גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המקרה של הולילנד: מספר העסקאות צנח בעקבות הקורונה אבל המחירים לא יורדים

פרויקט הולילנד התפרסם בגלל ההסתבכות הפלילית של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ● ברבעון השני של השנה נמכרה בכל המתחם דירה אחת בלבד, אבל המוכרים לא ממהרים להתפשר ●  בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס
פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור למגורים. מה יקרה למחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה, מה הממשלה יכולה לעשות ולאיזה תמריצים הקבלנים והיזמים זקוקים

 

כלל אצבע נדל"ני קובע שפרויקט שנסיבות הקמתו שנויות במחלוקת - עתיד לסבול גם בהמשך. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שקרסה כלכלית, מגדלי חוף הכרמל בחיפה שלא הפכו ללהיט, וגם המרינה בהרצליה שבעלי הדירות שבה נגררו עד לזמן האחרון לבתי משפט, לסבך של משפטים וערעורים - הן דוגמאות טובות לכלל הזה. עם קשר או בלי, מתחם הולילנד בירושלים נחשב למעורר מחלוקת. בפרויקט יש דירות יוקרה במחירים גבוהים, ואולם אלה תקועים כבר כמה שנים, והמתחם עצמו אינו מתאפיין במספר גדול של עסקאות. הקורונה צמצמה עוד יותר את מספרן, וברבעון השני נמכרה דירה בודדת.

מתחם הולילנד מפורסם בכל הארץ, ולא מהסיבות הנכונות. הסיבה הראשונה היא כמובן פרשת השחיתות שנושאת את שם המקום, שבמסגרתה הורשעו יזמי נדל"ן ובכירים בעיריית ירושלים, ובראשם ראש העירייה לשעבר ומי שכיהן מאוחר יותר כראש ממשלה - אהוד אולמרט במתן ובקבלת שוחד, כדי להגדיל את מספר יחידות הדיור שהוקמו במתחם.

ההקשר השני שבו מפורסם המתחם הזה, הוא חזותו, שבולטת באופן צורם לעומת סביבתו. שורה של חמישה מבנים גבוהים בני כ-10 קומות במזרח המתחם, שמחוברים ביניהם במעין גשר, ומתחתם מבנים מדורגים, שהוקמו במורדות ההר, ומעליהם מגדל. עוד שני מבנים מהדגם הזה נמצאים בחלקה המערבי ומגדלים נוספים יוקמו בעתיד. "רובוטריקים", "מפלצות", הם בין שלל הכינויים שספגו מבני המתחם. תלונה תכנונית אחרת נעוצה במיעוט מקומות החניה לאורחים, שנאלצים להחנות את מכוניותיהם במרחק רב מדירת היעד. אחרים גורסים שירושלמים פחות אוהבים את הצפיפות הגדולה של הפרויקט.

המחירים הגבוהים מורידים את הביקוש

כך או אחרת, ירושלמים רבים אינם מאוהבים בהולילנד. ב-2018 בוצעו במתחם 17 עסקאות, על פי רשות המסים; ב-2019 נרשמו בו 16 עסקאות, ואילו השנה נפתחה יחסית לא רע, כשברבעון הראשון שלה נרשמו 8 עסקאות. ואולם ברבעון השני נרשמה בו כאמור עסקה בודדת, ובחודש יולי בוצעה בו עסקה נוספת, ונכון לעכשיו לא נראה שעידן הקורונה מיטיב עם הולילנד.

"השוק בהולילנד אף פעם לא היה 'אש', גם כשבמקומות אחרים עסקאות רצו", אומרת המתווכת דורין אביטן מסוכנות פרומיס, שפועלת בשכונות המערביות של העיר. אין לה הסבר לתופעה הזו, ואולם ברור שאין בין פרשיית השחיתות של תחילת שנות האלפיים לבין מציאות הנדל"ן של 2020 דבר. אולי עצם היות השכונה יקרה, מוריד בדרך הטבע את הביקושים.

עמי קסיר, בעלי סוכנות התיווך "פסגות נדל"ן", חוזר לעניין של שכונה במחלוקת: "יש חילוקי דעות על השכונה. יש כאלה שמאוד רוצים, ויש כאלה שלא מוכנים להיכנס לדבר הזה. מי שגר שם אוהב את המקום, ואין גם הרבה דירות למכירה יחסית".

התוצאה של מאזן הכוחות בין המוכרים לקונים, היא שהקיפאון שמאפיין את מספר העסקאות שבשכונה, בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות. אלה נותרו קפואים פחות או יותר. כך למשל, רוב העסקאות שבוצעו בחמש השנים האחרונות הן של דירות חמישה חדרים במגדל שנמצא ברחוב אברהם פררה 1, שבצפון המתחם, בטווח מחירים של 3.2-3.3 מיליון שקל. בתחילת מרץ, רגע לפני הקורונה, נמכרה דירה כזו בקומה ה-16 ב-3.025 מיליון שקל, במה שנחשב לעסקה נמוכה במיוחד. האם מדובר בסימן לירידת מחירים בפרויקט היוקרתי? לא. בעסקה הראשונה שבוצעה במתחם בתקופת הקורונה, בסוף אותו החודש, נמכרה ברחוב אברהם פררה 5 דירה דומה ב-3.2 מיליון שקל. חזרנו לטווח המחירים הרגיל. שתי העסקאות שנעשו ברבעונים השני והשלישי של השנה, בוצעו במבנה חדש יחסית שנמצא במערב המתחם, ברחוב אברהם פררה 12; בראשונה נמכרה דירת 3 חדרים ב-2.16 מיליון שקל ובשנייה נמכרה דירת 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. ירידות מחיר? ממש לא.

"המחירים בשכונה נותרו יציבים ולא זזו יותר מידי קדימה", מסכים קסיר, ומעריך ש"אחד הדברים שמרתיעים קצת קונים זה דמי הניהול שצריך לשלם שם. יש חדר כושר, שומר, ודמי ניהול של דירות רגילות של 4 חדרים מגיעים במקום ל-500-550 שקל. ירושלמים לא מורגלים לדברים כאלה".

עיון בלוח yad2 מעלה, שבמתחם מוצעות בשעה זו כ-25 דירות. אף לא אחת מהן מוצעת למכירה במחיר שניתן להגדרה "מציאה". "אין ירידות מחיר", אומרת אביטן. "הקונים מנסים להוריד את המוכרים אבל המוכרים לא ממהרים, ואין ירידות מחירים".

ככלל, היא מסבירה, "הקורונה עשתה סדר בדברים. הקונים באמת רוצים לקנות והמוכרים באמת רוצים למכור. מי שרוצה לבלבל את השכל - לא מוצא את עצמו. הקורונה סיננה את אלה שרוצים לברר כמה הם יכולים לקבל על הדירה שלהם, ואת אלה שעוד לא סגורים עם עצמם איזה דירה בדיוק הם רוצים, או שרוצים לחפש דירות בהנחות משוגעות. ואלה שרצו 4 מיליון שקל על דירה ששווה 3 ומשהו מיליון שקל, בתקווה שימצאו דג שמן, הבינו שהסיכוי לזה אפסי והם עושים לעצמם את החישוב. לא צריך להיות גאון היום כדי להיכנס לאתר מדלן או לרשות המסים ולבדוק מחירים. זו גם הסיבה, שעסקאות היום נסגרות הרבה יותר במהירות מאשר לפני הקורונה. אנשים רואים, אוהבים ומתקדמים".

המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות

אבל בהולילנד, כמו בהולילנד - הדברים מתנהלים בעצלתיים, מסכימה אביטן. אולי הקונים והמוכרים יותר רציניים מבעבר, אבל עסקאות אין.

קסיר מסויג מעט, אבל מגיע לאותה מסקנה: "נכון שהשוק בחודשים האחרונים השתפר, אבל לא השתחרר לגמרי מאווירת הקורונה, והולילנד ממשיכה בדרכה מלפני הקורונה, כלומר המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות. אין יותר מדי דרישה מצד תושבים שמגיעים מחוץ לשכונה, ואילו אנשים שגרים שם לא מוכרים כל כך מהר", הוא אומר.

בתקופה האחרונה מעידים אנשי נדל"ן ובעלי דירות, כי יש קונים שמצפים מהמוכרים להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי. "הקונים מחפשים בימים הללו, ולא רק בהולילנד, נכסים ב'מחירי קורונה'. אבל במיוחד בהולילנד המוכרים מתעקשים למכור במחירי היעד שלהם ולא לרדת. רמת ההתפשרות במחיר אינה גבוהה, וזו כנראה סיבה נוספת למיעוט בעסקאות בימים הללו", מסכם קסיר. 

עוד כתבות

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

שוב: מעל לחצי מיליון ישראלים נמצאים בחל"ת

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

נציבות שירות בתי הסוהר  / צילום: יוסי כהן

ביהמ"ש דחה עתירת בני זוג הומואים לשהות יחד בכלא

"הזכות לחיי משפחה נקבעה כזכות חוקתית" קבע השופט רון שפירא והוסיף כי "אסיר איננו שונה מאדם אחר בכל הנוגע לזכויות החוקתיות" ● יחד עם זאת, דחה את בקשת בני הזוג לשהות יחד בכלא, תוך שקבע כי לא נפל פגם בהחלטת שירות בתי הסוהר

מוכר דגים בפרו. לפי הערכות האו”ם, 11 מתוך 15 אזורי המדגה העיקריים בעולם נמצאים במגמת הידלדלות / צילום: Rodrigo Abd, Associated Press

בסוף נישאר בלי דגים: מרבית אזורי הדיג בעולם במצב קריסה

נתוני האו"ם מראים שכ-90% מאזורי הדיג בעולם נמצאים במצב קריסה או בדרך אליו ● בהיעדר ניהול משאבים נכון, המערכת האקולוגית הימית עלולה להתמוטט ולהוביל למשבר מזון ● בישראל, רפורמת הדיג לא מיושמת במלואה ● כעת החשש הוא ששר החקלאות אלון שוסטר יסיג לאחור את ההישגים המעטים בתחום

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

'ימים נוראים' בוול סטריט: הנאסד"ק צנח ב-3%, הדאו ג'ונס ב-2%

החששות של המשקיעים חזרו לקדמת הבמה בעוד מדד הפחד קפץ ● בורסות אירופה ננעלו בעליות למרות העלייה בתחלואה וחולשה בנתוני המאקרו בספטמבר ● הנפט (WTI) טיפס מעל 40 דולר לחבית ● נייקי זינקה לאחר הדוחות; טסלה איבדה גובה על רקע האכזבה מ"יום הסוללה"

מסעדה ריקה / צילום: כדיה לוי, גלובס

עתירה לבג"ץ: הסירו את המגבלה האוסרת על פתיחתן של מסעדות ואפשרו הפעלת שירות איסוף עצמי

העותרים טוענים כי על המדינה ליצור מתווה אשר יאפשר את פעילותן של מסעדות - גם אם במתכונת חלקית, ומתן אפשרות לשירות איסוף עצמי והושבה באוויר הפתוח ● העותרים מסבירים כי המתווה ישרת את מטרת התקנות - הבטחת בריאות הציבור, לצד מניעת קריסת ענף המסעדנות

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

יום הכיפורים של אלשטיין? מחזיקי האג"ח של אי.די.בי החליטו על מימוש הנכסים המשועבדים לטובתם

מדובר במרבית נכסיה של אי.די.בי, כך שאובדנם יביא לקריסת השקעתו של אלשטיין בקבוצה, בסך 3 מיליארד שקל

מערכות אופטימיזציה של סולאראדג'  /  צילום: יחצ

סולאראדג' מצטרפת לגל הנפקות האג"ח של ענקיות הטכנולוגיה

חברת האנרגיה הסולארית גייסה 550 מיליון דולר באג"ח להמרה בריבית 0% ● קדמו לה עם גיוסי חוב גדולים: Wix, אמדוקס ונייס

משה לארי / צילום: דוברות בנק מזרחי טפחות

הציבור ומשקיעי הנוסטרו נענו להצעת הרכש של מזרחי טפחות לאגוד והמיזוג יוצא לדרך

בעלי מניית אגוד יקבלו כ-1.4 מיליארד שקל, רובם ב-7.8% ממניות מזרחי טפחות כשבעלי המניות הגדולים באגוד יתנו תוספת תמורה לבעלי מניות המיעוט ● מזרחי טפחות דיווח על שיעור היענות של 97.3% ● העסקה נחתמה במקור כבר ב-2017

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

אל על למדינה: אלי רוזנברג איש קש של אביו. יש למנוע את העברת השליטה

במכתב של אל על לשר החוץ ולשרת התחבורה נטען כי הרוכש של החברה הישראלית הוא רוזנברג האב והיותו ללא אזרחות ישראלית מנוגדת לתקנות החברה ● עוד נטען במכתב כי נציגי הרוכש היו מודעים לבעיה: "לקני רוזנברג יש בן שכבר כמה שנים לומד בישיבה בישראל ואנחנו נרשום את המניות על שמו"

עסק שקרס תחת המשבר הכלכלי. סגר סבב ב' / צילום: כדיה לוי, גלובס

הקלה בקנסות לנפגעים כלכלית מהקורונה

ריבלין וניסנקורן הכריזו על מתווה חנינות עבור בעלי חובות בגין קנסות

החדר הנקי שבו מייצרים את השתל של V-Wave   / צילום: ארז רוזנפלד

V-Wave השלימה גיוס של 98 מיליון דולר מקבוצת משקיעים מובילים בתחום הביומד

החברה פיתחה דלף (שאנט) לבבי לטיפול באי ספיקת לב ולחץ דם ריאתי ● המוצר כבר נמצא בניסוי קליני מתקדם ולהערכת החברה הכסף שגויס יספיק עד לקבלת אישור FDA לשימוש במוצר

בניין בורסת נאסד”ק, ניו יורק. תנאי האשראי של החברות הגדולות טובים מתמיד   / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

רוכבת על ההייפ: מניית החברה שנסקה ב-3,100% על רקע כניסתה לשוק הרכב החשמלי

מניית הפני סטוק של חברת SPI Energy, המספקת פיתרונות פוטו-וולטאים, מזנקת בחדות על רקע כוונתה לתכנן ולפתח פתרונות חשמליים ופתרונות טעינה לרכבים חשמליים

עלייה למטוס ארקיע / צילום: איל יצהר, גלובס

אחרי חצי שנה - ארקיע חוזרת לטוס

החברה תפעיל טיסות בינלאומיות לרודוס, כרתים ובלגראד החל מה-2 באוקטובר ולאילת החל מה-11 באוקטובר ● 550 העובדים שהוצאו לחל"ת יחזרו בהדרגה לעבודה כאשר לפי הסכם שנחתם לאחרונה כ-130 מהם יעזבו

הרמטכ"ל אביב כוכבי בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף / צילום: דובר צה"ל

הרמטכ"ל כוכבי: "הצלחת מיגור הקורונה תלויה בתרבות, משמעת ומילוי הנחיות"

הרמטכ"ל, רב-אלוף אביב כוכבי, אמר בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף כי משימת מיגור הקורונה היא משימה ראשונה במעלה של צה"ל והוא לא יחסוך במשאבים, בכוח אדם, באנשי פיתוח, באמצעי פיתוח, ובקשב, כדי להביס את הנגיף

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ראשי ישיבת ההסדר החרדית הקרבית לגנץ: "מבקשים לקחת חלק בדיוני חוק הגיוס"

ראשי ישיבת בצוותא, שנותנת מענה לחרדים שמעוניינים להתגייס, שלחו מכתב לשר הביטחון, שבו ביקשו להשתתף בגיבוש מתווה חוק הגיוס החדש

נעלי נייקי / צילום: Shuttertstock

נייקי מתאוששת מהקורונה בזכות המכירות ברשת

הכנסותיה של ענקית בגדי הספורט אמנם ירדו ב-1% לעומת הרבעון המקביל, אך המכירות הדיגיטליות זינקו ב-82% ● הרווח לפני מס הסתכם ב-1.52 מיליארד דולר - כמעט פי שניים מציפיות האנליסטים

משרדים של שלמה סיקסט  / צילום: כדיה לוי, גלובס

אניגמה בשוק הרכב: למה נבואות הזעם על המשבר בליסינג לא התממשו בינתיים

הירידה הצפויה בפעילותן, לצד המינוף הגבוה שבו הן פועלות, הובילו בשבועות הראשונים של המשבר לצניחה בערך האג"ח שהנפיקו חברות הליסינג הישראליות ● מאז חזרו האג"ח לתשואות חד-ספרתיות, והחברות רשמו רווחים במחצית השנה, למרות ירידה בהכנסות ● בעקבות הדוחות הרבעוניים

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

ה-OECD: ישראל מתקשה להכיל את התפרצות הקורונה המחודשת

בארגון המדינות המופתחות מעריכים כי הצמיחה של המשק הישראלי ב-2021 תעמוד על 2.9% בלבד ● ב-OECD ממליצים להגדיל את ההוצאות הממשלתיות בתחומי הרווחה והתשתיות ולנצל את המשבר לרפורמה מקיפה במערכת המס

חנות סגורה של ראלף לורן במיין בימי קורונה / צילום: Robert F. Bukaty, AP

ראלף לורן מצמצמת את כוח האדם ב-15% על רקע הקורונה

על רקע הירידה החדה בהכנסות רשת בתי האופנה עם סגירת סניפים רבים בשל הקורונה, ראלף לורן תצמצם משמעותית את כוח האדם שלה ● לא נמסר כמה עובדים בדיוק יפוטרו, אך החברה מתכננת לבצע את הצמצומים עד סוף שנת העסקים הנוכחית שלה (מרץ 2021)

מתוך האתר של חברת כנפי משק / צילום: צילום מסך

"שומרי הסף כשלו ובמשך 15 שנה לא גילו כי דוחותיה של כנפי משק מפוברקים"

כך כתב הנאמן הזמני עו"ד שאול קוטלר בדוח שהגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב ● חברת התיירות הקיבוצית חשודה באי-סדרים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים ● הנאמן המליץ לתת צו לפירוק החברה ולמנות נאמן להליכי חדלות הפרעון