא יחול שיפור משמעותי בשוק העבודה, ה'פיצוי' הכמותי ברכישות המשקיעים בתגובה להפחתת שיעור המס יהיה קטן מכדי לקזז את השפעת הפחתת המס".
ובינתיים המשקיעים ממשיכים למכור דירות בקצב יותר מהיר ממכירתן. בחודש יוני הם מכרו 2,100 דירות, כלומר ב-900 דירות יותר מאשר רכשו, מה שממשיך את תהליך בן 4 השנים של ירידת מלאי הדירות שבהן מחזיקים המשקיעים. עד כה נגרעו ממלאי זה כ-25 אלף דירות. נתון זה חשוב במיוחד, לאור ההערכה, שבעתיד הקרוב מצב הכלכלה והתעסוקה יוחמר, המיתון יעמיק ויותר משקי בית ייאלצו לשכור דירות ולא לרכוש.