גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המקרה של הולילנד: מספר העסקאות צנח בעקבות הקורונה אבל המחירים לא יורדים

פרויקט הולילנד התפרסם בגלל ההסתבכות הפלילית של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ● ברבעון השני של השנה נמכרה בכל המתחם דירה אחת בלבד, אבל המוכרים לא ממהרים להתפשר ●  בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס
פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור למגורים. מה יקרה למחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה, מה הממשלה יכולה לעשות ולאיזה תמריצים הקבלנים והיזמים זקוקים

 

כלל אצבע נדל"ני קובע שפרויקט שנסיבות הקמתו שנויות במחלוקת - עתיד לסבול גם בהמשך. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שקרסה כלכלית, מגדלי חוף הכרמל בחיפה שלא הפכו ללהיט, וגם המרינה בהרצליה שבעלי הדירות שבה נגררו עד לזמן האחרון לבתי משפט, לסבך של משפטים וערעורים - הן דוגמאות טובות לכלל הזה. עם קשר או בלי, מתחם הולילנד בירושלים נחשב למעורר מחלוקת. בפרויקט יש דירות יוקרה במחירים גבוהים, ואולם אלה תקועים כבר כמה שנים, והמתחם עצמו אינו מתאפיין במספר גדול של עסקאות. הקורונה צמצמה עוד יותר את מספרן, וברבעון השני נמכרה דירה בודדת.

מתחם הולילנד מפורסם בכל הארץ, ולא מהסיבות הנכונות. הסיבה הראשונה היא כמובן פרשת השחיתות שנושאת את שם המקום, שבמסגרתה הורשעו יזמי נדל"ן ובכירים בעיריית ירושלים, ובראשם ראש העירייה לשעבר ומי שכיהן מאוחר יותר כראש ממשלה - אהוד אולמרט במתן ובקבלת שוחד, כדי להגדיל את מספר יחידות הדיור שהוקמו במתחם.

ההקשר השני שבו מפורסם המתחם הזה, הוא חזותו, שבולטת באופן צורם לעומת סביבתו. שורה של חמישה מבנים גבוהים בני כ-10 קומות במזרח המתחם, שמחוברים ביניהם במעין גשר, ומתחתם מבנים מדורגים, שהוקמו במורדות ההר, ומעליהם מגדל. עוד שני מבנים מהדגם הזה נמצאים בחלקה המערבי ומגדלים נוספים יוקמו בעתיד. "רובוטריקים", "מפלצות", הם בין שלל הכינויים שספגו מבני המתחם. תלונה תכנונית אחרת נעוצה במיעוט מקומות החניה לאורחים, שנאלצים להחנות את מכוניותיהם במרחק רב מדירת היעד. אחרים גורסים שירושלמים פחות אוהבים את הצפיפות הגדולה של הפרויקט.

המחירים הגבוהים מורידים את הביקוש

כך או אחרת, ירושלמים רבים אינם מאוהבים בהולילנד. ב-2018 בוצעו במתחם 17 עסקאות, על פי רשות המסים; ב-2019 נרשמו בו 16 עסקאות, ואילו השנה נפתחה יחסית לא רע, כשברבעון הראשון שלה נרשמו 8 עסקאות. ואולם ברבעון השני נרשמה בו כאמור עסקה בודדת, ובחודש יולי בוצעה בו עסקה נוספת, ונכון לעכשיו לא נראה שעידן הקורונה מיטיב עם הולילנד.

"השוק בהולילנד אף פעם לא היה 'אש', גם כשבמקומות אחרים עסקאות רצו", אומרת המתווכת דורין אביטן מסוכנות פרומיס, שפועלת בשכונות המערביות של העיר. אין לה הסבר לתופעה הזו, ואולם ברור שאין בין פרשיית השחיתות של תחילת שנות האלפיים לבין מציאות הנדל"ן של 2020 דבר. אולי עצם היות השכונה יקרה, מוריד בדרך הטבע את הביקושים.

עמי קסיר, בעלי סוכנות התיווך "פסגות נדל"ן", חוזר לעניין של שכונה במחלוקת: "יש חילוקי דעות על השכונה. יש כאלה שמאוד רוצים, ויש כאלה שלא מוכנים להיכנס לדבר הזה. מי שגר שם אוהב את המקום, ואין גם הרבה דירות למכירה יחסית".

התוצאה של מאזן הכוחות בין המוכרים לקונים, היא שהקיפאון שמאפיין את מספר העסקאות שבשכונה, בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות. אלה נותרו קפואים פחות או יותר. כך למשל, רוב העסקאות שבוצעו בחמש השנים האחרונות הן של דירות חמישה חדרים במגדל שנמצא ברחוב אברהם פררה 1, שבצפון המתחם, בטווח מחירים של 3.2-3.3 מיליון שקל. בתחילת מרץ, רגע לפני הקורונה, נמכרה דירה כזו בקומה ה-16 ב-3.025 מיליון שקל, במה שנחשב לעסקה נמוכה במיוחד. האם מדובר בסימן לירידת מחירים בפרויקט היוקרתי? לא. בעסקה הראשונה שבוצעה במתחם בתקופת הקורונה, בסוף אותו החודש, נמכרה ברחוב אברהם פררה 5 דירה דומה ב-3.2 מיליון שקל. חזרנו לטווח המחירים הרגיל. שתי העסקאות שנעשו ברבעונים השני והשלישי של השנה, בוצעו במבנה חדש יחסית שנמצא במערב המתחם, ברחוב אברהם פררה 12; בראשונה נמכרה דירת 3 חדרים ב-2.16 מיליון שקל ובשנייה נמכרה דירת 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. ירידות מחיר? ממש לא.

"המחירים בשכונה נותרו יציבים ולא זזו יותר מידי קדימה", מסכים קסיר, ומעריך ש"אחד הדברים שמרתיעים קצת קונים זה דמי הניהול שצריך לשלם שם. יש חדר כושר, שומר, ודמי ניהול של דירות רגילות של 4 חדרים מגיעים במקום ל-500-550 שקל. ירושלמים לא מורגלים לדברים כאלה".

עיון בלוח yad2 מעלה, שבמתחם מוצעות בשעה זו כ-25 דירות. אף לא אחת מהן מוצעת למכירה במחיר שניתן להגדרה "מציאה". "אין ירידות מחיר", אומרת אביטן. "הקונים מנסים להוריד את המוכרים אבל המוכרים לא ממהרים, ואין ירידות מחירים".

ככלל, היא מסבירה, "הקורונה עשתה סדר בדברים. הקונים באמת רוצים לקנות והמוכרים באמת רוצים למכור. מי שרוצה לבלבל את השכל - לא מוצא את עצמו. הקורונה סיננה את אלה שרוצים לברר כמה הם יכולים לקבל על הדירה שלהם, ואת אלה שעוד לא סגורים עם עצמם איזה דירה בדיוק הם רוצים, או שרוצים לחפש דירות בהנחות משוגעות. ואלה שרצו 4 מיליון שקל על דירה ששווה 3 ומשהו מיליון שקל, בתקווה שימצאו דג שמן, הבינו שהסיכוי לזה אפסי והם עושים לעצמם את החישוב. לא צריך להיות גאון היום כדי להיכנס לאתר מדלן או לרשות המסים ולבדוק מחירים. זו גם הסיבה, שעסקאות היום נסגרות הרבה יותר במהירות מאשר לפני הקורונה. אנשים רואים, אוהבים ומתקדמים".

המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות

אבל בהולילנד, כמו בהולילנד - הדברים מתנהלים בעצלתיים, מסכימה אביטן. אולי הקונים והמוכרים יותר רציניים מבעבר, אבל עסקאות אין.

קסיר מסויג מעט, אבל מגיע לאותה מסקנה: "נכון שהשוק בחודשים האחרונים השתפר, אבל לא השתחרר לגמרי מאווירת הקורונה, והולילנד ממשיכה בדרכה מלפני הקורונה, כלומר המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות. אין יותר מדי דרישה מצד תושבים שמגיעים מחוץ לשכונה, ואילו אנשים שגרים שם לא מוכרים כל כך מהר", הוא אומר.

בתקופה האחרונה מעידים אנשי נדל"ן ובעלי דירות, כי יש קונים שמצפים מהמוכרים להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי. "הקונים מחפשים בימים הללו, ולא רק בהולילנד, נכסים ב'מחירי קורונה'. אבל במיוחד בהולילנד המוכרים מתעקשים למכור במחירי היעד שלהם ולא לרדת. רמת ההתפשרות במחיר אינה גבוהה, וזו כנראה סיבה נוספת למיעוט בעסקאות בימים הללו", מסכם קסיר. 

עוד כתבות

האלוף (מיל') תמיר הימן / צילום: המכון למחקרי ביטחון לאומי, אוניברסיטת ת''א

בשיתוף ארה"ב וסעודיה: הפרויקט השאפתני של ראש אמ"ן לשעבר

האלוף (במיל') תמיר היימן מקדם קרן מחקר למחשוב קוונטי ל"נטרול השאיפות הסיניות" בתחום ● התקציב לפעילות בגובה 200 מיליון דולר יאפשר לחברות ישראליות, שנחשבות מובילות בתחום, לקחת חלק בפרויקטים חדשניים ● היוזמה לקרן היא על רקע היעדרות ישראל מהסכמי הבינה המלאכותית שנחתמו בין ארה"ב לאמירויות ולסעודיה

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מאות שקלים בנטו: ביטול הטבת השכר לכוחות הביטחון נדחית

רשות המסים דחתה עד סוף 2025 את ביטול "הסכם דוקלר", שמעניק הטבות מס ייחודיות לאנשי למערכת הביטחון ● המשא ומתן עם צה"ל לא הבשיל להסכמות, וסמוטריץ' מתרחק מהסוגיה הרגישה בעיצומה של המלחמה: "למרבה הצער, לשר אין סמכות חוקית להתערב"

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

טקס זיכרון ל-45 ההרוגים באסון מירון / צילום: ap, Oded Balilty

פשרה: משפחות נספים באסון מירון יפוצו בכ-2 מיליון שקל

המדינה הגיעה להסכם ולפיו תשלם בשלב הראשון את הסכומים למשפחות הנספים מתחת לגיל 24 – בנוסף לכ-500 אלף שקל ששולמו למשפחות כמקדמה ● יימשכו המגעים לגבי פיצוי למשפחות נוספות

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

רמפייג / צילום: אלביט מערכות

הידידה הקרובה של ישראל רוצה לקנות מאיתנו טילים חדשים

כהפקת לקחים מהמלחמה עם פקיסטן, ההודים מפנימים כי הם צריכים טילי אוויר־קרקע מדוייקים לטווחים רחוקים ● אייר לורה, שפיתחו במפעל מל"מ של התע"א ייעודי לפגיעה באתרי טילים, בסיסים צבאיים ומערכות הגנה אווירית, מבלי לסכן את הטייסים והמטוסים

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות

פגיעה ישירה של טיל איראני בממ''ד בפתח תקווה / צילום: Reuters, Matan Golan

המיקום האופטימלי של הממ"ד: חיצוני, בניגוד לכיוון הטילים

בעקבות המלחמה עם איראן - יש שטוענים, כי הממ"דים אולי הגנו על יושביהם, אך לא במידה מספקת ● המהנדס ד"ר בני ברוש: "מה שקיבלנו עד עכשיו, רקטות וטילים קטנים מעזה ומלבנון - היה נמוך יותר מרמת המוכנות של הממ"דים" ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

חיילי מילואים בצפון / צילום: דובר צה''ל

שבוע לפני שנסגר: האוצר מבקש לעצור מכרז בקציר המיועד רק למילואימניקים

המכרז כולל 306 יחידות דיור שישווקו במתכונת "הרשמה והגרלה" – לנכי צה"ל ולחיילי מילואים פעילים בלבד ● באוצר טוענים כי שיווק של 100% מהדירות למילואימניקים ולנכי צה"ל אינו בסמכותה של רמ"י

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

לחיזבאללה יש דרישות מישראל בתמורה להתפרקות מנשקו

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: הפרשן שמסביר איך פוטין הרוויח מהמלחמה באיראן; "בגידה"- בכירים באיראן כועסים על רוסיה; איראן מסרבת לשתף פעולה עם האו"ם בנושא הגרעין;  וגם: הדרישות של חיזבאללה כדי שיתפרק מנשקו • כותרות העיתונים בעולם

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"