גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הכנסה פסיבית מהשקעה בדירות? במציאות צריך לעבוד קשה": מה כולל השירות שמציע "שקט נפשי" למשקיעי נדל"ן?

תמורת 10%-8% משכר הדירה השנתי, מיקי גליה מכפר סבא מבטיח לנהל עבורכם את תחזוק הנכס, ואפילו למצוא לכם דייר ● האם זה שווה לכיס של משקיעים, ומדוע עבורו העיסוק הנוכחי עדיף מתיווך מקרקעין בו עסק שנים רבות ● פרק סיום העונה ● האזינו

מיקי גליה, מנהל חברת ניהול נכסים ומתווך נדל"ן / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מיקי גליה, מנהל חברת ניהול נכסים ומתווך נדל"ן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

עד לפני שמונה שנים מיקי גליה מכפר סבא עבד כמתווך מקרקעין, בעיקר באזור השרון ("העסקה הגבוהה ביותר שלי הייתה בית ב-8 מיליון שקל"). בקשות חוזרות ונשנות ששמע מלקוחותיו לאורך השנים, שעסקו בפן של ניהול הנכסים שרכשו, הביאו אותו לשנות את מודל העבודה. התיווך הושם בצד, וניהול הנכסים הפך לעיקר העיסוק מבחינתו, כשקהל היעד הם בעיקר משקיעים, יורשים ואנשים ברילוקיישן.

"כשעסקתי בתחום התיווך, פנו אלי הרבה אנשים הרבה אנשים עם בעיות שוטפות שיש להם ובדרך כלל שואלים אם יש לך אינסטלטור טוב שיפוצניק טוב ואתה מבין שיש לך נישה שאתה יכול להיכנס איזה צורך ומפה זה התחיל". את גליה פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS

למה אני צריך אותך?

"שאלה טובה, אתה צריך אותי כדי שאני אוריד ממך את כל מה שכרוך בטיפול בנכס. אתה תהיה חופשי לעסוק במה שאתה רוצה. עסקים, לטייל, חופשה וואטאבר. בלי דאגות" הוא אומר ובהמשך מרחיב. "רוב האנשים חושבים שיש להם הכנסה פסיבית ושהם לא צריכים לעשות שום דבר. בסופו של דבר מסתבר שהם צריכים לעבוד ולעבוד גם קשה לפעמים. אז בעצם מה שאנחנו עושים לתת לך אפשרות להכנסה פסיבית עם רוגע שאתה יודע שיש על מי לסמוך אתה יכול להיות רגוע ולהיות בכל מקום בעולם ותקבל עדכונים שוטפים", הוא אומר ומבקש להדגים מלקוח פוטנציאלי. "רק היום קיבלתי טלפון מבחור שיש לו נכס להשקעה בדרום. הוא נמצא במרכז ואתה יודע כמוני שהיום נסיעה לדרום בפקקים שיש במדינת ישראל זה חצי יום עבודה הלוך ושוב. וזה מעבר לקטע של הגיע אינסטלטור בזמן או לא בזמן ולעתים הוא לא מגיע כי יש לו משהו אחר ואותו אדם בזבז יום שלם, שבו הוא יכול היה לעשות הרבה יותר במקום העבודה שלו או בעסקים שלו". לדבריו הבעיה המרכזית בתיחזוק דירות - איך לא - קשורה לרטיבויות. "הבעיות הכי חמורות עם הכי הרבה עבודה זה בעיות של רטיבות. אתה יודע היכן אתה רואה איפה זה ולא יודע איפה זה מתחיל אני רואה שאתה מכיר מקרוב.

אני מכיר מקרוב, אולי תקפוץ אלי לדירה?
"זה גם הרבה ויכוחים עם דיירים ועם דיירים שמתגוררים מעליך ולהסביר להם שהם חלק מהעניין כי הבעיה נובעת מהם, ולא כולם מקבלים את זה. יש פה הרבה התעסקות".

"לא מצאתי דייר, אתה לא משלם"

אז מה ה"דיל" שמציע גליה ללקוחותיו? לדבריו תמורת בין שמונה לעשרה אחוזים מסך השכירות השנתית שמניב להם הנכס, הוא יעניק עבורם שירותי ניהול לנכס, ואף יימצא עבורם שוכרים. "השירות שאני נותן לך הוא בעצם הכל. אני נכנס לנעליך ואני מטפל בנכס כאילו שהוא היה נכס שלי ואפילו יותר מזה כי יש לי אחריות כלפיך החל משלב מציאת הדייר".

ואם אתה לא מוצא דייר?
"אם אין דייר אתה כמובן לא משלם לי כלום, ברגע שלא מצאתי דייר אני לא מקבל שום תמורה".

יכול להיווצר מצב שחודשיים הדירה עומדת ריקה, כי לא מצאת דייר. מה קורה אז?

"אני מחפש את הדיירים בצורה הטובה ביותר ובמקומות הנכונים. ועם פרסום נכון ומשתף מתווכים ועושה הכל כדי למצוא דייר אם אני לא מצאתי דייר כנראה שגם אתה לבד לא היית מוצא דייר, בלי להשתחצן. אני עושה הכל כדי למצוא דייר וכמובן לפעמים אני פוסל דיירים שמצאתי כי הם לא נראים לי", מסביר גליה, ואומר כי הכוונה לבדיקות רקע שהוא מבצע על הדיירים. "חלק מהבדיקות אני עושה לבד כי יש לך אפשרות להגיע לבנק ישראל ולבדוק אם דייר הוא מוגבל או לא ולהיכנס לאינטרנט ולבדוק אם יש לדייר רקע בבית המשפט או לא ואפשר לעשות עליו כל מיני בדיקות שפעם לא יכולת לעשות", הוא אומר ומוסיף כי מעבר לכך הוא סומך על האינטואציה שלו. "מעבר לבדיקת רקע אני סומך על האינטואיציה שלי. אני חייב את זה כי אני לוקח דייר לתקופה ארוכה, ואם מלכתחילה אין לי כימיה עם הדייר אני מניח שגם בהמשך יהיו לי איתו בעיות ואני מעדיף דייר טוב".

משקיעי נדל"ן שוכרים את שירותיך? זה הרי מקזז להם מהתשואה השנתית?
"משהו כמו 65% זה חבר'ה שנמצאים ברילוקיישן. מרבית האחרים הם משקיעי נדל"ן", מודה גליה שלדבריו החברה שלו מספקת כיום שירות לכ-30 לקוחות פרטיים.

אי שם לפני שמונה שנים שהתחלת, איך פנית לאנשים?
"לאנשים הראשונים ניסיתי לפנות בצורה אישית או דרך קשרים לאנשים שידעתי שמחזיקים כמה נכסים. ומעבר לזה הקמנו אתר ואנשים מגיעים דרך האתר באינטרנט

היה לאנשים קשה להבין את הקונספט?
"לא. לאנשים אין בעיה להבין את הקונספט הרי הוא קיים בחו"ל. בארה"ב זה מקובל מאוד. פה בארץ זה מתחיל. יותר ויותר ואנשים מבינים שזה כדאי להם".

עד כמה זה כדאי? חודש שכירות למשקיע נדל"ן, זה אומר מבחינתו שאתה מקזז מהרווח שלו.
"נכון. אני לוקח בעצם כחודש שכירות. יש לא מעט אנשים שהם קודם כל בעלי עסקים, שיכולים בזמן הזה שהם מטפלים בנכס לעשות הרבה יותר כסף מלהתעסק בדברים האלה. ויש גם אנשים שיושבים בחו"ל ואין להם מי שיטפל בנכס ואם ירצו או לא הם צריכים מישהו כמוני

כמה חברות כמוך יש כיום בשוק?
"לא מעט. עשרות ואולי אפילו מאות".

הכנסה יציבה או ודאות כלכלית נמוכה

עד כמה העיסוק הנוכחי של גליה רווחי לעומת התיווך? לדבריו הוא מרוצה. "עוד לא עזבתי לחלוטין את התיווך", הוא מעיר ומספר כי מדי פעם הוא מבצע עסקאות, אלא שזה מבחינתו "בונוס".

יש אנשים שיש להם דעה לא חיובית על מתווכים.
"בסך הכל היה לי טוב בתיווך. חלק מהאנשים יכולים לכעוס על מתווכים ואני לא יודע איך להגיב לזה. יש הרבה מתווכים ישרים ואמינים ועושים את העבודה כמו שצריך, אז יש אנשים מאוד מרוצים.

ומה ההבדל מבחינתך מבחינת התזרים שלך כעסק. בתיווך אתה יכול לתת מכה או שתיים גדולות ופה זה משהו יחסית קבוע ויציב.
"כמו לכל דבר יש יתרון וחסרון. ראה את העניין של הקורונה. כשהיינו בסגר זה לא הפריע לי כי מבחינתי הייתה לי הכנסה קבועה, יש לי את הריטיינר שאני מקבל. בתיווך יום אחד אתה יכול לעשות עסקה לחצי שנה ואחרי זה למשך כמה חודשים לא לעשות שום עסקה, ואז אתה מגלה שזה לא הכי נעים. כאן העליות והירידות הן יותר מתונות ואני יודע בדיוק איפה אני נמצא".

עוד כתבות

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

פסטות בטאבון וקינוחים מוגזמים: מסעדת השף החלומית במושב שלא הכרתם

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

תיקון והתנצלות

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

רונית רפאל / צילום: עידו לביא

רונית רפאל מחפשת שוכרים חדשים בבזל

אחרי 17 שנים של פעילות, רשת ארקפה תפנה ב-1 בספטמבר את הסניף ברחוב בזל בתל אביב - אחד המיקומים הבולטים בעיר ● מדובר בנכס שבבעלות אשת העסקים רונית רפאל, והוא כולל שטח מסחרי של 65 מ"ר נטו, בתוספת חלל אחסון של 10 מ"ר ● אירועים ומינויים

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של בני לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, העובדים מתנגדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה