פרויקט פרויקט 1K B.S.R במתחם האלף. "אנשים יחזרו למשרדים" / הדמיה: TOTEM
הכתבה בשיתוף קבוצת ב.ס.ר
אחד מהענפים שנפגעו קשה במשבר הקורונה הוא הנדל"ן המשרדי. אבל אולי דווקא בשל כך מדובר כעת בהזדמנות למשקיעים לרכוש במחיר נמוך ולהרוויח בעתיד? המצב הנוכחי הוא שחברות מפנות שטחי משרדים והביקושים אינם גבוהים. בסקטור הנדל"ן בשוק המניות האמריקני למשל משקל הנדל"ן למשרדים עומד כיום על 8.5% בלבד, בהשוואה ל-20% בתקופת השיא לפני עשור. גם בישראל היו מי שהעלו מספר סימני שאלה לגבי נחיצותם בימים אלו של מיליוני מ"ר משרדים, שהולכים ונבנים.
מנגד, יזמים רבים סבורים כי זהו תזמון נכון להשקעה בנדל"ן למשרדים - כניסה לשוק בנקודת השפל שלו, רכישה בזול, ישיבה על הגדר וקצירת הרווחים בעוד מספר שנים. זאת לאחר שההתאוששות בענף תושלם והוא יחזור להיות רווחי. עם זאת, כאמור, כמו בכל השקעה נדל"נית, חשוב לבחון שאלות נוספות - כגון איזה סוג של נדל"ן משרדי לקנות? נכס קיים ובנוי או נכס "על הנייר" שבנייתו תושלם בהמשך? והאם יש מיקומים שבתקופת הקורונה עשויים לעניין את המשקיעים?
הזדמנות של פעם במשבר ענק?
"מתישהו אנחנו נחזור לשגרה. אנשים צריכים לעבוד בסביבת עבודה ארגונית של חברה, לפחות חלק גדול מהזמן. לקום בבוקר, לצאת, לפגוש אנשים ויש גם חברות שאין עבורן תחליף לעבודה במשרד", אומר אבנר פלדי, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת ב.ס.ר, העוסקת בייזום וניהול פרויקטי נדל"ן משרדים ומגורים. קבוצת ב.ס.ר היא היזמית של שני מגדלי משרדים, בני 25 קומות, שעתידים להיבנות ולהסתיים בעוד כארבע שנים במתחם האלף בראשון לציון. מתחם מסחר, תעסוקה, מגורים ובילוי, מהגדולים ביותר שידעה ישראל בשנים האחרונות, שהולך ונבנה באזור התעשייה החדש של העיר. פלדי מאמין כי עם סיום משבר הקורונה ובשנים שלאחריו נתחיל לראות היפוך למגמה הנוכחית - חזרה של אנשים למשרדים וכתוצאה מכך, גם חברות שמחפשות לעצמן עוד שטחים.
"כשהתחלנו את הקמפיין למגדל, עוד לפני משבר הקורונה, הסלוגן שלנו אמר: 'עכשיו, בהזדמנות של פעם באלף'", מספר פלדי, "כעת, הסיסמה הזאת מקבלת משנה תוקף. בפרויקט שלנו נפתחות עכשיו הזדמנויות השקעה במחירים אטרקטיביים גם לבעלי הון עצמי של כ-500 אלף שקל, שיכולים לעשות עסקה נוחה ובהמשך להרוויח בה.
אחד השינויים שבוצעו במגדל המשרדים שמשווקת קבוצת ב.ס.ר כתוצאה ממשבר הקורונה, הוא חלוקה של מחצית מהקומות ליחידות משרדים קטנות יותר. "קומות שתכננו לארבע יחידות משרדים, חולקו כעת לשמונה יחידות עצמאיות. זאת על מנת לפתוח את השוק לבעלי מקצועות חופשיים לשימוש עצמי וגם למשקיעי נדל"ן ולאפשר גמישות תכנונית יעילה ומקסימלית של חלוקת קומת משרדים טיפוסית", אומר פלדי ומציין כי שטח יחידת משרדים עצמאית לשיווק מתחיל מ-110 מ"ר ועד ל-260 מ"ר ברוטו, בשטח קומה ממוצע של כ-1540 מ"ר ברוטו.
לפרטים נוספים על פרויקט 1K B.S.R במתחם האלף הקליקו>>
לרכוש עכשיו בזול - ליהנות מעליית הערך בעתיד
שאלה נוספת שחשוב לבחון בנוגע לכדאיות ההשקעה נוגעת לסוג הנדל"ן. האם כדאי לרכוש משרד מוכן במחיר נמוך ולהמתין לעליית הערך? או שאולי להעדיף משרד שעתיד להיות מושלם בהמשך? "רכישת משרד מוכן עכשיו מעמידה את המשקיע בפני סיכון, הגיוני בהחלט, שיתקשה להשכיר אותו ", אומר פלדי. בנוסף לכך, בכל התקופה שהמשרד לא מושכר, בעל הנכס ממשיך לשלם דמי ניהול ומיסי ארנונה והדבר שוחק את התשואה.
מנגד, לרכישה של משרד "על הנייר", שבנייתו תושלם בהמשך, כמה יתרונות. "השוק עוד יכול להתהפך כמה וכמה פעמים בשנים הקרובות", מסביר פלדי, "עד שבסוף הוא יחזור למגמת עלייה כשפרויקט המשרדים שלנו יהיה בנוי. אבל בינתיים המשקיע רכש את המשרד במחיר אטרקטיבי ומי שיקנה את אותו המשרד בעוד ארבע שנים ישלם הרבה יותר. הדבר משול למשקיעים שמחפשים לתפוס מנייה בירידה, עם פוטנציאל גדול לעלייה בטווח הרחוק". כמובן, שבתקופת הבנייה של המשרד ועד לטופס 4, אין למשקיע הוצאות אחזקה ומיסי ארנונה.
מתחם האלף - לא למשרדים בלבד
משבר הקורונה פגע ואולי עוד יפגע בחלק מאזורי התעסוקה בארץ יותר ובאחרים פחות. אזורים שיש להם להציע יותר מאשר רק משרדים - המשלבים בילוי, פנאי ומסחר, ככל הנראה, יתאוששו מהר יותר מאחרים. על הרקע הזה, מתחם האלף בראשון לציון נחשב לאחד המתחמים המבטיחים ביותר. מבחינת גודל, הוא משתרע על פני שטח שגדול פי אחד וחצי משטח אזור התעשייה של הרצליה פיתוח; מבחינה תחבורתית, הוא ממוקם בקרבת צירי תנועה מרכזיים, כמו דרך איילון, כביש 431 וכביש 4 ובעתיד יעברו בו קווי הרכבת הקלה. באזור, כאמור, יהיו גם מתחמי בילוי, מגורים, מסחר, חינוך, קהילה ועוד.
"אנשים שיגיעו לפה לא יעשו זאת עבור המשרדים בלבד. זה לא יהיה רק מקום לעבוד בו, אלא כזה שיציע את כל המעטפת, כמו בילוי, פנאי, מסחר ואפילו מגורים", מדגיש פלדי. "הפרויקט הזה ייחודי בתפיסתו התכנונית והאורבנית ואטרקטיבי בפני עצמו, גם ללא קשר למשבר הקורונה. המסרים שעוברים בתקשורת על מגמה של עבודה מהבית מרתיעים את המשקיעים אך שתעבור התקופה הזו. וכשנחווה את היפוך המגמה - האטרקטיביות שלו רק תעלה", הוא מוסיף.
לכן, בסופו של דבר, למרות המצב העכשווי, או שאולי דווקא בגללו, נראה שהשקעה בנדל"ן משרדים היא רעיון שלא ניתן לפסול אותו .כמובן שיש לבחון את ההשקעה ביתר חשיבה כלכלית ומקצועית ולטווח הארוך.
לפרטים נוספים על פרויקט 1K B.S.R במתחם האלף הקליקו>>