נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, שבשליטת יואל גולדמן, ממשיכה להסתמך על יכולתה להשלים עסקאות גדולות למכירת נכסים ולמימון מחדש של חברות נכס, לצורך פירעון התחייבויותיה למחזיקי האג"ח שלה בת"א בשנתיים הקרובות. כך עולה מדוח התזרים החזוי שצירפה אול-יר לדוחותיה הכספיים לסיכום הרבעון השני של 2020.
לאול-יר חוב עתק של כ-2.3 מיליארד שקל (685 מיליון דולר) למחזיקי האג"ח מסדרות ב'-ה'. בעקבות פרסום הדוחות נסחרו היום אג"ח החברה בעליות שערים, אך הן עדיין נושאות תשואה שנתית לפידיון של עד 39% בסדרות שאינן מובטחות בשעבוד על נכסים. מדובר בתשואת זבל המלמדת על חשש בקרב המשקיעים באשר ליכולתה של אול-יר לעמוד בתחזיות.
לפי אול-יר, מכירת הנכסים המתוכננת אמורה לייצר לה תזרים נטו של 40 מיליון דולר בארבעת החודשים האחרונים של 2020, ועוד 48 מיליון דולר ב-2021, בשעה שמיחזור החובות בחברות הנכס אמור להניב תזרים נטו של 275 מיליון דולר עד סוף 2020, ועוד 14 מיליון דולר ב-2021. כל אלו, אמורים להספיק לתשלומי קרן וריבית למחזיקי האג"ח בהיקפים של 47 מיליון דולר במחצית השנייה השנה, 73 מיליון דולר ב-2021 ו-21 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2022.
בנוסף לכך, מיחזור החוב של פרויקט המגורים להשכרה דניזן-בושוויק שבברוקלין עוד השנה, יביא עמו לפירעון מוקדם של מלוא סדרת אג"ח ה' בהיקף של 248 מיליון דולר, שלטובתה משועבד כיום הנכס. כך, שללא ביצוע הפירעון המוקדם למחזיקי אג"ח ה' יעמדו בפני אול-יר פירעונות של 159 מיליון דולר עד סוף יוני 2022, כאשר נכון לסוף יוני הכילה קופתה מזומנים בשווי של 31 מיליון דולר בלבד.
זינוק של 97% בהוצאות המימון ברבעון
אול-יר פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבניו-יורק, באמצעות השכרת דירות למגורים, וכן ברכישה והקמה של בנייני דירות להשכרה. במסגרת הדוחות לרבעון השני, מפנים רואי החשבון את תשומת הלב לתשלומי החוב הצפויים בשנתיים הקרובות ולתוכניות הדירקטוריון והנהלת החברה לעמידה בהם באמצעות מימוש ומימון מחדש של נכסים, וכן הלוואת מזנין של עד 16 מיליון דולר שקיבלה אול-יר מתאגיד פיננסי בתקופה האחרונה.
את הרבעון השני של 2020 סיימה אול-יר בהפסד של 36 מיליון דולר לבעלי המניות, כך שבמחצית הראשונה של השנה נרשם הפסד של 33 מיליון דולר. ההפסד הגבוה ברבעון השני נבע מזינוק של 97% בהוצאות המימון ל-39 מיליון דולר, ומירידה של 15.5 מיליון דולר בשווי הנדל"ן להשקעה של החברה.
בסך הכול, ספגה אול-יר בששת החודשים הראשונים של השנה ירידה של 31 מיליון דולר בשווי הנדל"ן שבבעלותה, זאת בין השאר מהתאמות שביצעו מעריכי השווי לנוכח התפרצות נגיף הקורונה בארה"ב.
עוד מגלים הדוחות הכספיים כי ברבעון השני הציגה אול-יר עלייה של 7.6% בהכנסות (נטו) מדמי שכירות ונלוות ל-21.5 מיליון דולר, וזאת בזכות אכלוס הדירות להשכרה בשלב ב' של פרויקט דניזן-בושוויק. יש לציין כי פרויקט זה, על שני שלביו, סיפק במחצית הכנסה תפעולית נטו (NOI) של כ-11 מיליון דולר, שהיוותה כמחצית מה-NOI של החברה כולה.
למרות זאת, הציגה החברה ברבעון ירידה של 81% ב-FFO (רווח נקי תזרימי) ל-1.7 מיליון דולר בלבד, בעקבות עלייה בהוצאות המימון של אותו הפרויקט. בנוסף, רשמה החברה ברבעון השני תזרים שלילי של 4 מיליון דולר מפעילות שוטפת.
עסקאות מימוש ומימון שמתעכבות
אול-יר החלה לקדם עסקה גדולה למכירת חלק מפורטפוליו הנכסים המניבים שלה עוד בטרם התרחבה מגיפת הקורונה לארה"ב והפכה למשבר כלכל גלובלי. מאז עברה העסקה המתוכננת עליות ומורדות, דחיות ושינויים, עד לחתימתה במתכונתה האחרונה לפני חודשיים.
בסוף יוני התקשרה אול-יר בתיקון להסכם לביצוע העסקה המקורית, ולפיו היא תמכור לרוכש 68 מבני נדל"ן מניב למגורים בעיר ניו יורק בתמורה לסך כולל של כ-302 מיליון דולר (בכפוף להתאמות). אותם נכסים רשומים בספרי אול-יר בשווי כולל של 312 מיליון דולר.
עוד נקבע בתיקון להסכם המכירה, כי השלמת העסקה תיעשה בשני שלבים. בשלב הראשון, היה אמור הרוכש להשלים עד ל-22 ביולי השנה רכישה של 45 נכסים מהפורטפוליו ולשלם תמורתם 155.1 מיליון דולר, בהמשך לתשלום של 15 מיליון דולר אותו העביר כמקדמה כבר בחודש מרץ האחרון.
בשלב השני היה אמור הרוכש להשלים את רכישת 23 הנכסים הנוספים ב-20 בנובמבר השנה תמורת 125.8 מיליון דולר. כחלק מההסכם, נדרש הרוכש להעביר מקדמות נוספות בסך של 7.5 מיליון דולר, אולם אלו טרם הועברו ולדברי אול-יר היא ממשיכה לפעול יחד עם הרוכש לקידום השלמת העסקה בהקדם האפשרי.
בנוגע למימון מחדש לפורטפוליו הנכסים המניבים (כולל דניזן-בושוויק) בסך של 675 מיליון דולר, מציינת החברה כי "נמשך המו"מ מול המלווה, אשר לאור משבר הקורונה מצריך זמן רב מהצפוי, כך שייתכן כי תנאי ההלוואה יהיו שונים מהמתואר במזכר ההבנות".