גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה עולה דירה בדובאי או בבחריין ואיזו תשואה צפויה למשקיעים

בלי מסים, עם תשואה שנעה בין 6% ל-8%, ויזמים בטוחים שתהיה עליית ערך, האם חצי האי ערב הוא היעד הנדל"ני הבא?

האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עוד לפני שראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו חתם על הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין, כבר ניתן היה לראות פרסומים של יזמיות שמשווקות פרויקטים להשקעה במדינות הללו. אחרי שמשקיעים ישראלים השקיעו בשנים האחרונות מיליארדי שקלים בנדל"ן ביוון, בגרמניה, בפורטוגל ובארה"ב, נפתח לפתע יעד חדש. הוא אפילו לא רחוק מדי מבחינה גיאוגרפית, ובקרוב מבטיחים טיסות ישירות, אבל שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות הוא נעלם גמור בפני הישראלים. בדקנו מה המחירים הממוצעים - ומה התשואות.

לדבריהם של אנשי יזמית הנדל"ן בלום פרופרטיז (Bloom Properties) מאבו דאבי, התשואה מהשכרה של נכסים למגורים בדובאי ובאבו דאבי נעה בין 6% ל-8%. אבל מעבר לתשואה השוטפת מהשכרה, הם בונים על עליית הערך העתידית של הנכסים. "המשקיעים צריכים להסתכל על ההשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות כהשקעה לטווח ארוך. הפתיחה של אקספו 2020 בחודש אוקטובר 2021 (התערוכה נדחתה בגלל מגפת הקורונה, ג.נ.) תביא איתה מיליוני מבקרים שיגורו בדובאי למשך חודשים. כל התיירים האלה יצטרכו מקום ללון בו ויעדיפו לשכור דירה מאשר ללון במלון. הצפי הוא שמחירי הנכסים להשכרה אך יאמירו".

בשיחה איתם, שנערכה בהתכתבות בדואר אלקטרוני, הם טענו שאיחוד האמירויות ואבו דאבי בפרט הן יעד אטרקטיבי למשקיעים: "אנו רואים הרבה סיבות לאופטימיות ביחס לעסקי הנדל"ן כאן הקשורות לרפורמות שממשל הנהיג, לרגולציה של ויזות ולרישיונות עסק חדשים, שוק עבודה והקלות שבה ניתן לעשות כאן עסקים. התיירות היא מניע מרכזי. האתר Numbeo דירג את אבו דאבי כמקום הבטוח ביותר בעולם לתיירים זו השנה השנייה ברציפות, המגזין "טיים" סימן שתי אטרקציות של אבו דאבי (עולם וורנר ברוס והלובר) כחלק ממאה האתרים שיש לבקר בהם בעולם בשנת 2018".

הרפורמה שהם מתייחסים אליה בנושא הוויזות היא עניין חדש יחסית. דובאי הודיעה כי כי תעניק "ויזת פרישה" לבני 55 מכל העולם שיעמדו באחד משלושה תנאים: בעלי הכנסה חודשית של 20 אלף דירהאם (כ-18 אלף שקל), או בעלי הון של מיליון דירהאם (כ-930 אלף שקל) במזומן, או להחזיק במדינה נכס בשווי 2 מיליון דירהאם לפחות (כ-1.8 מיליון שקל). בדובאי בונים על כך שהוויזה החדשה תהפוך את המדינה ליעד מבוקש לפנסיונרים, וכתוצאה מכך תקפיץ את מספר התיירים שיבואו - בני משפחה שיבואו לבקר אותם.

איחוד האמירויות ספגה ירידות במחירי הנדל"ן בחודשי הקורונה, וכעת נותר לראות האם תהיה התאוששות ובאיזו מהירות.

אבו דאבי: שירות שמירה, כושר ומסגד

בלום פרופרטיז היא כאמור חברה יזמית הבונה ומשווקת פרויקטי מגורים ומסחר ברחבי איחוד האמירויות. המתחם המכונה Bloom Gardens ממוקם לצד כביש E10 (רחוב שיח' זאיד בין סולטן), ומשווק למקומיים. הוא מציע שירותי שמירה לאורך כל שעות היום, מכון כושר ומסגד.

האי אל ראם באבו דאבי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מסרטון הפרסומת ומאתר החברה ניתן ללמוד שמדובר בפרבר עם רחובות הולנדיים. הבנייה היא טורית, כלומר קוטג'ים עם קירות צד משותפים וחניה מקדימה וגינה זעירה באחורי הבית. העיצוב מזכיר מאוד מתחמים שנבנו בשוהם או במודיעין: שתי קומות, גג רעפים, מרפסת ופרגולה, טיח בגוון חום בהיר וחיפוי דמוי אבן. סטנדרט עיצוב הפנים נראה איכותי: ריצוף אבן, חלונות אלומיניום, חיפויי קרמיקה וארונות build in. וכמה זה עולה? בית בשטח 220 מ"ר מוצע למכירה במחיר של 3.156 מיליון שקל.

דירת סטודיו בשטח 74 מ"ר במגדלי HYDRA AVENUE, באי רים באבו דאבי, מוצעת במחיר 502 אלף שקל. בקומפלקס המגדלים יש גני ילדים, בית ספר, מרכז קניות, מסעדות, בתי קפה, סאונה, ג'קוזי, וכמובן גם אזור תפילה. מי שמעוניין לשכור, יוכל למצוא באותו קומפלקס דירת 40 מ"ר, שתעלה 136 אלף שקל לשנה (כ-11.3 אלף שקל לחודש). ניתן לשלם בארבעה תשלומים. דירת 56 מ"ר במגדל האייקוני Gate Tower 2 עולה 163 אלף שקל בשנה. על פי האתר AMEINFO, האי רים חווה ירידה של 4% במחירים ברבעון, בגלל ירידת מחירי השכירות בדירות הקטנות.

בחריין: בית של 240 מ"ר ב-1.15 מיליון שקל

אתר האינטרנט property finder מגלה שווילה ב-al Maqsha, לא רחוק מדרך קינג פייסל, בשטח של 240 מ"ר, על מגרש בשטח 160 מ"ר, עולה 1.15 מיליון שקל. דירה בשטח 132 מ"ר, הכוללת חדר לעוזרת, בפרויקט The Catamaran Towers, ממש ליד קניון מרכז העיר, "עם חלונות מרצפה ועד תקרה" ונוף ל-seef (האזור המסחרי של מנאמה הבירה) ולים, עולה 1.3 מיליון שקל.

המרכז המסחרי של בחריין במנאמה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לעומת זאת, דירה בשטח 132 מ"ר ב-Durrat Marina, עם נוף מרהיב של 360 מעלות לים, "רחוק מאורח החיים המלחיץ של מנאמה, תעלה 860 אלף שקל בלבד.

באשר לנכסים להשכרה, דירה להשכרה בפרויקט היוקרה Fontana Gardens ברובע Al Juffair, בשטח של 167 מ"ר, עולה 8,600 שקל. דירת 80 מ"ר בבניין מפואר, עם נוף לים, באמצע ה-seef, עולה 4,500 שקל לחודש. דירת שני חדרים, צנועה ביותר, באזור מנאמה, תעלה 1,800 שקלים לחודש.

דובאי: המחירים חזרו לרמתם ב-2009

על פי אתר property monitor, המחיר הממוצע לדירה בדובאי עומד על 743,237 דירהאם (כ-700 אלף שקל), לדירה, ו-2.6 מיליון דירהאם (2.42 מיליון שקל) לבית פרטי. זאת, לאחר ירידות בחודשים האחרונים בגלל מגפת הקורונה. למעשה, מציין האתר, המחירים חזרו לרמתם מ-2009.

רפי אפרתי, משקיע נדל"ן במזרח אירופה, עובד עם חברה שנקראת "אוקראינה-ישראל", שמשווקת נדל"ן בעולם. לאחרונה החל לשווק דירות לרכישה בפרויקט המכונה seven palm הממוקם ב-jumeirah, באיי התמר בדובאי. למי שלא מכיר, מדובר בשלושה איים מלאכותיים, שנועדו להגדיל את אורך החוף של העיר בכ-520 קילומטר ומעוצבים בצורת עצי תמר.

אפרתי מציע דירת חדר במלון, או דירות בגדלים שונים במגדל הדירות. דירה בשטח 154 מ"ר, עם שלושה חדרי שינה, מוצעת למכירה ב-3.2 מיליון שקל. דירה בשטח של 63 מ"ר במלון, תעלה כ-1.5 מיליון שקל.

אפרתי עצמו לא ביקר בדובאי עדיין, אך הוא אופטימי: "מצאנו פרויקטים שיכולים להיות מעניינים לישראלים מכמה סיבות. הסיבה הראשונה שמדובר בחברות שהיכולת הפיננסית שלהן חזקה ביותר וזה מבטיח לך שהמוצר יימסר לך. דבר שני זה שאין שם מסים. וחוץ מזה, אם אתה קונה דירה במלון אז אתה משלם 50% בקנייה ואת השאר רק אחרי שלוש שנים". 

העלויות הנוספות: "אפס מס הכנסה, אפס מס רווחי הון"

עו"ד ורו"ח מוטי ארניה, המתמחה בתחום המיסוי הבינלאומי, מסביר איך נראית מדיניות מיסוי הנדל"ן באיחוד האמירויות: "היתרון הגדול של האמירויות ובחריין הוא שאין שם כמעט מסים. מס הכנסה הוא אפס, מס רווח הון הוא אפס. יוצא שכל מי שרוכש נדל"ן במדינות האלה הוא פטור ממס. מיסי ההעברה הם בגובה 2%-4%. אין מס בולים, אין מס עיזבון. למעשה העסקה יכולה להסתיים באפס עלויות מס - שם".

העניין הוא כמובן שתושבי ישראל צריכים לשלם את המסים בארץ: "היות ששיטת המס בארץ היא פרסונלית, הרי שגם אם יש לך הכנסות מנכס בחו"ל, או שמכרת נכס, תהיה חייב בתשלום מס בישראל".

באשר לארנונה, בחברת בלום פרופרטיז מציינים כי באבו דאבי תשלומי הארנונה מכונים housing fee, והם מחושבים לפי גובה של 5% מממוצע שכר הדירה באזור.

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, די מסוייג מאפשרות ההשקעה במדינות שהן בעלות בריתה החדשות של ישראל: "הדירות במדינת ישראל נותנות 3% תשואה בערך. גם אם באבו דאבי הן נותנות קצת יותר, הסיכון הוא אדיר. אנחנו לא מכירים את מערך החוקים שם, אין עורכי דין בישראל שנסעו להתמחות שם, ובכלל צריך להביא בחשבון שזו מדינה לא דמוקרטית. אני מציע ללמוד את השוק, ליצור מערך עסקי בריא, ואז תהיה קרקע להשקעות". 

עוד כתבות

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

משלחת ישראלית יוצאת לקטאר, עימות בדיון בין רה"מ לרמטכ"ל

טיסת רה"מ לארצות הברית נדחתה לשעה 17:00, לפני העלייה למטוס נתניהו צפוי לשאת דברים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בת"א; טאואר עולה בכ-3%, סלקום יורדת בכ-3%

מדד ת"א 35 יורד ב-0.1% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מגיע לכם החזר? ועדת הכלכלה תדון במתווה לפיצוי למי שנתקע בחו"ל במהלך מבצע "עם כלביא"

ועדת הכלכלה תדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע למעלה מ-400 דולר לנוסע ● בנוסף: מתגבש מתווה מטעמם של משרד הכלכלה והתחבורה, שיכלול גם את ההוצאות שהתווספו על הטיסה חזרה לישראל

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

ממקבל העבודות הסדרתי: מהנדס התוכנה שטלטל את עמק הסיליקון

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת הבנייה בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת