חוף התכלת, הרצליה / צילום: שלומי יוסף, גלובס
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה בשבוע שעבר להפקדה את תוכנית חוף התכלת, רובע עירוני חדש בדרום-מערב הרצליה. התוכנית, בין מבנה מלון מנדרין בתל אביב בדרום לאזור התעשייה הרצליה פיתוח בצפון, סוגרת את החוליה החסרה בתכנון קו החוף של מטרופולין תל אביב.
להפקדת התוכנית קדם תהליך של 17 שנה שכלל לא מעט קונפליקטים. כעת, התוכנית המתארית הופקדה אך עדיין לא אושרה ויש לה גם לא מעט מתנגדים. אנשי נדל"ן שקשורים לתוכנית סבורים שיידרשו לפחות עשר שנים עד שניתן יהיה להתחיל לבנות בשטח ו-20 שנה עד שתמומש במלואה.
מה מתוכנן: 7-10 שנים של תכנון מפורט
הרובע החדש כולל 12.5 אלף יחידות דיור במבני מגורים בגבהים שונים: בנייה נמוכה יחסית ומדורגת של 8-6 קומות מכיוון מערב (חוף הים), ושילוב של בנייה גבוהה יותר שגם היא מדורגת מ-8 קומות ועד ל-30 קומות, בחלקה המזרחי. בנוסף ליחידות הדיור, כולל הרובע כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-710 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, כ-2,000 חדרי מלון, פארק חופי ושטחים פתוחים.
עו"ד יוסף גיא מוסרי, המייצג מאות מבעלי הקרקעות ומלווה את התוכנית משנת 2003, מבהיר שיעברו שנים רבות עד שניתן יהיה לבנות בשטח: "ההיסטוריה במדינת ישראל מראה שהעיריות מעדיפות לפצל את התוכנית לשתי רמות. רמה מתארית, כמו זו שנעשית עכשיו. ושלב נוסף, של תוכנית מפורטת, שתאפשר הפניה של הבעלים למגרשי התמורה וגם פירוט לרזולוציה הרבה יותר גבוהה".
מוסרי מבהיר שהקצב תלוי בעירייה: "העירייה היא זו שאמורה ליזום את הכנת התוכנית המפורטת לשלב 2. ובמקביל, לפרסם מכרזים לפיתוח הציבורי של הקרקע - כבישים, תשתיות ראשוניות, קווי בזק, אינטרנט. בדרך כלל, נדרשות שלוש שנים ממועד אישור התוכנית המתארית עד להכנת תוכנית מפורטת, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. אני מעריך שאם התכנון יהיה יעיל ונכון, זה ייקח בין 7-10 שנים".
הקרקע: חלקות קטנות מתקופת הבריטים
עו"ד מוסרי: "המתחם הזה שונה מאוד מאחרים ואפילו קרובים לו, כמו פי גלילות או תוכנית 3700 בת"א. מדובר במאות בעלי קרקעות, רובם בעלי חלקות קטנות, שהפרצלציה שלהן נעשתה עוד בתקופת הבריטים. הגודל הממוצע של החלקות הוא בין 500 ל-1,000 מ"ר. חלק מבעלי הקרקע הם יורשים של הרוכשים המקוריים, נכדים ואפילו נינים. חלק אחר זה אנשים שקנו חלקי חלקות מתוך תקווה שיום אחד מישהו יקדם את התוכנית הזאת עבורם והם ייהנו מפירות ההשקעה. היתרון של החברות המשווקות, שגם הן בתמונה, הוא שהן יכולות להנגיש לאנשים רכישה של חלקים קטנים".
כמה עולה לרכוש דונם?
"המחיר הממוצע הוא סביב 6.5-7 מיליון שקל בחלק הקדמי של התוכנית (קרוב יותר לים), ובסביבות 6 מיליון בחלק העורפי".
על פי אתר רשות המסים, בינואר השנה נערכה עסקה על חלקת שטח של 400 מ"ר, קרובה יחסית לים, במחיר שמשקף קרוב ל-6 מיליון שקל לדונם. מגרש רחוק יותר מהים מוצע כעת למכירה באמצעות אנגלו סכסון במחיר של 4.6 מיליון שקל.
עו"ד מוסרי מוסיף שמרבית החלקות במתחם משויכות גיאוגרפית לבעלים, למעט כאלה שנמצאות בחלק הצפוני, ששייכות ברובן לחברת אלייד השקעות, שבשליטת יצחק סוארי. התוכנית היא "תוכנית איחוד וחלוקה מחדש", כלומר, כל התוכנית תהפוך למעין "מושע", כל צורכי הציבור יחולקו, ומאידך, הזכויות הסחירות של בעלי המגרשים שנלקחו יועברו למגרשים שמיועדים לבינוי.
התכנון: העיר לא טובלת רגליים בים
אדריכל דני קייזר, האחראי לתכנון של פרויקט הרובע החדש, כיהן בעברו כמהנדס העיר תל אביב (2005-2000). לדבריו, "אחת העבודות הכי משמעותיות שקודמו בתקופת כהונתי כמהנדס העיר תל אביב הייתה תוכנית 3700 (הרובע העירוני החדש בצפון מערב ת"א). כשסיימתי את תפקידי פנתה אליי דניאלה פוסק, שהייתה אז מהנדסת העיר הרצליה, והציעה לי לקדם תכנון דומה בחוף התכלת. העירייה חשבה ובצדק שראוי שהיא זו שתתכנן אותו.
"בשטח הייתה פרצלציה, כאילו שמישהו תכנן שם פעם את ההמשך של הרצליה פיתוח. תכננו חלופות וגיבשנו חזון, כולל הליך שיתוף ציבור שבו השתתפו מאות מתושבי הרצליה".
חטיבת השטח של חוף התכלת מעניינת כי היא נמצאת בין חוף הים לכביש החוף, בין תל אביב להרצליה פיתוח. מה הייתה נקודת המוצא של התכנון שלכם? איזו עיר דמיינתם?
"הטופוגרפיה שם שונה מאשר בתל אביב, כי יש שם רכס כורכר ומצוק בגובה של עד 20 מטר. זה לא שהמרקם העירוני פוגש את הים ברצף אחד.
"דבר שני, תוכנית המתאר המחוזית, כולל חוק החופים, דיברה על התרחקות של 300 מטר מקו המים. זה אומר שהיינו צריכים לייצר סביבה עירונית, לא כמו שיפו או עכו פוגשות את הים. העיר לא טובלת את הרגליים בים. לא עניין אותי שמכל דירה ברובע החדש יראו את הים. עניין אותי שמי שהולך ברחוב יחוש שהוא הולך לאורך הים התיכון. זה האתגר של התוכנית".
ואיך זה קורה?
"יצרנו מערכת של רחובות שהאוריינטציה שלה היא מזרח מערב ובה מלווה כל רחוב שני ברצועה ירוקה, שדומה לרחוב דוד המלך בת"א. כלומר, כביש רחב ולצידו מדרכה רחבה עם רצועה ירוקה, שמלווה בחזית מסחרית. כשהרחוב הזה מגיע מערבה הוא נפתח כמו משפך אל הפארק החופי".
התוכנית מגיעה עד כביש החוף. איך הרובע מתממשק עם הציר הזה?
"בחלק שקרוב למחלף הרב-מכר אנחנו ממשיכים את רצועת התעסוקה של הרצליה פיתוח. אבל ככל שאנחנו יורדים דרומה אנחנו משלבים מגורים בבנייה גבוהה עם אפשרות של מגדלים בגובה 30 קומות. אנחנו מעבים מאוד את הבינוי שם".
הקשר לתל אביב: בזכות הקו הירוק של הרכבת הקלה
לקייזר חשוב לציין שאחד ההישגים של התוכנית הוא יצירת ההמשך לציר אבן גבירול. "הגישה של הרצליה בהתחלה הייתה שלא צריך להמשיך את תל אביב. אבל, התגברנו על זה, במיוחד על רקע ההבנה שהקו הירוק של הרכבת הקלה, שמתחיל בחולון, יעבור באבן גבירול בתל אביב וימשיך עד הרצליה. מדובר ברחוב עם שימושים עירוניים מעורבים, אינטנסיביים מאוד, כשבכל 90 מטר חוצים אותו רחובות ניצבים בכיוון מזרח-מערב. בחקירה שעשינו גילינו שההצלחה של רחובות ראשיים, כמו אבן גבירול בת"א, דיזנגוף, או רחובות בלונדון, נובעת מזה שיש הרבה מאוד רחובות קטנים שמזינים אותם. יצרנו גריד עירוני פשוט שיוצר אוריינטציה מאוד ברורה למי שהולך בו. הגישה שלי היא שסביבה עירונית מוצלחת היא כזו שבה אנשים מרגישים התמצאות, שייכות וביטחון".
"אנחנו לא יכולים בשלב הזה להכתיב חומרים, גוונים או יחס בין זכוכית ובינוי. ההערכה שלי היא שעד שהרובע ייבנה יעברו לפחות 20 שנה. בתקופה כזאת משתנות אופנות עיצוביות, טכנולוגיות ואפילו תפיסות מגורים".
מי האנשים שיגורו ברובע החדש, זה יהיה המשך של אזורי חן, הילדים של הרצליה פיתוח?
"בתוכנית הזאת עשינו שני דברים שיבטיחו הטרוגניות, ואני לאו דווקא מכוון לעשירים או עניים: 20% מהדירות קטנות ועוד 15% מוגדרות כדיור בר השגה, שלגביהן תצטרך עיריית הרצליה מדיניות שתבטיח שהדירות אכן יוחזקו ביד אחת ויושכרו במחירים מפוקחים". קייזר מודה ששני התנאים האלה הם יוזמה של הוועדה המחוזית.
הצפיפות: 60 יח"ד לדונם
קייזר מבהיר שלמרות הצפיפות היחסית (60 יח"ד לדונם) הרי שמי שיגור ברובע החדש יחוש שיש אוויר ומקום, שכן 70% מהשטח מופקע לצורכי ציבור. "חלל הרחוב, המקום שבו אנשים שוהים, מוגדר על ידי דפנות של בניינים בגובה שש-שמונה קומות שמלווים אותו. בדרך כלל קומת הקרקע היא קומה פעילה, שיש בה מסחר או מגורים. היא לא מרוחקת מהרחוב עם גדר. הבנייה הגבוהה יותר היא בנסיגה מהרחוב ומחזית הבניינים הנמוכים יותר.
חברת מועצת העיר הרצליה, מאיה כץ, לשעבר סגנית ראש העיר וכיום חברה בוועדת המשנה לתכנון ובנייה ומי שעומדת בראש האופוזיציה המקומית, מברכת על התוכנית אבל סבורה שהיה צריך לצופף אותה אפילו עוד יותר: "תוכנית המתאר של הרצליה, שלא אושרה עדיין, מציעה להכפיל את מספר התושבים בשכונות הוותיקות של העיר ומעמיסה על התשתיות הקיימות עומס לא פרופורציונלי. אני חושבת שהיה נכון למקד את המאמצים האורבניים בפרויקט חוף התכלת".
האדריכל מייק סקה, כיום מהנדס העיר מעלות תרשיחא ולשעבר מהנדס העיר הרצליה, מברך על הפקדת התוכנית, אך גם מסויג ממנה בדיוק מן הכיוון ההפוך: "כשאני קיבלתי את התוכנית היו בה 14 אלף יח"ד וכשהיא יצאה ממני להפקדה היו בה 9,500 יח"ד. מה שקרה מאז זה תעלומה בעיניי. אני לא מצליח להבין איך בכמה חודשים הוסיפו 3,000 יח"ד ללא תסקירים וללא בדיקות חברתיות. על התוכניות הזאת עובדים שנים. אני לא מצליח להבין איך נוספו אלפי יחידות דיור ללא בדיקה שתקבע אם התוכנית יכולה לשאת אותן. בעיניי, 12,500 יח"ד זה מופרך. הדרך היחידה שהתוכנית תישא את הכמות הגדולה היא באמצעות מגדלים גבוהים מאוד, והמשמעות היא לשבור את כל הערכיות של קו החוף".
ומה זה יעשה לעיר הקיימת?
"הרצליה בנויה משני חלקים. ממערב וממזרח לכביש מס’ 2. תוספת כל כך גדולה של יחידות דיור בצד של הים תחליש את העיר הקיימת. כל האנשים החזקים, משפרי הדיור, לא ילכו לעיר הקיימת ולמרקם הקיים, שהוא מטבע הדברים מזדקן עם שנים, אלא למקום שבו יש מטרו וחוף ים".
בעיריית הרצליה בחרו שלא להתראיין לכתבה, אך מסרו כי "עיריית הרצליה מברכת על קידומה של תוכנית חוף התכלת - מדובר בתוכנית יפה, המשלבת בנייה ופיתוח תוך שמירה על ערכי הטבע, הנוף והמבט הפתוח לים. עם זאת, עדיין נדרשים בשטחי התוכנית תהליכים משמעותיים ומורכבים של איחוד וחלוקה וכמו כן, העירייה תעמוד על כך שבטרם תחילת מימוש התוכנית תקיים המדינה את מחויבותה לפיתוח תשתיות לאומית של תחבורה, מים, ביוב וניקוז, מוסדות חינוך ועוד, המהוות תנאי בסיסי לכל תוספת בנייה בהרצליה".
ממלון מנדרין ועד הרצליה פיתוח: תוכנית חוף התכלת במספרים
● 12.5 אלף יחידות דיור
● 640 אלף מ"ר מבני ציבור
● 680 אלף מ"ר תעסוקה
● 30 אלף מ"ר מסחר
● 2,000 חדרים במלון
● 820 דונם שטחים פתוחים
● 500-1,000 מ"ר - שטח חלקה ממוצע
● כ-6 מיליון שקל - מחיר דונם קרוב לים