אוהד עיני / צילום: תמר מצפי
האם אומדני שווי הקרקעות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ייעשו בעתיד על ידי מחשבים? לפני כשבועיים נתנה מועצת מקרקעי ישראל אור ירוק לרמ"י לפתח מערכת ממוחשבת מבוססת אלגוריתם, שעל בסיס פרמטרים שונים תספק שווי מקרקעין. בהחלטת המועצה נכתב כי בכדי לייעל את השירות הוחלט לקדם, "מודל ומערכת ממוחשבת לקביעת ערכי קרקע באופן ממוכן, שתתבסס על מסד הנתונים הקיים בידי הרשות, בידי רשות המסים ובידי משרדי ממשלה ומקורות מידע נוספים. בשלב ראשון, המנגנון יחול על עסקאות בהן מטרת השומה היא לקבוע את שווי הקרקע לצורך קליטה ורישום במערכות הרשות, ובהמשך תיבחן הרחבת השימוש במנגנון זה לעסקאות נוספות". כעת טוען השמאי הממשלתי, אוהד עיני, כי הוא מתנגד לשימוש נרחב במערכת ממוחשבת כתחליף לעבודת שמאי המקרקעין, ואף דורש כי משרדו יהיה מעורב בפיתוח המערכת.
שימוש מוגבל בחו"ל
הרעיון אינו חדש. בקנדה, בארה"ב ובבריטניה קיימים מוצרים כאלה, שבהם משתמשים לצרכים מוגבלים, בעיקר בנכסים סטנדרטיים וזולים, ובדרך כלל לצורכי בנקים למשכנתאות. בבריטניה התוצאות שאליהן מגיעה המערכת הממוחשבת מחויבות לעבור בקרת שמאי. באנגלית האלגוריתם מכונה AVM. ראשי תיבות של Automated Valuation Model, "מודל שמאות ממוכן", ותכליתו לייעל ולהוזיל הליך של הערכת נכס על ידי שמאי, שגם מחייב את השמאי לבקר במקום, וגם לעשות לו בדיקות תכנוניות וקנייניות, מה שלוקח זמן רב.
מועצת השמאות הבינלאומית IVSC, שמה לה למטרה להכין תקן לשמאויות באמצעות אלגוריתם, ואולם כרגע אין בנושא הזה פריצת דרך אמיתית. החשש הוא שמדובר ב״קופסה שחורה״, שאליה מכניסים פרמטרים, משקלים ורכיבים שונים שאמורים להשפיע על שווי הנכס, ובסופו של דבר יצאו נתונים שמוכרים בעולם המיחשוב בכינוי GIGO (garbage in garbage out), שכן קשה להעריך לדוגמה כמה שווה נוף, מבלי שביקרת בנכס, ועד כמה קירבה לאנטנה סלולרית או לבית ספר, או לקניון משפיעה על שווי הדירה בכל מקום ומקום, ועוד הרבה פרמטרים שבסופו של דבר מביאים נכס לשווי הסופי שלו. לכן אחת השאלות הכבדות סביבת פרויקטים של AVM היא שאלת המטרות שאליהן ישתמשו בו ולבקרה שתהיה עליו.
המטרה של רמ"י בשימוש באלגוריתם, לפחות בשלב ההתחלתי, היא לצורך חישובי אובדני הכנסות ממשלתיים בעבור קרקעות שניתנות בחינם. זה קורה ביישובי קו עימות, בהם הרוכשים משלמים רק עבור עלויות הפיתוח. למרות זאת נערכות לקרקעות הללו שומות על ידי שמאים, שכן החשב הכללי באוצר דורש לדעת, מה היקפי אובדני ההכנסות של המדינה בגין הקרקעות החינמיות.
בשיחה עם "גלובס" אמר השמאי הממשלתי אוהד עיני , כי כשהשימוש באלגוריתם ייעשה לצורך רישום בספרים בלבד ולא לצורך חיוב אנשים - אין לו התנגדות עקרונית למערכת כזו, "ובלבד שהשמאי הממשלתי יהיה מעורב בהקמת מערכת כזו ובקביעת עקרונות הפעלתה", הוא מדגיש. "אני עוד לא יודע אם מערכת כזו תצליח לעבוד, אנחנו לא שם, אבל אם זה יצליח, וייעל את עבודת רמ"י בכל מקום שבו מקצים קרקע בחינם - יופי, אין לי בעיה בעניין הזה. יש לי בעיה עם מדרון חלקלק, כי בהחלטת המועצה כתוב, שתיבחן הרחבת השימוש במערכת", אמר.
"העניין ייבחן לגופו בעתיד"
במשרד המשפטים הוסיפו כי "חשוב שהמערכת תוקם בתיאום מלא עם השמאי הממשלתי הראשי. בהחלטת רמ"י נקבע שבמהלך 2022, תבחן רמ"י הרחבה של המנגנון גם למקרים נוספים בהם הקרקע אינה משווקת ללא תשלום. זאת, יחד עם אגף התקציבים באוצר ומשרד המשפטים, ובמידת הצורך יקודמו תיקוני חקיקה מתאימים. יובהר כי נכון להיום, עמדתו העקרונית של השמאי הממשלתי הראשי היא כי מערכת אוטומטית אינה תחליף לשיקול הדעת של השמאי בקביעת ערכי הקרקע. עם זאת, העניין ייבחן לגופו בעתיד".