קרקע חקלאית / צילום: גיל ארבל
רקע: חוכר חכר מהמינהל קרקע בייעוד לבית אבות סיעודי. הוא רצה להרחיב את בית האבות ולכן יזם תוכנית בניין עיר (תב"ע) לשטח הסמוך ובה נקבע שהקרקע הסמוכה תיועד לבית אבות, לדיור מוגן וכו'. רשות מקרקעי ישראל הקצתה לו את הקרקע בפטור ממכרז, ונשאלה השאלה לפי איזה ייעוד יעריך השמאי את שווי הקרקע. אם יישום לפי ייעוד בית חולים סיעודי - אזי המחיר נמוך, ואם אם לפי ייעוד בית חולים, דיור מוגן וכיוב' - המחיר גבוה יותר כמובן.
■ החלטת המחוזי: בית המשפט המחוזי קבע כי השומה שעל בסיסה ייקבע המחיר תחושב בשים לב למטרת החכירה שהיא לבית אבות סיעודי בלבד, ולא לפי ייעודם של המקרקעין בהתאם לדין התכנוני החל עליהם, המאפשר שימוש בהם גם למטרות של בית אבות רגיל או דיור מוגן.
רמ"י והשמאי הממשלתי הראשי טענו כי שומת המגרשים צריכה לשקף את ערכי השוק של הקרקע, בין היתר, במלוא הפוטנציאל התכנוני המאושר שלה, נוכח הוראות הפטור שבתקנות חובת המכרזים. לדידה של רמ"י, אם אתה האזרח קיבלת כבר טובה אחת (בעצם הפטור ממכרז), תשלם מחיר מלא.
החוכר מצדו טוען שהדבר לא הגיוני ולא צודק. "אי אפשר מצד אחד להגביל אותי בשימוש ומצד שני לקחת ממני מחיר מלא. מן הראוי שתקחו מחיר המתאים למטרת החכירה המוגבלת".
■ החלטת העליון: ביהמ"ש העליון קיבל את ערעורה של רמ"י על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ופסק בדעת רוב כי במקרה שבו הוענקו זכויות מוגבלות במקרקעין ללא מכרז פומבי, יש לאמוד את מלוא שווי הזכויות במקרקעין שניתן היה להציע אילו הקרקע הייתה מוצעת במכרז פומבי ללא המגבלות, ולפעול על פי הערכת שמאי לשווי המקרקעין על פי ייעודם בהתאם לדין התכנוני התקף החל עליהם.
העליון מדגיש כי סעיף 40 ג' לחוק התקציב מחייב בהקצאה מחיר קרקע מלא, אלא אם שר האוצר יאשר הפחתה. כמובן שעם נימוק כזה לא ניתן להתווכח, כי לכאורה חוק התקציב גובר על הכול אבל דעת המיעוט פירשה אחרת, וקבעה שצריך להעריך לפי שווי נמוך. השופט אלרון סבר כי ראוי לקבוע את מחיר הזכויות במקרקעין בהתאם לשווי הזכויות שהוענקו בפועל.
ניתוח: קשה למצוא היגיון בפסק דין זה, שבו המינהל מקצה קרקע לייעוד פלוני וגובה כסף לייעוד אחר - שאסור לעשותו. מעניין שכאשר דעת הרוב מציינת שאם החוכר יבקש לשנות הייעוד מבית חולים סיעודי לייעודים האחרים, אזי חזקה על המינהל שיתחשב בעובדה שכבר שולם מחיר מלא.
ע"א 8331/17 (12.07.2020).
הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן