המתחם ביהוד שהוקם במסגרת פינוי בינוי. פסק דין ליורשי המנוחה / צילום: איל יצהר, גלובס
הסכם פרטני שנחתם בין דיירת מוגנת ליזמים אשר הותיר להם שיקול דעת מוחלט האם לבטל את ההסכם או לקיימו התברר, לאחר פטירת הדיירת המוגנת, כהסכם המאפשר ליזמים להתעלם מהבטחותיהם החוזיות.
■ רקע: הוראות חוק הגנת הדייר קובעות כי עם פטירת הדייר המוגן ובתנאי שאין דייר ממשיך שזכאי לקבל את זכויותיו, מתאיינות זכויות הדייר המוגן ושבות לבעל הנכס.
■ נסיבות המקרה: הגב' מלכה עזר ז"ל הייתה דיירת מוגנת בדירה במתחם שדייריו חתמו על הסכם פינוי בינוי עם חברת אאורה ולוגאנו יהוד. ההסכם עם המנוחה הותנה בהתקיימות התנאים המתלים, השכיחים בפרויקטים של פינוי-בינוי, כגון - חתימת 85% מהדיירים במגרש על הסכם פינוי בינוי; הדיירים התפנו מהמגרש המיועד; ניתן היתר בנייה להקמת הבניינים. המועד להתקיימות התנאים המתלים היה 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם.
בנוסף ניתנה ליזם הזכות המוחלטת להאריך את לוחות הזמנים לקיום התנאים המתלים, למחול עליהם ואף לבטל את ההסכם ביחס לכל הדיירים או חלקם, לפי שיקול דעתו המוחלט של היזם. החירות המוחלטת של היזם לעמוד על ביטול ההסכם כלפיי דייר ספציפי עקב אי התקיימות התנאי המתלה התבררה כהרסנית במקרה של המנוחה.
המנוחה נפטרה, בגיל 51, בטרם פינתה את דירתה, ולטענת יורשיה, כבר בימי השבעה פעלו היזמים והודיעו ליורשים כי אין להם זכות בדירת המנוחה בשל פטירתה. בהתאם לכך, בשנת 2015 פנו היורשים בתביעה לאכיפת ההסכם עם המנוחה. מנגד, לאחר כשנה, היזמים הודיעו ליורשים על ביטול ההסכם מול המנוחה עקב אי התקיימות התנאים המתלים.
■ ביהמ"ש השלום: ביהמ"ש קמא, קבע בין היתר, כי הביטול הסלקטיבי שנעשה אך ורק כלפי המנוחה, מהווה חוסר תום לב בקיום ההסכם על ידי היזמים, וכי החובה לקיים את התנאים המתלים מוטלת לפתחם של היזמים, ולכן אין הם יכולים "להנות" מביטול ההסכם כלפי המנוחה עקב מחדליהם.
■ ביהמ"ש המחוזי: היזמים לא השלימו עם פסה"ד והגישו ערעור למחוזי, אשר החליט להפוך את פסה"ד ולקבל את הערעור.
ראשית קבע ביהמ"ש המחוזי, יש לקבל את פסה"ד מטעמים פרוצדורליים הנובעים מכך שהיורשים לא טענו את הטענות הרלבנטיות שעל בסיסם ניתן פסה"ד, במועד הנדרש לכך על פי התקנות, אלא במועד מאוחר יותר וזאת מבלי שקיבלו את רשות ביהמ"ש לכך.
ביהמ"ש קבע כי גם לגופו של עניין, יש לקבל את הערעור שכן: עד להתקיימות כל התנאים המתלים לא השתנו זכויותיה החוזיות של המנוחה אך ורק כדיירת מוגנת ותו לא, ולכן עצם החתימה על ההסכם עם המנוחה לא שינתה את מעמדה כדיירת מוגנת. אך ורק, לאחר התקיימות כל התנאים המתלים ופינוי הדירה, היא זכאית לזכויות הקבועות בהסכם הפרטני שנחתם איתה.
ביהמ"ש המחוזי אף קבע כי היזמים יכולים לעמוד על זכותם החוזית לבטל את ההסכם, עקב אי התקיימות התנאים המתלים, למרות שעסקינן בביטול סלקטיבי שברור מה המקור לו, ביטול הנובע מניצול הזדמנויות מסחרי המבוסס על זכויות חוזיות, ועמידה על זכות זו, אינה נחשבת כפעולה הנעשית בחוסר תום לב. עוד נקבע כי לא הוכח שהיזמים בזבזו זמן כדי לעכב את התקיימות התנאים המתלים, ועיכוב זה צריך לשמש להם לרועץ.
■ המשמעות: לדעתי תוצאות פסק הדין הן קשות ליורשי המנוחה. המנוחה אכן טעתה כאשר חתמה על הסכם פרטני שמאפשר ליזם חירות מוחלטת, כמעט ללא כל סייג, לביטול ההסכם כלפיה מחמת אי התקיימות התנאים המתלים, ובה בעת להמשיך ולעמוד על קיום אותו הסכם מול יתר הבעלים. אך האם טעות זו צריכה לעמוד בעוכריה, או ליתר דיוק בעוכרי יורשיה ולהפקיע מהם רכוש בשווי רב?
ע"א 31715-10-19 פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ ואח' נ' עזר ואח'
הכותב שותף מייסד במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית