גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הכנסה פסיבית מהשקעה בדירות? במציאות צריך לעבוד קשה": מה כולל השירות שמציע "שקט נפשי" למשקיעי נדל"ן?

תמורת 10%-8% משכר הדירה השנתי, מיקי גליה מכפר סבא מבטיח לנהל עבורכם את תחזוק הנכס, ואפילו למצוא לכם דייר ● האם זה שווה לכיס של משקיעים, ומדוע עבורו העיסוק הנוכחי עדיף מתיווך מקרקעין בו עסק שנים רבות ● פרק סיום העונה ● האזינו

מיקי גליה, מנהל חברת ניהול נכסים ומתווך נדל"ן / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מיקי גליה, מנהל חברת ניהול נכסים ומתווך נדל"ן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

עד לפני שמונה שנים מיקי גליה מכפר סבא עבד כמתווך מקרקעין, בעיקר באזור השרון ("העסקה הגבוהה ביותר שלי הייתה בית ב-8 מיליון שקל"). בקשות חוזרות ונשנות ששמע מלקוחותיו לאורך השנים, שעסקו בפן של ניהול הנכסים שרכשו, הביאו אותו לשנות את מודל העבודה. התיווך הושם בצד, וניהול הנכסים הפך לעיקר העיסוק מבחינתו, כשקהל היעד הם בעיקר משקיעים, יורשים ואנשים ברילוקיישן.

"כשעסקתי בתחום התיווך, פנו אלי הרבה אנשים הרבה אנשים עם בעיות שוטפות שיש להם ובדרך כלל שואלים אם יש לך אינסטלטור טוב שיפוצניק טוב ואתה מבין שיש לך נישה שאתה יכול להיכנס איזה צורך ומפה זה התחיל". את גליה פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS

למה אני צריך אותך?

"שאלה טובה, אתה צריך אותי כדי שאני אוריד ממך את כל מה שכרוך בטיפול בנכס. אתה תהיה חופשי לעסוק במה שאתה רוצה. עסקים, לטייל, חופשה וואטאבר. בלי דאגות" הוא אומר ובהמשך מרחיב. "רוב האנשים חושבים שיש להם הכנסה פסיבית ושהם לא צריכים לעשות שום דבר. בסופו של דבר מסתבר שהם צריכים לעבוד ולעבוד גם קשה לפעמים. אז בעצם מה שאנחנו עושים לתת לך אפשרות להכנסה פסיבית עם רוגע שאתה יודע שיש על מי לסמוך אתה יכול להיות רגוע ולהיות בכל מקום בעולם ותקבל עדכונים שוטפים", הוא אומר ומבקש להדגים מלקוח פוטנציאלי. "רק היום קיבלתי טלפון מבחור שיש לו נכס להשקעה בדרום. הוא נמצא במרכז ואתה יודע כמוני שהיום נסיעה לדרום בפקקים שיש במדינת ישראל זה חצי יום עבודה הלוך ושוב. וזה מעבר לקטע של הגיע אינסטלטור בזמן או לא בזמן ולעתים הוא לא מגיע כי יש לו משהו אחר ואותו אדם בזבז יום שלם, שבו הוא יכול היה לעשות הרבה יותר במקום העבודה שלו או בעסקים שלו". לדבריו הבעיה המרכזית בתיחזוק דירות - איך לא - קשורה לרטיבויות. "הבעיות הכי חמורות עם הכי הרבה עבודה זה בעיות של רטיבות. אתה יודע היכן אתה רואה איפה זה ולא יודע איפה זה מתחיל אני רואה שאתה מכיר מקרוב.

אני מכיר מקרוב, אולי תקפוץ אלי לדירה?
"זה גם הרבה ויכוחים עם דיירים ועם דיירים שמתגוררים מעליך ולהסביר להם שהם חלק מהעניין כי הבעיה נובעת מהם, ולא כולם מקבלים את זה. יש פה הרבה התעסקות".

"לא מצאתי דייר, אתה לא משלם"

אז מה ה"דיל" שמציע גליה ללקוחותיו? לדבריו תמורת בין שמונה לעשרה אחוזים מסך השכירות השנתית שמניב להם הנכס, הוא יעניק עבורם שירותי ניהול לנכס, ואף יימצא עבורם שוכרים. "השירות שאני נותן לך הוא בעצם הכל. אני נכנס לנעליך ואני מטפל בנכס כאילו שהוא היה נכס שלי ואפילו יותר מזה כי יש לי אחריות כלפיך החל משלב מציאת הדייר".

ואם אתה לא מוצא דייר?
"אם אין דייר אתה כמובן לא משלם לי כלום, ברגע שלא מצאתי דייר אני לא מקבל שום תמורה".

יכול להיווצר מצב שחודשיים הדירה עומדת ריקה, כי לא מצאת דייר. מה קורה אז?

"אני מחפש את הדיירים בצורה הטובה ביותר ובמקומות הנכונים. ועם פרסום נכון ומשתף מתווכים ועושה הכל כדי למצוא דייר אם אני לא מצאתי דייר כנראה שגם אתה לבד לא היית מוצא דייר, בלי להשתחצן. אני עושה הכל כדי למצוא דייר וכמובן לפעמים אני פוסל דיירים שמצאתי כי הם לא נראים לי", מסביר גליה, ואומר כי הכוונה לבדיקות רקע שהוא מבצע על הדיירים. "חלק מהבדיקות אני עושה לבד כי יש לך אפשרות להגיע לבנק ישראל ולבדוק אם דייר הוא מוגבל או לא ולהיכנס לאינטרנט ולבדוק אם יש לדייר רקע בבית המשפט או לא ואפשר לעשות עליו כל מיני בדיקות שפעם לא יכולת לעשות", הוא אומר ומוסיף כי מעבר לכך הוא סומך על האינטואציה שלו. "מעבר לבדיקת רקע אני סומך על האינטואיציה שלי. אני חייב את זה כי אני לוקח דייר לתקופה ארוכה, ואם מלכתחילה אין לי כימיה עם הדייר אני מניח שגם בהמשך יהיו לי איתו בעיות ואני מעדיף דייר טוב".

משקיעי נדל"ן שוכרים את שירותיך? זה הרי מקזז להם מהתשואה השנתית?
"משהו כמו 65% זה חבר'ה שנמצאים ברילוקיישן. מרבית האחרים הם משקיעי נדל"ן", מודה גליה שלדבריו החברה שלו מספקת כיום שירות לכ-30 לקוחות פרטיים.

אי שם לפני שמונה שנים שהתחלת, איך פנית לאנשים?
"לאנשים הראשונים ניסיתי לפנות בצורה אישית או דרך קשרים לאנשים שידעתי שמחזיקים כמה נכסים. ומעבר לזה הקמנו אתר ואנשים מגיעים דרך האתר באינטרנט

היה לאנשים קשה להבין את הקונספט?
"לא. לאנשים אין בעיה להבין את הקונספט הרי הוא קיים בחו"ל. בארה"ב זה מקובל מאוד. פה בארץ זה מתחיל. יותר ויותר ואנשים מבינים שזה כדאי להם".

עד כמה זה כדאי? חודש שכירות למשקיע נדל"ן, זה אומר מבחינתו שאתה מקזז מהרווח שלו.
"נכון. אני לוקח בעצם כחודש שכירות. יש לא מעט אנשים שהם קודם כל בעלי עסקים, שיכולים בזמן הזה שהם מטפלים בנכס לעשות הרבה יותר כסף מלהתעסק בדברים האלה. ויש גם אנשים שיושבים בחו"ל ואין להם מי שיטפל בנכס ואם ירצו או לא הם צריכים מישהו כמוני

כמה חברות כמוך יש כיום בשוק?
"לא מעט. עשרות ואולי אפילו מאות".

הכנסה יציבה או ודאות כלכלית נמוכה

עד כמה העיסוק הנוכחי של גליה רווחי לעומת התיווך? לדבריו הוא מרוצה. "עוד לא עזבתי לחלוטין את התיווך", הוא מעיר ומספר כי מדי פעם הוא מבצע עסקאות, אלא שזה מבחינתו "בונוס".

יש אנשים שיש להם דעה לא חיובית על מתווכים.
"בסך הכל היה לי טוב בתיווך. חלק מהאנשים יכולים לכעוס על מתווכים ואני לא יודע איך להגיב לזה. יש הרבה מתווכים ישרים ואמינים ועושים את העבודה כמו שצריך, אז יש אנשים מאוד מרוצים.

ומה ההבדל מבחינתך מבחינת התזרים שלך כעסק. בתיווך אתה יכול לתת מכה או שתיים גדולות ופה זה משהו יחסית קבוע ויציב.
"כמו לכל דבר יש יתרון וחסרון. ראה את העניין של הקורונה. כשהיינו בסגר זה לא הפריע לי כי מבחינתי הייתה לי הכנסה קבועה, יש לי את הריטיינר שאני מקבל. בתיווך יום אחד אתה יכול לעשות עסקה לחצי שנה ואחרי זה למשך כמה חודשים לא לעשות שום עסקה, ואז אתה מגלה שזה לא הכי נעים. כאן העליות והירידות הן יותר מתונות ואני יודע בדיוק איפה אני נמצא".

עוד כתבות

יו"ר ומנכ"ל IFF, אנדראס פיביג / צילום: איל יצהר

מכה לבורסה: ענקית הטעמים איי.אפ.אפ תימחק מהמסחר בת"א

מניותיה של החברה, שרכשה במאי 2018 את חברת פרוטרום הישראלית בעסקה בהיקף של כ-6.5 מיליארד דולר, ייגרעו מהמדדים בבורסה בדצמבר לקראת המחיקה בינואר

מטבע ביטקוין על לוח אם / צילום: Dado Ruvic, רויטרס

דומיננטיות הביטקוין במסחר הקריפטו מתקרבת לשיא של 3 שנים

מחיר הביטקוין עלה השבוע ב-5% ומתקרב ל-12 אלף דולר - רמתו הגבוהה ביותר מתחילת ספטמבר ● מחזורי המסחר בביטקוין הגיעו החודש לנתח של יותר מ-60% - השיעור הגבוה ביותר מאז דצמבר 2017

המדריך המעשי לכיס שלנו - חובות / אילוסטרציה: גלובס

קורונה ופשיטת רגל: איך לא תגיעו לשם, מתי יודעים שאין ברירה והאם חייבים עו"ד

יותר ויותר ישראלים עלולים להיפגע מהקורונה הכלכלית, למצוא עצמם במצב שלא יוכלו לשלם את חובותיהם ולהגיע לחדלות פירעון ● מדוע, בניגוד לעבר רובם שכירים; איך אפשר להימנע מהמצב הזה; ומה החידוש בתיקון לחוק חדלות פירעון ● המדריך המעשי לכיס שלנו

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי, גלובס

סלקום קיבלה רישיון הפעלה לדור החמישי ומתחילה בשיווק תוכניות

החברה מצטרפת להוט מובייל ותמנע מלקוחות שלא הצטרפו לתוכנית ייעודית לגלוש ברשת החדשה ● התוכנית המובילה שתשווק: 49.9 שקל לחודש עם 500 גיגה גלישה

תושב בעיר גנז'ה, בצד האזרי של הגבול, סוחב שטיח אזרי על רקע ההריסות של העיר / צילום: Unal Cam/DHA, Associated Press

הקשר בין סטאלין, נגורני קרבאך ומלחמת האחים באזרבייג'ן

ההפצצות על תושבי חבל נגורני קרבאך, שנמצא בין ארמניה לאזרבייג'ן, מהדהדים את העימותים הכואבים שהתרחשו באזור במהלך המאה ה-20 ● התערבות סובייטית לצד פרופגנדה ושנאה שיסו שני עמים זה בזה והפכו את החבל לחבית נפץ, שעוד יכולה להבעיר את כל האזור ● כך זה נראה בתמונות

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

הסגר נפתח וקרוב ל-6,000 עובדים חזרו לעבודה

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה"

בחירות בארה"ב - הספירה לאחור

טראמפ נגד ביידן: סופרים את הימים עד לבחירות בארה"ב

ב-3 בנובמבר 2020 תצעד אמריקה לבחירות ● מה אומרים הסקרים? איזה קלפים מפתעים שלפו המועמדים מהשרוול? ולאיזו מציאות תתעורר ארה"ב ביום שאחרי? ● "גלובס" עם כל מה שצריך לדעת

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

הסכם הסחר בין ישראל לדרום קוריאה הולך ומתקרב: יכלול לראשונה פרק שת"פ טכנולוגי

שתי המדינות יקימו קרן מחקר ופיתוח לטכנולוגית משותפת ● עיקר השפעת ביטול המכס בעקבות ההסכם עשויה להיות על מחירי כלי הרכב מקוריאה

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

יציבות בפתיחה בת"א: איי.אפ.אפ יורדת כ-3% לקראת מחיקה מהמסחר

מדד ת"א 35 מוסיף 0.1% לערכו, ת"א 90 עולה ב-0.2% ● נייס יורדת בכ-2% במחזור הגבוה בתל אביב ● בעלי המניות של שיכון ובינוי אישרו את מינוי היו"ר תמיר כהן למנכ"ל

ניסוי בחיסון של מודרנה. בעיגול: ד"ר טל זקס / צילום: Ted S. Warren / AP, יוטיוב

הישראלי שמאחורי החיסון של מודרנה: "ההתעשרות שלי הייתה לא צפויה, לא ציפיתי לסכומים שהגיעו"

ד"ר טל זקס, המנהל הרפואי של מודרנה, אופטימי לגבי תוצאות הניסוי שייחשפו בקרוב, הודף את טענות המבקרים על יהירות החברה, ומסביר מדוע החיסון של מודרנה עדיף על זה של פייזר • האם יחזור בעתיד לישראל? "אני מקווה שהמדינה תמשיך להתפתח בכיוון הביוטק, ואהיה איפה שיותר יעיל"

אדוארדו אלשטיין וצחי נחמיאס / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

האם השווי של דסק"ש בשליטת צחי נחמיאס כפול משווייה תחת אדוארדו אלשטיין?

מניית חברת ההחזקות זינקה ב-70% בפחות מחודש בעקבות הוצאתה מידי אלשטיין ● נחמיאס ושותפיו, המציעים לרכוש את השליטה בדסק"ש לפי שווי חברה של 1.35 מיליארד שקל, מתכננים להתמקד בעסקי הנדל"ן שלה ולממש את יתרת ההחזקות

דונלד טראמפ במטוס אייר פורס 1, השבוע / צילום: Alex Brandon, Associated Press

טראמפ תוקף את "פאוצ'י וכל האידיוטים האחרים" ובמפלגה הדמוקרטית חוששים מהלא-ידוע

"לאנשים נשבר כבר לשמוע על הנגיף", אומר הנשיא שניכר כי תסכולו גובר ● סקר חדש מראה ש-63% מודאגים מאוד מהקורונה, ורובם הגדול מעדיפים שביידן יטפל במגפה ● אך במפלגה הדמוקרטית ממשיכים לחשוש וכל יום שעובר מרגיש כמו שבוע

חוקרת עובדת על החיסון לקורונה של אסטרה-זנקה / צילום: MinPro/Handout / Latin America News Agency, רויטרס

רויטרס: ניסוי אסטרהזנקה עשוי להתחדש כבר בשבוע הבא

הניסוי הופסק בספטמבר בעקבות הופעת שיתוק לא מוסבר (מסוג transverse myelitis) אצל אחת המטופלות ● אם הניסוי יחודש, סביר להניח שקצב גיוס מתנדבים לניסוי יהיה איטי יותר, ויעד הסיום שלו יהיה רק ב-2021

מורי ארקין / צילום: יח"צ

הצבע הטרי של מורי ארקין: השקיע 10% מסבב ההשקעה הנוכחי בפיטולון

וגם: אריאל זוואנג היא המנכ"לית הבאה של ארגון הג'וינט העולמי ● השיחה

נציב תלונות הציבור על הפרקליטים השופט (בדימוס) דוד רוזן / צילום: תמר מצפי

"התביעה המשטרתית שחררה עצור בעקבות פרסום בתקשורת"

נציב תלונות הציבור דוד רוזן קבע כי התביעה המשטרתית שגתה כאשר התנגדה לשחרור אדם שנעצר בעקבות אי עטיית מסכה ● המשטרה הסכימה לשחררו רק לאחר שסרטון מעצרו הופץ בתקשורת

וורן באפט / צילום: Rick Wilking, רויטרס

ברקשייר הת'אווי תשלם 4.14 מיליון דולר כדי ליישב טענות להפרת הסנקציות על איראן

לפי משרד האוצר של ארה"ב, החברה הבת ישקר טורקיה מכרה משלוחים לשני מפיצים טורקים בשנים 2012-2016 - בידיעה שהם יישלחו למפיץ באיראן למכירה מחדש, כולל לממשלה האיראנית

הרוח והשמש והמים. טורבינות /צילום:  Shutterstock  א.ס.א.פ קריאייטיב

מניות הכלכלה הירוקה: איך להתמודד עם העליות בסקטור?

התמיכה הרגולטורית, התפתחות הטכנולוגיה וזרימת הכסף הגדולה לתחום הכלכלה הירוקה הזניקו את המניות בו לגבהים חדשים ● הנה שלושה כללי זהירות עבור המשקיע שרוצה להיחשף לפוטנציאל האדיר - אך חושש מהעליות החדות

בנימין נתניהו ובני גנץ בפתיחת מושב החורף של הכנסת / צילום: יניב נדב , דוברות הכנסת

לגנץ ולנתניהו אין מה להפסיד. המשמעות היא אחת: הבחירות בדרך

המערכה של גנץ על תקציב דו-שנתי אמורה לעזור לו להגיע עם כבוד וקצת יותר מנדטים לבחירות ● ואילו המטרה של נתניהו היא לצאת לבחירות כשנתוני התחלואה מהקורונה בשליטה ומספר המנדטים של בנט בירידה

דן אלדד / צילום: כדיה לוי, גלובס

לאחר שצמרת הפרקליטות נלחמה בדן אלדד: צוות בניהולו מקבל פרס הצטיינות ממש' המשפטים

צוות בניהולו של אלדד במחלקה הכלכלית בפרקליטות מקבל הכרה ממשרד המשפטים על ניהול תיק השחיתות בפרשת "ישראל ביתנו" • זאת, חודשים ספורים אחרי שמינויו למ"מ פרקליט המדינה נתקל בהתנגדות בפרקליטות

יקי ודמני / צילום: יונתן בלום, גלובס

מי יוביל את העגלה? מאחורי הקלעים של מינוי יקי ודמני ליו"ר החדש של שופרסל

ענקית הקמעונאות בחרה את יקי ודמני כיו"ר החדש, והפתיעה את השוק ואת צמרת החברה ● אלא שבניגוד להערכות, העובדה שודמני מגיע עם ניסיון בתחום עלולה דווקא לפגוע בחופש הפעולה שהמנכ"ל איציק אברכהן רגיל אליו ● מי סירב למינוי ואיך נראו מאחורי הקלעים?