אבי יעקובוביץ/ צילום: איל יצהר
הפגישה עם מנכ"ל גב-ים אבי יעקובוביץ מתקיימת במגדל ToHa הייחודי, על דרך השלום בתל אביב. הבניין המרהיב, של גב-ים ואמות, בעל המבנה הלא שגרתי, הוא כנראה אחד מבנייני המשרדים המפוארים ביותר בישראל, וגם שכר הדירה בו בהתאם: 125 שקל למ"ר בממוצע. יש גם חברות שמשלמות כ-160 שקל למ"ר.
הבניין, שתוכנן על ידי אדריכלי העל רון ארד ואבנר ישר, מאכלס רק שוכרים בודדים, שכל אחד מהם שכר כמה קומות (מוטורולה, קבוצת אידיבי, תופין, אקמאי, טראקס, בינה טבעית ו-WeWork שלקחה שש קומות).
אף שהתפוסה של המשרדים בימים אלה ב-ToHa עומדת על כ-30% בלבד, יעקובוביץ לא נראה מודאג. "אנחנו רואים ביקושים מצד חברות בינלאומיות, ומנהלים משא ומתן עם חברות בינלאומיות וישראליות לשכירת עשרות אלפי מ"ר. חלק מהמגעים בשלבים מתקדמים", הוא אומר. "ההייטק בישראל לא נפגע ומראה המשך צמיחה והתרחבות".
פוטרו אלפי עובדים בהייטק.
"רק לפני שבועיים פורסם שאמזון מרחיבה את משרדיה הפיזיים בשש ערים ושפייסבוק שכרה עכשיו 4,000-5,000 מ"ר בעזריאלי. אינטל מקימה עכשיו מרכז של עשרות אלפי מ"ר בחיפה".
והמחירים? היו לקוחות שביקשו שתבואו לקראתם?
"היו מקרים בודדים שפרסנו תשלום, ובמקום תשלום רבעוני אפשרנו תשלום חודשי, או עשינו הקלות כאלה ואחרות בתזרים. אבל זה ממש בנקודות קצה בודדות. לא ויתרנו על שכר הדירה. חוזים מכבדים.
"אבל אנחנו יודעים שאנו היום בעולם הלקוחות, ואלה כללי משחק חדשים. אנחנו נמצאים בקשר ישיר ורציף והדוק עם השוכרים ובתקשורת מאוד טובה".
לפני שנה אמרת בריאיון: "אם היו לנו עוד 20־30 אלף מ"ר במגדל, הם היו מושכרים בקלות, בשכר דירה גבוה". אתה עדיין עומד מאחורי הדברים אלה עכשיו, אחרי חצי שמה של קורונה?
"אני לא יודע אם 20-30 אלף מ"ר, אבל אם היו לי עוד שטחים הייתי משכיר אותם בקלות. בששת החודשים האחרונים חתמה החברה על 68 חוזי שכירות המתייחסים לשטח של 66 אלף מ"ר שמניבים 47 מיליון שקל בשנה, בעלייה ריאלית של 7.5%. אני נותן לך נתונים משדה הקרב".
מה שאתה אומר לי: הקורונה עברה לידכם.
"לא, היא לא עברה ליד אף אחד. אבל עם הפרמטרים של גב-ים - איתנות פיננסית, מינוף נמוך ורק מעט מסחר, ועם גופים חזקים בפריים לוקיישנים - אין שינוי ולא נפגענו".
"מכרנו את המגורים, מתמקדים בהייטק"
שטחי הנדל"ן המניב של גב-ים, שחצו השנה את רף המיליון מ"ר, משמשים בעיקרם להייטק ולמשרדים (74%), מקצתם ללוגיסטיקה ותעשייה (19%), ומיעוטם למסחר (7%) ופרוסים בכ-20 אזורים בארץ. העיקריים בהם פארק ההייטק והמסחר מת"ם בחיפה, שם שוכן בין היתר קמפוס אמזון; פארק גב-ים בהרצליה פיתוח, שבו מסחר ומשרדים ומרכז הפיתוח של אפל; פארק הייטק ברחובות בשיתוף עם מכון ויצמן; ופארק גב-ים נגב, בשיתוף עם אוניברסיטת בן גוריון, שם גם יוקם מרכז הסייבר.
בשבוע שעבר הונחה אבן הפינה להקמת פרויקט שאפתני של החברה - הקמת פארק הייטק בשטח קמפוס גבעת רם בירושלים, בשיתוף עם האוניברסיטה העברית.
"פארקי הייטק", אומר יעקובוביץ, "זה הדבר הבא. היה לנו פרויקט מגורים ברמת הנשיא בחיפה, והוא גם היה רווחי, אבל החלטנו לצאת משם ולשים את כל הפוקוס בפעילות של פארקי הייטק. אנחנו לא מתעסקים במגורים אלא במה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב, וזה פעילות ייזום של פארקים לתעסוקה ".
הקורונה, מבחינת גב-ים, לפחות לפי דברי יעקובוביץ, היא בקושי מכה קלה בכנף, ו"הנבואות השחורות", כמו שהוא מכנה זאת, ביחס לנדל"ן המניב למשרדים, לא נוגעות בחברה. "צריך להבדיל בין חברות הנדל"ן הגדולות, הציבוריות, שמובילות פרויקטים מרכזיים במקומות שהם פריים לוקיישן, עם לקוחות גדולים שלוקחים אלפי ועשרות אלפי מ"ר - לבין פרויקטים של קבוצות רכישה, מרובי בעלים, שלא נמצאים בבנייני קלאס A ולא בפריים לוקיישן. ברור שהם נפגעו וייפגעו ראשונים.
"כל זה לא אומר שאנחנו מנותקים מהקורונה. זו תקופה רוויית אתגרים אנו עובדים 24/7 - יש ישיבות וניתוח אירועים ברמה יומית ולומדים גם מלקוח הקצה הכי קטן ועד ההתנהלות של הלקוחות הגדולים".
"אני מקבל בכל יום את נתוני הנוכחות בפארקים שלנו וזה עומד על 30%-70% נוכחות. זה שעובדים בבית לא מייתר את הדבר המרכזי של עבודה במשרד".
העניין עם הקורונה זה לא מה קורה בתקופת הקורונה, אלא מה יקרה אחריה, ואני מתכוונת לשינוי התפיסתי: חברות הבינו שהן יכולות להתנהל ככה, עם עבודה מהבית, חלק מהעובדים אפילו מעדיפים את זה. בחלק מהמקרים התפוקה עולה, אז אולי לא צריך כל כך הרבה שטחי משרדים?
"אל תשווי משרד עו"ד או משרד רו"ח למרכז הפיתוח של אפל בהרצליה פיתוח. החברות הבינלאומיות לא יוותרו על מרכזי הפיתוח שפועלים סביב השעון, 24/7, והם ליבת הפעילות של החברות.
"סיעור המוחות הוא ערובה להתקדמות הפיתוח ,יש חשיבות לקשר. האינטראקציה מפרה את העובדים, בעוד שבזום אין דינמיקה של עבודת צוות. כשכולם בבית משהו מתפספס. משהו הולך לאיבוד. גם לא כולם נולדו עם היכולת לנהל את עצמם. כשאת מגיעה למשרד, מישהו מנהל אותך, אך כשאת בבית, מנגנוני הניהול האלה לא קיימים. אי אפשר להיות מנוהלים דרך הזום.
"במודל ההיברידי יש טשטוש מוחלט בין הבית לעבודה, וזה החמיר עם ישיבות הזום . יש התנגשות בין הבית והעבודה והמשפחה, קשה לתכנן זמן. אז העובדים ישבו חצי שנה בבית ואולי עוד חצי שנה, אבל בסוף יחזרו למשרד".
עובדה שהחברות מסתדרות בלי זה. בניו יורק כל החברות הגדולות אמרו לעובדים שלא יגיעו למשרדים עד יולי 2021.
"אז העובדים יושבים בבית, אבל החברה מרחיבה את המשרדים. גם בחידושי החוזים שלנו עם הגופים הגדולים, לא צמצמו מטר אחד ויש עלייה ריאלית בשכר הדירה".
אז מה, זה משבר חולף?
"אנחנו נעבור מהתנהלות בצל הקורונה להתנהלות בצד הקורונה. היא לא תיעלם. הסיטואציה הנוכחית שאנו נמצאים בה כרגע אינה פרמננטית, והיא לא תייתר את הדבר האמיתי של העבודה מהמשרד, גם אם בסוף התהליך 10%-20% יעבדו מהבית.
"לפחות בהייטק, גם לפני הקורונה אנשים עבדו מהבית לעתים, היו הרבה נסיעות לחו"ל, כך שבכל רגע נתון מעולם לא כולם היו במשרד: חלק בחופש, חלק בישיבות בחוץ, חלק בנסיעות עבודה. היו מקרים שהיו 30% פחות. כך שהדברים האלה היו ממילא, ואם במקום 10% זה יקפוץ ל-15% או 20%, בטווח הארוך אין תחליף למשרד, ומרכזי הפיתוח לא יעברו לדירות שלושה חדרים בפלורנטין (איזור החביב על אנשי ההייטק הצעירים - ה.מ). זה לא יעבוד".
אבל תראה את הדינמיקה: אי אפשר לנסוע לחו"ל, אז כל אנשי השיווק בהייטק, שהיו רגילים לנסוע, בלית ברירה התחילו למכור בזום. אז נכון שלא תמכור טיל או טנק מרכבה דרך הזום, אבל הם הבינו שהרבה דברים אפשר למכור ככה.
"אין חיה כזו. משא ומתן אמיתי מתנהל פייס טו פייס, כשאתה נוסע לפגוש מישהו, ואחרי זה אתם יורדים לבית הקפה למטה, ואחרי זה לאולם הייצור בשנחאי, ומשם למטה החברה בסינגפור, זה לא יכול להיות בזום. אין תחליף לזה שאנשים יושבים מטר אחד מהשני. עכשיו השמיים סגורים, אבל בסוף אין תחליף לאינטראקציה פיזית בין אנשים".
אני לא אומרת לוותר לגמרי על העבודה במשרד, אבל להעביר את העובדים לפעם בשבוע עבודה מהבית, מה שאומר שהם יצטרכו פחות שטחי נדל"ן. אתה לא חושב שזה יקרה?
"נכון להיום החברות הגדולות לא מצמצמות שטחים, וחלק מתנהלות כדי להרחיב שטחים. יותר ברור מזה? החברות, שכיום חלק מהעובדים שלהם בבית, לא יוותרו על המשרדים, לא יחזירו שטחים וחלקן הגדול גם ירחיבו את המשרדים. צריך לזכור שעלות שכר הדירה מהווה בסך הכול 5%-7% מעלות העסקת העובד בתחום ההייטק , כך שזה חלק מאוד קטן מהעלות הכוללת של החברות. אז הן יחזירו שטח ויחסכו 5%? העלות הכבדה זה עלות העסקת העובדים".
אתה לא חושב שחברות בינוניות יצמצמו שטחי משרדים?
"אם בבניין כלשהו קומה מחולקת לחמש חברות, ברור שהם יותר פגיעים. אלה גופים שאין להן היום את העוצמה שיש לחברות ההייטק.
"החברות הקטנות והיזמים בתמהיל של קבוצות רכישה למשל, ברור שיותר חשופות ויותר פגיעות. זה הבידול, וזה מסביר את הנתונים לגבי הלקוחות הגדולים - החברות הגדולות שיושבות בפריים לוקיישין בבנייני קלאס A. לכן, כל הנבואות השחורות באשר לתחום המשרדים, הן לא כצעקתה, ובכל אופן, לא פוגשות את המציאות כפי שגב-ים חווה אותם בעולם של המשרדים".
"Wework לא החזירה לנו מטר אחד"
בניגוד למגמה שמזהים לא מעט אנשי נדל"ן, של צמצום שטחי משרדים בתל אביב, מצד חברות גדולות, לטובת הקמת מספר משרדים בכמה מוקדים, גם כדי להקל על העובדים המתגוררים באותם אזורים, וגם כדי לחסוך בעלויות, יעקובוביץ אומר שהוא רואה דווקא מגמה הפוכה: "חברות ההייטק המובילות בוחרות להשתקע בערים הגדולות, במטרופולין, ובפארקי ההייטק הגדולים. המיקומים העירוניים נשארו בליבת המבנה התאגידי של החברות הגדולות. והם מספקים את כוח האדם גם בכמות וגם באיכות".
בשוק אומרים שיש כבר חברות שמתרחקות מהמרכז, מתוך מחשבה שהעובדים, שהתרגלו לעבוד מהבית, לא יחזרו לפקקים, ולכן נכון יותר לשכור כמה משרדים מחוץ למרכז.
"אני רואה מגמה הפוכה: חברות בהרצליה שיושבות בכמה בניינים כי הן גדלו והיום הן רוצות להיות במקום אחד, והן שוכרות שטח גדול שבו יהיו כולם. רע לחברות להיות מפוזרות. יכול להיות ששניים-שלושה טאלנטים יישבו בבית, אבל במודל העסקי של החברות הן רוצות לשבת במטה אחד.
"אין ספק שבעיית התחבורה היא קריטית, ואחת הסיבות שחברות ההייטק חזרו לתל אביב זה כי החבר’ה הצעירים ממילא לא מגיעים עם מכונית לעבודה. במתם, למשל, אנשים הרבה יותר משתמשים בתחבורה ציבורית ובאופניים. הפקקים זו מכת עולם, אבל אין ספק שבסוף היום מרכזי החברות צריכים להיות כמה שיותר קרובים לעובדים, כי אם הטאלנטים יצטרכו לנסוע, הם לא יגיעו".
ענקית חללי העבודה Wework היא שוכרת של גב-ים, לא רק ב-ToHa בתל אביב, אלא גם במתם חיפה ובבאר שבע. יעקובוביץ מציין כי גם אם Wework חוותה משבר בעקבות הקורונה, הרי ש"הם לא פנו אלינו להחזיר מטר אחד מהשטח. וגם אם Wework תפנה קומה אחת, עדיין היא מהווה רק 2% מהשוכרים של גב-ים, כך שזה לא ישפיע".
מה אתה חושב שיקרה עכשיו עם חברות חללי העובדה?
"הן יצטרכו לשנות את המודל. אם עד היום ישבו שם ‘אחד על הראש של השני’, אי אפשר יהיה להמשיך ככה. המודל של Wework הוא סוג של באפר, כי זה מאפשר גמישות לחברות, בגלל החוזים קצרי המועד".
אילו שינויים בכל זאת יהיו בתוכנית העבודה בעקבות הקורונה?
"אנו נרחיב את הפעילות בתחום המרכזים הלוגיסטיים. זה מהווה מנוע צמיחה וענף יציב, והוא מסומן אצלנו כאחד המוקדים העתידיים. אין לי ספק שהמגמה של המרכזים הלוגיסטיים תתחזק עוד יותר על רקע הגידול בסחר המקוון. זה מעצב מחדש את הרגלי הצריכה בעולם ומחייב החזקת מרכזים לוגיסטיים גדולים. המרכזים האלה מחפשים שטחים שממוקמים על צירי התחבורה הראשיים, צירי רכבות, כביש 6, נמל, ואנו נמצאים שם.
"אחד המוקדים שלנו זה המרכז הלוגיסטי במפרץ חיפה, בצמוד לנמל החדש שהסינים עומדים לתפעל. אנו מקימים שם פארק שיכיל 80-100 אלף מ"ר והביקושים שם מאוד גדולים. הבניין הראשון התאכלס, ואנו מסיימים את הבניין השני. לפני כמה חודשים זכינו במכרז במועצה אזורית גדרות בשפלה ואנו עומדים להקים שם מרלו"ג".
מה לגבי ToHa 2?
"אנחנו מתכננים את ToHa 2 ומריצים את התב"ע, ומקדמים בינתיים את הקמת החניון, אבל כרגע ToHa 2 לא על האג’נדה".
אז היו שינויים בתוכניות העבודה כתוצאה מהקורונה?
"לא היו שינויים מהותיים בתוכנית העבודה. מה שאנו עושים כרגע בנוסף לפרויקטים בביצוע, זה קידום מהלכי רישוי ותכנון ותב"ע של שלושה פרויקטים: הקמפוס של אפל בהרצליה שאנו מריצים שם תב"ע, השני זה ToHa 2, השלישי זה רחובות, שם אנחנו מקדמים תכנון ל-22 אלף מ"ר. לא נתחיל את הפרויקטים האלה עד שלא נמצא לנכון להתחיל".
במה זה תלוי?
"אנו יותר זהירים בתכנון, בגלל המצב. קצב ההתחלה של פרויקטים בתכנון ייבחן מעת לעת, ונקבל החלטות מושכלות לכל הפרויקטים".
למה אתם צריכים להיות יותר זהירים? אמרת שכלום לא השתנה.
"יכול להיות שבמצב אחר היינו יוצאים לשוק בצורה ספקולטיבית, ללא דייר, ועכשיו נצא לדרך רק אחרי שנקבל החלטות מושכלות. בינתיים אנו מקדמים את התכנון והרישוי, וזה לוקח זמן. פעילות הגבייה והתפוסות והחוזים, מתנהלת כסדרה וזהה למחצית הראשונה של 2019, אבל אין ספק שזו התמודדות רוויה אתגרים.
"אנו עסוקים בניהול של המשבר ופועלים בראייה ארוכת טווח, תוך איזון מבוקר בין המשבר וההשלכות שלו לבין הפעילות העסקית של החברה. התקופה הזו היא תקופה של ניצול הזדמנויות, של התמודדות יומיומית רוויית אתגרים, והאתגרים האלה לא לוקחים פסק זמן בקורונה. אנחנו לא צופים בנדל"ן שינוי כיוון חד ופתאומי. לא יהיה. בחלק מהמקומות האפקט הוא זמני ונוכח אי הוודאות שאנו חיים בתוכה הוא צפוי".
אבי יעקובוביץ
בן 63 ● מתגורר ביישוב נופית, נשוי ואב לשלושה ● בעל תואר בהנדסה אזרחית מהטכניון • עובד בגב-ים כבר 30 שנה, וזו שנתו התשיעית בתפקיד המנכ"ל
גב-ים
שנת הקמה: 1928 ● שווי שוק: כ-4 מיליארד שקל ● בעלות: כ-30% נכסים ובניין מקבוצת אידיבי, כ-15% מגדל, כ-10% כלל ביטוח. באחרונה, איש העסקים הבינלאומי, אהרון פרנקל, רכש מניות בחברה והגיע לאחזקה של 8.6% ● יו"ר: אלחנדרו אלשטיין, אחיו של אדוארדו, בעל השליטה באי.די.בי ● פעילות: לחברה 21 מרכזי הייטק, משרדים, לוגיסטיקה, ותעשייה - בשטח של למעלה ממיליון מ"ר ● הכנסות ברבעון השני: 132.7 מיליון שקל, עלייה של 5.6%