בניין Denizen Bushwick, נכס של חברת הנדל"ן אול-יר ברובע ברוקלין, ניו יורק / צילום: מצגת All Year
חברת מידרוג הורידה אתמול את דירוג איגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, על רקע שחיקה ביחסים הפיננסיים של החברה והתקרבות לאמות המידה הפיננסיות (קובננטים), שחריגה מהן תהווה עילה להעמדת החוב לפירעון מיידי. דירוגה של החברה ושל האג"ח הלא-מובטחות שלה (סדרות ב', ד') הופחת בשתי דרגות ל-Baa2, ואילו דירוג הסדרות המובטחות (ג', ה') הופחת בשתי דרגות ל-Baa1.
בתגובה להודעת מידרוג נסחרה היום אג"ח ב' הקצרה והלא-מובטחת של אול-יר לפי תשואה שנתית לפדיון של 44%. תשואת "זבל" זו מעידה על חשש כבד מצד המחזיקים באשר ליכולת החברה לפרוע את הסדרה במלואה ובהתאם ללוח הסילוקין (בארבע תשלומים עד נובמבר 2023).
לאול-יר, שנמצאת בבעלות יואל גולדמן, חוב עתק של כ-2.3 מיליארד שקל (685 מיליון דולר) למחזיקי האג"ח שלה מסדרות ב'-ה', ובעקבות הודעת מידרוג ירדו מחירי האג"ח שלה בשיעורים של עד 3%.
מידרוג הותירה את דירוגי האג"ח של אול-יר תחת בחינה עם השלכות שליליות, המעידה על אפשרות להפחתה נוספת של הדירוג כבר בעתיד הקרוב. "נכון ליום 30 ביוני 2020, החברה קרובה להפרת הקובננטים באופן שחורג מתחזיותיה כפי שהוצגו למידרוג", נכתב בדוח הדירוג.
עוד נכתב בדוח כי "להערכת מידרוג, רמת המינוף של החברה צפויה להיוותר גבוהה אף לאחר השלמת עסקת מכירת פורטפוליו נכסים על ידי החברה, הצפויה בטווח הקצר, ובהתאם אף צפויה להימשך הקירבה להפרת הקובננטים. הותרת הדירוג תחת בחינה נובעת מעיכובים בעסקת המכירה וחריגות מלוחות הזמנים שהוגדרו בה".
במידרוג מציינים כי "אי-השלמת השלב הראשון בעסקת המכירה עד לסוף ספטמבר 2020, עלול להוביל להפרה של אמות מידה פיננסיות ולהשליך לשלילה על הדירוג". עוד מדגישים בחברת הדירוג כי הפרופיל הפיננסי של אול-יר מושפע לשלילה מיחסי מינוף גבוהים ויחסי כיסוי איטיים, וכי לחברה גמישות פיננסית מוגבלת, בהיעדר נכסים שאינם משועבדים בהיקף משמעותי.
אול-יר פועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. לדברי מידרוג, התמקדות החברה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בברוקלין תומכת ביציבות סביבת הפעילות, כשסביבה זו מאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים יחסית ושכר דירה יציב.
עם זאת, המינוף הגבוה יחסית והצורך במזומנים מאלצים את אול-יר להסתמך בתקופה הקרובה על שתי עסקאות ענקיות למימוש נכסים ולמימון מחדש של נכסים אחרים, שהשלמתן נגררת והולכת על פני חודשים ארוכים.
תספורת של יותר מ-90% בסטרווד
חברת הנדל"ן הזרה סטרווד ווסט, שקרסה ועברה לבעלות מחזיקי האג"ח שלה, מתקרבת להשלמת הסדר חוב, שיגזור על המחזיקים "תספורת" ענקית של יותר מ-90%. החברה, שגייסה בתחילת 2018 סכום של 910 מיליון שקל בהנפקת אג"ח בבורסת תל אביב, אמורה להחזיר למחזיקים סכום של 21 מיליון דולר בלבד (71 מיליון שקל) במועד השלמת ההסדר.
סטרווד ווסט, שמחזיקה בשבעה קניונים בארה"ב, מנוהלת בשבועות האחרונים על ידי הנאמנים עו"ד רון הדסי ועו"ד צוריאל (צורי) לביא, שאותם מינה בית המשפט המחוזי בתל אביב. מאז המינוי פעלו הנאמנים מול משקיעים פוטנציאליים שהגישו הצעות כאלה ואחרות לרכישה החברה או לניהול של נכסיה.
מחר היו המחזיקים אמורים להצביע על שתי הצעות שהגיעו לקו הסיום, אחת מהן של חברת סטרווד קפיטל של הטייקון האמריקאי בארי שטרנליכט, שהחזיקה בסטרווד ווסט לפני הקריסה ושבחרה שלא להצילה באמצעות הזרמת הון. עם זאת, כבר אתמול הודיעו סטרווד ושותפתה חברת קוהאן ריטייל אינווסטמנט גרופ, כי בעקבות בדיקה שערכו עם המלווה הבכיר שלטובתו משועבדים חמישה משבעת הקניונים, הוחלט כי אין היתכנות להצעתם, ולפיכך היא אינה רלבנטית.
בעקבות הודעה זו, הודיעו נאמני החברה כי בכוונתם לפנות בדחיפות לבית המשפט לצורך קידום ההתקשרות בהסכם עם המציעה השנייה, קבוצה הכוללת את פסיפיק ריטייל קפיטל ואת גולדן איסט אינווסטורס. לדברי נאמני החברה, הם קיבלו לכך את ברכת נציגות מחזיקי האג"ח, אבל כל הסכם שיחתם יחייב אישור באסיפת המחזיקים.
על פי הצעת פסיפיק וגולדן, יקבלו מחזיקי האג"ח 19 מיליון דולר במופקדים בחשבון נאמן האג"ח ועוד 2 מיליון דולר הנמצאים ברשותה של סטרווד ווסט. כמו כן, יקבלו מחזיקי האג"ח בעלות מלאה על סטרווד ווסט ועשויים לקבל תמורות נוספות בעתיד, כתלות בביצועי החברה והקניונים. פסיפיק וגולדן יספקו את שירותי הניהול של הקניונים וייזכו לדמי ניהול ותשלומים נוספים.